Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 октября 2016 г. N Ф04-5219/16 по делу N А75-236/2016

г. Тюмень

31 октября 2016 г.

Дело N А75-236/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 г. N 304-ЭС16-20773 настоящее постановление отменено

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу администрации города Нижневартовска (истца) на постановление от 28.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу N А75-236/2016 по исковому заявлению администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, д. 24, ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к закрытому акционерному обществу "Альянстрансстрой" (113093, г. Москва, ул. Люсиновская, д. 36, корп. 2, ОГРН 1037739035454, ИНН 7705399919) об обязании возвратить земельный участок.

Другие лица, участвующие в деле: публичное акционерное общество "Ханты-Мансийский банк Открытие".

В заседании приняли участие представители:

от закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" (ответчика) - Торкин Д.А. по доверенности от 26.09.2016 N 3;

от публичного акционерного общества "Ханты-Мансийский банк Открытие" (третьего лица) - Скороходов Н.А. по доверенности от 01.12.2015 N 01/2100.

Суд установил:

администрация города Нижневартовска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "Альянстрансстрой" (далее - общество) об обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 0,9971 га, с кадастровым номером 86:11:0201001:423, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства, от строительной техники, бытовых вагончиков, металлических контейнеров и объекта незавершенного строительством, и передать администрации земельный участок по акту приема-передачи.

Исковые требования со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы прекращением договора аренды земельного участка от 13.03.2012 N 59-АЗ (далее - договор аренды).

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено публичное акционерное общество "Ханты-Мансийский банк Открытие" (далее - банк).

Решением от 18.04.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Фёдоров А.Е.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 28.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в иске.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционного суда, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы не согласен с выводом апелляционного суда, сделанным со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, о том, что в случае если на земельном участке расположен объект, обладающий признаками капитального строения, то положения статьи 622 ГК РФ к рассматриваемым отношениям не могут быть применены и не могут служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, так как изложенный в упомянутом постановлении подход касается иных обстоятельств.

Неверной считает ссылку апелляционного суда и на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Заявитель полагает возможным освобождение земельного участка, на котором располагается незавершенный строительством объект, поскольку факт нахождения на участке такого объекта не исключает обязанности арендатора освободить земельный участок при прекращении договора аренды, объект не введен в эксплуатацию, права на него не зарегистрированы, оснований для предоставления земельного участка не имеется, у арендатора отсутствует цель завершить строительство, в отношении арендатора введено конкурсное производство.

Указывает на ошибочность вывода апелляционного суда о необходимости применения к сложившимся правоотношениям положений статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), так как договор аренды прекращен в порядке статьи 450.1 ГК РФ и требования администрации не направлены на расторжение договора по виновным основаниям.

Представленный банком отзыв на кассационную жалобу не принимается во внимание суда кассационной инстанции, поскольку не содержит доказательств его направления участвующим в деле лицам.

В судебном заседании представители общества и банка возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав пояснения представителей ответчика и третьего лица, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого постановления, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся землям населенных пунктов, площадью 0,9971 га, с кадастровым номером 86:11:0201001:423, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон восточного планировочного района 3 очереди строительства, в целях использования для строительства детского сада (строительный номер 16).

Согласно пункту 1.2 договора аренды срок аренды земельного участка по настоящему договору определен с 13.03.2012 по 12.03.2015.

Земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в аренду без оформления акта приема-передачи (пункт 1.4 договора аренды).

Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено, что при прекращении, расторжении договора арендатор обязан вернуть в течение 30-ти дней арендодателю в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

По условиям пункта 5.7 договора аренды в случае если по окончании срока его действия арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок. При этом каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

По окончании срока действия договора аренды предусмотренный им земельный участок арендатором не был возвращен арендодателю.

Администрация 21.04.2015 направила в адрес общества письмо N 1138/36-01, в котором со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пункт 5.7 договора аренды сообщила об отказе от договора, предложила ответчику освободить и передать земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в течение 30 дней. Данное письмо получено обществом 04.06.2015, тем не менее земельный участок освобожден не был.

Специалистом отдела муниципального контроля управления земельными ресурсами департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов проведено натурное обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что на нем расположен объект строительства, возведенный до уровня первого этажа. На участке также размещены строительные материалы (железобетонные сваи, блоки), гусеничный кран, вагон бытовка, металлические контейнеры. На момент обследования часть территории земельного участка подтоплена, строительство не ведется, о чем составлен акт от 13.08.2015 N 141, и к акту приложены фотоснимки.

Так как ответчик не возвратил земельный участок, истец предъявил в суд настоящий иск.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обязанности общества освободить испрашиваемый земельный участок в связи с прекращением договора аренды.

Руководствуясь статьей 46 ЗК РФ, правовыми позициями, сформированными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 25.01.2011 N 10661/10, от 15.02.2011 N 14381/10, в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", апелляционный суд отменил решение и отказал в иске по тому мотиву, что поскольку строительство объекта велось обществом на основании разрешения, выданного до 25.02.2014, на земельном участке расположен объект, обладающий признаками капитального строения, в регистрации права собственности на который не было необходимости, отказ арендодателя от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, то у истца отсутствуют правовые основания требовать освобождения спорного земельного участка и его возврата.

Между тем апелляционный суд не учел следующее.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Исходя из постановления администрации от 13.03.2012 N 286, на основании которого заключен договор аренды, земельный участок предоставлялся обществу в порядке, установленном пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ, то есть без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 статьи 30 ЗК РФ, действующей в момент заключения договора аренды, без предварительного согласования места размещения объекта земельные участки предоставлялись для строительства только на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Следовательно, правило о возобновлении договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок, закрепленное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, применяется, как верно отмечено судом первой инстанции, в том случае, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, вследствие чего договор аренды по истечении срока его действия не мог быть продлен на неопределенный срок.

На дату окончания срока действия договора аренды (12.03.2015) действовал ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 39.6 ЗК РФ, введенной названным Законом, предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, пунктом 1 которой определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Вместе с тем за оформлением нового договора аренды в соответствии с указанной нормой общество в администрацию не обращалось.

Проанализировав материалы дела, установив, что срок договора аренды истек 12.03.2015, учитывая отсутствие правовых оснований для возобновления договора на неопределенный срок, а также отсутствие доказательств оформления договора аренды на новый срок для завершения строительства, продления разрешения на строительство и каких-либо обременений на земельный участок, влияющих на распорядительные функции уполномоченного лица, в том числе в период разрешения спора, фактическое прекращение строительства, принимая во внимание отказ истца от договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращения договора аренды с момента истечения срока его действия.

Имея в виду, что договор аренды прекращен, иных правовых оснований пользоваться спорным земельным участком у ответчика не имелось, суд первой инстанции правомерно указал на наличие у общества в силу статьи 622 ГК РФ обязанности возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.

При этом суд обоснованно посчитал, что нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который обществом не зарегистрировано, само по себе не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения договора аренды, тем более что работы на спорном участке ответчик не осуществляет.

Что касается утверждения заявителя о намерении им реализовать незавершенный строительством объект на торгах после государственной регистрации права собственности общества на него, то это обстоятельство не является основанием для оставления без изменения оспариваемого судебного акта.

Поэтому заявленные требования судом первой инстанции удовлетворены на законных основаниях.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права и в связи с несоответствием выводов обстоятельствам дела, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Применение апелляционным судом правовых подходов, сформулированных в вышеупомянутых постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неправомерно, так как они касаются иных обстоятельств (необоснованности отказа в продлении договора аренды при наличии на земельном участке незавершенных объектов недвижимости; нахождения на предоставленном в аренду земельном участке уже построенных и введенных в эксплуатацию объектов недвижимости; права арендатора на пользование земельного участка под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости).

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 28.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда арбитражного апелляционного суда по делу N А75-236/2016 отменить.

Решение от 18.04.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по этому же делу оставить в силе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров