Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 ноября 2014 г. N Ф04-5686/12 по делу N А46-10242/2011

г. Тюмень

5 ноября 2014 г.

Дело N А46-10242/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Орловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Терентьевым А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (истца) на постановление от 16.05.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-10242/2011 (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (644070, г. Омск, ул. Красных Зорь, 22, ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150) к министерству имущественных отношений Омской области (644043, г. Омск, ул. Орджоникидзе, 5, ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) о разрешении разногласий при заключении договора.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Стима дай Данни" (644009, г. Омск, ул. Лермонтова, д. 179 "А"/2, ОГРН 1075543010707, ИНН 5504201770), индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна, государственное предприятие Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" (644527, Омская обл., Омский р-он, п. Ростовка, д. 21, ОГРН 1055553008180, ИНН 5528023710).

В заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (истца) - Азовский Б.М., директор; Филатов Е.Ю. по доверенности от 27.10.2014 N 2;

от министерства имущественных отношений Омской области (ответчика) - Рейдер М.А. по доверенности от 06.02.2014.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ООО "Якорь") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к министерству имущественных отношений Омской области (далее - министерство) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора от 15.08.2010 купли-продажи арендованного имущества, в соответствии с которым просил обязать министерство:

- принять объединенный протокол разногласий при заключении договора купли-продажи и заключить договор купли-продажи спорного объекта на условиях договора с учетом изменений, внесенных в договор объединенным протоколом разногласий;

- заключить договор купли-продажи спорного объекта по цене данного объекта в размере 1 770 000 руб.;

- в качестве стоимости объекта, указанной в абзаце 10 пункта 3.2 договора купли-продажи, установить сумму в размере 1 770 000 руб.

Исковые требования со ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы наличием у сторон разногласий по условиям договора купли-продажи арендованного имущества.

Решением от 11.05.2012 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения от 13.08.2012 постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда, ООО "Якорь" отказано в удовлетворении иска в полном объеме.

Постановлением от 11.12.2012 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Суд кассационной инстанции указал, что поскольку проект договора адресован конкретному субъекту, обладающему преимущественным правом на заключение договора купли-продажи арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), он не может быть признан публичной офертой и должен быть проверен судом на предмет его достоверности на момент совершения сделки; указал, что при новом рассмотрении суду необходимо также обсудить вопрос о возможности привлечения оценщиков в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стима дай Данни" (далее - ООО "Стима дай Данни"), индивидуальный предприниматель Шум Елена Викторовна, государственное предприятие Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" (далее - Омский ЦТИЗ).

До принятия судом решения по делу истец в соответствии со статьей статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил принять спорные пункты договора купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, указанные в уточненном протоколе разногласий от 21.05.2013, в следующих редакциях:

1) преамбулу принять в редакции: "Омская область (далее - ПРОДАВЕЦ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) в лице министерства имущественных отношений Омской области, действующего на основании Положения о министерстве имущественных отношений Омской области, утвержденного указом губернатора Омской области от 10.02.2004 N 26, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ПОКУПАТЕЛЬ, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ) в лице директора общества Азовского Бориса Михайловича, действующего на основании устава общества, с другой стороны, совместно именуемые - СТОРОНЫ, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и распоряжением Минимущества от 22.06.2010 N 850-р "Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22" заключили настоящий договор о нижеследующем.";

2) пункт 1.1 принять в редакции: "ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1) производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 мI, литеры А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 11, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (далее - ОБЪЕКТ 1);

2) земельный участок, на котором расположен ОБЪЕКТ 1, площадью 1 118 мI, с кадастровым номером 55:36:090108:218, предоставленный для общественно-деловых целей и расположенный на землях населенных пунктов, с местоположением, установленным относительно здания, имеющего адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22 (далее - ОБЪЕКТ 2).

ОБЪЕКТ 1 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2007 серии 55АВ N 491941. ОБЪЕКТ 2 принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.01.2009 серии 55АВ N 866372.";

3) пункт 1.3 в редакции: "ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров, не обременены правами третьих лиц.";

4) пункт 2.1 в редакции: "ПРОДАВЕЦ обязуется заключить с министерством культуры Омской области охранное обязательство на памятник истории и культуры "Жилой дом 1910 года", расположенный по адресу: 644024, г. Омск, ул. Красных Зорь, 22, передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору; совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки.";

5) пункт 2.2 в редакции: "ПОКУПАТЕЛЬ обязуется принять ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента получения акта о приеме-передаче; совместно с ПРОДАВЦОМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки; своевременно производить оплату за ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 в соответствии со статьей 3 настоящего договора";

6) пункт 3.1 в редакции: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 451 000 (Четыреста пятьдесят одна тысяча) руб., в том числе НДС - 68 796 руб. 61 коп. (Шестьдесят восемь тысяч семьсот девяносто шесть) руб. 61 коп.";

7) пункт 3.2 в редакции: "ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в пункте 3.1 настоящего договора, без учета НДС, а именно: 382 203 (Триста восемьдесят две тысячи двести три) руб. 39 коп. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет N 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г.Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000.";

8) пункт 3.3 в редакции: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 1 581 000 (Один миллион пятьсот восемьдесят одна тысяча) руб.";

9) пункт 3.5 в редакции: "Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора, должны вноситься равными частями, ежемесячно, согласно графику платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2. График платежей изготавливается ПРОДАВЦОМ после государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 с учетом оплаты равными частями в рассрочку сроком на 3 (три) года.";

10) пункт 4.1 в редакции: "Передача ОБЪЕКТА 1, ОБЪЕКТА 2 осуществляется по акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента разрешения разногласий по настоящему договору.";

11) после пункта 7.4 договора внести запись: "Приложения. 1. Кадастровый паспорт здания. Кадастровый паспорт земельного участка. Охранное обязательство на недвижимый памятник истории и культуры "Жилой дом 1910 года.";

12) раздел "Реквизиты сторон, ПОКУПАТЕЛЬ": "Общество с ограниченной ответственностью "Якорь", местонахождение: 644024, г. Омск, ул. Красных Зорь, 22. ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150, БИК 04520983. Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 24.01.2003 серия 55 N 001442241".

Также в уточнениях к исковым требованиям ООО "Якорь" просило признать, что величины рыночной стоимости объектов оценки, указанные в отчете от 12.03.2010 N 68, не могут быть рекомендованы для целей совершения сделки по договору купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, поскольку с даты составления отчета от 12.03.2010 N 68 до даты совершения сделки с объектами оценки прошло более шести месяцев.

Решением от 28.06.2013 Арбитражного суда Омской области ООО "Якорь" отказано в удовлетворении иска в полном объеме.

Постановлением от 16.05.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного имущества между ООО "Якорь" и министерством, требования истца удовлетворены частично.

Преамбулу договора, пункты 1.1, 4.1, раздел "Реквизиты сторон, ПОКУПАТЕЛЬ" суд изложил в редакции истца.

Остальные пункты изложил в следующей редакции:

- пункт 1.3 договора: "ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров";

- пункт 2.1 договора: "ПРОДАВЕЦ обязуется: - передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора; - совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки";

- пункт 2.2 договора: "ПОКУПАТЕЛЬ обязуется принять ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 по акту о приеме-передаче в срок не позднее 30 дней с момента заключения договора; совместно с ПРОДАВЦОМ осуществить действия по регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2 в установленные законодательством порядке и сроки; в срок до 30.06.2014 заключить охранное обязательство с министерством культуры Омской области на ОБЪЕКТ 1; своевременно производить оплату за ОБЪЕКТ 1 и ОБЪЕКТ 2, в соответствии со статьей 3 настоящего договора.";

- пункт 3.1 договора: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 183 000 (Сто восемьдесят три тысячи) руб.";

- пункт 3.2 договора: "ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в пункте 3.1 настоящего договора, а именно: 183 000 (Сто восемьдесят три тысячи) руб. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет N 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г. Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000";

- пункт 3.3 договора: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 3 417 000 (Три миллиона четыреста семнадцать тысяч) руб.";

- пункт 3.5 договора: "Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графику платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой подписания акта приема-передачи ОБЪЕКТА 1 и ОБЪЕКТА 2. График платежей изготавливается и подписывается СТОРОНАМИ после подписания акта приема-передачи ОБЪЕКТА 1 и ОБЪЕКТА 2 с учетом оплаты равными частями в рассрочку сроком на 3 (три) года";

После пункта 7.4 договора суд внес запись: "Приложения. 1. Кадастровый паспорт здания. 2. Кадастровый паспорт земельного участка".

Кроме того, с министерства в пользу ООО "Якорь" взыскано 2 000 руб. расходов на уплату государственной пошлины по иску и 1 000 руб. расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе; 29 250 руб. судебных расходов на оплату услуг эксперта, в пользу Омского ЦТИЗа 10 000 руб. судебных расходов на оплату услуг эксперта.

С депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда перечислено: на расчетный счет общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (далее - ООО "Российское общество оценщиков") 58 500 руб., внесенные ООО "Якорь" в счет оплаты услуг по проведению экспертизы; на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (далее - ООО "Центр интеллектуальных технологий") 20 000 руб., внесенных Омским ЦТИЗом в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

В пользу Омского ЦТИЗа с ООО "Якорь" взыскано 10 000 руб. судебных расходов на оплату услуг эксперта.

В кассационной жалобе ООО "Якорь" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части и принять новый судебный акт, изложив его в следующей редакции:

- пункт 1.3 договора: "ОБЪЕКТ 1, ОБЪЕКТ 2 не отчуждены ранее в пользу третьих лиц, не заложены, не находятся под арестом, не являются предметом судебных споров, не обременены правами третьих лиц";

- пункт 3.1: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 1 составляет 451 000 (четыреста пятьдесят одна тысяча) руб."

- пункт 3.2 договора: "ПОКУПАТЕЛЬ обязан уплатить в бюджет Омской области сумму, указанную в пункте 3.1 настоящего договора, а именно 451 000 (четыреста пятьдесят одну тысяча) руб. по следующим реквизитам: УФК по Омской области (Министерство имущественных отношений Омской области), ИНН 5503079101, КПП 550301001, БИК 045209001, счет N 40101810100000010000 ГРКЦ ГУ Банка России по Омской области, г. Омск, КБК 00711402023020000410, ОКАТО 52000000000";

- пункт 3.3 договора: "Цена продажи и залоговая стоимость ОБЪЕКТА 2 составляет 1 581 000 (Один миллион пятьсот восемьдесят одна тысяча) руб.";

в пользу ООО "Якорь" взыскать с министерства 58 500 руб. и в пользу Омского ЦТИЗа взыскать с министерства 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг эксперта.

Требуя изложить пункт 1.3 договора каупли-продажи в своей редакции, заявитель ссылается на то, что суд, указывая в резолютивной части на изложение названного пункта в редакции истца, в то же время пропустил слова "_не обременены правами третьих лиц".

По мнению подателя жалобы, пропущенные слова имеют существенное значение, поскольку в силу статьи 460 ГК РФ, пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц.

Заявитель также не согласен с выводами суда в части распределения судебных расходов, считая, что они должны быть отнесены на министерство в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу министерство просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представители ООО "Якорь" отказались от требований в кассационной жалобе по пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора купли-продажи, касающихся выкупной цены и залоговой стоимости продаваемого имущества, в остальной части поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе; представитель министерства возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим изменению в части распределения судебных расходов по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что распоряжением от 22.06.2010 N 850-р министерство в соответствии с Законом N 159-ФЗ определило условия приватизации производственных и складских помещений нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 мI, литера А, А1, расположенного по адресу: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, в порядке реализации преимущественного права ООО "Якорь" на приобретение арендуемого имущества и земельного участка площадью 1 118 мI, с кадастровым номером 55:36:090108:218, на котором расположено вышеуказанное здание, предоставленного для общественно-деловых целей и находящегося на землях населенных пунктов, местоположение, которого установлено относительно здания, имеющего вышеупомянутый почтовый адрес.

Министерство письмами от 23.06.2010 N 05/4366 и от 23.06.2010 N 05/4366 направило в адрес ООО "Якорь" проект договора N 2 купли-продажи указанного недвижимого имущества.

ООО "Якорь", не согласившись с отдельными пунктами договора, письмом от 16.08.2010 предоставило министерству подписанные договор купли-продажи арендуемого имущества и протокол разногласий N 1 от 15.08.2010 к договору купли-продажи.

Министерство отклонило данный протокол разногласий, указав в письме от 27.08.2010 N 05/5902, что стоимость имущества, предложенная ООО "Якорь" в пунктах 3.1-3.3 не может быть принята для совершения сделки, так как не соответствует рыночной оценки спорного имущества, а иные замечания являются несущественными.

В дальнейшем ООО "Якорь" 18.07.2011 направило в министерство дополнения и изменения в протокол разногласий от 15.08.2010 N 1.

Так как разногласия сторон разрешены не были, ООО "Якорь" предъявило в суд настоящий иск.

При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что коль скоро выкупную рыночную стоимость земельного участка надлежит определять на момент совершения договора купли-продажи, тогда как ООО "Якорь" заявило уточненные требования, содержащие условия о стоимости имущества по состоянию на 17.01.2013, и сведения о стоимости имущества, представленные в отчетах от 12.03.2010 N 68, от 20.09.2010 N 47-09/10 и N 108-/СТ-12, от 04.03.2013 N 09/03-13, не признаются им достоверными, то невозможно определить стоимость земельного участка на момент направления спорного договора купли-продажи.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного имущества между ООО "Якорь" и министерством, посчитал, что суд не выполнил требование гражданского законодательства об урегулировании разногласий в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ и положениями Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно предложенной министерством редакции пунктов 3.1-3.3 договора купли-продажи цена продажи и залоговая стоимость нежилых помещений составляет 500 000 руб., при этом покупатель обязан уплатить 423 728 руб. 81 коп. (за минусом НДС в размере 76 271 руб. 19 коп,); цена продажи и залоговая стоимость земельного участка составляет 4 500 000 руб.

ООО "Якорь" попросило установить цену продажи и залоговую стоимость нежилых помещений в размере 451 000 руб., возложив на него обязанность по уплате 382 203 руб. 39 коп. (за минусом НДС в размере 68 796 руб. 61 коп.); установить цену продажи и залоговую стоимость земельного участка в размере 1 581 000 руб.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В ходе разрешения спора установлено, что в обоснование заявленных требований ООО "Якорь" представило отчет предпринимателя Шум Е.В. от 20.09.2010 N 47-09/10, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 16.09.2010 определена в сумме 1 800 000 руб.; отчет ООО "Стима дай Данни" от 29.02.2012 N 108-/СТ-12, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки по состоянию на 01.02.2012 определена в сумме 1 770 000 руб., и отчет предпринимателя Шум Е.В. от 04.03.2013 N 09/03-13, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 17.01.2013 равна 451 000 руб., земельного участка - 1 581 000 руб.

Министерство также представило отчет о рыночной стоимости от 12.03.2010 N 68 складских и производственных помещений нежилого здания, подготовленный Омским ЦТИЗом, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.02.2010 составляет 5 000 000 руб.

По ходатайству ООО "Якорь" определением от 01.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда была назначена судебная экспертиза оценки отчета от 12.03.2010 N 68, проведение которой поручено ООО "Российское общество оценщиков".

Исходя из заключения эксперта от 25.11.2013 N 2223/2013, отчет о рыночной стоимости от 12.03.2010 N 68 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010 и требованиям технического задания к договору оценки.

Проанализировав имеющиеся в деле отчеты, апелляционный суд пришел к выводу, что отчеты от 12.03.2010 N 68, от 20.09.2010 N 47-09/10, от 29.02.2012 N 108-/СТ-12 и от 04.03.2013 N 09/03 не могут быть приняты для определения рыночной стоимости выкупаемых объектов, поскольку отчет, представленный ответчиком, противоречит действующему законодательству, а отчеты, представленные истцом, содержат величину стоимости объекта оценки по состоянию на 16.09.2010, 17.02.2010, 17.01.2013, которая не может быть признана достоверной, так как оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества производилась по состоянию не на ту дату, которая указана в законе, как дата, на которую подлежит определению рыночная стоимость имущества.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/13).

Апелляционным судом установлено, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что ООО "Якорь" обратилось в министерство с заявлением, выражающим согласие на покупку имущества, а также с просьбой предоставить документы, изложенным в письме от 23.07.2010. Указанное письмо было получено министерством 26.07.2010.

Поэтому правомерен вывод апелляционного суда с учетом правоприменительной практики, что рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит определению по состоянию на 26.07.2010.

Принимая во внимание, что достоверные сведения о величине стоимости объекта оценки (по состоянию на 26.07.2010) стороны в материалы дела не представили, апелляционный суд в целях установления рыночной стоимости спорных объектов на указанную дату по ходатайству министерства и Омского ЦТИЗа определением от 27.02.2014 назначил дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Центр интеллектуальных технологий" Воловику Д.П., которым определено, что рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 26.07.2010 составляет 183 000 руб., а земельного участка - 3 417 000 руб. (заключение судебной оценочной экспертизы от 26.03.2014 N 02/03/2014-Э).

Учитывая, что ни ООО "Якорь", ни министерство не заявили мотивированные возражения против обоснованности произведенных экспертом ООО "Центр интеллектуальных технологий" Воловиком Д.П. расчетов, результаты экспертизы не оспорили, суд апелляционной инстанции при определении цены продажи и залоговой стоимости нежилого здания и земельного участка обоснованно исходил из установленной экспертом рыночной стоимости объекта оценки в размерах, соответственно, 183 000 руб. и 3 417 000 руб. Поэтому правомерно в пунктах 3.1, 3.2., 3.3 договора указал названные суммы.

Что касается пункта 1.3 договора, то апелляционный суд принял его в редакции ответчика. Данное обстоятельство усматривается из мотивировочной и резолютивной частей постановления. Указание в резолютивной части о принятии упомянутого пункта в редакции истца суд кассационной инстанции рассматривает как возможную опечатку.

При этом суд кассационной инстанции считает правильным принятие апелляционным судом пункта 1.3 договора в редакции ответчика.

Руководствуясь положениями статей 1, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", апелляционный суд верно отметил, что коль скоро аренда сама по себе является обременением права собственности, то спорные объекты не могли быть реализованы без обременения.

Однако апелляционным судом неправильно разрешен вопрос о судебных расходах.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек.

Из положений статьи 106 АПК РФ вытекает, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Указанной нормой гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган.

Предметом исковых требований по рассматриваемому делу является урегулирование разногласий, возникших между сторонами при заключении договора. Данное требование по своему характеру является неимущественным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08, пункт 1 статьи 110 АПК РФ, регламентирующий порядок распределения судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям при частичном удовлетворении заявленных требований, не применяется, если исковые требования носят неимущественный характер.

В силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

На основании абзаца 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Следовательно, все, понесенные ООО "Якорь" судебные расходы, связанные с рассмотрением данного дела, независимо от частичного удовлетворения требований истца подлежат взысканию в его пользу с министерства.

Как усматривается из материалов дела, платежным поручением от 02.08.2011 N 37 истец уплатил государственную пошлину по иску в размере 4 000 руб.; чеком-ордером от 13.06.2012 - государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.; платежным поручением от 15.10.2012 N 67 - государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2 000 руб.; платежными поручениями от 27.07.2013 N 21 и от 23.08.2013 N 24 - государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.

Таким образом, с министерства в пользу ООО "Якорь" подлежат взысканию расходы последнего на уплату государственной пошлины в сумме 10 000 руб.

Помимо этого, ООО "Якорь" на депозит Восьмого арбитражного апелляционного суда внесло денежные средства в сумме 58 500 руб. за проведение экспертизы отчета от 12.03.2010 N 68 (платежное поручение от 28.10.2013 N 27), которые также подлежат взысканию с министерства в пользу истца в полном объеме, так как являются судебными расходами последнего (абзац 5 пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В то же время в связи с частичным удовлетворением требований ни ООО "Якорь", ни министерство не должны были компенсировать расходы Омского ЦТИЗа, которые связаны с проведением дополнительной экспертизы, возникшие у третьего лица ввиду внесения им платежным поручением от 04.02.2014 N 373 на депозит Восьмого арбитражного апелляционного суда 20 000 руб.

Согласно части 2 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта.

В силу пункта 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с обжалованием ими судебных актов могут быть возмещены по правилам главы 9 АПК РФ.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в отличие от третьих лиц, заявляющих данные требования, не могут рассматриваться как лица, в пользу которых принимается судебный акт. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, хотя и имеют заинтересованность в деле (поскольку решение суда может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон спорного правоотношения), но, тем не менее, решением суда с данных лиц ничего не взыскивается и им ничего не присуждается.

Поскольку Омский ЦТИЗ стороной по делу не является, самостоятельных требований на предмет спора не заявлял, принятые судебные акты не обжаловал, то не может быть признан лицом, которое на основании части 1 статьи 110 АПК РФ имеет право на возмещение судебных издержек, понесенных им в связи с участием в рассмотрении этого дела. Заинтересованность Омского ЦТИЗа в исходе дела не является основанием для возмещения ему в данном случае судебных издержек.

Соответствующая правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2010 N 11839/09.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает подлежащим изменению постановление апелляционного суда в части распределения судебных расходов и принятия нового судебного акта в этой части как вынесенное с нарушением норм материального и норм процессуального права.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 16.05.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-10242/2011 изменить в части распределения судебных расходов.

Взыскать с министерства имущественных отношений Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Якорь" расходы на уплату государственной пошлины по иску, апелляционным и кассационной жалобам в сумме 10 000 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 58 500 руб.

Во взыскании в пользу государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" расходов на проведение судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. отменить.

В остальной части постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова