Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 декабря 2014 г. N Ф04-11435/14 по делу N А46-3907/2014

г. Тюмень

29 декабря 2014 г.

Дело N А46-3907/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В.

Сириной В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Перминовой Ю.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича на решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2014 (судья Воронов Т.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 (судьи Золотова Л.А., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу N А46-3907/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "АНИОН" (644029, г. Омск, ул. Малунцева, д. 3А, кв. 28, ИНН 5501227153, ОГРН 1105543022804) к индивидуальному предпринимателю Галашову Владиславу Андреевичу (ОГРНИП 313554325400141) о признании незаключенным договора аренды; по встречному иску индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича к обществу с ограниченной ответственностью "АНИОН" об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды.

Другие лица, участвующие в деле: Канищев Сергей Александрович.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) в заседании участвовали представители: индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича Фадин С.В. по доверенности от 24.05.2014; общества с ограниченной ответственностью "АНИОН" Гаева И.А. по доверенности от 21.01.2014.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "АНИОН" (далее - ООО "АНИОН", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Галашову Владиславу Андреевичу (далее - ИП Галашов В.А., предприниматель) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А.

Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением суда от 29.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Канищев Сергей Александрович (далее - Канищев С.А.).

Определением суда от 05.05.2014 принят и назначен к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск ИП Галашова В.А. об обязании ООО "АНИОН" в течение 10 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу провести в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N 3П общей площадью 52, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, заключенного 15.11.2013 между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А.

Встречный иск мотивирован ссылками на статьи 8, 10, 130, 131, 132, 164, 165, 307, 421, 432, 433, 606, 607, 609, 651 ГК РФ, статьи 4, 16, 18, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.06.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014, по первоначальному иску исковые требования удовлетворены, признан незаключенным договор аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А.; по встречному иску в удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП Галашов В.А. обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "АНИОН" к ИП Галашову В.А. отказать, встречные исковые требования ИП Галашова В.А. к ООО "АНИОН" удовлетворить.

Заявитель считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции и постановлении апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права, что выразилось в неприменении закона, подлежащего применению, и неправильном истолковании закона.

По его мнению, обществом доказательств нарушения прав именно ИП Галашовым В.А. на момент предъявления иска не представлено. Кроме того, судами не были учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2014 по делу N А46-4239/2014 по иску ИП Галашова В.А. к ООО "АНИОН" о взыскании задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг.

Заявитель считает, что доказательством того, что ООО "АНИОН" приняло в аренду указанное нежилое помещение служит имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 15.11.2013, подписанный сторонами по рассматриваемому договору.

Предприниматель указывает, что с учетом установленных судом обстоятельств ИП Галашов В.А. на момент подачи (на 26.03.2014) ООО "АНИОН" искового заявления о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н не являлся собственником спорного нежилого помещения, а поэтому не мог являться ответчиком по настоящему спору. Надлежащим ответчиком по настоящему делу является собственник данного помещения - Канищев С.А., который был привлечен судом только лишь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Кроме того, судами обеих инстанций не была учтена правовая позиция, изложенная в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", в пункте 3 которого указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Заявитель отмечает, что в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли, доказательств того, что не все существенные условия договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н согласованы, в деле не имеется.

ИП Галашов В.А. считает, что сторонами согласовано условие о предмете договора, что подтверждается материалами дела, а именно договором и актом приема-передачи нежилого помещения, в которых указана характеристика передаваемого помещения.

Заявитель полагает, что уклоняясь от государственной регистрации договора аренды от 15.11.2013, ООО "АНИОН" злоупотребило правом, в связи с чем требования первоначального иска о признании договора незаключенным удовлетворению не подлежали.

По его мнению, суд первой инстанции в нарушение требований части 3 статьи 133, пункта 5 части 1 статьи 135, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при подготовке дела к судебному разбирательству фактически не привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области по данному делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и не известил о дате и времени судебного разбирательства. Тем самым, при принятии решения суд первой инстанции разрешил вопрос о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта.

Представитель ИП Галашова В.А. в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель ООО "АНИОН" в заседании суда кассационной инстанции заявил, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене в части признания незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А.

Из материалов дела видно, что 15.11.2013 между ИП Галашовым В.А. (арендодатель) и ООО "АНИОН" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (далее - договор аренды от 15.11.2013), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на праве аренды нежилое помещение N 3П, общей площадью 52, 5 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2013, запись регистрации N 55-55-01/220/2013-187, о чем выдано свидетельство от 11.10.2013 55-АБ N 042257 (пункт 1.1 договора аренды от 15.11.2013).

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 15.11.2013 арендатор использует помещение до 16.11.2018.

Стороны договорились, что указанное в пункте 1.1 договора аренды от 15.11.2013 нежилое помещение будет использоваться арендатором для оказания медицинских стоматологических услуг и обустройства стоматологического кабинета (пункт 1.3 договора аренды от 15.11.2013).

Согласно пункту 1.5 договора аренды от 15.11.2013 для сторон договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, а для третьих лиц - с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду по настоящему договору помещение свободно от любых прав и правопритязаний третьих лиц, что в отношении сдаваемого в аренду помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых на момент заключения настоящего договора арендодатель знал или не мог не знать (пункт 1.6 договора аренды от 15.11.2013).

Договор аренды от 15.11.2013 был представлен 25.11.2013 ИП Галашовым В.А. на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Сообщением от 11.01.2014 N 01/277/2013-188 в государственной регистрации договора аренды от 15.11.2013 отказано.

В обоснование отказа Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области указало на то, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилое помещение N 3П, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, пом. 3 (кадастровый (условный) номер: 55:36:070101:12568) находится в залоге у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) по договору об ипотеке от 28.10.2013 N 723/1043-0000059-з05 (дата регистрации 07.11.2013).

В представленном на государственную регистрацию договоре аренды от 15.11.2013 отсутствовали сведения об обременении имущества вышеназванным договором об ипотеке.

Пунктом 4.1.1 договора об ипотеке от 28.10.2013 N 723/1043-0000059-з05 предусмотрено, что залогодатель - Галашов В.А. обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не сдавать предмет ипотеки в аренду, не передавать в безвозмездное пользование, не распоряжаться иным образом, без письменного согласия залогодержателя - Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество).

Документы, подтверждающие согласие Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) на передачу объекта недвижимого имущества: нежилого помещения N 3П, общей площадью 52,5 кв. м, расположенного на цокольном этаже по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, пом. 3, на государственную регистрацию ИП Галашовым В.А. представлены не были.

Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) 21.01.2014 было дано согласие Галашову В.А. (исх. N 100.4/Ф.15-02.04/31) на заключение с ООО "АНИОН" долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3П, с сохранением обременения, при условии включения в долгосрочный договор аренды следующих пунктов и условий:

1. Величина арендной платы в месяц - 37 450 рублей;

2. Арендуемое помещение находится в залоге у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) по договору об ипотеке N 723/1043-0000059-з05, заключенному между арендодателем и банком 28.10.2013 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 21.03.2013 N 723/1043-0000059, заключенному между банком и обществом с ограниченной ответственностью "ЖБИ "М-ГРУПП";

3. Перепланировка и переоборудование арендуемого объекта недвижимости производятся с письменного согласия Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество);

4. Арендатор не вправе сдавать объект в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ;

5. Договор аренды прекращается по истечении пяти календарных дней с момента предъявления в суд иска Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) об обращении взыскания на объект недвижимости, заложенный арендодателем в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 21.03.2013 N 723/1043-0000059. В случае прекращения договора по указанному основанию арендатор обязан освободить объект недвижимости в течение 10 календарных дней с момента предъявления в суд иска Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) об обращении взыскания на объект недвижимости и не имеет права на возмещение стоимости любых улучшений объекта, не отделимых без вреда для объекта, произведенных с согласия или без согласия арендодателя;

6. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды на условиях простого письменного уведомления арендатора в срок не менее чем за 60 календарных дней, при предъявлении данного требования со стороны Банка.

ООО "АНИОН" 24.01.2014 направило в адрес ИП Галашова В.А. письмо, в котором указало на то, что условия согласия Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) отличны от согласованных сторонами условий договора аренды от 15.11.2013.

В частности, ООО "АНИОН" указало ИП Галашову В.А. на отсутствие в договоре аренды от 15.11.2013 условия о необходимости согласования перепланировки нежилого помещения с кем-либо еще, кроме арендодателя. Однако предоставленное Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) согласие предусматривает возможность осуществления перепланировки и переоборудования арендуемого объекта недвижимости с согласия банка.

Пункты 5 и 6 согласия Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) предусматривают отличный от согласованных условиями договора аренды от 15.11.2013 порядок и основания прекращения и расторжения договора.

Перечисленные условия, изложенные в согласии Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), были расценены ООО "АНИОН" как новые, дополняющие и изменяющие согласованные сторонами условия договора аренды от 15.11.2013.

В этой связи ООО "АНИОН", посчитав предложенные Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) условия неприемлемыми, ставящими арендатора в условия, худшие, чем те, на которые он рассчитывал при подписании договора аренды от 15.11.2013, заявило о своем несогласии с такими дополнениями договора аренды от 15.11.2013 и предложило ИП Галашову В.А. повторно получить у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) согласие на заключение с ООО "АНИОН" договора аренды с учетом условий, изложенных в согласованной сторонами (ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А.) редакции договора аренды от 15.11.2013.

ИП Галашов В.А. 30.01.2014 повторно обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области для регистрации договора аренды от 15.11.2013, что подтверждается представленной в дело распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 05.02.2014 направило сторонам договора уведомление N 01/026/2014-483 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления ООО "АНИОН".

Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) 13.02.2014 было дано новое согласие Галашову В.А. (исх. N 100.4/Ф.15-02-04/130) на заключение с ООО "АНИОН" долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3П, с сохранением обременения, при условии включения в долгосрочный договор аренды следующих пунктов и условий:

1. Величина арендной платы в месяц - 37 450 рублей;

2. Арендуемое помещение находится в залоге у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) по договору об ипотеке N 723/1043-0000059-з05, заключенному между арендодателем и банком 28.10.2013 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 21.03.2013 N 723/1043-0000059, заключенному между банком и обществом с ограниченной ответственностью "ЖБИ "М-ГРУПП";

3. Перепланировка и переоборудование арендуемого объекта недвижимости производится с письменного согласия Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество);

4. Арендатор не вправе сдавать объект в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2014 внесена запись N 55-55-01/042/2014-633 о регистрации права собственности Канищева С.А. на нежилое помещение N 3П, общей площадью 52, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, пом. 3.

ООО "АНИОН" 26.03.2014 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) 04.04.2014 направил в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области письмо (исх. N 100.4/Ф.15-02-04/308), которым сообщил о выводе из залога нежилого помещения N 3П и просил погасить регистрационную запись об ипотеке.

Запись об ипотеке была погашена регистрирующим органом, что следует из представленной в дело копии свидетельства о государственной регистрации права от 09.04.2014 55-АБ 248890.

ИП Галашов В.А. 24.04.2014 обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ООО "АНИОН", исходил из того, что договор аренды от 15.11.2013 не был зарегистрирован в установленном законом порядке по причинам от ООО "АНИОН" не зависящим, а ИП Галашов В.А. еще до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском перестал являться собственником нежилого помещения N 3П. Отказывая в удовлетворении встречного иска ИП Галашова В.А., посчитал, что отсутствуют правовые основания для регистрации незаключенного договора, стороной по которому также выступает лицо, не имеющее полномочий на распоряжение имуществом, сдаваемым в аренду.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает, что выводы судебных инстанций по первоначальному иску сделаны с нарушением норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ также установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу пункта 2 статьи 615 ГК РФ суд по требованию стороны выносит решение о регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, только в случае уклонения другой стороны от регистрации сделки.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно посчитал, что применительно к установленным обстоятельствам дела уклонения от государственной регистрации договора аренды от 15.11.2013 со стороны ООО "АНИОН" не имело места.

Согласно материалам дела ИП Галашов В.А. с 05.03.2014 не является собственником нежилого помещения N 3П ввиду утверждения определением Центрального районного суда г. Омска от 30.12.2013 по делу N 13-2113/13 мирового соглашения между Канищевой Л.С., Канищевым А.В., Галашовым В.А., по условиям которого Галашов В.А. передал Канищеву С.А. в лице Канищевой Л.С. названное нежилое помещение.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Следовательно, в связи со сменой собственника объекта аренды ИП Галашов В.А. не может считаться стороной (арендодателем) по договору аренды от 15.11.2013 на дату обращения в арбитражный суд со встречным иском (пункт 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В связи с этим, суд первой инстанции правомерно посчитал, что требования ИП Галашова В.А. по встречному иску об обязании ООО "АНИОН" произвести государственную регистрацию договора аренды от 15.11.2013 удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем выводы судебных инстанций о незаключенности договора аренды от 15.11.2013 являются неправомерными в связи со следующим.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В договоре аренды от 15.11.2013 стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и его исполнили. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. На момент принятия решения судом первой инстанции у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) никаких притязаний не было.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Предоставив конкретное помещение в пользование общества на условиях подписанного сторонами договора, предприниматель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Кроме того, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (пункт 14 введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты по первоначальному иску о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А. в части его удовлетворения подлежат отмене, кассационная жалоба в этой части - удовлетворению.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судебными инстанциями в полном объеме, но ими неправильно применены нормы материального права по первоначальному иску ООО "АНИОН" о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А., суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "АНИОН".

В связи с частичным удовлетворением кассационной жалобы с ООО "АНИОН" в пользу ИП Галашова В.А. подлежат взысканию 2 000 рублей судебных расходов по иску, 1 000 рублей по апелляционной жалобе и 1 000 рублей по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Омской области в соответствии с частью 2 статьи 319 АПК РФ следует выдать исполнительный лист.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу N А46-3907/2014 по первоначальному иску в части его удовлетворения отменить.

Принять в этой части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "АНИОН" отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по этому же делу оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АНИОН" в пользу индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича 4 000 рублей судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Сирина