Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2015 г. N 08АП-14039/14

город Омск

22 января 2015 г.

Дело N А70-9453/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаровой Н.А.

судей Смольниковой М.В., Тетериной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ауталиповой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14039/2014) индивидуального предпринимателя Вашуркина Олега Александровича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22 октября 2014 года по делу N А70-9453/2014 (судья Вебер Л.Е.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Вашуркина Олега Александровича (ОГРН 307770000351516; ИНН 770405530095) к открытому акционерному обществу "Тюменьтаравторресурсы" (ОГРН 1027200810471; ИНН 7203033710), обществу с ограниченной ответственности "Торговый Дом "Строй-Экспо" (ОГРН 1137232019099; ИНН 7204188868), о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Вашуркина Олега Александровича - представитель не явился, извещен;

от открытого акционерного общества "Тюменьтаравторресурсы" - представители Белицкая Н.Л., Чеданова Л.А.

от общества с ограниченной ответственности "Торговый Дом "Строй-Экспо" - представитель не явился, извещено.

установил:

Индивидуальный предприниматель Вашуркин Олег Александрович (далее - ИП Вашуркин О.А., истец, податель жалобы) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Тюменьтаравторресурсы" (далее - ОАО "Тюменьтаравторресурсы", ответчик), обществу с ограниченной ответственности "Торговый Дом "Строй-Экспо" (далее - ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо", ответчик) о переводе прав и обязанностей ООО "Торговый Дом "Строй - Экспо", как покупателя 1923/1000 доли общей долевой собственности на земельный участок кадастровый N 72:23:0221002:136, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Судостроителей, 28, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, Судостроителей, 28 сооружения 1, 2.

Исковые требования со ссылками на договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2014 г. N 4, пункты 1, 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что ОАО "Тюменьтаравторресурсы" при продаже доли на указанный в иске земельный участок нарушено преимущественное право его покупки истцом, как участника долевой собственности.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22 октября 2014 года по делу N А70-9453/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Вашуркин О.А. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Вашуркин О.А. указывает следующее:

- оплата по договору N 4 купли-продажи спорной доли отсутствует, не принято во внимание, что недвижимое имущество, переданное по договорам NN 1,2,3 осталось в прежнем состоянии, что идет в разрез с принципом земельного законодательства РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ);

- на настоящий момент, в нарушение соглашения от 10.10.2014 о расторжении договора N 4 купли-продажи спорной доли, собственником доли остается ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо";

- до заключения договоров купли-продажи не определен земельный участок, занятый объектами и необходимый для их использования, т.е. не проведены работы по выделению земельного участка, межеванию и кадастровому учету и внесению записи о праве собственности продавца на образованный в результате выделения земельный участок.

ОАО "Тюменьтаравторресурсы" и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" в письменных отзывах на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ООО "Торговый Дом "Строй - Экспо" поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Представитель ОАО "Тюменьтаравторресурсы" пояснил, что поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе (статьи 307 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221002:136 площадью 26442 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Судостроителей, 28, ул. Судостроителей, 28, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, ул. Судостроителей, 28, сооружение 1, 2 находится в долевой собственности у Вашуркина Олега Александровича, ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" с долей в праве 1923/1000, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2014 N 01/277/2014-400, от 11.08.0214 N 01/335/2014-350

24.06.2013 ОАО "Тюменьтаравторресурсы" направлено истцу уведомление о намерении продать свою долю в общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок неотделимо с объектами недвижимости по цене 5 000 000 рублей (л.д.18-18 оборот).

ОАО "Тюменьтаравторресурсы" в уведомлении N 100 от 09.09.2013 отказало Вашуркину Олегу Александровичу в намерении продать ему долю земельного участка с объектами недвижимости по цене 5 000 000 рублей, изложенное в уведомлении N 82 от 24.06.201, в связи с поступлением предложения по более высокой цене (л.д.20).

Впоследствии, между ответчиками подписаны договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ОАО "Тюменьтаравторресурсы" (л.д.37, 40, 51) от 24.10.2013, N 1, N 2, N 3 в редакциях дополнительных соглашений от 14.01.2014 к договорам N 2 и N 3 от 24.10.2013 соответственно (л.д. 38-39, 41-43, 52-54).

Ссылаясь на то, что в нарушение преимущественного права участника долевой собственности ИП Вашуркина О.А., ОАО "Тюменьтаравторресурсы" и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" заключили договор от 30.01.2014 г. N 4 купли-продажи доли в размере 19,23%, что соответствует 1923/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221002:136 площадью 26442 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Судостроителей, 28, ул. Судостроителей, 28, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, ул. Судостроителей, 28, сооружение 1, 2 (л.д.62-62 оборот, 63), истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции указал, что на момент вынесения решения суда, ОАО "Тюменьтаравторресурсы" фактически не распорядилось своей долей в размере 1923/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221002:136 площадью 26442 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Судостроителей, 28, ул. Судостроителей, 28, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, ул. Судостроителей, 28, сооружение 1, 2, в связи с чем отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей её покупателя. Также суд пришел к выводу об отсутствии у истца в данном случае права преимущественной покупки.

Отказ в удовлетворении исковых требований явился поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

Согласно статье 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статья 250 ГК РФ).

Учитывая наличие соглашения от 10.10.2014 о расторжении договора N 4 купли-продажи недвижимого имущества от 30.01.2014, акта приема-передачи спорной доли на земельной участок, подписанное и скрепленное печатями ОАО "Тюменьтаравторресурсы" и ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо", на момент принятия обжалуемого решения отсутствовали правовые основания в силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по указанной сделке, что правильно отмечено судом первой инстанции.

При этом, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации,отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пунктов 1,2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Данная позиция также отражена в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Пленум отмечает, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Более того, доля в размере 1923/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок предназначена для эксплуатации объектов недвижимого имущества, являющихся предметом договоров купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2013, N 1, N 2, N 3 в редакциях дополнительных соглашений от 14.01.2014 к договорам N 2 и N 3 от 24.10.2013, что следует из решения Арбитражного суда Тюменской области от 13.11.2012 по делу А70-7064/2011 (л.д.91).

Соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются в силу действия норм п. 1 ст. 16 (обязательности судебных актов) и п. 2 ст. 69 АПК РФ (преюдициального значения установленных судом обстоятельств по ранее рассмотренному с участием этих же лиц делу).

С учетом изложенного, доля земельного участка может быть отчуждена не как самостоятельный объект права, а только в совокупности с объектом недвижимости, преимущественное право покупки которого у истца не имеется.

При таких обстоятельствах, при отсутствии у истца права преимущественной покупки объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, отсутствует и преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности на спорный земельный участок. Данная доля следует судьбе недвижимого имущества, для размещения и эксплуатации которого она выделена и предназначена.

Указанная правовая позиция, согласуется с позицией ВАС РФ изложенной в определении от 22.08.2013 N ВАС-11236/13.

Доводы апелляционной жалобы, что оплата по договору N 4 купли-продажи спорной доли отсутствует, не принято во внимание, что недвижимое имущество, переданное по договорам NN 1,2,3 осталось в прежнем состоянии, судом апелляционной инстанции не принимаются.

Истец указывает, что на настоящий момент, в нарушение соглашения от 10.10.2014 о расторжении договора N 4 купли-продажи спорной доли, собственником доли остается ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо".

Вместе с тем, во исполнение соглашения от 10.10.2014 о расторжении договора, ответчики обратились в ТУ Росреестра по Тюменской области с заявлением о прекращении права собственности ООО "Торговый Дом "Строй-Экспо" на спорную долю и восстановлении регистрации права за ОАО "Тюменьтаравторресурсы", что подтверждается распиской в получении документов государственную регистрацию от 09.12.2014.

В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Кроме того, условия сделок между ответчиками в этой части прав и законных интересов истца не нарушают.

Довод апелляционной жалобы о том, что до заключения договоров купли-продажи не определен земельный участок, занятый объектами и необходимый для их использования, т.е., не проведены работы по выделению земельного участка, межеванию и кадастровому учету и внесению записи о праве собственности продавца на образованный в результате выделения земельный участок, также отклоняется.

При определении доли земельного участка, предназначенной для эксплуатации спорных объектов недвижимости, судом в деле А70-7064/2011, очевидно, принимались во внимание их параметры и назначение и, соответственно, необходимый для из размещения и экспликации земельный участок.

Истец как участник долевой собственности на земельный участок, безусловно, вправе в установленном порядке участвовать в выделении доли другого сособственника в натуре (определении границ части земельного участка на местности) и в соответствующих кадастровых мероприятиях.

Доводы, изложенные в тексте апелляционной жалобы, не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем, подлежат отклонению.

Судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права без нарушений норм процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 22 октября 2014 года по делу N А70-9453/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

М.В. Смольникова Н.В. Тетерина