Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 октября 2013 г. N Ф04-4484/13 по делу N А70-10431/2012

г. Тюмень

21 октября 2013 г.

Дело N А70-10431/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.

рассмотрел в отрытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (истца) на решение от 25.01.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Щанкина А.В.) и постановление от 13.06.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зорина О.В., Семёнова Т.П., Шарова Н.А.) по делу N А70-10431/2012 по иску закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (625023, г. Тюмень, ул. Пржевальского, 35, корп. 3, ИНН 7203056837, ОГРН 1027200774017) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, корп. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды.

В заседании приняла участие представитель закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (истца) - Иванова Ю.Г. по доверенности от 01.01.2013.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Проектно-строительная фирма "Стар" (далее - ЗАО "ПСФ "Стар") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.08.2012 N 23-22/197 (далее - договор аренды), и признании договора заключенным на условиях истца.

Исковые требования мотивированы противоречием предложенного ответчиком проекта договора аренды действующему гражданскому и земельному законодательству.

Решением от 25.01.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 13.06.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "ПСФ "Стар" просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, земельный участок с кадастровым номером 72:23:02190002:45 на основании вступившего в законную силу решения суда по делу N А70-106/2012 должен быть передан единственному арендатору - ЗАО "ПСФ "Стар" для использования в соответствии с разрешенным использованием: "для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7 в квартале улиц Севастопольская-Рижская-Пржевальского г. Тюмени".

При этом заявитель считает, что фактически земельный участок включен в зону ИТ-1, предназначенную для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, что не соответствует его разрешенному использованию.

Указывает, что предмет аренды, предлагаемый истцу департаментом, не отвечает целям и потребительской заинтересованности ЗАО "ПСФ "Стар" в получении такого земельного участка в аренду, так как восстановлен в нарушение статьи 16 АПК РФ; договором аренды не установлены границы и площади территориальных зон ОД-1 и ОД-1, в границах которых находится земельный участок; администрация г. Тюмени с учетом нахождения земельного участка в двух территориальных зонах определила его кадастровую стоимость, которая использована департаментом при расчете арендной платы.

ЗАО "ПСФ "Стар" полагает, что расчет арендной платы в проекте договора аренды является незаконным как по порядку установления коэффициентов детализации для расчета без учета специфики разрешенного использования, так и ввиду незаконности использования при расчете кадастровой стоимости двух зон, в которых находится земельный участок, и возложении на истца бремени платы за множественность арендаторов, навязываемых департаментом.

Ссылается на неправомерность вывода судов о законности условия договора о множественности лиц на стороне арендатора.

Отзыв на кассационную жалобу истец в установленном законом порядке не представил.

В судебном заседании представитель ЗАО "ПСФ "Стар" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, уточнив требование, просил передать дело на новое рассмотрение.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением от 13.03.2012 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-106/2012 признаны незаконными действия департамента по отказу в предоставлении ЗАО "ПСФ "Стар" в аренду земельного участка по адресу: г. Тюмень, ул. Севастопольская-Рижская-Пржевальского.

Кроме того, суд обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "ПСФ "Стар" путем принятия в течение семи рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта решения о предоставлении истцу земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7 в квартале улиц Севастопольская-Рижская-Пржевальского в г. Тюмени; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его ЗАО "ПСФ "Стар" с предложением о заключении соответствующего договора.

Во исполнение данного решения суда департамент на основании решения совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам (пункт 1.115 протокола от 31.07.2012 N 30) принял решение от 03.08.2012 N 2302-з о предоставлении ЗАО "ПСФ "Стар" в аренду сроком на одиннадцать месяцев земельный участок с кадастровым номером N 72:23:0219002:45, площадью 7034 мI для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7 в г. Тюмени по ул. Севастопольская-Рижская-Пржевальского в г. Тюмени, ГП-7 (пункт 1).

Решением департамента также установлена арендная плата за земельный участок в размере удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с коэффициентом детализации 1,5 процента (пункт 2); на ЗАО "ПСФ "Стар" возложены следующие обязанности: заключить в департаменте в течение двух недель со дня принятия настоящего решения договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора; производить оплату за пользование земельным участком согласно пункту 2 данного решения с 14.10.2011; обратиться в администрацию г. Тюмени для оформления разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; использовать предоставленный земельный участок в соответствии с требованиями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); переоформить право на земельный участок по истечении срока аренды.

Решением от 25.01.2013 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-9814/2012, оставленным без изменения постановлением от 06.05.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, и постановлением от 08.08.2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, в удовлетворении иска ЗАО "ПСФ "Стар" о признании незаконным решения департамента от 03.08.2012 N 2302-з "О предоставлении ЗАО "ПСФ "Стар" в аренду земельного участка для строительства здания многофункционального назначения ГП-7 в г. Тюмени, ул. Севастопольская-Рижская-Пржевальского в г. Тюмени, ГП-7" отказано.

На основании упомянутого решения от 03.08.2012 N N 2302-з департаментом был подготовлен и направлен в адрес истца проект договора аренды.

Рассмотрев проект договора аренды и не согласившись с условиями, предложенными департаментом, ЗАО "ПСФ "Стар" составило протокол разногласий от 30.08.2012 относительно пунктов договора 1.1, 1.2, 1.3, 1.5, 2.2.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 3.1.5, 3.1.6, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.8, 3.2.13, 4.1 (первый абзац), 4.3, 6.1, 6.2, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.12, 6.13, приложений к договору N 2, N 3, N 4 (абзац 4) и письмом от 30.08.2012 N 184-Б направило ответчику этот протокол разногласий, в котором указало собственную редакцию названных пунктов.

В связи с отклонением департаментом в письме от 13.09.2012 N 120913012/14-1 протокола разногласий к договору аренды, истец предъявил в суд настоящий иск.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность передачи на рассмотрение суда разногласий по договору, обязанность заключения которого для одной из сторон предусмотрена настоящим Кодексом или иными законами.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спорные условия были предложены истцом в следующей редакции. Преамбула: "Департамент имущественных отношений Тюменской области, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице начальника управления бюджетного планирования, учета и мониторинга Корнеевой Светланы Геннадьевны, действующей на основании приказа от 01.02.2012 N 9-лк, с одной стороны, закрытое акционерное общество "Проектно-строительная фирма "Стар", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Храмова Александра Николаевича, действующего на основании устава, с другой стороны, на основании заявления ЗАО "Проектно-строительная фирма "Стар" от 09.11.2011 о предоставлении земельного участка в аренду, кадастрового паспорта земельного участка от 14.05.2004 г. N 23/04-2069, решения от 12.08.2011 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-4001/2011, решения от 13.03.2012 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-106/2012, свидетельства о государственной регистрации права от 14.10.2011 72 НМ 099022, решения от 25.04.2011 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А 70-1821/2011, заключили настоящий договор о нижеследующем".

Пункт 1.1. договора: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Севастопольская-Рижская- Пржевальского, именуемый в дальнейшем "Участок". Общая площадь Участка: 7034 мI. Участок предоставляется для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Рижская, 59. Площадь земельного участка, предоставленного Арендатору, пропорциональна его доле в праве собственности на незавершенный строительством объект к общей площади Участка. Категория земель участка: земли населенных пунктов. Кадастровый номер участка: 72:23:0219002:45".

Пункт 1.2 договора: "Границы Участка обозначены поворотными точками в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 14.05.2004 N 23/04-2069 на основании решения от 12.08.2011 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А 70-4001/2011".

Пункт 1.3. договора: "На Участке имеется незавершенный строительством объект "Здание многофункционального назначения ГП-7", адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Рижская, 59, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1073,9 мI, степень готовности: нет, инвентарный N нет, Литера А. Характеристика незавершенного строительством объекта на момент заключения договора: "свайный фундамент и железобетонный ростверк".

Пункт 2.2.1 договора: "В срок пять рабочих дней с даты заключения договора передать Участок Арендатору по акту приема-передачи в аренду земельного участка (приложение N 4)".

Пункт 6.1 договора: "Настоящий договор действует в период с 08.08.2012 в части взимания арендной платы за пользование земельным участком.

Настоящий договор заключен на срок пять лет с 08.08.2012 по 07.08.2017 на период достижения цели договора - окончания строительства и ввода в эксплуатацию здания многофункционального назначения ГП-7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Рижская, 59".

Пункт 6.2 договора: "Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации".

Пункт 6.6. договора: "Присоединение к договору аренды осуществляется на основании соглашения о присоединении, заключаемого между Арендодателем, Арендатором и присоединяющимися к договору аренды арендаторами в той же форме, что и договор в соответствии с пунктом 6.2 настоящего договора".

Пункт 6.9 договора: "Односторонний отказ от исполнения настоящего договора, от продления договора на тех же условиях, от заключения нового договора на тех же условиях, не допускается до момента достижения цели договора - окончания строительства и ввода в эксплуатацию здания многофункционального назначения ГП-7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Рижская, 59".

Пункт 6.10 договора: "Арендатор в разумный срок до окончания действия договора обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок на тех же условиях или о продлении срока действия договора на прежних условиях".

Кроме того истец предложил дополнить договор аренды следующими пунктами. Пунктом 2.2.5: "В срок пять рабочих дней с даты получения от Арендатора протокола разногласий, дополнительного соглашения о изменении договора согласовать представленные Арендатором изменения или предоставить письменный мотивированный отказ от акцепта".

Пунктом 2.2.6: "В месячный срок с даты получения от Арендатора предложения о заключении договора на новый срок на согласованных ранее условиях или предложения о продлении договора на новый срок, заключить с Арендатором соответствующее соглашение о продлении срока договора на прежних условиях или заключить договор на новый срок на условиях ранее заключенного договора".

Пунктом 2.2.7: "В месячный срок с даты согласования с Арендатором существенных условий договора зарегистрировать настоящий договор в регистрирующем органе".

Пунктом 3.1.5: "Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов".

Пунктом 3.1.6: "Заключить новый договор на согласованных ранее условиях или продлить срок аренды Участка на прежних условиях по письменному заявлению Арендатора".

Пунктом 6.13: "Существенными условиями договора являются: условия о предмете договора; целевом, разрешенном использовании земельного участка; срок действия договора; размер арендной платы".

В пункте 4.1. договора первый абзац истец изложил в новой редакции: "Размер арендной платы устанавливается в зависимости от правового статуса субъекта, целевого назначения земельного участка и площади земельного Участка, предоставленного Арендатору в аренду по настоящему договору".

Следующие пункты договора аренды ЗАО "ПСФ "Стар" считает необходимым исключить полностью: 1.5, 2.2.3, 3.2.3, 3.2.13, 4.3, 6.4, 6.5; в пункте 2.2.3 - слова "или размера арендной платы", в пункте 3.2.4 - слова "лесами, водными и", в пункте 3.2.8 - слова "Не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу", в пункте 6.7 - слова "помещение в" в пункте 6.8 - слова "предусмотренных пунктом 4.3. настоящего договора", в пункте 6.12 - слова "Центральным районным судом г. Тюмени".

В приложении N 2 к договору аренды истец просил применить коэффициент детализации (Кд) в размере 0,4% в соответствии с пунктом 3 приложения N 3 к Положению о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п (в редакции постановлений Правительства Тюменской области от 30.08.2010 N 253-п, от 14.05.2012 N181-п) (далее - Положение); указать размер арендной платы за период с 08.08.2012 по 30.09.2012 в сумме 78 676 руб. 46 коп., изменить в 1, 2, 3, 4 кварталах размер арендной платы на 119 514 руб. 69 коп. Также указать, что первый платеж за период с 08.08.2012 по 30.09.2012 производится не позднее 15.11.2012, но не ранее трех рабочих дней, с даты заключения договора на условиях пункта 6.2 настоящего договора.

В приложении N 3 договора аренды ЗАО "ПСФ "Стар" просит зафиксировать, что границы земельного участка описаны поворотными точками в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 14.05.2004 N 23/04-2069 и решением от 12.08.2011 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-4001/2011; в приложении N 4 к договору в абзаце четвертом последнее предложение дополнить словами: "На Участке отсутствуют межевые, геодезические и другие специальные знаки. На Участке имеется незавершенный строительством объект "Здания многофункционального назначения ГП-7", адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Рижская, 59, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1073,9 мI, степень готовности: нет, инвентарный N: нет, Литера А. Характеристика незавершенного строительством объекта на момент заключения договора: "свайный фундамент и железобетонный ростверк".

Отклоняя предложенные ЗАО "ПСФ "Стар" условия, суды исходили из того, что условия договора аренды, которые истец считает существенными (заключение договора с множественностью лиц на стороне арендатора, удельный показатель с коэффициентом детализации, срок действия договора и другие) установлены решением департамента от 03.08.2012 N 2302-з, которое судебными актами по делу N А70-9814/2012 признано соответствующим действующему законодательству, в том числе законодательству Тюменской области.

Суды правильно указали, что при определении существенных условий договора аренды департамент не мог выйти за рамки вышеназванного решения от 03.08.2012 N 2302-з.

При этом апелляционный суд верно отметил, что исходя из правоприменительной практики, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2000 N 3438/98, от 27.09.2005 N 4601/05, договор аренды земельного участка нельзя рассматривать как единственный правоустанавливающий документ, условия которого формируются по свободному волеизъявлению сторон, а существенные условия договора аренды определяются распорядительным документом, которые не могут быть преодолены путем разрешения разногласий.

Суд первой инстанции, проанализировав спорные условия договора аренды в редакции ЗАО "ПСФ "Стар" и в редакции департамента, пришел к обоснованному выводу, что условия преамбулы, пунктов 4,1, 6.4, 6.5, 6.6 в редакции департамента, включая указание на множественность лиц на стороне арендатора, соответствуют статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позиции, сформулированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), поскольку истец является собственником только 9/10 доли в незавершенном строительством объекте - свайном фундаменте и железобетонном ростверке, находящемся по адресу: г. Тюмень, ул. Рижская, 59, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.2011 N 099022.

Применение департаментом коэффициента детализации в размере 1,5 процента при расчете арендной платы суд счел правомерным, так как Положением при предоставлении земель под объектами незавершенного строительства предусмотрен указанный коэффициент.

Более того, земельный участок предоставлен ЗАО "ПСФ "Стар" не в порядке предварительного согласования посредством утверждения акта выбора земельного участка (статьи 29, 30, 31 ЗК РФ), а для дальнейшего строительства приобретенного истцом незавершенного объекта строительства, то есть, по сути, под объектом недвижимости. В связи с этим не подлежит применению коэффициент детализации, утвержденный для расчета арендной платы к предоставленному для строительства земельному участку.

С учетом того, что на основании пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке и не чаще одного раза в год, а согласно Положению для изменения размера арендной платы не требуется заключение сторонами дополнительного соглашения, суд сделал правильный вывод о правомерности пунктов 2.2.3, 4.3 в редакции департамента.

Остальным пунктам договора аренды, в частности, касающимся предмета договора, сроков передачи земельного участка, продлении договора аренды, и другим суд, сославшись на нормы статей 432, 607, 611, 621 ГК РФ, статью 11.1 ЗК РФ, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации", также дал оценку, указав, что предмет договора индивидуализирован департаментом, а предложенные ЗАО "ПСФ "Стар" условия не основаны на нормах права.

Поскольку ЗАО "ПСФ "Стар" вопреки статье 65 АПК РФ не доказало, что проект договора аренды, предложенный департаментом, противоречит закону, не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам, действующим на момент его заключения, нарушает права и законные интересы истца в экономической деятельности, то суды на законных основаниях отказали в иске о разрешении разногласий путем принятия договора практически на условиях истца.

Помимо этого, обжалуя вынесенные судебные акты, ЗАО "ПСФ "Стар" не указало, какие нормы материального и процессуального права неправильно применены или нарушены судами при их принятии, а также каким нормам материального права и установленным судами обстоятельствам и оцененным в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательствам не соответствуют выводы судов.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.01.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 13.06.20113 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-10431/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров