Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 марта 2015 г. N Ф04-17116/15 по делу N А03-11870/2014

г. Тюмень

18 марта 2015 г.

Дело N А03-11870/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нечаевой Татьяны Игоревны (заявителя) на постановление от 17.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-11870/2014 (судьи Кривошеина С.В., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по заявлению индивидуального предпринимателя Нечаевой Татьяны Игоревны (ОГРНИП 304222222400051, ИНН 222200162748) к главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656048, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) об оспаривании отказа органа местного самоуправления в продлении договора аренды.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Нечаева Татьяна Игоревна обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - управление) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 11.04.2014 N 24/4598, продлить срок действия договора от 09.03.2011 N 40-а аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды).

Требования со ссылкой на пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 3 статьи 22, пункт 3 статьи 35, пункт 3 статьи 36, статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы тем, что оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как на арендуемом земельном участке осуществляется строительство банно-оздоровительного комплекса.

Решением от 08.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Дружинина Н.М.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 17.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Нечаевой Т.И.

В кассационной жалобе Нечаева Т.И. просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, поскольку Нечаева Т.И. не закончила строительство объекта, для строительства которого ей предоставлялся земельный участок, то она имеет право на продление договора аренды без проведения торгов.

При этом заявитель не согласен с выводами апелляционного суда о недоказанности наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства и об обязательности регистрации права собственности на этот объект.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить без изменения состоявшийся судебный акт ввиду необоснованности содержащихся в жалобе аргументов.

Предприниматель Нечаева Т.И., управление о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона (протокол от 04.03.2011 N 5/1) между управлением (арендодателем) и Нечаевой Т.И. (арендатором) сроком на три года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030425:26, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 164"а", для строительства банно-оздоровительного комплекса.

По истечении срока действия договора аренды Нечаева Т.И. обратилась в управление с заявлением от 01.04.2014 о его продлении на новый срок.

Управление письмом от 11.04.2014 N 24/4592 отказало Нечаевой Т.И. в продлении договора аренды, указав, что в соответствии с пунктом 5 статьи 448 ГК РФ и подпунктом 16 пункта 40 Правил проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67, изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке не допускается.

Нечаева Т.И., не согласившись с данным отказом, обратилась в суд с настоящим заявлением.

Ссылаясь на то, что Нечаева Т.И. не успела закончить строительство банно-оздоровительного комплекса в период действия договора аренды, суд первой инстанции счел, что в этом случае заявитель имеет право на его продление без проведения торгов, так как не достигнута цель аренды, и удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд, отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявления Нечаевой Т.И., исходил из непредставления заявителем надлежащих доказательств, подтверждающих наличие на арендованном земельном участке объекта незавершенного строительства готовностью 44 процента, а также подтверждающих его принадлежность заявителю.

Выводы апелляционного суда отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно нормам статьи 35 ЗК РФ в их истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, запрещен необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Между тем в силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30.1 ЗК РФ (предоставление земельных участков для жилищного строительства), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Кроме того, статья 35 ЗК РФ, закрепляя преимущественное право аренды на земельный участок, предполагает наличие права собственности на объект недвижимости, в том числе здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), находящиеся на этом земельном участке.

К тому же на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" только собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Апелляционный суд не усмотрел оснований для продления договора аренды, поскольку Нечаева Т.И. не представила доказательств осуществления ею в течение срока аренды строительства банно-оздоровительного комплекса, получения (продления действия) разрешения на строительство в установленном порядке, государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Следовательно, строительство объектов капитального строительства без разрешения на строительство не допускается.

Вместе с тем срок действия разрешения на строительство от 06.07.2012 N RU 22302000-166, выданного Нечаевой Т.И. комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула для строительства банно-оздоровительного комплекса в виде одноэтажного здания с мансардой, подвалом площадью 347,6 мI на предоставленном предпринимателю земельном участке по вышеуказанному адресу, истек 21.08.2012, и материалы дела не содержат доказательств его продления.

Выписку из технического паспорта на банно-оздоровительный комплекс от 14.07.2014 по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 164"а", на котором имеется отметка о незавершенном строительстве готовностью 44 процента, апелляционный суд не признал надлежащим доказательством (статьи 67, 68, 71 АПК РФ), так как в нем отсутствуют сведения о принадлежности какому-либо лицу, включая Нечаевой Т.И., данного объекта и о том, каким образом определена степень готовности объекта.

Апелляционный суд также не установил объективных причин, препятствующих Нечаевой Т.И. осуществить строительство в течение срока действия договора и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ вытекает, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого отказа и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

По правилам части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания факта отсутствия незаконности оспариваемого отказа лежит на соответствующем органе. В то же время в соответствии со статьей 65 АПК РФ бремя доказывания факта нарушения оспариваемым отказом законных прав и интересов заявителя лежит на последнем.

Поскольку Нечаева Т.И. не доказала, что на предоставленном ей в аренду земельном участке расположен незавершенный строительством объект банно-оздоровительного комплекса, принадлежащий ей на праве собственности; у нее имеется продленное разрешение на строительство, то апелляционный суд обоснованно посчитал не противоречащим закону решение управления об отказе в продлении договора аренды, выраженное в письме от 11.04.2014 N 24/459, и не нарушающим права и интересы заявителя, вследствие чего правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных апелляционным судом обстоятельств, что к полномочиям суда кассационной инстанции не относится (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в силу статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 17.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-11870/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров