Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 ноября 2013 г. N Ф04-6204/13 по делу N А03-4551/2013

г. Тюмень

8 ноября 2013 г.

Дело N А03-4551/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Орловой Н.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Барнаула на решение от 24.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Бояркова Т.В.) по делу N А03-4551/2013 по иску заместителя прокурора Алтайского края в защиту интересов публичного образования - город Барнаул Алтайского края в лице администрации города Барнаула Алтайского края - к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная инициатива" (656031, город Барнаул, улица Молодежная, 41, ИНН 2221030960, ОГРН 1022200911688) и администрации города Барнаула Алтайского края (656056, город Барнаул, проспект Ленина, 18, ИНН 2225066269, ОГРН 1042202280251) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 N 15663.

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.

Суд установил:

заместитель прокурора Алтайского края (далее - прокурор, истец) в защиту интересов публичного образования - город Барнаул Алтайского края в лице администрации города Барнаула Алтайского края - обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная инициатива" (далее - ООО "Жилищная инициатива"), администрации города Барнаула Алтайского края (далее - администрация) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 N 15663, заключенного между администрацией и ООО "Жилищная инициатива".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.

В обоснование исковых требований прокурор указал, что основанием для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка является то обстоятельство, что ООО "Жилищная инициатива" получило право приобретения земельного участка без проведения аукциона, что является нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того, спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, и его границы не определены. Данный факт также исключает возможность заключения договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем договор купли-продажи является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением от 24.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края исковые требования удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 N 15663, заключенный между администрацией и ООО "Жилищная инициатива". Производство по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 N 15663 - прекращено.

Определением от 15.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба администрации возвращена заявителю в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока на апелляционное обжалование.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда изменить, в удовлетворении требований прокурора о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 N 15663 отказать.

По мнению кассатора, спорный договор соответствует положениям действующего законодательства. Правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не подлежит применению в рассматриваемом деле в связи с невозможностью изменить целевое назначение объектов незавершенного строительства, имеющихся на спорном земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу прокуратура Алтайского края просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286-288 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с постановлением администрации от 18.07.2011 N 2110 администрацией из земель населенных пунктов в собственность ООО "Жилищная инициатива" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:010419:29, площадью 2,0981 га, находящийся в муниципальной собственности.

На основании указанного постановления между администрацией (продавец) и ООО "Жилищная инициатива" (Жилищная инициатива) заключен договор купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 N 15663 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец передает покупателю, а покупатель принимает из земель населенных пунктов в собственность на платной основе земельный участок с кадастровым номером 22:63:010419:29, площадью 20 981 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул (северо-восточная часть кадастрового квартала 22:63:010419, южная часть квартала 2034) в целях завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры.

На земельном участке располагается единый имущественный комплекс (незавершенное строительство), принадлежащий покупателю на праве собственности (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.2 договора установлено, что выкупная цена земельного участка составила 1 158 528,86 руб.

ООО "Жилищная инициатива" по платежному поручению от 23.08.2011 N 127 перечислена плата по договору в размере 1 158 528,86 руб.

В соответствии с пунктом 5.4 договора продавец передает покупателю отчуждаемый земельный участок и относящиеся к нему документы в момент подписания настоящего договора, который имеет силу акта передачи земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сделок с ним от 27.09.2012 за ООО "Жилищная инициатива" 23.09.2011 зарегистрировано право собственности на земельный участок, с кадастровым номером 22:63:010419:29, площадью 20 981 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул (северо-восточная часть кадастрового квартала 22:63:010419, южная часть квартала 2034).

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 01.09.2011 N 15663 заключен с нарушением требований закона и является недействительным, прокурор обратился в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов, при этом не находит оснований для ее удовлетворения исходя из следующего.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и руководствуясь статьей 52 АПК РФ, исходил из того, что требования прокурора связаны с нарушением при заключении оспариваемой сделки действующего законодательства, и, следовательно, публично-правовых интересов, а также защитой прав неопределенного круга лиц и охраняемых законом интересов общества и государства.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из положений пункта 2 статьи 7, статьи 37 ЗК РФ следует, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общий принцип и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 85 ЗК РФ основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны, установленный правилами землепользования и застройки.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, картой территориального зонирования, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 03.06.2011 года N 537, действовавшим на момент заключения сделки, спорный земельный участок отнесен к зоне многоэтажной жилой застройки, в связи с чем суд пришел к правильному выводу, что порядок распоряжения должен соответствовать правовому регулированию предоставления земельных участков для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что перечисленных исключительных оснований для получения ООО "Жилищная инициатива" права на земельный участок без аукциона не имеется.

Кроме того, оценивая представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд установил, что ООО "Жилищная инициатива" 20.05.2011 и 31.05.2011 зарегистрировало право собственности на единый имущественный комплекс в квартале 2034 города Барнаула, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 17 объектов недвижимости:

- сеть электроснабжения от ТП34 до ТП35, Лит. 16;

- сеть электроснабжения от ТП 33 до ТП 34, Лит. 15;

- сеть электроснабжения от ТП 35 до РП37;

- сеть канализации;

- проходной канал, Лит. 14;

- сеть водопровода, Лит. 19;

- сеть теплоснабжения, Лит. 13;

- сеть электроснабжения от РП37 до ТП36;

- трансформаторная подстанция N 36;

- сеть канализации, Лит.8;

- сеть канализации протяженностью 501,1 м (инв. N 01:401:600:000087710,1);

- трансформаторная подстанция N 34;

- распределительный пункт N 37;

- трансформаторная подстанция N 35;

- сеть канализации протяженностью 106 м (инв.N 01:401:600:000087690, 12);

- сеть канализации (инв. N 01:401:600:000087680, 11);

- сеть канализации протяженностью 28 м (инв. N 01:401:600:000087620, 10).

Все указанные объекты на момент заключения сделки являлись объектами незавершенного строительства.

По договору аренды земельного участка от 24.12.2009 N 13415 в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2010 спорный земельный участок, в числе других участков передан в аренду МУП "Барнаулкапстрой" для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения. В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости дополнительным соглашением от 14.06.2011 земельный участок исключен из предмета договора аренды.

По договору инвестирования строительства от 12.05.2010 года N 123 ООО "Жилищная инициатива" (инвестор) осуществляет инвестирование строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения Северо-Западного жилого района города Барнаула в границах улиц Попова, Просторной, Придорожной, Геодезической, Энтузиастов и Павловского тракта квартала 2034 (пункт 1.1 договора).

Инвестор приобретает право на оформление объекта в собственность в размере фактического финансирования на любом этапе строительства или по его окончанию (пункт 1.3 договора).

Согласно спорному договору купли-продажи от 01.09.2011 года N 15663 (пункт 1.3) на земельном участке расположен принадлежащий ООО "Жилищная инициатива" на праве собственности единый имущественный комплекс в квартале 2034 города Барнаула (незавершенное строительство).

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку обстоятельств, подтверждающих наличие таких случаев, не установлено, суд сделал обоснованный вывод о наличии нарушений земельного законодательства при заключении спорного договора и правомерно удовлетворил исковые требования.

Довод заявителя кассационной жалобы о невозможности изменить целевое назначение объектов незавершенного строительства судом кассационной инстанции не принимается, так как исходя из изложенной правовой позиции данное обстоятельство не относится к имеющим юридическое значение.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 288 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-4551/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Барнаула - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова