Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2013 г. N Ф04-6404/13 по делу N А45-657/2013

г. Тюмень

11 декабря 2013 г.

Дело N А45-657/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Тамашакина С.Н.,

Тихомирова В.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Парамузовой Ольги Ивановны (истца) на решение от 18.04.2013 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Малимонова Л.В.) и постановление от 02.07.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Захарчук Е.И., Марченко Н.В., Павлюк Т.В.) по делу N А45-657/2013 по иску индивидуального предпринимателя Парамузовой Ольги Ивановны к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, г. Новосибирск, проспект Красный, 50, ОГРН 1025402451470, ИНН 5406102806) о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов.

Другие лица, участвующие в деле: муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска "Парк культуры и отдыха "Березовая роща" (630112, г. Новосибирск, ул. Планетная, 53, ОГРН 1025400515337, ИНН 5401109614), индивидуальный предприниматель Губанов Азиз Гурбан.

В заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Парамузова Ольга Ивановны и ее представитель - Танакова В.А. (ордер от 10.12.2013 N 56).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Парамузова Ольга Ивановна обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - департамент) о взыскании 2 199 124 руб. 82 коп. неосновательного обогащения, 35 985 руб. расходов по государственной пошлине и 44 751 руб. 08 коп. расходов по оплате услуг эксперта.

Исковые требования со ссылкой на статьи 210, 215, 611, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы сбережением ответчиком денежных средств за счет произведенных истцом ремонтных работ на арендуемом объекте.

Третьими лицами без самостоятельных требований к участию в деле привлечены муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска "Парк культуры и отдыха "Березовая роща" (далее - предприятие), индивидуальный предприниматель Губанов Азиз Гурбан.

Решением от 18.04.2013 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановление от 02.07.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Парамузова О.И. просит отменить вынесенные судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости затрат на ремонт теплотрассы в сумме 321 593 руб. 27 коп., принять новый судебный акт об удовлетворении иска в этой части.

Считая неправильным применение судами первой и апелляционной инстанций статей 612, 616, 623 ГК РФ, предприниматель полагает, что судами безосновательно не учтено санитарно-техническое состояние переданного истцу недвижимого имущества.

При этом заявитель указывает на то, что неисправности теплотрассы не были оговорены сторонами при заключении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 14.10.2010 N 035662-045 (далее - договор аренды), не были они заранее известны арендатору, а также визуально не могли быть установлены.

В отзыве на кассационную жалобу мэрия г. Новосибирска, структурным подразделением которой является департамент, просила оставить без изменения оспариваемые судебные акты.

Департамент, предприятие, индивидуальный предприниматель Губанов А.Г. о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании предприниматель Парамузова О.И., ее представитель поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, уточнив требование, просили отменить судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.

Выслушав пояснения истца и ее представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем), предприятием (балансодержателем) и предпринимателем Парамузовой О.И. (арендатором) балансодержателем по акту приема-передачи от 14.10.2010 в пользование арендатора до 14.09.2011 было передано в аренду здание кафе "Диалог" общей площадью 209,1 мI, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиационная, 1.

В акте приема-передачи санитарно-техническое состояние стен, потолков, пола, окон и дверей зафиксировано как удовлетворительное и отражено, что электрооборудование требует замены, разморожены радиаторы, трубы водоснабжения, необходимо проведение текущего ремонта.

Указав в письме от 25.01.2011, адресованном в департамент, на выявление в процессе эксплуатации помещения неудовлетворительное состояние коммуникационных систем, Парамузова О.И. просила ответчика рассмотреть вопрос об увеличении срока аренды до пяти лет, на что арендатор уведомлением от 16.02.2012 N 31-1672 сообщил о возможности рассмотрения данного вопроса балансодержателем после государственной регистрации им права хозяйственного ведения.

Посчитав, что указанное помещение не представляется возможным использовать по назначению в связи с несоответствием его требованиям пункта 136 СНиПа 2.08.01-89 по причине имеющихся недостатков, предприниматель заключила с обществом с ограниченной ответственностью "СибРегионРазтие" договор от 01.10.2010 N 1/10/10 на выполнение работ по электроосвещению и ремонту фасада со стоимостью работ в ноябре 2010 года 339 928 руб. 25 коп. и на ремонт кровли и козырька со стоимостью работ в октябре 2010 года 281 256 руб. 78 коп.

Кроме того, Парамузова О.И. заключила договор от 01.10.2010 N 2/10/10 с обществом с ограниченной отвеьтственностью "ПТК", которому на основании актов выполненных работ в декабре 2010 года за внутреннюю отделку помещения, ремонт отопления, водоснабжения и вентиляции уплатила 1 262 606 руб. 03 коп., а в октябре 2010 года за ремонт теплотрассы - 315 333 руб. 76 коп.

Полагая, что указанные работы неразрывно связаны с неотделимыми улучшениями арендуемого ею помещения, являются его принадлежностью и неотъемлемой частью, что привело к качественному улучшению характеристик помещения и значительно увеличило его стоимость, повлияло на увеличение арендной платы после заключения договора на спорное помещение с новым арендатором, истец предъявил в суд настоящий иск.

При отказе в иске суды исходили из того, что Парамузовой О.И. было известно о состоянии принятого в аренду помещения, несение расходов по капитальному ремонту она приняла на себя в соответствии с условиями договора аренды, условия ремонта и его стоимость с арендодателем не согласованы, предприниматель не обращался к арендодателю с предложениями о расторжении договора, изменений его условий в части перераспределения обязанностей по капитальному ремонту, порядка и условий его проведения.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Правильно истолковав названные нормы, суды верно отметили, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества, а также в связи с ухудшением для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды и ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе договор аренды, акт приема-передачи от 14.10.2010, суды обеих инстанций пришли к выводу, что Парамузовой О.И. было известно о состоянии здания, включая состояние коммуникаций.

Из пункта 1 статьи 616 ГК РФ вытекает, что обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Стороны в пункте 2.5.5 договора аренды предусмотрели условие, согласно которому капитальный ремонт объекта недвижимости, в случае его необходимости, производится арендатором за свой счет без отнесения затрат в счет арендной платы.

Толкуя в порядке статьи 431 ГК РФ условия договора аренды, суды установили, что в случае, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, арендатор не обязан просить у собственника арендуемого имущества разрешение на его проведение и согласовывать с ним график проведения ремонта, однако неотложная необходимость капитального ремонта не исключает условие о том, что он проводится за счет арендатора, его силами и материалами.

Суды также посчитали невозможным выделить произведенный предпринимателем ремонт от неотделимых улучшений, стоимость которых не может быть взыскана в пользу истца на основании статьи 623 ГК РФ и пункта 1.5 договора аренды, так как они осуществлены арендатором без согласования с арендодателем.

Ссылка заявителя на необоснованный отказ во взыскании в его пользу затрат на ремонт теплотрассы на сумму 315 333 руб. не принимается во внимание суда кассационной инстанции.

Суды, проанализировав материалы дела, сочли недоказанным Парамузовой О.И. того обстоятельства, что указанная теплотрасса относится к объекту аренды и что ее ремонт был вызван бездействием департамента или возник по его вине.

Вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ истец не представил в материалы дела бесспорные доказательства, подтверждающие правомерность заявленных требований.

При таких обстоятельствах предпринимателю на законных основаниях отказано в иске.

Доводы заявителя направлены на переоценку выводов судов и доказательств по делу, что в соответствии с положениями главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Поскольку нормы материального права судами применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, то основания для отмены обжалуемых актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.04.2013 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 02.07.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-657/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

С.Н. Тамашакин В.В. Тихомиров