Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 декабря 2014 г. N Ф04-13117/14 по делу N А45-7504/2014

г. Тюмень

26 декабря 2014 г.

Дело N А45-7504/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

Тамашакина С.Н.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЛП-Сибирь" на постановление от 08.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Захарчук Е.И., Нагишева О.Б., Терехина И.И.) по делу N А45-7504/2014 по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, г. Новосибирск, Красный проспект, 18, ОГРН 1035402457848, ИНН 5406214965) к обществу с ограниченной ответственностью "МЛП-Сибирь" (121099, г. Москва, площадь Смоленская, 3, ОГРН 1065475022106, ИНН 5433163452) о расторжении договоров аренды.

В заседании приняли участие представители:

от Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - Горбатенко Т.А. по доверенности от 14.07.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "МЛП-Сибирь" - Мумаев С.С., по доверенности от 16.05.2014.

Суд установил:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МЛП-Сибирь" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.07.2007 N 2-зп, обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0277 общей площадью 200 000 кв. м (дело А45-7504/2014); о расторжении договора аренды земельного участка от 03.07.2007 N 4-зп, обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0280 общей площадью 20 000 кв. м (дело А45-7506/2014).

Определением суда первой инстанции указанные дела объединены в одно производство по правилу статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), объединенному делу присвоен N А45-7504/2014.

Решением от 18.07.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Т.А. Наумова) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 08.10.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе ответчик просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение.

Общество полагает, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку условия договора им выполнялись, основания для его расторжения отсутствуют, за время действия договоров обществом осуществлены работы и произведены значительные денежные затраты на освоение земельных участков.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность постановления суда апелляционной инстанции по настоящему делу, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что 03.07.2007 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N 2-зп и N 4-зп, в соответствии с которыми обществу переданы: земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0277 общей площадью 200 000 кв. м для строительства объектов общественно-делового и складского назначения; земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0280, общей площадью 20 000 кв. м для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры (далее - земельные участки).

Срок действия договоров аренды установлен до 07.06.2055.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

20.11.2007 обществу было выдано разрешение на строительство сроком действия до 20.03.2011.

Департамент, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что общество длительное время не использует земельные участки в соответствии с их назначением. Строительство объектов не ведется более 7 лет, с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство ответчик не обращался, срок действия технических условий истек.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, указал, что обществом ведутся подготовительные работы, изыскательские работы, которые необходимы как для разработки актуального проекта строительства многофункционального логистического центра, так и для получения нового разрешения на строительство. Такие работы требуют существенных капитальных вложений, временных затрат. Отсутствие на земельном участке капитальных объектов по истечении 7 лет после заключения договоров не может само по себе являться бесспорным доказательством нецелевого использования (неиспользования) земельного участка, поскольку несмотря на отсутствие объектов работы на участках фактически ведутся. Спорными договорами аренды участки предоставлены для строительства объектов на срок до 2055 года, какие-либо сроки и этапы строительства не оговорены, сроки начала строительства также установлены не были.

Апелляционный суд, отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, исходил из наличия оснований для расторжения договоров аренды в связи с существенным нарушением ответчиком условий договоров аренды, выраженным в неосвоении земельных участков, неосуществлении строительства объекта в течение 7 лет.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда ошибочными исходя из следующего.

На основании частей 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 619 ГК РФ, части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.

В данном случае из содержания рассматриваемых договоров аренды следует, что их условиями установлен более длительный, чем три года, срок для строительства объектов - 48 лет. Земельные участки предоставлены для строительства объектов до 2055 года. Следовательно, незавершение ответчиком строительства в срок - три года, не является нарушением договоров. В отношении уплаты арендных платежей нарушения отсутствуют.

Вывод суда апелляционной инстанции о существенном нарушении ответчиком условий договора относительно существенного нарушения условий в отношении несоблюдения сроков строительства, не соответствует обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что процесс освоения земельных участков и строительства объектов требует значительных временных затрат, связан со значительными проектными и инженерно-геологическими работами, переносом и демонтажом газопровода и подъездного железнодорожного пути.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик использует по назначению арендуемый земельный участок, в подтверждение факта освоения и целевого использования земельного участка представил договоры подряда на выполнение проектных, инженерно-геологических и инженерно-геодезических работ и изысканий, по результатам которых впоследствии произведена корректировка проектной документации. Представлены также договоры оказания услуг охраны объекта, договор выполнения топографических работ, экспертные заключения в отношении указанных проектов, платежные поручения об оплате произведенных работ и оказанных услуг. На земельном участке проведены работы по снятию плодородного слоя почвы.

Также представлены технические документы в части экспертизы проекта, присоединения к сетям водоснабжения и водоотведения, технические условия на примыкание проектируемого железнодорожного пути необщего пользования к железнодорожным путям необщего пользования, подключения к газопроводу, заключение УГИБДД ГУВД Новосибирской области по вопросу организации дорожного движения и строительства примыканий и железнодорожных переездов в районе расположения центра, технические условия подключения к теплосетям и сетям энергоснабжения, переписка с инвесторами проекта, платежные поручения на понесенные капитальные вложения.

Представленными в дело платежными документами подтверждается размер произведенных в связи с освоением земельного участка капитальных вложений в сумме 110 млн. руб.

Арендная плата за пользование земельным участком оплачивается ответчиком регулярно и в полном объеме, задолженности не имеется.

Кроме того, учитывая, что срок договоров аренды установлен до 2055 года, сроки и этапы строительства в договорах не закреплены, отсутствие доказательств начала строительства в какой-либо срок не положено сторонами договоров в основу для их досрочного расторжения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что обществом ведутся подготовительные и проектные работы, предпринимаются меры для получения нового разрешения на строительство. Такие работы требуют существенных капитальных вложений, временных затрат.

Также материалами дела подтверждается намерение общества продолжить работы по строительству логистического центра.

При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность истцом существенного нарушения ответчиком условий договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование о расторжении договоров аренды противоречит положениям ЗК РФ.

На основании изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку арбитражный суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства, правильно применил нормы права, подлежащие применению, решение подлежит оставлению в силе на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ.

С учетом результата рассмотрения дела судебные расходы ответчика в виде 2 000 руб. уплаченной при подаче кассационной жалобы государственной пошлины подлежат взысканию с истца на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 08.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-7504/2014 отменить, оставить в силе решение от 18.07.2014 Арбитражного суда Новосибирской области.

Взыскать с Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "МЛП-Сибирь" судебные расходы в размере 2 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

В.В. Сирина С.Н. Тамашакин