Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 апреля 2015 г. N Ф04-18860/15 по делу N А70-6415/2014

г. Тюмень

30 апреля 2015 г.

Дело N А70-6415/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Сириной В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы государственного казенного учреждения Тюменской области "Фонд имущества Тюменской области", Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 09.10.2014 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.) и постановление от 03.02.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Тетерина Н.В., Зорина О.В., Смольникова М.В.) по делу N А70-6415/2014 по иску первого заместителя прокурора Тюменской области к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (г. Тюмень, ул. Сакко, 30 корп. 1, ОГРН 1057200738792 ИНН 7202138460), государственному казенному учреждению Тюменской области "Фонд имущества Тюменской области" (625002, г. Тюмень, ул. Водопроводная, 12, ОГРН 1027200809074, ИНН 7202030265), открытому акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (625000, г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 63, ОГРН 1067203307434, ИНН 7204099664) о признании недействительным договоров.

В заседании приняли участие представители:

от первого заместителя прокурора Тюменской области - Кабанова А.А. по служебному удостоверению;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Делев Д.И. по доверенности от 31.07.2014 N 151/08-Д;

от государственного казенного учреждения Тюменской области "Фонд имущества Тюменской области" - Иванчук И.В. по доверенности от 29.04.2015 N 20;

от открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" - Нелаева Н.Н. по доверенности от 30.03.2015 N 37-15.

Суд установил:

первый заместитель прокурора Тюменской области (далее - истец, прокурор) обратился с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент), государственному казенному учреждению Тюменской области "Фонд имущества Тюменской области" (далее - учреждение) и открытому акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (далее - общество):

о признании недействительным договора купли-продажи от 30.08.2013 N 13/З/Ф-432, заключенного между учреждением и обществом, по которому в собственность последнего передан земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:288, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Северная, 24 общей площадью 13 128 кв. м, категория "земли населенных пунктов", разрешенное использование - под нежилое здание (гаражи);

о признании недействительным договора купли-продажи от 25.10.2013 N 13/З/Ф-530, заключенного между учреждением и обществом, по которому в собственность последнего передан земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:289, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Северная, 10 общей площадью 14 123 кв. м, категория "земли населенных пунктов", разрешенное использование - под нежилое здание (гаражи).

Также истец просил применить последствия недействительности сделок:

1. обязать общество возвратить департаменту земельные участки:

с кадастровым номером 72:23:0218003:288, расположенный по адресу:

г. Тюмень, ул. Северная, 24 общей площадью 13 128 кв. м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание (гаражи); с кадастровым номером 72:23:0218003:289, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Северная, 10 общей площадью 14 123 кв. м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание (гаражи).

2. обязать учреждение возвратить обществу выкупную цену за земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:288 в сумме 32 512 949,21 руб., за земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:289 в сумме 34 977 177,15 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что названные договоры купли-продажи заключены с нарушением положений статей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку под объектами недвижимости (гаражами) площадью 131,6 кв. м и 131,1 кв. м предоставлены земельные участки общей площадью 13 128 кв. м и 14 123 кв. м, что явно превышает установленные нормативы. Также истец полагает, что указанные договоры в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) являются мнимыми сделками, поскольку действительная воля общества была направлена на приобретение земельных участков именно для строительства многоэтажных жилых домов, а не для эксплуатации гаражей.

Решением от 09.10.2014 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 03.02.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, учреждение и департамент обратились с кассационными жалобами, в которых просят принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалоб кассаторы указывают, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку заключение специалиста закрытого акционерного общества "Институт Тюменьгражданпроект" получено с нарушением требований АПК РФ, не могло быть принято судом в качестве допустимого доказательства; договоры купли-продажи от 30.08.2013 N 13/3/Ф-432, от 25.10.2013 N 13/3/Ф-530 не противоречат положениям земельного и градостроительного законодательства; судами не применены положения пунктов 3, 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливающих, что отчуждение земельных участков собственникам объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, осуществляется в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом; требование об обязании возвратить земельные участки неисполнимо.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить судебные акты без изменения.

Учреждение и департамент в отзывах поддерживают доводы кассационных жалоб, просит их удовлетворить.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационных жалоб, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов.

Из материалов дела следует, что распоряжением департамента от 02.08.2007 N 2917/14-3 обществу предварительно согласовано место размещения торгово-офисных помещений в г. Тюмени, ул. Профсоюзная - Северная - Гоголя - Крылова в соответствии с актом выбора земельного участка для строительства.

Во исполнение указанного распоряжения обществом осуществлены кадастровые работы, на кадастровый учет были поставлены земельные участки N 72:23:0218003:288 и 72:23:0218003:289.

Решением департамента от 30.07.2010 N 703-3 обществу из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен в аренду сроком на 5 лет 6 месяцев земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:289 площадью 14 123 кв. м для строительства торгово-офисных помещений.

02.08.2010 между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 23-10/990 сроком действия по 29.01.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 26.06.2012 в данный договор аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка изменено на :"...для размещения объектов хранения легкового транспорта".

На основании разрешения от 13.04.2013 на ввод в эксплуатацию на данных земельных участках введены в эксплуатацию гаражи, на которые 07.06.2013 зарегистрировано право собственности истца.

В порядке статьи 36 ЗК РФ как собственнику недвижимого имущества (гаражей) решением департамента от 17.07.2013 N 1797 обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:289 площадью 14 123 кв. м, под нежилое здание (гаражи).

25.10.2013 между учреждением и обществом подписан договор купли-продажи N 13/3/Ф-530, согласно которому обществу передан в собственность земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:289 по адресу: г. Тюмень, ул. Северная, 10 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 14 123 кв. м, категории - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание (гаражи). Цена участка определена в размере 34 977 177,15 руб.

Решением департамента от 30.07.2010 N 704-3 обществу из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен в аренду сроком на 5 лет 6 месяцев земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:288 площадью 13 128 кв. м для строительства торгово-офисных помещений.

02.08.2010 между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 23-10/991 сроком действия по 29.01.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 26.06.2012 в данный договор аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка, которое изменено на: "...для размещения объектов хранения легкового транспорта".

В порядке статьи 36 ЗК РФ как собственнику недвижимого имущества (гаражей) решением департамента от 09.07.2013 N 1749-3 обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:288 площадью 13 128 кв. м, под нежилое здание (гаражи).

30.08.2013 между учреждением и обществом подписан договор купли-продажи N 13/3/Ф-432, согласно которому обществу передан в собственность земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:288 по адресу: г. Тюмень, ул. Северная, 24 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 13 128 кв. м, категории - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание (гаражи). Цена участка определена в размере 32 512 949,21 руб.

На момент рассмотрения настоящего спора земельные участки 72:23:0218003:288 и 72:23:0218003:289 сняты с кадастрового учета в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218003:3045 общей площадью 28 361+/- 59 кв. м местоположением: город Тюмень, ул. Профсоюзная; разрешенное использование - для размещения многоэтажной жилой застройки. Участок с кадастровым номером 72:23:0218003:3045 образован за счет объединения, в том числе и спорных участков.

10.04.2014 за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218003:3045, общей площадью 28 361 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень, ул. Профсоюзная.

Прокурор, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что договоры купли-продажи от 30.08.2013 N 13/3/Ф-432, от 25.10.2013 N 13/3/Ф-530 не соответствуют положениям статей 33, 35, 36 ЗК РФ, поскольку площадь предоставленных в собственность земельных участков значительно превышает размер участков, необходимых для использования расположенных на них объектов недвижимости.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая оспариваемые судебные акты, исходили из того, что предоставление спорных земельных участков (13 128 кв. м, 14 123 кв. м) под объектами недвижимости (гаражами) площадью 131,6 кв. м. и 131,1 кв. м явно превышает установленные Правилами землепользования и застройки нормы предоставления земельных участков.

Договоры купли-продажи земельных участков противоречат пунктам 1 и 7 статьи 36, пункту 1 статьи 37 ЗК РФ, в связи с чем являются недействительными (ничтожными) сделками.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалоб и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13 изложена правовая позиция о том, что согласно положениям статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий. По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, в котором указано, что, исходя из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется по правилам пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ вытекает, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Так, согласно Правилам землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154 (далее - Правила), территория земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (гаражи) на момент предоставления земельных участков в аренду и изменения разрешенного использования земельных участков находилась в зоне ОД-2, в качестве одного из основных видов деятельности в которой допускалось размещение объектов хранения легкового транспорта.

Судами установлено и следует из представленных в дело доказательств, что пунктом 2 статьи 22 Правил минимальная площадь земельного участка, предоставляемого для размещения объектов легкового транспорта, составляет 600 кв. м, минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м, максимальное количество этажей - 9, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 85.

Согласно представленному заключению ЗАО "Институт Тюменьгражданпроект", необходимая площадь для размещения гаражей, принадлежащих обществу на праве собственности, с учетом технологических площадок и дорог, составляет: по ул. Северная, 24 - 901,53 кв. м, по ул. Северная, 10 - 901,86 кв. м.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из представленного истцом заключения специалиста следует, что оно составлено специалистом, обладающим специальными знаниями, является ясным, полным, противоречивые выводы в нем отсутствуют, сомнений в его обоснованности не имеется. Названное заключение относится к иным документам, допускаемым в качестве доказательств в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Кроме того, судами правомерно отмечено, что ответчик, оспаривая правильность расчета, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не обосновал в соответствии с земельным законодательством иной размер земельных участков, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости, и не представил контррасчет.

При таких обстоятельствах арбитражные суды, руководствуясь положениями статьей 33 и 36 ЗК РФ, исходя из которых земельный участок предоставляется собственнику объектов недвижимости в размере, необходимом ему для их использования и эксплуатации, установив отсутствие доказательств того, что для эксплуатации объектов недвижимости по их назначению необходимы земельные участки площадью 13 128 кв. м и 14 123 кв. м, пришли к правомерному выводу о том, спорные договоры купли-продажи недействительны.

Доводы кассаторов о неприменении судами положений пунктов 3, 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также иные доводы жалоб были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы заявителей жалоб не свидетельствуют о нарушении судами норм права, сводятся к переоценке установленных по делу фактических обстоятельств, выражают несогласие с произведенной судами оценкой доказательств.

Кассационный суд не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).

Все обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, имеющиеся в деле доказательства оценены в их совокупности и взаимосвязи.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.10.2014 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 03.02.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-6415/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Сирина