Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. N Ф04-14252/14 по делу N А70-5372/2014

г. Тюмень

21 января 2015 г.

Дело N А70-5372/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области (истца) на решение от 24.07.2014 Арбитражного суда Тюменской области (судья Вебер Л.Е.) и постановление от 08.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А70-5372/2014 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30/1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Терра" (625003, г. Тюмень, ул. Розы Люксембург, 12 "б", ОГРН 1037200557052, ИНН 7203121003) о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

В заседании приняли участие представители:

от департамента имущественных отношений Тюменской области (истца) - Петрова Т.А. по доверенности от 03.03.2014 N 38/08-З-Д;

от общества с ограниченной ответственностью "Терра" (ответчика) - Маркова Д.Б. и Кауртаев М.С. по доверенностям от 29.12.2014.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Терра" (далее - общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 01.11.2012 N 23-10/1147 и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы несоответствием договора аренды нормам статей 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Решением от 24.07.2014 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 08.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, факт наличия действующего договора аренды не может свидетельствовать о правомерности владения ответчиком земельным участком.

Заявитель считает, что арендуемый земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217002:0098 мог быть предоставлен только по результатам аукциона, дальнейшее предоставление земельного участка в составе объединенного земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217002:6052 не могло быть осуществлено по правилам пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в связи с чем полагает неправильным применение судами данной нормы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель департамента поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представители общества возражали против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что департамент распоряжением от 31.03.2004 N 713/14-з (в редакции распоряжения от 21.06.2006 N 793/14-3) предварительно согласовал обществу место размещения жилого дома с подземной автостоянкой и объектами соцкультбыта за счет сноса жилах домов и нежилых строений в г. Тюмени по ул. Пароходская-Свердлова в соответствии с проектом застройки жилого микрорайона.

Распоряжением от 27.04.2005 N 923/14-з (в редакции распоряжения от 21.06.2006 N 793/14-3) департамент предоставил обществу в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 72:23:0217002:0098, площадью 1 822 мI для строительства жилого дома с подземной автостоянкой и объектами соцкультбыта в г. Тюмени по ул. Пароходская-Свердлова.

Между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 07.07.2005 N 23-10/461 вышеупомянутого земельного участка сроком действия с 27.04.2005 по 26.04.2008. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 03.11.2005.

Во исполнение протеста прокурора Тюменской области от 21.11.2006 N 7-1022-06 департамент издал распоряжение от 08.12.2006 N 2154/14-3, которым отменил распоряжение от 27.04.2005 N 923/14-з и расторг договор аренды земельного участка от 07.07.2005 N 23-10/461. Распоряжением от 29.05.2009 N 7219-3 департамент отменил распоряжение от 08.12.2006 N 2154/14-3. Однако никаких действий по расторжению договора аренды земельного участка от 07.07.2005 N 23-10/461 ни арендодатель, ни арендатор не совершили.

В то же время стороны заключили соглашение от 17.07.2009, которым срок действия договора аренды земельного участка от 07.07.2005 N 23-10/461 продлили с 27.04.2008 по 26.04.2011. Соглашение также зарегистрировано в установленном порядке 29.08.2009.

В дальнейшем сторонами подписаны следующие соглашения: от 09.03.2011 о внесении изменений в указанный договор аренды, которым слова в пункте 1.1 "_ площадью 1 822 мI" заменили словами "_ площадью 1 556 мI", слова "_72:23:0217002:0098" словами "_72:23:0217002:358"; от 12.09.2011 о внесении изменений в договор аренды, которым слова "_строительства жилого дома с объектами соцкультбыта" заменили словами "_многоквартирные дома от пяти этажей и выше, объекты социально-бытового назначения (отдельно стоящие, встроено-пристроенные и (или) расположенные на нижних этажах многоквартирных домов, обшей площадью не более 1 000 мI)".

На основании заявления общества от 07.02.2011 N 813-э департамент решением от 16.03.2011 N 813-з предоставил последнему на 11 месяцев земельный участок площадью 813 мI, с кадастровым номером 72:23:0217002:359, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Пароходская, 5, под индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения.

Сторонами заключен договор от 24.03.2011 N 23-10/1027 аренды данного земельного участка, в который соглашением от 12.09.2011 внесены изменения о замене слов "_индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения" словами "_многоквартирные дома от пяти этажей и выше, объекты социально-бытового назначения (отдельно стоящие, встроено-пристроенные и (или) расположенные на нижних этажах многоквартирных домов, обшей площадью не более 1 000 мI)".

По решению департамента от 28.06.2011 N 2384-з между истцом и обществом заключен договор от 04.07.2011 N 23-10/1047 аренды земельного участка площадью 673 мI, с кадастровым номером 72:23:0217002:370, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пристанская, 6, под индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения, сроком действия с 28.06.2011 по 27.05.2012. Соглашением от 12.09.2011 стороны внесли изменения в этот договор, заменив слова "_индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения" словами "_многоквартирные дома от пяти этажей и выше, объекты социально-бытового назначения (отдельно стоящие, встроено-пристроенные и (или) расположенные на нижних этажах многоквартирных домов, обшей площадью не более 1 000 мI)".

На основании решения департамента от 05.03.2012 N 658-з стороны сроком с 05.03.2012 по 04.03.2015 заключили договор от 12.03.2012 N 23-10/1089 аренды земельного участка площадью 813 мI, с кадастровым номером 72:23:0217002:359, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пароходская, 5, под многоквартирные дома от пяти этажей и выше, объекты социально-бытового назначения (отдельно стоящие, встроено-пристроенные и (или) расположенные на нижних этажах многоквартирных домов, общей площадью не более 1 000 мI). Предусмотренный договором участок был передан обществу в аренду по акту приема-передачи от 12.03.2012. Договор зарегистрирован в установленном порядке 23.04.2012.

В соответствии с решением департамента от 05.03.2012 N 659-з стороны заключили договор от 12.03.2012 N 23-10/1088 аренды земельного участка площадью 673 мI, с кадастровым номером 72:23:0217002:370, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пристанская, 6, под многоквартирные дома от пяти этажей и выше, объекты социально-бытового назначения (отдельно стоящие, встроено-пристроенные и (или) расположенные на нижних этажах многоквартирных домов, обшей площадью не более 1 000 мI), сроком действия с 05.03.2012 по 04.03.2015. Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 12.03.2012. Договор зарегистрирован в установленном порядке 23.04.2012.

Общество 28.06.2012 обратилось в департамент с заявлением о заключении сроком на 3 года договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217002:6052, образованного за счет объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 72:23:0217002:358 (договор аренды от 07.07.2005 N 23-10/461); 72:23:0217002:359 (договор аренды от 12.03.2012 N 23-10/1089) и 72:23:0217002:370 (договор аренды от 12.03.2012 N 23-10/1088).

Удовлетворив названное заявление общества, департамент решением от 26.07.2012 N 2159-3 предоставил ответчику требуемый им земельный участок площадью 3 042 мI, с кадастровым номером 72:23:0217002:6052, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Пристанская 6, ул. Пароходская 5, ул. Пароходская 7, под многоквартирные дома от пяти этажей и выше, объекты социально-бытового назначения (отдельно стоящие, встроено-пристроенные и (или) расположенные на нижних этажах многоквартирных домов, обшей площадью не более 1 000 мI). Стороны заключили договор от 01.11.2012 N 23-10/1147 аренды данного земельного участка сроком действия с 26.07.2012 по 25.07.2015. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 01.11.2012. Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.11.2012.

Соглашениями от 01.11.2012 департамент и общество с 26.07.2012 расторгли договоры аренды от 12.03.2012 N 23-10/1089, от 12.03.2012 N 23-10/1088, от 07.07.2005 N 23-10/461.

Ссылаясь на представление первого заместителя прокурора Тюменской области от 06.02.2014 N 7-16-2014 об устранении нарушений закона и полагая, что договор аренды от 01.11.2012 N 23-10/1147 противоречит положениям статей 30.1 и 38.1 ЗК РФ и потому является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, департамент обратился в суд с настоящим иском.

При отказе в иске суды первой и апелляционной инстанций исходили из законности оспариваемого договора аренды ввиду закрепленного в пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ преимущественного права общества на заключение им договора аренды образуемых и измененных земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно пункту 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Статьей 38.1 ЗК РФ определен порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30-30.2 ЗК РФ, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Проанализировав материалы дела, суды пришли к выводу, что поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0217002:358 (договор аренды от 07.07.2005 N 23-10/461); 72:23:0217002:359 (договор аренды от 12.03.2012 N 23-10/1089) и 72:23:0217002:370 (договор аренды от 12.03.2012 N 23-10/1088) предоставлялись департаментом обществу на законных основаниях, против объединения этих участков и образования на их основе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217002:6052 департамент не возражал, указанные земельные участки, как и вновь образованный, предоставлялись под многоквартирные дома от пяти этажей и выше, объекты социально-бытового назначения (отдельно стоящие, встроено-пристроенные и (или) расположенные на нижних этажах многоквартирных домов, обшей площадью не более 1 000 мI), то ответчик, реализуя свое право, закрепленное в пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ, правомерно, без проведения торгов, заключил с истцом договор аренды от 01.11.2012 N 23-10/1147 площадью 3 042 мI, с кадастровым номером 72:23:0217002:6052, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Пристанская 6, ул. Пароходская 5, ул. Пароходская 7.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная). Требование о признании оспоримой недействительной сделки может быть предъявлено лицами, указанными в законе.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Установив, что департамент своими действиями по принятию соответствующих распоряжений, заключению дополнительных соглашений и новых договоров аренды выразил свою волю на необходимость объединения земельных участков по адресу: ул. Пристанская 6, ул. Пароходская 5, ул. Пароходская 7 и передачу их в пользование как единого земельного участка обществу по договору земельного участка от 01.11.2012 N 23-10/1147, спорный договор не противоречит закону, суды не усмотрели оснований для удовлетворения требований департамента и обоснованно отказали в иске.

Таким образом, приведенные департаментом в кассационной жалобе доводы основаны на неверном толковании норм права.

Предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате объединения ранее предоставленных ему на праве аренды земельных участков, по смыслу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ не предполагает предоставление данного земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

Иное толкование противоречило бы конституционному принципу защиты прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов, долгосрочности хозяйственных отношений и гражданско-правовому обороту земельных участков, находящихся под регулирующим воздействием ЗК РФ.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.07.2014 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 08.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-5372/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров