Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 мая 2014 г. N Ф04-2669/14 по делу N А46-1799/2013

г. Тюмень

30 мая 2014 г.

Дело N А46-1799/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орлова Н.В.

судей Сириной В.В.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Терентьевым А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Диденко Сергея Яковлевича, общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Левобережный" на решение от 20.09.2013 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышёв В.И.) и постановление от 24.12.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Кудрина Е.Н., Солодкевич Ю.М.) по делу N А46-1799/2013 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Диденко Сергея Яковлевича (ОГРНИП 304550110500145) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Левобережный" (644106, г. Омск, проезд Лесной, 11, ИНН 5507004971, ОГРН 1025501382950) об обязании освободить часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:100910:511, площадью 28 кв. м, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Левобережный" к индивидуальному предпринимателю Диденко Сергею Яковлевичу, Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска (644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 26.07.2007 N ДГУ-К-34-330 в части; обязании произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 10:511, общей площадью 1 759 кв. м; обязании предоставить в аренду земельный участок общей площадью 293 кв. м (55:36:10 09 10:511:ЗУ1), необходимый для использования объекта недвижимого имущества - здания, общей площадью 6 710,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лесной проезд, д. 11, оставив на праве аренды у индивидуального предпринимателя Диденко Сергея Яковлевича земельный участок общей площадью 1 466 кв. м (55:36:10 09 10:511:ЗУ2).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) в заседании участвовали представители: ООО ТЦ "Левобережный" - Саутнер Г.И., директор, на основании решения от 15.11.2010, Реморенко Я.А. по доверенности от 02.12.2013;

От ИП Диденко С.Я.: Чуянов А.В., по доверенности от 08.06.2012, Щекотов Д.Д. - по доверенности от 08.06.2012;

От Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска: Глазкова Е.В. по доверенности от 05.12.2013.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Диденко Сергей Яковлевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Левобережный" (далее - общество) об обязании освободить часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:100910:511, местоположение которого установлено в 43 м западнее 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Дианова, д. 11, площадью 28 кв. м, занятого зданием - торговый центр, имеющий местоположение: г. Омск, проезд Лесной, д. 11, кадастровый номер объекта 55-55-01/116/2010-951.

Определением суда от 03.07.2013 к производству был принят встречный иск общества к предпринимателю, департаменту имущественных отношений администрации г. Омска (далее - департамент) с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 26.07.2007 N ДГУ-К-34-330 в части; обязании произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 10:511, общей площадью 1 759 кв. м; обязании предоставить в аренду земельный участок общей площадью 293 кв. м (55:36:10 09 10:511:ЗУ1), необходимый для использования объекта недвижимого имущества - здания, общей площадью 6 710,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лесной проезд, д. 11, оставив на праве аренды у предпринимателя земельный участок общей площадью 1466 кв. м (55:36:10 09 10:511:ЗУ2).

Решением от 20.09.2013 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 24.12.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено частично. Суды признали недействительным договор аренды земельного участка от 26.07.2007 N ДГУ-К-34-330 в части, соответствующей площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:100910:511, фактически занимаемого объектом недвижимого имущества, принадлежащим на праве собственности обществу. Данный земельный участок был разделен на два: площадью 28 кв. м, фактически занимаемый объектом недвижимого имущества и оставшийся земельный участок площадью 1 731 кв. м.

Суд обязал департамент предоставить обществу в аренду земельный участок общей площадью 28 кв. м, оставив на праве аренды у предпринимателя земельный участок общей площадью 1 731 кв. м.

В остальной части встречных исковых требований отказано.

Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.

В обоснование жалобы и дополнениях к ней предприниматель указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела ввиду пропуска срока исковой давности по требованию об оспаривании договора.

Также с жалобой в суд кассационной инстанции обратилось общество, в которой просит судебные акты отменить в части, принять новый судебный акт об удовлетворении встречных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы общество указывает, что выводы судов о достаточности площади земельного участка (28 кв. м) являются неправомерными, поскольку судами не учтена площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости;

в нарушении статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) в резолютивной части не указаны уникальные характеристики образуемых земельных участков, необходимые для внесения их в государственный кадастр недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу предпринимателя общество просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы, представители предпринимателя и департамента возражали против удовлетворения жалобы общества.

Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность судебных актов, считает, что судебные акты в части отказа в первоначальных исковых требованиях подлежат оставлению без изменения, а в части встречных исковых требований отмене, с передачей дела на новое рассмотрение.

Из материалов дела следует, что обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Омск, проезд Лесной, д. 11 (4-этажное нежилое строение - торговый центр общей площадью 6 710,6 кв. м, нежилое помещение 1П - подвал общей площадью 672,6 кв. м, нежилое помещение 2П общей площадью 6 038 кв. м), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

27.06.2006 между обществом (арендатор) и департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-14-6-6555, в соответствии с которым обществу передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений в границах города Омска общей площадью 1 400 кв. м с кадастровым номером 55:36:10 19 10:0033, расположенный по адресу: г. Омск, проезд Лесной, д. 11, для общественно-деловых целей под здание.

Кроме того, 02.06.2009 на основании договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-7868 обществу передан в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:10 09 10:528, местоположение которого установлено в 2 м. севернее относительно нежилого здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, проезд Лесной, д. 11, общей площадью 872 кв. м для строительства пристройки к зданию торгового центра.

На основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 09.06.2007 N 1411-р с обществом с ограниченной ответственностью "Марьям плюс" (далее - ООО "Марьям плюс") заключен договор аренды от 26.07.2007 NДГУ-К-34-330, в соответствии с которым ООО "Марьям плюс" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:10 09 10:511 сроком на 3 года для строительства кафе.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 21.08.2008 N 1 ООО "Марьям плюс" передало в собственность предпринимателя объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Омск, проезд Лесной, д. 11, корп. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

23.09.2008 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель), ООО "Марьям плюс" (арендатор) и предпринимателем заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 26.07.2007 N ДГУ-К-34-330, в соответствии с которым права арендатора по указанному договору переходят к предпринимателю с 08.09.2008.

На основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 04.12.2008 N 3764-р, договора купли-продажи земельного участка от 04.12.2008 N 3179/5372-2008 (далее - договор купли-продажи) предпринимателю передан в собственность земельный участок 55:36:10 09 10: 511, площадью 1 759 кв. м (далее - земельный участок), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Судебными актами по делу N А46-13073/2011 Арбитражного суда Омской области признаны недействительными распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 04.12.2008 N 3764-р и договор купли-продажи земельного участка. Суды обязали стороны возвратить все полученное по сделке, а также восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды на земельный участок.

Предприниматель, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что общество без правовых оснований занимает часть принадлежащего ему на праве аренды земельного участка.

Общество, обращаясь со встречным иском, исходило из того, что договором аренды земельного участка от 26.07.2007 N ДГУ-К-34-330 нарушено его право на приобретение части земельного участка, необходимой для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности.

Принимая оспариваемые судебные акты, арбитражные суды исходили из того, что на момент заключения спорного договора аренды на земельном участке располагалась часть объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности.

Кроме того, судами признаны необоснованными доводы предпринимателя о пропуске срока исковой давности по встречному иску.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций в части пропуска срока исковой давности являются правомерными исходя из следующего.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, исключительный характер права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения закреплен в статьях 1, 36 ЗК РФ и неоднократно разъяснен Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 разъяснено, что в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

С учетом изложенного вывод судов о неприменении срока исковой давности к заявленному требованию является правомерным.

Однако судами при удовлетворении встречных требований не учтено следующее.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11, от 03.04.2012 N 12955/11, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве.

Вместе с тем, в силу абзаца второго пункта 7 статьи 36 ЗК РФ площадь земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Однако судами при рассмотрении настоящего дела не исследован вопрос о площади испрашиваемого обществом земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Необходимость исследования данного вопроса указана в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11.

Таким образом, действующее законодательство исходит из того, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приватизацию земельного участка не только под объектом недвижимости, но и части земельного участка, необходимого для эксплуатации этой недвижимости.

При этом причитающаяся часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Согласно статье 35 Закона о кадастре кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре).

Также судами не принято во внимание, что резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11). В судебных актах по данному делу в нарушение вышеуказанных норм такие характеристики земельных участков не указаны.

Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ, арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций. Устранение данного нарушения возможно лишь при новом рассмотрении дела судом первой инстанции.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что принятые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение согласно пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует установить площадь земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, принадлежащего обществу, а также площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта; устранить отмеченные недостатки, указать уникальные характеристики земельных участков; распределить судебные расходы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, пунктом 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 20.09.2013 Арбитражного суда Омской области и постановление от 24.12.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-1799/2013 в части встречных требований отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В остальной части решение от 20.09.2013 Арбитражного суда Омской области и постановление от 24.12.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-1799/2013 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров