Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 октября 2014 г. N Ф04-10491/14 по делу N А75-626/2014

город Тюмень

24 октября 2014 г.

Дело N А75-626/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 24 октября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кадниковой О.В.,

судей Лошкомоевой В.А.,

Мелихова Н.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Наш Дом" на решение от 22.05.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Козицкая И.А.) и постановление от 21.08.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кудрина Е.Н., Грязникова А.С., Рожков Д.Г.) по делу N А75-626/2014 по иску товарищества собственников жилья "Наш Дом" (628403, город Сургут, проспект Ленина, 19, ИНН 8602177426, ОГРН 1118602000516) к обществу с ограниченной ответственностью "СтройКапитал" (628403, город Сургут, проспект Ленина, 19, ИНН 8602022060, ОГРН 1068602158624) об истребовании имущества из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "СтройКапитал", о признании права собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

В судебном заседании приняли участие представители: товарищества собственников жилья "Наш Дом" Катерушина И.А. и Пазинич М.В. по доверенности от 15.01.2014; общества с ограниченной ответственностью "СтройКапитал" Шишкина Ф.А. (директор) на основании приказа от 19.04.2012, Чурманова А.А. по доверенности от 01.08.2014 N 5, Корженевская Н.В. по доверенности от 01.08.2014 N 4.

Суд установил:

товарищество собственников жилья "Наш дом" (далее по тексту - ТСЖ "Наш дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройКапитал" (далее по тексту - общество "СтройКапитал", ответчик) об истребовании имущества из незаконного владения ответчика и признании права собственности на общее имущество многоквартирного дома за собственниками помещений многоквартирного дома.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее по тексту - Управление Росреестра, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014, в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Наш дом" отказано.

В кассационной жалобе ТСЖ "Наш дом" просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы её податель ссылается на то, что изначально спорное помещение относилось к общему имуществу, имея назначение "чердак" и не имея иного самостоятельного назначения, так как входило в состав чердака и вводилось в эксплуатацию в составе общего имущества с назначением "чердак", а, соответственно, оно являлось в силу закона общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В этой связи, по мнению кассатора, ответчик не имел права производить переустройство части чердака и регистрировать его в свою собственность без согласия собственников помещений дома на уменьшение общего имущества и без ввода спорного помещения в эксплуатации отдельно от чердака. Истец ссылается на письмо застройщика - Сургутского филиала окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" (далее по тексту - Фонд "Жилище") от 22.02.2013 N 543/13, из которого следует, что изначально проектом не предусматривалось размещение на чердачном этаже различного оборудования и устройства перегородок, и на момент сдачи жилого дома на холодном чердаке выгороженное помещение отсутствовало.

Общество "СтройКапитал" в отзыве на кассационную жалобу опровергает изложенные в ней доводы, просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены. При этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, право собственности на встроенное нежилое помещение: мини-АТС, назначение: нежилое, общая площадь 6,2 кв. м, (кадастровый, условный номер 86:72:22/033/2005-378), расположенное в чердачном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: город Сургут, проспект Ленина, дом 19, зарегистрировано за обществом "СтройКапитал", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) от 20.11.2013 N 03/4074/2013-481.

Документом-основанием регистрации права собственности общества "СтройКапитал" является договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2007 N 1/ПР-06, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью "Д.О.М." (далее по тексту - общество "Д.О.М." (продавец) и обществом "СтройКапитал" (покупатель), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество: встроенное нежилое помещение мини-АТС общей площадью 6,2 кв. м, расположенное на чердаке 14-этажного дома по адресу:

проспект Ленина, дом 19 в городе Сургуте, кадастровый номер объекта:

86-72-22/033/2005-378 (пункт 1.1 договора).

В свою очередь общество "Д.О.М." приобрело спорное нежилое помещение по договору на инвестирование строительства нежилого помещения в жилом доме N 19 в мкр. Центральном города Сургута от 01.12.2004 N 86/2-С, заключённому между Фондом "Жилище" (застройщик) и обществом "Д.О.М." (инвестор), по условиям которого застройщик привлекает инвестора к участию в строительстве встроенного нежилого помещения, расположенного на чердаке 14-этажного жилого дома, под размещение мини-АТС в жилом доме, расположенном по адресу:

Ханты-Мансийский автономный округ Тюменской области, город Сургут, проспект Ленина, жилой дом N 19, мкр. Центральный, а инвестор вносит необходимые денежные средства для завершения строительства вышеназванного объекта (пункт 1.1 договора).

Этим же застройщиком - Фондом "Жилище" строился и сам 14-этажный жилой дом N 19 по проспекту Ленина в городе Сургуте, который был сдан в эксплуатацию в соответствии с постановлением мэра города Сургута от 27.12.2004 N 386 (жилая часть), а распоряжениями на ввод объекта в эксплуатацию от 23.11.2007 N ru86310000-182 и от 11.12.2007 N ru86310000-191 сданы в эксплуатацию помещения, расположенные на первом и цокольных этажах.

Из письма застройщика - Фонда "Жилище" от 22.02.2013 N 543/13 следует, что изначально проектом не предусматривалось размещение на чердачном этаже различного оборудования и устройства перегородок, и на момент сдачи жилой части дома на холодном чердаке выгороженное помещение отсутствовало.

Согласно ответу Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.03.2013 N С-946/14-27 при выдаче заключения о соответствии проекта, помещение для размещения базовой станции на техническом этаже (16 этаж) проектом не предусматривалось.

В соответствии с техническим паспортом на дом N 19 по проспекту Ленина в городе Сургуте от 29.11.2004 все помещения на чердаке (15 и 16 этажи) имеют назначение "чердак", в том числе и спорное помещение.

Полагая, что спорное помещение не имеет самостоятельного назначения, является общим имуществом многоквартирного дома, ТСЖ "Наш дом" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском со ссылкой на статьи 249, 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, не может рассматриваться как объект общей долевой собственности, поскольку не только на момент регистрации, но и на момент строительства дома, ввода его в эксплуатацию указанное помещение уже являлось самостоятельным объектом недвижимости (использовалось под мини-АТС), не предназначенным исключительно для обслуживания помещений жилого дома.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее по тексту - Постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 2 Постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Между тем, спорное нежилое помещение не отвечает этому критерию.

Как следует из письма Фонда "Жилище" от 18.03.2013 N 384/13, являющегося застройщиком многоквартирного жилого дома N 19 по проспекту Ленина в городе Сургуте, встроенное помещение площадью 6,2 кв. м, расположенное на чердаке жилого дома, выполнено в соответствии с проектом и договором инвестирования от 01.12.2004 N 86/2-С, заключённого в период строительства жилого дома, и отражено в первичной технической инвентаризации в составе жилого дома, акте ввода жилого дома в эксплуатацию; стоимость инвестирования по договору в размере 56 000 рублей включена в общую стоимость выполненных строительно-монтажных работ, а площадь помещения 6,2 кв. м учтена в соответствующем общем показателе дома, что подтверждается паспортом БТИ при подсчёте суммарной площади помещений, расположенных на чердаке.

На момент ввода дома в эксплуатацию помещение площадью 6,2 кв. м уже было оборудовано под мини-АТС, целевым предназначением которого являлось размещение базовой станции сотовой связи C1SM, то есть оборудованием, которое не предназначено для обслуживания одного и более жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Согласно письму открытого акционерного общества территориального проектного института "ОМСКГРАЖДАНПРОЕКТ" от 12.05.2014 N 1068-14, представленному ответчиком в суд апелляционной инстанции в качестве возражений на апелляционную жалобу истца, помещение, расположенное на техническом этаже 14-этажного жилого дома N 19, было учтено в составе раздела рабочей документации на основании указания службы заказчика-застройщика по договору на инвестирование строительства нежилого помещения с обществом "Д.О.М.". Строительство помещения не влекло изменений несущих конструкций и узлов жилого дома, было согласовано проектировщиком в рабочем порядке, в связи с чем корректировка проекта основного комплекта рабочей документации по причине изменения функционального назначения помещения институтом не производилась. Помещение отражено в рабочих чертежах чердака на основании договора от 15.04.2004 N 2004-084/5, впоследствии было отражено при изготовлении технического паспорта на объект, осуществлённой до ввода жилого дома в эксплуатацию, на основании утверждённой проектной документации. Помещение может быть использовано по техническому назначению в соответствии со специальным разделом проекта, выполненным подрядной организацией и прошедшей независимую экспертизу в составе общей проектной документации по объекту. Использование данного помещения не пересекается с эксплуатацией жилого дома и его внутренними инженерными сетями.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к правомерному выводу о том, что нежилое помещение, принадлежащее обществу "СтройКапитал" на праве собственности, не может рассматриваться как объект общей долевой собственности, поскольку не только на момент регистрации, но и на момент строительства дома, ввода его в эксплуатацию указанное помещение уже являлось самостоятельным объектом недвижимости (использовалось под мини-АТС), не предназначенным для обслуживания помещений жилого дома.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений судами норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.05.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 21.08.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-626/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Наш Дом" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Кадникова

Судьи

В.А. Лошкомоева Н.В. Мелихов