Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2012 г. N Ф04-5686/12 по делу N А46-10242/2011

г. Тюмень

11 декабря 2012 г.

Дело N А46-10242/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Цыгановой Е.М.

судей Бушмелевой Л.В.

Орловой Н.В.

при ведении протокола помощником судьи Калимуллиной М.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Якорь" на решение от 11.05.2012 Арбитражного суда Омской области (судья Луговик С.В.) и постановление от 13.08.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Глухих А.Н., Веревкин А.В., Еникеева Л.И.) по делу N А46-10242/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (644070, город Омск, улица Красных Зорь, 22, ИНН 5503011150, ОГРН 1035507001463) к Министерству имущественных отношений Омской области (644043, город Омск, улица, Орджоникидзе, 5, ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) о разрешении разногласий при заключении договора.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) в заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Якорь" - Азовский Б.М. директор, согласно выписки из протокола общего собрания участников от 24.02.2010; Филатов Е.Ю. по доверенности от 05.12.2012,

от Министерства имущественных отношений Омской области - Кох А.А. по доверенности от 29.12.2011.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ООО "Якорь", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Омской области (далее - Министерство, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи арендованного имущества от 15.08.2010 б/н, просит:

- обязать ответчика принять указанный объединенный протокол разногласий при заключении договора купли - продажи и заключить договор купли - продажи спорного объекта на условиях договора с учетом изменений, внесенных в договор объединенным протоколом разногласий;

- обязать ответчика заключить договор купли - продажи спорного объекта по цене данного объекта в размере 1 770 000 руб.;

- в качестве стоимости объекта указанной абзац 10 пункт 3.2 договора купли - продажи спорного объекта, установить сумму в размере 1 770 000 руб.

Решением от 11.05.2012 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 13.08.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Якорь", ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, обратился с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, представленный ответчиком отчет от 12.03.2010 N 68 не мог приниматься во внимание и учитываться при принятии судебных актов, в связи с пропуском шести месячного срока на момент обращения с иском в суд, в результате чего сведения о рыночной стоимости, приведенные в отчете, утратили свою актуальность.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство просит оставить судебные акты без изменения, полагая, что при принятии судебных актов нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проанализировав доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Якорь" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1035507001463.

Распоряжением от 22.06.2010 N 850-р Министерство в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) определило условия приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22: приватизации производственных и складских помещений; нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв. м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 22, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, в порядке реализации преимущественного права ООО "Якорь" на приобретение арендуемого имущества и земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое помещение, площадью 1118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно - деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, месторасположение, которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22.

Министерство направило истцу проект договора купли - продажи указанного недвижимого имущества, однако ООО "Якорь" подписало его с протоколом разногласий, который Министерством был отклонен.

ООО "Якорь" 18.07.2011 направило в Министерство дополнения и изменения в протокол разногласий от 15.08.2010 N 1.

Ссылаясь на наличие между истцом и ответчиком разногласий, возникших в процессе заключения договора купли - продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО "Якорь" обратилось в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционных инстанций пришли к выводу, что из представленных в материалы дела доказательств не представляется возможным объективно определить рыночную стоимость объектов продажи.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражных судов сделаны без учета всех обстоятельств, имеющих существенное значение по данному делу.

Из материалов дела усматривается, что истец имеет право в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положениями Федерального закона N 159-ФЗ на приобретения в собственность нежилых помещений, арендованных по договору аренды нежилого помещения.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ).

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ООО "Якорь" представило отчет от 20.09.2010 N 47-09/10, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки по состоянию на 16.09.2010 определена в размере 1 800 000 руб.; а также отчет N 108-/СТ-12, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки определена в размере 1 770 000 руб.

В свою очередь, Министерство представило отчет о рыночной стоимости от 12.03.2010 N 68, подготовленный ГПООО "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства". Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.02.2010 составила 5 000 000 руб.

Таким образом, в материалах дела имеются три противоречивых отчета, предметом оценки которых является одно и то же недвижимое имущество, однако рыночная стоимость в них различна.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете, представленным ответчиком, и считая, что в связи с истечением шести месячного срока, установленного пунктом 26 Приказа Минэкономразвития от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" отчет об оценке не может быть признан рекомендуемым.

Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции признал проект договора Министерства публичной офертой и не усмотрел обстоятельств нарушения срока.

Вместе с тем кассационная инстанция считает, что поскольку проект договора был адресован конкретному субъекту, обладающему преимущественным правом на заключение договора купли - продажи арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, он не может быть признан публичной офертой и должен быть проверен судом на предмет его достоверности на момент совершения сделки.

Данные обстоятельства имеют существенное значение по делу.

Учитывая изложенное, судебные акты по делу подлежат отмене на основании части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области согласно пункту 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса.

При новом рассмотрении суду необходимо так же обсудить вопрос о возможности привлечения оценщиков в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьей 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 11.05.2012 Арбитражного суда Омской области и постановление от 13.08.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-10242/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.М. Цыганова

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова