Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 апреля 2015 г. N Ф04-15640/15 по делу N А45-28112/2012

г. Тюмень

7 апреля 2015 г.

Дело N А45-28112/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сидоровой А.В.,

судей Севастьяновой М.А.,

Туленковой Л.В.,

рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатический медико-социальный центр" и общества с ограниченной ответственностью "Аддендум" на решение от 10.09.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Рябцева Е.Ю.) и постановление от 27.11.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Афанасьева Е.В., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-28112/2012 по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 18, ОГРН 1035402457848, ИНН 5406214965) к обществу с ограниченной ответственностью "Гомеопатический медико-социальный центр" (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Октябрьская, дом 47, ОГРН 1025442449724, ИНН 5406139490) о признании недействительным договора купли-продажи.

Другие лица, участвующие в деле, - общество с ограниченной ответственностью "Аддендум", прокурор Новосибирской области.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатический медико-социальный центр" - Антонова М.В. по доверенности от 18.08.2014; департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - Колмаков Д.В. по доверенности от 17.06.2014 N 3744/38; от прокуратуры - Чезганова Л.В. по удостоверению ТО N 133507.

Суд установил:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гомеопатический медико-социальный центр" (далее - Общество) о признании недействительным договора купли-продажи от 03.05.2012 N 1 здания-памятника "Дом жилой И.Г. Ведерникова", расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Октябрьская, 47 (далее - договор купли-продажи).

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в дело вступил прокурор Новосибирской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 АПК РФ привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аддендум" (далее - ООО "Аддендум").

Решением от 10.09.2014 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 27.11.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи признан недействительным.

В кассационной жалобе Общество просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает следующие доводы: цена земельного участка не имела квалифицирующего значения для определения условий договора; вывод судов о том, что цена, указанная в договоре, не является рыночной стоимостью, основан на неверном толковании статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"), в то время как на основании статьи 16 Закона "Об оценочной деятельности" цена, указанная в договоре купли-продажи, является рыночной, определена по заданию Департамента независимым оценщиком; суды не указали, к какому виду относится определенная оценщиком цена; суды не могли признать договор ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку между сторонами возник спор о размере рыночной стоимости отчуждаемого объекта; спорная сделка сторонами в полном объеме не совершена, в связи с этим истцом выбран неверный способ защиты права; судом апелляционной инстанции не рассмотрены доводы апелляционной жалобы Общества; в деле отсутствуют надлежащие доказательства недействительности отчета ООО "Аддендум", принимая во внимание, что у судебных экспертов отсутствовала квалификация в соответствии с требованиями статьей 16.2, 17.1 Закона "Об оценочной деятельности".

В пояснении, представленном Обществом в порядке статьи 81 АПК РФ, заявитель указывает: в силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) оспаривание оценки имущества возможно в рамках самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценщика; пункт 3 Информационного письма N 92 не подлежит применению, поскольку исковые требования не содержат указание на признание рыночной стоимости недействительной, результат оценки имущества истец принял без замечаний; результаты рассмотрения уголовных и гражданских дел в отношении руководителя Департамента подтверждают совершение спорной сделки в соответствии с требованиями законодательства; не обоснованы пояснения Департамента об изменении правового режима земельного участка, в связи с этим исполнение спорной сделки возможно.

ООО "Аддендум" также обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указывает на следующие обстоятельства: судом неправильно применены положения статьи 168 ГК РФ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); отчет об оценке является способом согласования предмета договора купли-продажи арендованного муниципального недвижимого имущества; положения статей 8, 12 Закона "Об оценочной деятельности", пункта 2 Информационного письма N 92 устанавливают, что отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки; спорный отчет имеет положительное экспертное заключение от 23.03.2012 N 34/2012, выполненное экспертом Хлопцовым Дмитрием Михайловичем, квалификация которого подтверждена соответствующими документами; судом не учтена правовая позиция, изложенная в абзаце четвертом пункта 1 Информационного письма N 92, согласно которой оспаривание сторонами стоимости спорного имущества после заключения договора по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается; понятие неотделимых улучшений законодательством не определено; работы, которые были произведены в здании, не изменяют его технологическое или служебное назначение, следовательно, неотделимые улучшения в здании отсутствуют; стоимость неотделимых улучшений не могла повлиять на цену сделки, так как не подлежала включению в предмет договора купли-продажи здания; положенные в основу решения экспертные заключения федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации и федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации являются недопустимыми доказательствами, противоречат части 2 статьи 55, пункту 7 части 2 статьи 86 АПК РФ, статьям 7, 8, 9, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункту 12 "Инструкции по организации производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации", утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 N 347, пункту 2.4 "Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации", утвержденных приказом Минюста России от 20.12.2002 N 346, пункту 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

В соответствии со статьями 163 и 158 АПК РФ суд кассационной инстанции для предоставления правовых позиций сторон по делу объявлял перерыв и откладывал судебное заседание по рассмотрению кассационных жалоб.

В пояснениях ООО "Аддендум" указывает на то, что пункты 2, 3 Информационного письма N 92 к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.

Департамент в письменных пояснениях указывает, что на момент заключения договора оснований усомниться в результатах отчета не было, соответственно, истец не мог воспользоваться правом на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки до момента заключения договора, просит оставить судебные акты без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Прокурор Новосибирской области в отзыве на кассационные жалобы, в дополнительных пояснениях просит решение и постановление оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения. Полагает, что несоответствие цены отчуждаемого здания выявлено после заключения договора купли-продажи, в связи с этим исключается возможность предъявления иска об оспаривании отчета оценщика. Предъявление настоящего иска согласуется с правовой позицией, изложенной в абзаце восьмом пункта 1 Информационного письма N 92.

Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационных жалоб, отзывов, пояснений, заслушав представителей ответчика, истца, прокурора, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, за Новосибирской областью на праве собственности зарегистрировано здание-памятник "Дом жилой И.Г. Ведерникова" площадью 451,7 кв.м по адресу: город Новосибирск, улица Октябрьская, дом 47 (далее - здание-памятник).

Общество осуществляет владение указанным зданием на основании охранно-арендного договора от 28.01.1997 N 2 (далее - договор аренды) с последующими изменениями и дополнительным соглашением в части замены арендодателя на Департамент.

Приказом Департамента от 09.04.2012 предусмотрена приватизация арендованного Обществом здания-памятника.

На основании отчета N 159-1/2011, выполненного ООО "Аддендум", установлена рыночная стоимость объекта в размере 22 950 000 руб., в том числе земельный участок 15 730 000 руб., неотделимые улучшения 00 руб. 00 коп. Таким образом, рыночная стоимость здания за вычетом налога на добавленную стоимость составила 6 118 644 руб. 07 коп.

Между Департаментом и Обществом заключен договор купли-продажи здания-памятника.

Условиями пункта 2.1 договора предусмотрена цена выкупаемого имущества в размере 6 118 644,07 руб.

Согласно пункту 2.5 договора после его подписания обеими сторонами, здание считается переданным покупателю.

Оплата продавцу стоимости объекта условиями раздела 2 и пункта 3.1 договора предусмотрена в рассрочку на 18 месяцев.

Покупателем оплата произведена, что подтверждено платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Регистрация перехода права собственности на здание-памятник не произведена.

Указывая, что спорное здание-памятник реализовано не по рыночной цене, ссылаясь на результаты оценки, определенной Новосибирской торгово-промышленной палатой 25.09.2015, указанные в отчете N 016-20-00457, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями статьи 224 ГК РФ, пунктом 3 Информационного письма N 92, пунктом 4 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Закона N 159-ФЗ, учитывая результаты проведенных судебных экспертиз, установил, что спорная сделка по отчуждению здания-памятника совершена по заниженной цене, в связи с этим на основании статьи 168 ГК РФ пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, руководствуясь также положениями пункта 1 Информационного письма N 92, указал, что поскольку несоответствие цены отчуждаемого объекта недвижимости рыночной выявлено после заключения договора купли-продажи, Департамент правомерно обратился с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Выводы судов соответствуют закону и обстоятельствам дела.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности".

В силу правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 N 260-О-О, Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3). Цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2011 года N 214-О-О, от 29 сентября 2011 года N 1042-О-О и др.).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона "Об оценочной деятельности").

В соответствии со статьей 12 Закона "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце восьмом пункта 1 Информационного письма N 92 разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Из абзаца второго пункта 2 названного Информационного письма следует, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). В этом случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Исходя из системного толкования указанных норм, следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять стоимость, установленную оценщиком в соответствующем отчете.

Указание заявителей жалоб на абзац четвёртый пункта 1 Информационного письма N 92 и постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11, где содержится ссылка на обязанность Департамента по самостоятельному оспариванию оценки, проведенной независимым оценщиком, до заключения договора, и поэтому избрание истцом ненадлежащего способа защиты, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку это не исключает при разрешении исков о признании сделки недействительной признание этой сделки таковой по причине явной несоразмерности встречного предоставления, а, следовательно, права Департамента на обращение в арбитражный суд для обеспечения эффективного последующего судебного контроля над выкупной ценой спорного имущества.

Поскольку цена объекта недвижимости в данном случае является существенным условием и подлежит взысканию в бюджет субъекта Российской Федерации, ее размер должен достоверно подтверждаться.

Цена договора должна соответствовать рыночной цене (которая определяется соотношением спроса и предложения на указанный товар с учетом его ликвидности) на момент реализации товара, с учетом его фактического состояния, степени износа, что и определено результатами проведённых судебных экспертиз (определения от 21.01.2013 и от 09.01.2014), проведенных федеральным бюджетным учреждением Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации и федеральным бюджетным учреждением Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Заключением повторной экспертизы, проведенной федеральным бюджетным учреждением Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации по ходатайству ответчика, стоимость здания-памятника определена в размере 17 885 092 руб., из них неотделимые улучшения составили 9 655 397 руб.

Таким образом, рыночная стоимость знания-памятника составляла 8 229 695 руб.

Исходя из изложенного, суды пришли к верному выводу, что при заключении договора купли-продажи здания-памятника было допущено нарушение статьи 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку установленная в этом договоре цена (6 118 644,07 руб.) не соответствовала рыночной стоимости спорного знания-памятника, в связи с этим, руководствуясь данными нормами и статьей 168 ГК РФ, правомерно удовлетворили исковые требования.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе судебные экспертные заключения, отчет третьего лица, суды пришли к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, указанная в оспариваемом договоре купли-продажи, является недостоверной.

Утверждение о несоответствии экспертного заключения положениям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов.

Ссылка заявителя кассационной жалобы - ООО "Аддендум" на нарушение судами статьи 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" отклоняется судом кассационной инстанции, так как данная статья не регулирует проведение судебной экспертизы, в рамках которой осуществлялась проверка достоверности третьего лица.

Иные доводы заявителей, касающиеся проведения судебной экспертизы и методов, которые применялись судебными экспертами, изложенные в кассационных жалобах, сводятся по существу к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом первой и апелляционной инстанций на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).

Ссылка заявителей кассационных жалоб на то, что действия истца направлены фактически на воспрепятствование в реализации предоставленного ответчику преимущественного права на выкуп арендованного имущества, судом кассационной инстанции отклоняется, принимая во внимание, что данное право ответчик не утратил, а в действиях истца суды не усмотрели признаков злоупотребления правами (статья 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции нет оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.09.2014 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу N А45-28112/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатический медико-социальный центр" и общества с ограниченной ответственностью "Аддендум" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Сидорова

Судьи

М.А. Севастьянова Л.В. Туленкова