Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 июля 2011 г. N Ф04-3872/11 по делу N А45-20139/2010

г. Тюмень

Дело N А45-20139/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2011 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Есикова А.Н.

Туленковой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шадеркиным Ю.В. рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на решение от 24.12.2010 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Майкова Т.Г.) и постановление от 21.04.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Логачев К.Д., Емашова Л.Н., Кудряшева А.Н.) по делу N А45-20139/2010 по иску департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630091, г. Новосибирск, Красный пр-кт, 50, ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470) к обществу с ограниченной ответственностью "Галс" (630048, г. Новосибирск, ул. Сибиряков Гвардейцев, 1, ИНН 5403110414, ОГРН 1025401306743) о взыскании 81 496,83 руб.

В заседании принял участие директор общества с ограниченной ответственностью "Галс" Шаталов В.И. (протокол общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью "Галс" от 20.10.2010).

Суд установил:

департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Галс" (далее - ООО "Галс", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 81 495,83 руб.

Решением от 24.12.2010 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 19.04.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В жалобе со ссылкой на статьи 209, 413, 433, 551, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается на необоснованное отклонение судами доводов истца о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к ответчику действие договора аренды не прекратилось. Заявитель ссылается на условия договора купли-продажи, согласно которым стороны указали, что на момент заключения договора купли-продажи помещение находится в аренде у покупателя (ответчика), право собственности на помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

ООО "Галс" в отзыве на кассационную жалобу просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству и не противоречащие условиям договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель ответчика позицию, изложенную в отзыве, поддержал.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.12.2008 N 031653-050 (далее - договор аренды) нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 1, общей площадью 205 кв.м. Срок действия договора - с 01.12.2008 по 01.11.2009, впоследствии договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в связи с отсутствием возражений сторон в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

31.03.2010 стороны заключили договор купли-продажи N 1547 (далее - договор купли-продажи) указанного нежилого помещения. Передаточный акт подписан 08.04.2010. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 05.05.2010.

Истец, полагая, что ответчик должен уплачивать арендную плату до даты государственной регистрации перехода права собственности (с 15.04.2010 по 04.05.2010) обратился в суд с иском.

Оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, судебная коллегия исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (статьи 211, 224, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи изменяется основание владения покупателя с договора аренды на договор купли-продажи.

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственн6ости на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из приведенных положений следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное.

Суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений указанных норм, а также разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", пришли к правомерному выводу о прекращении у ответчика обязательства по уплате арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи.

Установление иного соотношения прав и обязанностей в договоре истцом не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций приняты с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права, оснований для принятия доводов кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 24.12.2010 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 21.04.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-20139/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

А.Н. Есиков Л.В. Туленкова