Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2014 г. N 07АП-8600/14

г. Томск

8 октября 2014 г.

Дело N А45-7504/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.

Постановления в полном объеме изготовлено 08 октября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.И. Захарчук

судей: О.Б. Нагишевой

И.И. Терехиной

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Бабенковой

при участии в судебном заседании:

от истца: Горбатенко Т.А. по доверенности от 14.07.2014, паспорт,

от ответчика: Момаев С.С. по доверенности от 16.05.2014, удостоверение,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (07АП-8600/2014) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июля 2014 года по делу N А45-7504/2014

(судья Т.А. Наумова)

по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области

к обществу с ограниченной ответственностью "МЛП-СИБИРЬ"

о расторжении договоров аренды.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (по тексту-истец, Департамент, арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковыми заявлениями к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЛП-СИБИРЬ" (по тексту- ответчик, Общество, арендатор):

- о расторжении договора аренды земельного участка N 2-зп от 03.07.2007 года, обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0277 общей площадью 200000кв.м. (дело А45-7504/2014)

- о расторжении договора аренды земельного участка N 4-зп от 03.07.2007, обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0280 общей площадью 20000кв.м. (дело А45-7506/2014).

Решением суда от 18.07.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал требования и доводы жалобы, представитель истца заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

03 июля 2007 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка на территории Новосибирской области N 2-зп и N 4-зп, согласно которым в аренду переданы арендатору земельные участки:

- кадастровый номер 54:19:081301:0277 из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения с кадастровым номером общей площадью 200000 кв.м. для строительства объектов общественно-делового и складского назначения, участок расположен примерно в 1,3 км. по направлению на запад от ориентира-Новосибирская область, муниципальное образование Мичуринского сельсовета, п. Мичуринский;

- кадастровый номер 54:19:081301:0280 из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения с кадастровым номером общей площадью 20000 кв.м. для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры, участок расположен примерно в 1,2 км. по направлению на запад от ориентира-Новосибирская область, муниципальное образование Мичуринского сельсовета, п. Мичуринский.

Срок аренды установлен сторонами до 07 июня 2055 года.

Договоры зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа.

20.11.2007 г ответчику было выдано разрешение на строительство до 20.03.2011 г.

Департамент обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении названных договоров, требования мотивированы длительным неиспользованием земельного участка по назначению. На земельных участках строительство не ведется более 7 лет, с заявлением о продление срока действия разрешения на строительство Общество не обращалось, все технические условия со сроками действия на строительство объектов, выданные в адрес Общества, истекли. Каких-либо капитальных или временных объектов на земельном участке не имеется.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что Обществом ведутся подготовительные работы, изыскательские работы которые необходимы как для разработки актуального проекта строительства многофункционального логистического центра, так и для получения нового разрешения на строительство. Такие работы требуют существенных капитальных вложений, временных затрат. Отсутствие на земельном участке капитальных объектов по истечении 7 лет после заключения договоров не может само по себе являться бесспорным доказательством нецелевого использования (неиспользования) земельного участка. Спорными договорами аренды какие-либо сроки и этапы строительства не оговорены, сроки начала строительства также установлены не были.

Доказательств того, что для подготовки такого значительного проекта и начала такого строительства у Общества было достаточно времени и финансовых возможностей, Департаментом не представлено.

Вместе с тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).

Как следует из пунктов 1.1. выше названных договоров аренды, арендатор обязан использовать земельные участки с кадастровым номером 54:19:081301:0277 и 54:19:081301:0280 для строительства объектов общественно-делового и складского назначения и для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительством является создание зданий, строений, сооружений.

В ходе обследования Департаментом 13.12.2013 выше названных земельных участков (том 1 л.д.24-27, том 4 л.д.17-27) земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430005:0012 было выявлено ненадлежащее исполнение Обществом своих обязанностей по договорам аренды от 03.07.2007, а именно: земельный участок, предоставленный в аренду заявителю для строительства объектов общественно-делового и складского назначения и для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры, не использовался по целевому назначению, земельный участок свободен от строений, строительство не ведется более 7 лет.

Вывод суда первой инстанции, что указанные доводы недостаточными для досрочного расторжения договоров земельного участка, в связи с тем, что срок договоров аренды установлен до 07 июня 2055 года, сроки и этапы строительства в договорах не закреплены, отсутствие доказательств начала строительства в какой либо срок не положено сторонами договоров в основу для их досрочного расторжения, является ошибочным исходя исследующего.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса РФ, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

В силу п. 4 части 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование может быть прекращена по инициативе арендодателя.

При этом, под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Тот факт, что с момента выделения ответчику земельного участка в июле 2007 года и по состоянию на обращение истца в суд в апреле 2014 года прошло семь лет, в течение которых ответчик не только не завершил, но и вообще не приступал к строительству объектов общественно-делового и складского назначения, а так же подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры, уже сам по себе свидетельствует о нарушении обществом как особых условий договора (п. 1) так и положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании данных земельных участков.

При изложенных обстоятельствах бремя доказывания наличия объективных причин препятствовавших ответчику в освоении земельного участка и невозможности его использования по назначению лежит на обществе, а не на истце, как указал суд первой инстанции.

В силу правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Однако ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка в установленный договором срок, вызвано объективными обстоятельствами.

Кроме того, в предмет доказывания по этому делу входит исследование обстоятельств выполнения обществом всех условий и требований закона по освоению и использованию земельного участка начиная с момента его предоставления в июле 2007 г.

Как усматривается из материалов дела разрешения на строительство, которое было получено в 2007 году истекло 20.03.2011 года, все технические условия от ЗАО "Сибирпьтелеком, МУП "Горводоканал", ООО "ППЖТ", ГУК ПЭТС СО РАСХН" со сроками действия на строительство объектов, выданные в адрес Общества, истекли. За продлением разрешения на строительство с 2011 года по настоящее время ответчик не обращался.

Доказательств того, что на арендованных земельных участках ведутся строительные работы в материалы дела не предоставлено.

Между тем, обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать об объективных причинах, препятствовавших арендаторам приступить к освоению спорного земельного участка, из материалов дела также не усматривается.

Ссылки суда первой инстанции на использование участка в связи с необходимостью проведения проектно-изыскательских работ в 20014 году, 30.12.2013, договор подряда об обеспечении выполнения топографических работ от 02.04.2014, переписка с подрядными организациями в части назначения руководителя проекта и главного инженера проекта, переписку по техническим условиям в части подключения к услугам связи (телефонизация и широкополосный доступ), присоединения к сетям водоснабжения и водоотведения, технические условия на примыкание проектируемого железнодорожного пути необщего пользования к железнодорожным путям необщего пользования ООО "Промышленного предприятия железнодорожного транспорта", в части подключения к газопроводу не дезавуирует обязанностей ООО "МЛП-СИБИРЬ", г. Москва по строгому соблюдению сроков разработки и согласования проекта, их утверждения в установленном законом порядке, по подготовке к строительству и завершения его в предусмотренные сроки.

Коллегия судей считает, что несвоевременное обращение в уполномоченные инстанции за проведением согласительных процедур не может свидетельствовать об уважительности пропуска срока.

Таким образом, ответчик несвоевременно обращался в компетентные органы за разработкой и согласованием проекта строительства, фактически начал активную работу только в 2014 году.

Как следует из материалов дела проект был подготовлен еще в 2007 году. Ответчику были предоставлены земельные участки и выданы разрешения на строительство в том же году.

Довод ответчика о том, что строительство не начато в связи с тем, что в обществе сменился собственник, коллегия судей не принимает, так как указанное обстоятельство которое произошло в обществе не является основанием для изменения прав и обязанностей арендатора и не предоставляло ООО "МЛП-СИБИРЬ", г. Москва правовых оснований для установления нового срока по выполнению условий этих договоров).

ООО "МЛП-СИБИРЬ", г. Москва, заключая выше названные договоры в 2007 году, не могло не знать содержание этих договоров, названные обстоятельства, касающиеся вопросов его исполнения, а значить должно было учитывать приведенные положения законодательства, а, следовательно, и возможные правовые последствия.

В п.8.1.0. экспертного заключения N 54-1-2-1101-07/ГУ "ГВЭ НСЩ" от 14.11.2007 г указано, что продолжительность строительства - 40 месяцев, в том числе подготовительный период 3 месяца. (том 4 л.д. 99).

Так же не принимает довод ООО "МЛП-СИБИРЬ", г. Москва, что строительство объектов не началось, так как последний искал крупного инвестора который бы вошел в проект, исходя из следующего.

Как указано в выше названном экспертном заключении п. 3 (том 4 л.д.89) источник финансирование собственные средства заказчика.

Ответчик не представил доказательств, почему при наличии разрешения на строительство с 2007 года, последний не только не осуществил строительство в установленный срок, как указано в экспертном заключении, не обращался за продлением разрешения на строительство, более того - даже не приступил к строительству и не выполнив даже подготовительные работы.

Ответчик выполнил работы лишь установку временного ограждения.

Таким образом, коллегия судей считает, что суду не представлено доказательств того, что арендатор был лишен возможности освоить являющийся объектом аренды земельные участки в установленный срок по основаниям, за которые в силу закона или договора он не отвечает, суду не представлено.

Собственник земельного участка, предоставляя его другому лицу для использования участка по целевому назначению, предполагает надлежащее его использование этим лицом. В противном случае неисполнением обязательств по договору аренды нарушаются и права собственника земельного участка.

Объективные причины, которые исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем предполагаемого объекта, коллегией судей не установлены.

При таких обстоятельствах у арендодателя возникло право требовать судебного расторжения договора аренды.

Учитывая соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, коллегия судей считает, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования истца удовлетворению.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права.

Поскольку исковое заявление и апелляционная жалоба удовлетворяется, государственная пошлина в соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" взыскивается с ООО "МЛП-СИБИРЬ", в федеральный бюджет в сумме 10000 руб.

Руководствуясь статьей 110, статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июля 2014 года по делу N А45-7504/2014 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 2-зп от 03.07.2007 года, с кадастровым номером 54:19:081301:0277 общей площадью 200000 кв.м. заключенный между Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и ООО "МЛП-СИБИРЬ".

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 4-зп от 03.07.2007, с кадастровым номером 54:19:081301:0280 общей площадью 20000кв.м. заключенный между Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и ООО "МЛП-СИБИРЬ".

Обязать ООО "МЛП-СИБИРЬ" в течении 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу вернуть Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области выше названные земельные участки.

Взыскать с ООО "МЛП-СИБИРЬ" в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины по иску и 2 000 руб. по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

председательствующий судья

Е. И. Захарчук

судьи

О.Б. Нагишева И.И.Терехина