Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2015 г. N Ф04-23009/15 по делу N А27-15868/2014

г. Тюмень

2 сентября 2015 г.

Дело N А27-15868/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Орловой Н.В.,

Тамашакина С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ништукова Дмитрия Геннадьевича (истца) на решение от 13.03.2015 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Фуртуна Н.К.) и постановление от 15.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Захарчук Е.И., Жданова Л.И.) по делу N А27-15868/2014 по искам общества ограниченной ответственностью "Автомасла" (650000, г. Кемерово, пр-кт Кузнецкий д. 46, ОГРН 1104205004892, ИНН 4205196506), индивидуального предпринимателя Ништукова Дмитрия Геннадьевича к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (650000, г. Кемерово, ул. Ноградская, 5, ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Сибстройпроект", комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Федотов А.Ф.) в заседании участвовали представители индивидуального предпринимателя Ништукова Дмитрия Геннадьевича (истца) - Аверьянова Е.Ю. по доверенности от 16.01.2015; Сысоев В.М. по доверенности от 16.01.2015.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Автомасла" (далее - ООО "Автомасла"), индивидуальный предприниматель Ништуков Дмитрий Геннадьевич обратились в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми заявлениями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ), к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (далее также - ТУ Росимущества) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 30.08.2013 N Д13-2/263-ФЗ (далее - договор аренды N Д13-2/263-ФЗ) земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201013:183, площадью 3 396,5 м?, заключенного между ТУ Росимущества и обществом с ограниченной ответственностью "Сибстройпроект" (далее - ООО "Сибстройпроект") с множественностью лиц на стороне арендатора.

Определением от 17.02.2015 Арбитражного суда Кемеровской области дела N А27-15868/2014 (возбуждено в отношении требований ООО "Автомасла") и N А27-16781/2014 (возбуждено в отношении требований Ништукова Д.Г.) объединены в одно производство, делу присвоен N А27-15868/2014

Исковые требования со ссылкой на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы преимущественным правом истцов на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Третьими лицами без самостоятельных требований к участию в деле привлечены ООО "Сибстройпроект", комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ).

Решением от 13.03.2015 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 15.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Ништуков Д.Г. просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истцов.

По мнению подателя жалобы, вывод судов о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201013:111 является расторгнутым, не соответствует установленным по делу обстоятельствам, поскольку сам факт получения Ништуковым Д.Г. уведомления об отказе от договора аренды земельного участка от 11.10.2005 N 05-0834 (далее - договор аренды N 05-0834) не может служить безусловным доказательством расторжения данного договора аренды, так как в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о продолжающихся между сторонами договорных отношениях.

Ништуков Д.Г. указывает, что судами не учтено, что уведомление от 15.04.2011 N 9-6-04/1450 о расторжении договора аренды N 05-0834 было направлено относительно земельного участка, который формально не существовал с 01.04.2011, так как был включен в состав земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201013:183, имеющим площадь 6 793 мI.

Полагает, что поскольку судом первой инстанции было установлено, что договоры аренды земельных участков от 04.07.2005 N 05-0616 (далее - договор аренды N 05-0616), N 05-0619 (далее - договор аренды N 05-0619) и N 05-0834 расторгнуты по требованию арендодателя по истечении десяти дней с момента получения арендаторами предупреждений, то есть с 29.04.2011, то права истцов на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201013:183 возникли до расторжения с ними договоров аренды.

Поэтому заявитель считает, что последующее направление уведомлений о расторжении договоров аренды несуществующих земельных участков не могло повлиять на возникшее 01.04.2011 преимущественное право аренды истцов на спорный земельный участок.

Отмечает, что суды необоснованно не приняли во внимание доводы истца о формальном характере передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.

Ништуков Д.Г. также ссылается на то, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201013:183 в нарушение статьи 11.2 ЗК РФ не испрошено согласие землепользователей, при этом новый собственник никак не заявлял свои права.

Не согласен предприниматель с выводами судов о том, что не оспаривал формирование нового земельного участка, результаты торгов на право аренды рассматриваемого земельного участка.

Отзывы на кассационную жалобу ООО "Автомасла", ответчик и третьи лица в установленном законом порядке не представили.

В судебном заседании представители предпринимателя Ништукова Д.Г. поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, просили отменить оспариваемые судебные акты, исковые требования удовлетворить.

Выслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее - КУМИ) (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Универсал-Шина" (далее - ООО "Универсал-Шина") (арендатором) были заключены договоры аренды N 05-0616 и N 05-0619, по условиям которых арендодателем в пользование арендатора переданы следующие земельные участки: площадью 475,52 м?, расположенный по адресу: г. Кемерово, пересечение ул. Волгоградская с пр. Химиков (экономическая зона N 16, кадастровый квартал 02:01:013) для временного размещения модуля по замене масла и автошин, и площадью 239,75 м?, расположенный по адресу: г. Кемерово, пересечение ул. Волгоградская с пр. Химиков (экономическая зона N 16, кадастровый квартал 02:01:013) для организации проезда к модулю по замене масла и автошин.

Согласно пункту 2.1 договоров аренды N 05-0616 и N 05-0619 срок их действия определен с 04.07.2005 по 20.02.2006.

В случае, если после окончания действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении (пункт 6.2 договоров аренды N 05-0616 и N 05-0619).

В соответствии с Законом Кемеровской области от 04.07.2002 N 49-ОЗ "О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений" и распоряжением администрации Кемеровской области от 26.07.2002 N 506-р "О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений" КУГИ с 20.07.2006 наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Кемерово.

На основании соглашений от 12.07.2010 права арендатора по договорам аренды N 05-0616 и N 05-0619 переданы ООО "Автомасла", арендодателя - КУГИ.

КУГИ, ссылаясь на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пункт 6.2 договоров аренды, письмами от 15.04.2011 N 9-6-04/1451 и N 9-6-04/1452 предупредил ООО "Автомасла" об отказе от возобновленных на неопределенный срок договоров аренды N 05-0616 и N 05-0619, указав, что по истечении 10 дней с момента получения предупреждений договоры считаются расторгнутыми.

Кроме того, между КУМИ (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Ништуковым Д.Г. (арендатором) был заключен договор аренды N 05-0834, во исполнение которого арендодатель в пользование арендатора передал земельный участок площадью 2 225,62 м?, расположенный по адресу: г. Кемерово, восточнее перекрестка пр. Химиков и ул. Волгоградская (кадастровый квартал 02:01:013), для размещения платной автостоянки.

По указанным выше основаниям с 20.07.2006 права арендодателя перешли к КУГИ.

Срок действия договора аренды N 05-0834 установлен сторонами с 11.10.2005 по 25.09.2006 и в соответствии с пунктом 6.2. договора возобновлен на неопределенный срок.

КУГИ, ссылаясь на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пункт 6.2 договора аренды N 05-0834, письмом от 15.04.2011 N 9-6-04/1450 предупредил предпринимателя о расторжении договора аренды, указав, что по истечении 10 дней с момента получения предупреждений договор считается расторгнутым.

Уведомления КУГИ от отказе от договоров аренды получены истцами 19.04.2011.

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201013:183 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 01.04.2011 (кадастровый паспорт земельного участка N 4200/001/14-223346), собственником данного земельного участка с 16.08.2011 является Российская Федерация (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 25.10.2013 N 01/099/2013-26). Правом распоряжения данным земельным участком наделено ТУ Росимущества.

Данный земельный участок решением КУГИ от 29.04.2011 N 10-2/1540 предоставлялся в постоянное (бессрочного) пользование Арбитражного суда Кемеровской области, государственная регистрация права осуществлена 31.05.2011. По распоряжению ТУ Росимущества от 04.06.2013 N 4-2/152 право постоянного (бессрочного) пользования на этот земельный участок прекращено, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации 13.06.2013.

Затем распоряжением ТУ Росимущества от 15.07.2013 N 2-2/232 было объявлено проведение аукциона по продаже права на заключение аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201013:183, площадью 6 793 м?, расположенного по адресу: г. Кемерово, восточнее пересечения пр. Химиков и ул. Волгоградская.

Победителем торгов признано ООО "Сибстройпроект" (протокол аукционной комиссии от 27.08.2013 N 2), с которым по распоряжению ТУ Росимущества от 30.08.2013 N 23-2/277 был заключен договор аренды N Д13-2/263-ФЗ указанного земельного участка.

Ссылаясь на преимущественное право на заключение договора аренды, ООО "Автомасла" и Ништуков Д.Г. предъявили в суд настоящие иски.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у истцов не возникло право требования в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон, как указано в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что договоры аренды N 05-0616, N 05-0619 и N 05-0834 были возобновлены на неопределенный срок; пункт 6.2 названных договоров предусматривал право каждой из сторон в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении; КУГИ воспользовалось этим правом, предупредив истцов об отказе от договоров аренды; предупреждения получены ООО "Автомасла" и Ништуков Д.Г. 19.04.2011, суды пришли к обоснованному выводу, что применительно к статье 610 ГК РФ договоры аренды считаются расторгнутыми с 29.04.2011.

Поскольку договоры аренды N 05-0616, N 05-0619 и N 05-0834 были расторгнуты арендодателем в одностороннем порядке, то суды правомерно отклонили доводы истцов о том, что они являются действующими.

Внесение арендаторами арендной платы само по себе не свидетельствует о продолжении действия договоров аренды после их расторжения, так как землепользование в России является платным (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе, если после прекращения договора аренды арендатор своевременно не возвратил собственнику земельный участок (статья 622 ГК РФ).

Более того, в предупреждениях арендодатель, сообщая истцам об отказе от договоров аренды и требуя возврата земельного участка по истечении 10 дней со дня их получения, тем самым выразил свою волю и волеизъявление на прекращение арендных отношений.

К тому же вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201013:183, ставший впоследствии предметом договора аренды N Д13-2/263-ФЗ, предоставлялся в постоянное (бессрочное) пользование на два года, что также установлено судами и документально не опровергнуто истцами.

По правилам пункта 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абзац 1).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3).

Из содержания данной нормы права вытекает, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

В пункте 4.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды, вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

С учетом того, что с момента прекращения договора аренды земельного участка - 29.04.2011, до момента заключения договора аренды с другим лицом (30.08.2013) прошло более двух лет, суды, руководствуясь упомянутыми нормами и разъяснениями, посчитали отсутствующим у истцов основанного на законе либо договоре субъективного права требования в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

С учетом изложенного в удовлетворении заявленных требований отказано обоснованно.

Что касается торгов, по результатам которых был заключен договор аренды N Д13-2/263-ФЗ, то суды правильно отклонили довод истцов о нарушении ответчиком процедуры проведения торгов, так как торги никем, в том числе ООО "Автомасла" и Ништуковым Д.Г., в установленном законом порядке (статья 449 ГК РФ) не оспорены и не признаны недействительными.

Ссылка заявителя на нарушение порядка формирования спорного земельного участка также не принимается во внимание, поскольку данное обстоятельство не является предметом спора.

Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судебных инстанциях при разрешении спора по существу, получили соответствующую правовую оценку. Не опровергая выводы судов, доводы кассационной жалобы фактически касаются доказательственной стороны спора, направлены на изменение оценки доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Судом кассационной инстанции не выявлено оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 13.03.2015 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 15.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-15868/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин