Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2019 г. N Ф04-5350/19 по делу N А27-2006/2019

г. Тюмень

22 ноября 2019 г.

Дело N А27-2006/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

Севастьяновой М.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение от 16.04.2019 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Мишина И.В.) и постановление от 26.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е.) по делу N А27-2006/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (650044, г. Кемерово, ул. Шахтерская, д. 1, ОГРН 1054205086330, ИНН 4205085115) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, г. Кемерово, пр-кт Советский, д. 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о признании незаконным отказа.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (далее - ООО "МЭС", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа комитета, выраженного в письме от 05.12.2018 N 7-6-12/209, обществу в заключении договоров аренды на два года в отношении следующих земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11634, площадью 2 070 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33в, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 31-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11632, площадью 5 000 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 35а, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 14.09.2015 N 21-09-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11631, площадью 1 795 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33г, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 27-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11635, площадью 2 738 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39а, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 29-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11620, площадью 3 151 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 32-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11625, площадью 2 248 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 37, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 28-10-С/15;

обязании комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем направления проектов договоров аренды земельных участков сроком действия на два года с момента заключения в отношении следующих земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11634, площадью 2 070 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33в, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 31-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11632, площадью 5 000 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 35а, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 14.09.2015 N 21-09-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11631, площадью 1 795 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33г, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 27-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11635, площадью 2 738 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39а, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 29-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11620, площадью 3 151 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 32-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11625, площадью 2 248 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 37, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 28-10-С/15 (с учетом уточнений).

Решением от 16.04.2019 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 26.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Комитет обратился с кассационной жалобой на указанные решение и постановление, в которой просит о их отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления или передаче дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы комитет ссылается на отсутствие совокупности условий, необходимых для заключения договора с обществом; на отсутствие в норме статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) условия о продлении договоров аренды земельных участков.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых решения и постановления в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 07.10.2013 N 103 между ООО "МЭС" и комитетом был заключен договор от 21.10.2013 N 06-10-ТК/13 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, расположенного по адресу: г. Кемерово, юго-западнее пересечения ул. Инициативная и ул. Рекордная, площадью 27 664 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Документация по планировке территории после ее разработки, прохождения административных процедур и публичных слушаний была утверждена постановлением администрации города Кемерово от 03.09.2014 N 2212 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания (после корректировки), градостроительных планов земельных участков в составе проекта межевания (после корректировки) территории квартала в границах ул. Инициативная - ул. Рекордная - ул. Александрова - ул. Леонова Кировского района города Кемерово".

Основной земельный участок был разделен; разделенные земельные участки поставлены на кадастровый учет в соответствии с документацией по планировке территории 30.07.2015; заключены договоры аренды названных участков от 22.10.2015 N 31-10-С/15, от 14.09.2015 N 21-09-С/15, от 22.10.2015 N 27-10-С/15, от 22.10.2015 N 29-10-С/15, от 22.10.2015 N 32-10-С/15 и от 22.10.2015 N 28-10-С/15 сроком действия три года.

06.11.2018 ООО "МЭС" обратилось в комитет (вх. N 16404) с просьбой продлить/заключить на очередной срок договоры аренды, в рамках установленного срока возникших правоотношений, то есть на два года с момента подписания соответствующего соглашения или договора в отношении земельных участков, ранее предоставленных на три года на основании договоров аренды от 22.10.2015 N 31-10-С/15, от 14.09.2015 N 21-09-С/15, от 22.10.2015 N 27-10-С/15, от 22.10.2015 N 29-10-С/15, от 22.10.2015 N 32-10-С/15 и от 22.10.2015 N 28-10-С/15, мотивируя тем, что максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, указанный в аукционной документации, составляет пять лет.

Письмом от 05.12.2018 N 7-6-12/209 комитет отказал обществу в продлении/заключении данных договоров аренды на очередной срок на два года, указав, что ранее действующее законодательство (статья 30.2 ЗК РФ) не предусматривало продление договоров аренды земельных участков; общество в заявлениях на предоставление разделенных земельных участков указало срок предоставления три года, а, следовательно, реализовало свое исключительное право на приобретение земельных участков без торгов;

в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 договор аренды, продленный на новый срок в отношении имущества, которое может быть предоставлено только по итогам торгов, ничтожен.

Полагая, что данный отказ не основан на нормах действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из наличия у общества исключительного права на заключение договоров аренды вновь образованных спорных земельных участков в пределах установленных договором аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды от 21.10.2013) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Согласно подпунктам 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны в том числе максимальные сроки подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункт 8).

Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 9 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта; работ по обустройству территории посредством жилищного строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществления жилищного строительства и иного строительства с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено Федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Кодекса).

Из положения пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Судами установлено, что договор аренды от 21.10.2013 N 06-10-ТК/13 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 был заключен по результатам аукциона в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировки территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного строительства.

Во исполнение принятых на себя обязательств по комплексному освоению территории общество выполнило условия договора от 21.10.2013 N 06-10-ТК/13, осуществив формирование новых земельных участков, находящихся в границах участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, переданного в аренду, с последующей их постановкой на кадастровый учет и получением кадастровых паспортов на все земельные участки.

На основании положений вышеуказанных норм суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу, что у истца возникло исключительное право на заключение договора аренды вновь образованных спорных земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0301014:11634, 42:24:0301014:11632, 42:24:0301014:11631, 42:24:0301014:11635, 42:24:0301014:11620, 42:24:0301014:11625 в пределах установленных договором аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Поскольку после раздела основного земельного участка, земельные участки по рассматриваемым договорам аренды были приобретены истцом в аренду сроком на три года, тогда как исключительное право на приобретение земельных участков без торгов действует на протяжении пятилетнего срока, общество вправе осуществлять строительство на спорных земельных участках еще в течение двух лет, и как следствие, обладает исключительным правом на приобретение спорных земельных участков в аренду также на два оставшиеся года.

Суды обоснованно указали, что заключая договоры аренды сроком на три года, стороны не изменяли и в силу действующего законодательства не могли изменить условие о максимальном сроке строительства в пять лет.

При этом суды правомерно отклонили ссылку ответчика на то, что продление спорных договоров нарушает положения статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, поскольку в силу действующего законодательства данные положения к возникшим до 01.03.2015 правоотношениям применению не подлежат.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии у истца исключительного права на приобретение спорных земельных участков в аренду на протяжении всех пяти лет, в течение которых должны быть построены объекты недвижимости, в связи с чем заявленные требования были удовлетворены правомерно.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ). Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.04.2019 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 26.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-2006/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Т.А. Зиновьева М.А. Севастьянова