Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 июня 2015 г. N Ф04-18310/15 по делу N А70-9453/2014

г. Тюмень

5 июня 2015 г.

Дело N А70-9453/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Бушмелевой Л.В.

Орловой Н.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вашуркина Олега Александровича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2014 (судья Вебер Л.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 (судьи Шарова Н.А., Смольникова М.В., Тетерина Н.В.) по делу N А70-9453/2014 по иску индивидуального предпринимателя Вашуркина Олега Александровича (ОГРНИП 307770000351516) к открытому акционерному обществу "Тюменьтаравторресурсы" (625014, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, д. 34, ИНН 7203033710, ОГРН 1027200810471), обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Строй-Экспо" (625016, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Демьяна Бедного, д. 92/4, ИНН 7204188868, ОГРН 1137232019099) о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли земельного участка.

В заседании приняли участие представители: открытого акционерного общества "Тюменьтаравторресурсы" Чеданова Л.А. по доверенности от 12.01.2015 N 3; общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Строй-Экспо" Шабелянская А.А. по доверенности от 03.06.2015.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Вашуркин Олег Александрович (далее - ИП Вашуркин О.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к открытому акционерному обществу "Тюменьтаравторресурсы" (далее - ОАО "Тюменьтаравторресурсы"), обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Строй-Экспо" (далее - ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо") о переводе на предпринимателя прав и обязанностей ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо", как покупателя 1923/10000 доли общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221002:136, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Судостроителей, 28, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, ул. Судостроителей, 28 сооружения 1, 2.

Исковые требования со ссылками на договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2014 N 4, пункты 1, 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что ОАО "Тюменьтаравторресурсы" при продаже доли на указанный в иске земельный участок нарушило преимущественное право его покупки истцом, как участника долевой собственности.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Вашуркин О.А. обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести по делу новое решение.

Заявитель считает решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда незаконными в силу несоответствия выводов судов, содержащихся в судебных актах фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

По мнению предпринимателя, ОАО "Тюменьтаравторресурсы" и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2014 N 4 в нарушение преимущественного права покупки доли ИП Вашуркиным О.А.

Заявитель указывает, что суд первой инстанции не удостоверился в отсутствии оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2014 N 4 спорной доли, не принял во внимание, что недвижимое имущество, переданное по договорам NN 1,2,3 осталось в прежнем состоянии, что идет в разрез с принципом земельного законодательства Российской Федерации о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

ИП Вашуркин О.А. отмечает, что суд первой инстанции, не приняв во внимание всех обстоятельств, свидетельствующих о мнимости соглашения от 10.10.2014 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2014 N 4, делает вывод об отсутствии правовых оснований для перевода на истца прав и обязанностей покупателя спорной доли.

По мнению предпринимателя, на настоящий момент (на 26.02.2015), в нарушение соглашения от 10.10.2014 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2014 N 4 собственником доли остается ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо".

Заявитель считает, что судом не применена норма права, подлежащая применению.

В отзывах на кассационную жалобу ОАО "Тюменьтаравторресурсы" и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представители ОАО "Тюменьтаравторресурсы" и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" в заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в отзывах на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221002:136 площадью 26 442 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Судостроителей, 28, ул. Судостроителей, 28, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, ул. Судостроителей, 28, сооружение 1, 2 находится в долевой собственности у открытого акционерного общества "Тюменьлесостройматериалы", общества с ограниченной ответственностью "Росгеосервис", Вашуркина О.А., ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" с долей в праве 1923/10000, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2014 N 01/277/2014-400, от 11.08.2014 N 01/335/2014-350.

ОАО "Тюменьтаравторресурсы" 24.06.2013 направило предпринимателю уведомление N 82 о намерении продать свою долю в общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок неотделимо с объектами недвижимости по цене 5 000 000 рублей.

ОАО "Тюменьтаравторресурсы" в уведомлении от 09.09.2013 N 100 отказало Вашуркину О.А. в намерении купить долю земельного участка с объектами недвижимости по цене 5 000 000 рублей, изложенном в уведомлении от 24.06.2013 N 82, в связи с поступлением предложения по более высокой цене.

Впоследствии, между ОАО "Тюменьтаравторресурсы" (продавец) и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" (покупатель) подписаны договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ОАО "Тюменьтаравторресурсы", от 24.10.2013 N 1, N 2, N 3 в редакциях дополнительных соглашений от 14.01.2014 к договорам от 24.10.2013 N 2, N 3 соответственно. По актам приема-передачи от 24.10.2013 недвижимое имущество передано ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо".

Между ОАО "Тюменьтаравторресурсы" (продавец) и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2014 N 4 (далее - договор N 4) доли в размере 19,23%, что соответствует 1923/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221002:136, площадью 26 442 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Судостроителей, 28, ул. Судостроителей, 28, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, ул. Судостроителей, 28, сооружение 1, 2. По акту приема-передачи от 30.01.2014 доля на земельный участок передана покупателю.

ИП Вашуркин О.А., ссылаясь на нарушение преимущественного права на покупку доли участника долевой собственности на земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В судебном заседании ОАО "Тюменьтаравторресурсы" представило соглашение от 10.10.2014 о расторжении договора N 4, а также акт приема-передачи спорной доли на земельной участок, подписанные и скрепленные печатями ОАО "Тюменьтаравторресурсы" и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо".

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статья 250 ГК РФ).

Учитывая наличие соглашения от 10.10.2014 о расторжении договора N 4, акта приема-передачи спорной доли на земельной участок, подписанные и скрепленные печатями ОАО "Тюменьтаравторресурсы" и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по указанной сделке.

При этом в силу положений пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Данная позиция также отражена в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Пленум указал, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Апелляционный суд, правильно указал, что доля в размере 1923/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок предназначена для эксплуатации объектов недвижимого имущества, являющихся предметом договоров купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2013, N 1, N 2, N 3 в редакциях дополнительных соглашений от 14.01.2014 к договорам от 24.10.2013 N 2, N 3, что следует из решения Арбитражного суда Тюменской области от 13.11.2012 по делу N А70-7064/2011.

С учетом изложенного, доля земельного участка может быть отчуждена не как самостоятельный объект права, а только в совокупности с объектом недвижимости, преимущественное право покупки которого у истца не имеется.

При таких обстоятельствах, при отсутствии у истца права преимущественной покупки объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, отсутствует и преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности на спорный земельный участок. Данная доля следует судьбе недвижимого имущества, для размещения и эксплуатации которого она выделена и предназначена.

Указанная правовая позиция, согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.08.2013 N ВАС-11236/13.

В соответствии с пунктом 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу N А70-9453/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова