Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 июля 2013 г. N Ф04-3221/13 по делу N А45-24603/2012

г. Тюмень

18 июля 2013 г.

Дело N А45-24603/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Сириной В.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.12.2012 (судья Полякова В.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 (судьи Колупаева Л.А., Кривошеина С.В., Усанина Н.А.) по делу N А45-24603/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК" (630004, г. Новосибирск, ул. Ленина, 48, ИНН 5407203349, ОГРН 1025403199293) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Новосибирской области (630004, г. Новосибирск, ул. Революции, 38, ИНН 5407063282, ОГРН 1095406019170)

о признании незаконным бездействия государственного органа.

Другие лица, участвующие в деле: ГОУ ВПО "Сибирский государственный университет телекоммуникаций и информатики".

В заседании принял участие представитель:

от Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области - Филимонов М.Е. на основании доверенности от 15.04.2013 N ОГ-5301.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК" (далее - ООО "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - Управление Росимущества) о признании незаконным бездействия государственного органа, выразившегося в незаключении с обществом договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка площадью 38 869 кв. м, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Кирова, дом 86, кадастровый номер 54:35:074533:2.

Заявленное требование мотивировано нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также нарушением права общества, как собственника нежилого помещения, на оформление соответствующего права на земельный участок.

Определением от 11.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Сибирский государственный университет телекоммуникаций и информатики" (далее - университет).

Решением арбитражного суда от 05.12.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013, заявленные требования удовлетворены. Арбитражный суд признал незаконным оспариваемое бездействие Управления Росимущества, обязав устранить допущенные нарушения прав общества путём подготовки проекта договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении указанного земельного участка и направления его заявителю в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Управление Росимущества в кассационной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, непринятие судами во внимание правового подхода Высшего Арбитражного Суда, сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 4225/12, просит судебные акты отменить как незаконные и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Управление Росимущества указывает на то, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора возможно только после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на данный земельный участок; на спорном земельном участке расположены другие здания, принадлежащие университету на праве оперативного управления; спорный земельный участок является делимым; договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен лишь на земельный участок, на котором расположено административное здание с находящимся помещением общества; поэтому необходим раздел земельного участка. Кроме этого, Управление Росимущества считает необоснованным взыскание с него расходов по государственной пошлине.

ООО "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК" в представленном отзыве выразило согласие с выводами судебных инстанций, просило кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Управления Росимущества поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей общества и университета, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по делу.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Из материалов дела следует, что ООО "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК" на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 1 816, 9 кв. м в административном здании, расположенном по адресу: город Новосибирск, улица Кирова, дом 86, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54 АГ номер 937283.

Указанное административное здание находится на земельном участке площадью 38 869 кв. м, с кадастровым номером 54:35:074533:2, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 54-АВ номер 854558.

На основании постановления мэрии города Новосибирска от 13.06.2000 N 1117 земельный участок с кадастровым номером 54:35:074533:2 передан университету на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в установленном законом порядке зарегистрировано 26.04.2004 (свидетельство о государственной регистрации права серии 54-АБ номер 366439).

На данном земельном участке расположены объекты недвижимости, закрепленные за университетом на праве оперативного управления: здание учебно-лабораторного корпуса площадью 15 615,8 кв.м, здание общежития площадью 7 483,3 кв.м, блок А (нежилые помещения) площадью 3 355,3 кв.м, нежилые помещения в учебном корпусе площадью 10 356,5 кв.м, здание производственных мастерских площадью 1 227,4 кв.м, здание будка проходная площадью 9,4 кв.м, здание гаража площадью 300,1 кв.м, здание гаража площадью 106,7 кв.м, здание овощехранилища площадью 25,7 кв.м.

ООО "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК", являясь собственником нежилых помещений общей площадью 1 816,9 кв.м в административном здании, на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, на котором расположено административное здание, с учетом доли в праве собственности на него.

Управление Росимущества письмом от 29.08.2012 N НК-14446/05 сообщило ООО "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК" о возможности заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, дополнительно указав о направлении в адрес филиала ФГБУ ФКП Росреестра запроса о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 54:35:074533:02.

Полагая, что данным письмом Управление Росимущества фактически отказало в заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и, находя данный отказ незаконным, ООО "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды со ссылкой на правовую позицию, указанную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования, пришли к выводу о незаконности отказа в предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом суды исходили из того, что общество как собственник нежилых помещений в административном здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074533:2, имеет исключительное право в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации на этот земельный участок; общество к заявлению предоставлении спорного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора приложило все необходимые документы; земельный участок с кадастровым номером 54:35:074533:2 является неделимым, согласно представленной обществом справки ООО "ЭПРиС" от 13.02.2012; Земельный кодекс Российской Федерации не содержит правовых норм, ставящих в зависимость приобретение собственником недвижимого имущества земельного участка в собственность или в аренду от получения отказа третьего лица от права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.

Однако выводы судебных инстанций нельзя признать соответствующими действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно заявленного требования, общество просило признать незаконным бездействие Управления Росимущества по незаключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 38 869 кв.м с кадастровым номером 54:35:07:4533:2.

Арбитражный суд, удовлетворяя заявленное требование ООО "ПЕРСПЕКТИВА-ЭНСК", обязал Управление Росимущества подготовить и направить обществу проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении всего земельного участка площадью 38 869 кв.м с кадастровым номером 54:35:074533:2, что следует из резолютивной части решения суда от 05.12.2012.

Между тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, только собственнику объекта недвижимости принадлежит исключительное право на оформление права собственности или права аренды на земельный участок.

Судами установлено, что общество является собственником лишь части помещений в здании, а не отдельного здания, строения, сооружения, расположенного на спорном земельном участке.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11 следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.

Между тем из обжалуемых судебных актов не усматривается, какую площадь составляет административное здание, в котором находятся помещения площадью 1816,9 кв.м, принадлежащие обществу на праве собственности; кому и на каком праве принадлежат остальные помещения в этом здании.

Делая вывод о неделимости земельного участка площадью 38 869 кв.м с кадастровым номером 54:35:074533:2, суды основывались лишь на представленной обществом справке ООО "ЭПРиС" от 13.02.2012, в которой указано, что данный земельный участок имеет площадь меньше нормативной площади, рекомендуемой СП 42.13330.2011 для земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости.

Однако справка ООО "ЭПРиС" от 13.02.2012 с достоверностью не подтверждает неделимость спорного земельного участка.

При этом суды отклонили ссылку заинтересованных лиц на письмо филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 03.10.2012 N 3865, указав, что оно не содержит выводов о возможности разделения (выдела) земельного участка с кадастровым номером 54:35:074533:2.

При таких обстоятельствах, вывод арбитражных судов о неделимости спорного земельного участка является преждевременным.

На основании изложенного принятые судебные акты не соответствуют требованиям статей 15, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отмене.

Поскольку для правильного разрешения спора необходимо дополнительное исследование доказательств, установление обстоятельств, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении арбитражному суду с учетом указанных обстоятельств исследовать вопрос возможности реализации обществом права на заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, с целью выяснения делимости (неделимости) земельного участка рассмотреть вопрос о проведении экспертизы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.12.2012 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 по делу N А45-24603/2012 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров