Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 ноября 2012 г. N Ф04-5552/12 по делу N А67-904/2012

г. Тюмень

30 ноября 2012 г.

Дело N А67-904/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Орловой Н.В.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола помощником судьи Данько С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Никонова Алексея Петровича и Подоляка Владимира Владимировича на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 (судьи Ярцева Д.Г., Сухотина В.М., Стасюк Т.Е.) по делу N А67-904/2012

по иску индивидуального предпринимателя Никонова Алексея Петровича

к открытому акционерному обществу "РОЛТОМ" (636006, г. Томск, ул. Пушкина, 61/1, стр.4, ИНН 7020009540, ОГРН 1027000859885), администрации города Томска (634000, г. Томск, ул. Ленина, 73, ИНН 7017004461, ОГРН 103 7000087706)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части и признании права собственности.

Другие лица, участвующие в деле:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области,

Подоляк Владимир Владимирович.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда (судья Кузнецов А.С.) с участием в заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Никонова Алексея Петровича - адвокат Пимонова Т.В. по доверенности от 25.10.2011, Никонов Алексей Петрович (паспорт);

от Подоляка Владимира Владимировича - Кирсанов П.М. по доверенности от 13.03.2012;

от администрации города Томска - Герасимов В.В. по доверенности от 16.02.2012.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Никонов Алексей Петрович (далее - предприниматель Никонов А.П.) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Ролтом" (далее - ОАО "Ролтом", общество), администрации города Томска (далее - администрация) с требованиями:

- о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 6 516 кв.м, с кадастровым номером 70:21:0100054:0 250, заключенного 29.12.2009 между администрацией города Томска и ОАО "РОЛТОМ", в части земельного участка площадью 569 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0100054:353, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 61/1;

- о признании права собственности на земельный участок площадью 569 кв.м, с кадастровым номером 70:21:0100054:353, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 61/1;

- о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 288,4 кв.м, расположенное по адресу г. Томск, ул. Пушкина, 61/1, стр. 4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра) и Подоляк Владимир Владимирович (далее - Подоляк В.В.).

Решением арбитражного суда от 18.06.2012 (судья Еремина Н.Ю.) требования предпринимателя Никонова А.П. удовлетворены в полном объеме.

Седьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 19.09.2012 изменил решение, удовлетворив иск частично. Суд апелляционной инстанции признал недействительным договор купли-продажи земельного участка N 8350/2009 от 29.12.2009 г., заключенный между администрацией города Томска и ОАО "РОЛТОМ" в части земельного участка площадью 569 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0100054:353, по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 61/1.

В удовлетворении остальной части иска суд апелляционной инстанции отказал.

В кассационном порядке постановление суда апелляционной инстанции оспорено предпринимателем Никоновым А.П. и третьим лицом Подоляк В.В.

В кассационной жалобе предприниматель Никонов А.П. просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Предприниматель считает, что суд апелляционной инстанции допустил существенные нарушения требований статьи 12, части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказав в признании права собственности, тем самым лишил права на защиту вещного права.

Подоляк В.В. в своей кассационной жалобе считает постановление апелляционной инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2009 N 8350/2009, основанным на неправильном применении и толковании норм закона. Ссылаясь на статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Подоляк В.В. указывает на то, что предприниматель Никонов А.П. на момент обращения в арбитражный суд с настоящим иском не обладал правом собственности на объект недвижимости, поэтому не может иметь исключительного права на приобретение в собственность земельного участка.

В судебном заседании представитель предпринимателя и представитель Подоляка В.В. поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб.

Представитель администрации города Томска и представитель Подоляка В.В. в своих пояснениях возразили против доводов предпринимателя Никонова А.П., указав на то, что права предпринимателя не нарушены, поскольку он не является собственником объекта недвижимости в связи с отсутствием государственной регистрации на этот объект.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ОАО "РОЛТОМ" и Управления Росреестра, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив по правилам статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует и как установлено судами, 13.07.2009 ОАО "РОЛТОМ" (продавец) и предприниматель Никонов А.П. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 3303 (далее - договор купли-продажи здания), по условиям которого продавец обязался продать, а покупатель - принять в собственность и оплатить нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 288,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 61/1, строение 4, приобретенное продавцом в порядке приватизации.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи здания, недвижимое имущество расположено на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 61/1, кадастровый номер 70:21:0100054:0250, общей площадью 6516,00 кв.м.

Данным пунктом договора купли-продажи здания, стороны согласовали, что права на земельный участок от продавца к покупателю переходят одновременно с переходом прав на передаваемые объекты недвижимого имущества в соответствующем объеме на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор купли-продажи здания выполнен сторонами.

По акту приема-передачи от 13.08.2009 продавец передал, а покупатель принял нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 288,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 61/1, строение 4.

Предприниматель исполнил в полном объеме обязательство по оплате приобретаемого недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается, что на основании постановления администрации города Томска от 08.09.2009 N 2070-з между муниципальным образованием "Город Томск" в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска (продавец) и ОАО "РОЛТОМ" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 29.12.2009 N 8350/2009 с кадастровым номером 70:21:0100054:0250, общей площадью 6516,00 кв.м, с разрешенным использованием: для эксплуатации производственных зданий и сооружений.

ОАО "РОЛТОМ" и предприниматель Никонов А.П. обратились 03.06.2010 в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности ОАО "РОЛТОМ" на спорное здание, перехода права собственности и регистрации права собственности предпринимателя.

03.09.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ОАО "РОЛТОМ" на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100054:0250, площадью 6516,00 кв.м.

Управление Росреестра письмом от 30.11.2010 сообщило предпринимателю об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на нежилое здание, в связи с непредставлением документов об отчуждении ОАО "РОЛТОМ" земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 61/1 с кадастровым номером 70:21:0100054:0250 или его выделенной части в пользу покупателя здания Никонова А.П.

Впоследствии решением о разделе земельного участка от 10.02.2011 ОАО "РОЛТОМ" произвело раздел земельного участка площадью 6516,00 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100054:0250 на два земельных участка: площадью 569+/-8 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка N 70:21:0100054:353, и площадью 5947+/-27 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка N 70:21:0100054:352.

В установленном законом порядке ОАО "РОЛТОМ" зарегистрировало 05.08.2011 право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 70:21:0100054:353 и 70:21:0100054:352.

На земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100054:353 расположено нежилое здание, приобретенное предпринимателем Никоновым А.П. по договору купли-продажи здания от 13.07.2009, что следует из выписки кадастрового паспорта земельного участка.

Впоследствии ОАО "РОЛТОМ" на основании договора купли-продажи от 24.11.2011 передало в собственность Подоляк В.В. по акту приема-передачи от 01.12.2011 земельный участок площадью 569 кв.м, с кадастровым номером 70:21:0100054:353.

ОАО "РОЛТОМ" и Подоляк В.В. обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на данный земельный участок.

Из представленного в материалы дела уведомления Управления Росреестра (л.д. 22 т.2) следует, что государственная регистрация на земельный участок прекращена в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявления от 28.03.2012 представителей ОАО "РОЛТОМ" и Подоляка В.В.

Считая свои права нарушенными, предприниматель Никонов А.П. обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями, уточненными в процессе судебного разбирательства.

Арбитражный суд, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, применив положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", приняв во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, учитывая фактически состоявшийся переход права собственности на спорное здание к предпринимателю Никонову А.П., а также отсутствие у предпринимателя Никонова А.П. на настоящий момент возможности зарегистрировать за собой право собственности на спорный объект недвижимости без обращения в суд в результате неправомерных действий ОАО "РОЛТОМ" и Подоляка В.В., пришел к выводу, что заявленные требования о признании права собственности на объект недвижимости, признание права собственности на земельный участок, признание договора купли-продажи земельного участка от 29.122009 N 8350/2009 в части земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100054:353 недействительным, подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об обоснованности требований предпринимателя в части требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 6 516 кв.м, с кадастровым номером 70:21:0100054:0 250, в части земельного участка площадью 569 кв.м, с кадастровым номером 70:21:0100054:353, расположенного по адресу:

г. Томск, ул. Пушкина, 61/1.

При этом суд апелляционной инстанции посчитал неподлежащими удовлетворению требования предпринимателя о признании права собственности на земельный участок и на приобретенное по договору купли-продажи здание, полагая, что предприниматель не лишен возможности достигнуть необходимого ему правового результата вне использования судебного порядка.

Кроме этого, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами спора о праве, в связи с чем, не имелось необходимости для обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество.

Исходя из конкретных обстоятельств, установленных судами по данному делу, суд кассационной инстанции считает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением прямо указанных в законе случаях проводится вместе с земельным участком.

Основываясь на положениях статей 12, 218, 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая исполнение договора купли-продажи здания от 13.07.2009, принятие предпринимателем мер для оформления права собственности на приобретенное здание, отсутствие у предпринимателя возможности зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости без обращения в судебном порядке, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении права собственности на здание.

Исходя из принципа соблюдения принципа единства объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, арбитражный суд, приняв во внимание недобросовестное поведение ОАО "РОЛТОМ" относительно оформления прав и передачи земельного участка иному лицу, с учетом конкретных обстоятельств пришел к обоснованному выводу о наличии у предпринимателя исключительного права на приватизацию спорного земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости.

Арбитражный суд правильно указал, что на момент передачи земельного участка в собственность Подоляку В.В., объект недвижимости уже был во владении и пользовании предпринимателя Никонова А.П., в связи с чем, передача земельного участка, занятого этим недвижимым имуществом, противоречит требованиям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правильно отметил, что признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить документы на объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд исходил из того, что права предпринимателя, не имеющего возможности в установленном порядке зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, нарушены и не могут быть восстановлены в случае отказа в удовлетворении исковых требований.

Признавая недействительным договор купли-продажи земельного участка от 29.12.2009 N 8350/2009 в части, судами обоснованно учтено, что в результате разделения ОАО "РОЛТОМ" земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100054:0 250, были сформированы два земельных участка, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100054:353 с расположенным на нем зданием, приобретенным предпринимателем Никоновым А.П. в собственность по договору купли-продажи.

В целях обеспечения должной защиты предпринимателя как приобретателя недвижимого имущества суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Кассационная инстанция считает выводы суд первой инстанции правомерными и соответствующими материалам дела и действующему законодательству.

Доводы кассационной жалобы Подоляка В.В. рассмотрены и подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права.

При указанных обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

Решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы предпринимателя Никонова А.П. расходы по государственной пошлине за кассационную жалобу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся солидарно на ответчиков.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 по делу N А67-904/2012 отменить.

Решение Арбитражного суда Томской области от 18.06.2012 по делу N А67-904/2012 оставить в силе.

Взыскать солидарно с открытого акционерного общества "РОЛТОМ" и администрации города Томска в пользу индивидуального предпринимателя Никонова Алексея Петровича расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 руб. за кассационную жалобу.

Отказать в удовлетворении кассационной жалобы Подоляка Владимира Владимировича.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Тихомиров