Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 сентября 2016 г. N Ф04-4488/16 по делу N А03-16422/2015

Требование: о взыскании долга, о возложении обязанности освободить нежилые помещения по договору аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Тюмень

29 сентября 2016 г.

Дело N А03-16422/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

Тамашакина С.Н.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Горняка Локтевского района Алтайского края на постановление от 15.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Нагишева О.Б., Захарчук Е.И., Киреева О.Ю.) по делу N А03-16422/2015 по исковому заявлению администрации города Горняка Локтевского района (658420, Алтайский край, Локтевский р-н, г. Горняк, ул. Пионерская, д. 8, ОГРН 1022202282651, ИНН 2256002522) к индивидуальному предпринимателю Овчинниковой Галине Ивановне (ОГРНИП 313220915000035, ИНН 225600698835) о взыскании долга по договору аренды и выселении из нежилого помещения.

В заседании приняли участие до перерыва: глава города Горняка - Лопарев Д.А., индивидуальный предприниматель Овчинникова Галина Ивановна; после перерыва: индивидуальный предприниматель Овчинникова Галина Ивановна.

Суд установил:

администрация города Горняка Локтевского района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Овчинниковой Галине Ивановне (далее - предприниматель) о взыскании 935 052 руб. задолженности по арендной плате, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Горняк, ул. Некрасова, дом 27, общей площадью 348,9 кв. м (далее - помещение), занятое по договору аренды от 15.10.2003 N 036 (далее - договор).

Решением от 12.02.2016 Арбитражного суда Алтайского края иск удовлетворен частично, с предпринимателя в пользу администрации взыскано 330 672 руб. задолженности по арендной плате и возложена обязанность освободить помещение. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением от 15.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда в части удовлетворения требований отменено, по делу в указанной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит постановление суда отменить, оставить в силе решение суда или направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель указывает следующие доводы: необоснованны выводы суда апелляционной инстанции относительно недействительности решения Совета депутатов от 26.12.2014 N 37 "Об установлении арендной платы на нежилое помещение по улице Некрасова, 27 в г. Горняке" (далее - решение N 37); в материалы дела представлены доказательства систематического нарушения предпринимателем обязательств по оплате платежей; вывод суда о согласовании главой города заключения предпринимателем договоров субаренды ошибочен; администрация требований о расторжении договора не предъявляла.

Дополнения к кассационной жалобе, представленные администрацией через систему "Мой арбитр", не принимаются судом во внимание, поскольку в нарушение требований пункта 3 части 4 статьи 277 АПК РФ к ним не приложены доказательства их заблаговременного направления лицам, участвующим в деле. Указанные дополнения возврату не подлежат, поскольку поступили в электронном виде (пункт 5 параграфа 1 раздела 2 Порядка подачи документов в арбитражные суды Российской Федерации в электронном виде, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2013 N 80).

Предприниматель возражает против доводов жалобы согласно отзыву.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 26.09.2016 до 09 часов 30 минут.

26 сентября 2016 года в 09 часов 30 минут судебное заседание продолжено.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Из материалов дела следует, что между администрацией и предпринимателем заключен договор, согласно которому администрация сдала, а предприниматель приняла в аренду помещение (часть встроенного торгового помещения - магазина "Березка").

Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата определяется из расчета фактически занимаемой площади, стоимости одного квадратного метра сдаваемой в аренду площади в сумме 20 руб. в месяц с коэффициентом 1,2 и составляет ежемесячно 8 842,80 руб.

Порядок внесения арендной платы определен в пункте 5.4 договора.

Размер арендной платы устанавливается арендодателем согласно постановлениям краевого законодательного собрания, постановлениям района, города и регулярно пересматривается в связи с инфляцией (пункт 5.6 договора).

Пунктом 7.1 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору площадь помещения составляет 348,9 кв. м.

Арендная плата за арендуемое нежилое помещение определяется из расчета фактически занимаемой площади, стоимости одного квадратного метра сдаваемой в аренду площади в сумме 200 руб. в месяц (348.9 кв. м х 200 руб.) и составляет ежемесячно 69 780 руб. (пункт 3 дополнительного соглашения).

Пункт 5.4 договора (в редакции дополнительного соглашения) устанавливает, что арендная плата вносится ежемесячно, до 20 числа текущего месяца, при предоставлении арендодателем счета-фактуры, в размере, указанном в пункте 5.2 договора.

Администрация претензией от 29.06.2015 предложила предпринимателю в срок до 13.07.2015 погасить задолженность по арендной плате, а в случае неисполнения обязательств будет вынуждена расторгнуть договор.

В адрес предпринимателя администрацией 06.08.2015 направлено уведомление N 1112 об отказе от исполнения договора, а также предложение освободить помещение в срок до 15.08.2015.

Решением Горняцкого городского Совета депутатов Локтевского района Алтайского края от 27.11.2013 N 36 (далее - решение N 36) внесены изменения в решение Горняцкого городского Совета депутатов Локтевского района Алтайского края от 06.12.2010 N 40/1 "Об установлении ставок арендной платы в отношении имущества, находящегося в собственности муниципального образования Город Горняк Локтевского района Алтайского края", а именно абзац 9 пункта 1 изложен в редакции: "при сдаче в аренду нежилого помещения, используемого под торговлю, расположенного по адресу: г. Горняк, ул. Некрасова, дом 27, пом. 1, определить арендную плату в сумме 350 руб. за 1 кв. м общей площади в месяц".

По обращению предпринимателя прокуратурой Локтевского района проведена проверка соблюдения законности при принятии решения N 36, в ходе которой установлено, что в нарушение решения Горняцкого городского Совета депутатов от 04.05.2012 N 22, которым утвержден Регламент Горняцкого городского Совета депутатов, за принятие решения N 36 проголосовало менее 1/2 от общего количества депутатов.

Прокуратурой на решение N 36 принесен протест, по результатам рассмотрения которого решение N 36 отменено.

В пункте 1 решения N 37 от 26.12.2014 об установлении размера арендной платы за нежилое помещение предусмотрено установление арендной платы за нежилое помещение 1 по ул. Некрасова, дом 27, г. Горняка в сумме 350 руб. за 1 кв. м общей площади в месяц.

В представлении от 24.04.2015 N 02-45-2015 прокуратура указала, что 26.12.2014 на сессии Горняцкого городского Совета депутатов не был установлен конкретный размер арендной платы по итогам обсуждения, в решении N 37 отсутствует размер арендной ставки. Решение N 37 принято главой города Горняк в нарушение требований закона, в отсутствие полномочий.

Администрация в ответе от 22.05.2015 на представление прокурора указала на подписание главой города направленного ему решения, в котором размер арендной платы указан 350 руб., а также указала на техническую ошибку (не указан размер арендной платы) при распечатке Советом депутатов экземпляра решения N 37.

Решением Горняцкого городского Совета депутатов Локтевского района Алтайского края от 26.06.2015 N 14 представление прокурора удовлетворено, решение N 37 признано утратившим силу.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, пришел к выводу о подтверждении материалами дела задолженности по арендной плате в размере 330 672 руб. и наличии у предпринимателя обязанности освободить арендованное помещение в связи с нарушением условий договора.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части удовлетворения требований и отказывая в иске в данной части, пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие задолженности предпринимателя по аренде, поскольку решение Горняцкого городского Совета депутатов Локтевского района Алатйского края от 26.12.2014 N 37, увеличившее размер арендной платы в спорный период, не подлежит применению как незаконное. Из принесенного на данное решение представления прокурора от 24.04.2015 N 02-45-2015, следует, что оно противоречит закону и принято главой города за пределами полномочий; решением Горняцкого совета депутатов Алатйского края от 26.05.2015 указанное решение признано утратившим силу.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление суда апелляционной инстанции, пришел к следующим выводам.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие акта на свои отношения из договора аренды, но он содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению данного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается арендодателем согласно постановлению краевого законодательного собрания, постановления района, города и регулярно пересматривается в связи с инфляцией.

Вместе с тем, пунктом 6.2 договора предусмотрено, что изменение условий договора аренды и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон.

Из анализа условий договора и вышеприведенных положений действующего законодательства следует, что принятие законодательным органом нормативного акта об изменении арендной платы не влечет изменение договора аренды в части определения размера арендной платы, поскольку установленный пунктом 6.2 договора порядок внесения изменений в действующий договор, соблюден не был.

С учетом изложенного, право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с применением иного значения арендной платы за квадратный метр помещения, по сравнению с согласованным в договоре, у администрации отсутствует.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что действительно размер арендной платы устанавливается арендодателем на основании соответствующего нормативно-правового акта, но при этом арендодатель не наделен правом в одностороннем порядке изменять условия договора, в том числе относительно размера арендной платы.

Таким образом, основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на решения N 36 и N 37 отсутствуют.

Принимая во внимание, что изменений, связанных с изменением размера арендной платы в договоре сторонами не вносилось, с учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что в спорный период предприниматель правомерно уплачивала арендную плату в размере и порядке, предусмотренные договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 части 2 статьи 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Факт наличия задолженности по арендным платежам, с учетом установленных по делу обстоятельств, не подтвержден.

Истолковав вышеуказанные нормы применительно к рассматриваемому спору и условиям заключенного между сторонами договора, исследовав и оценив доводы и доказательства сторон, суд апелляционной инстанции, не установив значительной просрочки при исполнении обязательств по уплате аренды, правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора в связи с неисполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы и обязании предпринимателя освободить помещение.

Довод администрации о нарушении предпринимателем условий договора в части сдачи помещений в субаренду был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен со ссылкой на наличие в материалах дела доказательств согласования главой города сдачи арендуемого помещения в субаренду и условиях такой сдачи.

Довод заявителя жалобы о соблюдении порядка изменения условий договора также подлежит отклонению с учетом изложенного в мотивировочной части постановления, кроме того был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку; по существу направлен на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что в полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не входит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 15.06.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делуN А03-16422/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

В.В. Сирина С.Н. Тамашакин