Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 г. N 07АП-11215/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 марта 2015 г. N Ф04-17116/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

17 декабря 2014 г.

Дело N А03-11870/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Павлюк Т. В., Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плешивцевой Ю. В.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Бердюгина А. С. по дов. от 01.07.2014,

от заинтересованного лица: Гориной И. В. по дов. от 14.05.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края на решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.10.2014 по делу N А03-11870/2014 (судья Дружинина Н. М.) по заявлению индивидуального предпринимателя Нечаевой Татьяны Игоревны (ИНН 222200162748, ОГРНИП 304222222400051), г. Барнаул, к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул, о признании недействительным решения от 11.04.2014 N 24/4598,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Нечаева Татьяна Игоревна (далее - предприниматель Нечаева Т.И., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконным решения Главного управления имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление, заинтересованное лицо) от 11.04.2014 N 24/4598.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 08.10.2014 заявленные требования удовлетворены - суд признал недействительным решение от 11.04.2014 N 24/4598 Главного управления имущественных отношений Алтайского края.

Не согласившись с данным решением, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование своей позиции заинтересованное лицо указывает, что продление срока действия договора аренды, заключенного по результатам торгов, без проведения аукциона не допускается, следовательно, отказ в продлении спорного договора, выраженный в письме от 11.04.2014 N 24/4598, полностью соответствует закону.

По мнению апеллянта, суд необоснованно сослался на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 23.12.2008 N 8985/2008.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Предприниматель Нечаева Т.И. в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Управлением на основании договора аренды от 09.03.2011 N 40-а, заключенного по результатам аукциона, Нечаевой Т.И. предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:26 по ул. Власихинской, 164-а, в г. Барнауле под строительство банно-оздоровительного комплекса.

По истечении срока действия договора предприниматель 01.04.2014 обратилась в Управление с заявлением о продлении договора аренды на новый срок.

Решением от 11.04.2014 N 24/4592 Управление отказало в продлении договора, указав, что в соответствие с частью 5 статьи 448 ГК РФ и подпунктом 16 пункта 40 Правил проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденного Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67, изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке не допускается.

Предприниматель Нечаева Т.И., полагая, что указанным решением нарушаются права и интересы, поскольку это препятствует ведению предпринимательской деятельности, а также нарушены нормы гражданского и земельного законодательства, обратилась с заявлением в Арбитражный суд Алтайского края.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку Нечаева Т.И. не успела закончить строительство банно-оздоровительного комплекса, то она имеет право на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов, так как не достигнута цель аренды.

Седьмой арбитражный апелляционный суд при рассмотрении апелляционной жалобы исходит из следующего.

В силу статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 9 ЗК РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В силу статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), в случаях, предусмотренных законом (например, пункты 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьи 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 74 Лесного кодекса Российской Федерации) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Как следует из материалов дела, договор N 40-а от 09.03.2011 заключен на основании Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808; срок заключения договора аренды был указан в извещении о проведении аукциона.

Срок действия договора N 40-а от 09.03.2011 определен с 09.03.2011 на три года, следовательно, истек 09.03.2014 - то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.

В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договора аренды без проведения аукциона, в данном случае не имелось (не следует из материалов дела), возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона.

Данные положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц, поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях (постановление ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10).

При этом оснований для применения положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и разъяснений, содержащихся в пункте 4.1 постановления Пленума ВАС РФ 73, не имеется, поскольку в силу части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции указанный в части 1 данной статьи порядок заключения договоров (без проведения аукциона) не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Спорный договор аренды земельного участка был заключен на основании статьи 30 ЗК РФ по результатам проведения торгов для осуществления строительства на земельном участке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ N 73, в случаях, предусмотренных законом (в том числе статьи 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведении торгов, будет являться ничтожным (статья 168 ГК РФ).

В настоящем случае в целях возобновления договора аренды спорного земельного участка по результатам проведения конкурса или аукциона соответствующее ходатайство предпринимателем в Главное управление не подавалось, следовательно, не имелось оснований для продления договора аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку предприниматель Нечаева Т.И. не успела закончить строительство банно-оздоровительного комплекса на спорном земельном участке, то она имеет право на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов, так как не достигнута цель аренды. При этом суд ссылается на статью 35 ЗК РФ.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08).

По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства банно-оздоровительного комплекса на срок до 09.03.2014, предприниматель Нечаева Т.И. приобрела права арендатора спорного земельного участка 09.03.2011.

При этом доказательств того, что течение срока аренды предприниматель осуществляла строительство указанного объекта, получив согласование на проведение работ со всеми органами, получила (продлила действие) разрешение на строительство в установленном порядке (разрешение на строительство было выдано 06.07.2012 на срок до 21.08.2012 - л.д. 59), зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, в материалы дела не представлено.

В материалы дела представлена только выписка из кадастрового паспорта на банно-оздоровительный комплекс от 14.07.2014 по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 164а, на котором имеется отметка о незавершенном строительстве, готовность 44%. При этом отсутствуют сведения о принадлежности какому-либо лицу данного объекта, о том, каким образом определена степень готовности объекта (л.д. 94-104).

Заявитель не указывает и не подтверждает, наличие каких объективных причин препятствовало ему осуществить строительство в срок действия договора, а также зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что отсутствуют доказательства, однозначно подтверждающие совершение предпринимателем действий по надлежащему использованию земельного участка, направленных на достижение цели договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии обязанности Управления заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок на тех же условиях без проведения торгов. Решение об отказе Главного управления в продлении спорного договора, выраженное в письме от 11.04.2014 N 24/4598, не противоречит действующему законодательству, в связи с чем решение суда первой инстанции о признании его недействительным подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.10.2014 по делу N А03-11870/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя Нечаевой Татьяны Игоревны отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

Т. В. Павлюк С. Н. Хайкина