Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф04-18261/15 по делу N А27-14460/2013

г. Тюмень

24 апреля 2015 г.

Дело N А27-14460/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Терентьевым А.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кондакова Василия Марковича на решение от 08.04.2014 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Ходякова О.С.) и постановление от 14.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кайгородова М.Ю., Ярцев Д.Г., Сухотина В.М.) по делу N А27-14460/2013 по иску индивидуального предпринимателя Кондакова Василия Марковича к Кузбасскому Открытому акционерному обществу энергетики и электрификации (650000, г. Кемерово, пр-кт Кузнецкий, 30, ОГРН 1024200678260, ИНН 4200000333) о признании права собственности на часть земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Ваганова Р.А.) в заседании участвовали представители: Кузбасского ОАО энергетики и электрификации - Захарова А.И. по доверенности от 04.12.2014.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Кондаков Василий Маркович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Кузбасскому открытому акционерному обществу энергетики и электрификации (далее - ответчик, общество, ОАО "Кузбассэнерго") о понуждении ОАО "Кузбассэнерго" осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:286, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 41, площадью 1 568 кв. м, согласно прилагаемой схеме, и признать право собственности истца на вновь образованный земельный участок.

Исковое требование мотивировано тем, что предприниматель является собственником здания металлического модуля, расположенного на земельном участке, принадлежащем ответчику. При продаже предпринимателю обществом с ограниченной ответственностью "Кузбассэнергоремстрой" (далее - ООО "Кузбассэнергоремстрой") объекта недвижимости, к нему перешло право собственности на часть спорного земельного участка, занятую объектом недвижимости и необходимую для его эксплуатации, на основании статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Решением от 08.04.2014 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным постановлением от 14.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование жалобы предприниматель указывает, что 06.12.2002 за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, на котором находились арендованные здания, а полная оплата за арендованное имущество закрытым акционерным обществом "Кузбассэнергоремстрой" (далее - ЗАО "Кузбассэнергоремстрой") произведена 12.03.2003, то ЗАО "Кузбассэнергоремстрой" стало собственником земельного участка под арендованным и выкупленным имуществом в силу статей 223, 273 ГК РФ. Следовательно, у последующих собственников, а именно у истца, право собственности на земельный участок под зданием металлического модуля возникло исходя из предыдущего права.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Кузбассэнерго" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свои доводы.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в результате перехода прав на здание металлического модуля, было зарегистрировано право собственности с 09.12.2002 до 12.03.2003 за ОАО "Кузбассэнерго", с 12.03.2003 до 21.12.2007 за ЗАО "Кузбассэнергоремстрой", с 21.12.2007 до 02.03.2009 за ООО "Кузбассэнергоремстрой", с 02.03.2009 за предпринимателем.

Указанное здание расположено на спорном земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:286 площадью 41 304 кв. м.

06.02.2009 между предпринимателем (покупатель) и ООО "Кузбассэнергоремстрой" (продавец) заключен договор купли-продажи, согласно которому истцу передано в собственность названное нежилое здание, обозначенное в техническом паспорте под литером В, общей площадью 732,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:286 по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 41.

ООО "Кузбассэнергоремстрой" приобрел указанное здание у ЗАО "Кузбассэнергоремстрой". Основанием возникновения права собственности ЗАО "Кузбассэнергоремстрой" на указанное здание явился заключенный с собственником - ОАО "Кузбассэнерго" договор аренды с правом выкупа от 18.06.2002 N 3-Д/02.

Согласно пункту 4 договора 18.06.2002 N 3-Д/02 предметом настоящего договора аренды является предоставление арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во владение и пользование арендатора вышеуказанного недвижимого имущества. Арендованное имущество расположено на спорном земельном участке. По условиям договора, на момент его заключения арендованное имущество находится на балансе филиала арендодателя - Ремонтного предприятия "Кузбассэнергоремонт". По окончании срока аренды указанное имущество может быть выкуплено арендатором в собственность на условиях договора.

В соответствии с разделом 9 договора арендатор, надлежаще исполняющий обязательства по настоящему договору, вправе выкупить арендованное имущество по окончании срока действия настоящего договора. Арендатор вправе выкупить арендованное имущество и до окончания срока его действия. Выкупная цена составляет 262 211,16 руб. Имущество считается выкупленным арендатором с момента внесения им арендодателю выкупной цены. Право собственности на выкупаемое имущество переходит от арендодателя к арендатору со дня государственной регистрации права собственности, осуществленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 06.12.2002 N 125, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ОАО "Кузбассэнерго" 25.12.2002 за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 42:24:020302:27 площадью 41 480,16 кв. м.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, предприниматель указал, что поскольку на момент действия договора аренды с правом выкупа, до полной оплаты стоимости металлического модуля арендатором, ОАО "Кузбассэнерго" стало собственником земельного участка (договор купли-продажи от 06.12.2002 N 125), то соответственно и к арендатору, ЗАО "Кузбассэнергоремонт", перешло право собственности на земельный участок под арендованным зданием.

Арбитражные суды, принимая оспариваемые судебные акты, руководствуясь положениями статьей 269 ГК РФ, 20 ЗК РФ, исходили из того, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа от 18.06.2002 N 3-Д/02 у ответчика, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, отсутствовало право распоряжаться земельным участком. Следовательно, договор аренды с правом выкупа от 18.06.2002 N 3-Д/02 на момент его заключения не мог содержать условие о цене земельного участка. Право собственности на земельный участок возникло у ОАО "Кузбассэнерго" 06.12.2002, то есть до регистрации перехода права собственности ЗАО "Кузбассэнергоремстрой" на здание (12.03.2003).

Поскольку право собственности на земельный участок у ЗАО "Кузбассэнергоремстрой" на момент отчуждения объекта недвижимости отсутствовало, это право не могло перейти к ООО "Кузбассэнергоремстрой", а затем к предпринимателю.

Право собственности на объект недвижимого имущества возникло у ЗАО "Кузбассэнергоремстрой" после выкупа земельного участка ОАО "Кузбассэнерго". Следовательно, ЗАО "Кузбассэнергоремстрой" не могло участвовать в приватизации земельного участка.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"" исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11, от 17.12.2013 N 4056/13, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

При этом пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

Таким образом, продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагается объект недвижимости, находящийся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

В случае если указанные лица намерены заключить договор аренды или приобрести в собственность причитающийся им земельный участок, они вправе ставить вопрос о недействительности договора купли-продажи земельного участка, который заключен органами государственной власти или местного самоуправления с одним из таких собственников.

Однако вопрос о недействительности договора купли-продажи от 06.12.2002 N 125 судами не исследовался.

Кроме того, судами установлено и следует из материалов дела, что истец, обращаясь с настоящим иском, заявил требование о разделе спорного земельного участка.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенными в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, а также Верховного Суда Российской Федерации изложенными в определении от 31.03.2015 N 304-ЭС14-3964 о способах определения доли в праве на земельный участок по требованию о вступлении в право общей долевой собственности, а также при заявлении требования о разделе земельного участка. В них содержится указание на необходимость проведения кадастровых работ, если они не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы. В этом случае суд вправе назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания.

Резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в кадастр в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание вновь образуемых в результате раздела земельных участков, указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения. Судебный акт, резолютивная часть которого соответствует этим требованиям, является впоследствии основанием для постановки на кадастровый учет образованных на основании такого решения суда земельных участков и регистрации прав на них.

В то же время удовлетворение иска об установлении общей долевой собственности в отношении земельного участка, ранее приватизированного одним из собственников объектов недвижимости, приводит к формированию на стороне истцов определенной имущественной выгоды.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта N 11-11/28-07-14 следует, что спорный земельный участок может быть разделен.

Таким образом, принимая во внимание, что судами применены не подлежащие применению в данном деле нормы материального права, для разрешения спора требуется оценка доказательств и установление обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, то судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует: исследовать договор купли-продажи от 06.12.2002 N 125 на предмет его недействительности; установить все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, в том числе решить вопрос относительно причитающейся истцу доли земельного участка, принять во внимание вышеизложенные разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации; распределить расходы по государственной пошлине, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.04.2014 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 14.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-14460/2013 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров