Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2019 г. N 07АП-5179/19

город Томск

26 июля 2019 г.

Дело N А27-2006/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Стасюк Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (N 07АП-5179/2019) на решение от 16.04.2019 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-2006/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой", г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1054205086330, И1111 4205085115) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о признании незаконным отказа в заключении на новый срок договоров аренды земельных участков, выраженного в письме от 05.12.2018 N 7-6-12/209,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Ермоленко Н.С., по доверенности N 30/2019 от 18.02.2019, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (далее - ООО "МЭС", общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, КУГИ) о признании незаконным отказа Комитета, выраженного в письме от 05.12.2018 N 7-6-12/209, ООО "МЭС" в заключении договоров аренды на два года в отношении следующих земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11634, площадью 2 070 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33в, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 31-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11632, площадью 5 000 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 35а, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 14.09.2015 N 21-09-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11631, площадью 1 795 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33г, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 27-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11635, площадью 2 738 кв.м, но адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39а, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 29-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11620, площадью 3 151 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 32-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11625, площадью 2 248 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 37, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 28-10-С/15;

обязании Комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем направления проектов договоров аренды земельных участков сроком действия на два года с момента заключения в отношении следующих земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11634, площадью 2 070 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33в, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 31-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11632, площадью 5 000 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 35а, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 14.09.2015 N 21-09-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11631, площадью 1 795 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33г, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 27-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11635, площадью 2 738 кв.м, но адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39а, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 29-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11620, площадью 3 151 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 32-10-С/15;

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11625, площадью 2 248 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 37, цель: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2015 N 28-10-С/15 (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.04.2019 (резолютивная часть объявлена 16.04.2019) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в том числе на то, что отсутствует совокупность условий, при которых существовала бы возможность заключить новый договор, т.к. Общество обратилось с заявлением 06.11.2018 в Комитет (вх. No 16404) с просьбой продлить/заключить на очередной срок договоры аренды, в рамках установленного срока возникших правоотношений, т.е. после истечения срока договора; ранее действующее законодательство (статья 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации) не предусматривало продление договоров аренды земельных участков; общество в заявлениях на предоставлении разделенных земельных участков указало срок предоставления три года, а, следовательно, реализовало свое исключительное право на приобретение земельных участков без торгов; в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 договор аренды, продленный на новый срок в отношении имущества, которое может быть предоставлено только по итогам торгов, ничтожен; истец, при направлении заявлений о предоставлении на праве аренды земельных участков, фигурирующих по настоящему делу, самостоятельно определил для себя срок договоров, равный 3 годам.

От ООО "МЭС" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что исключительное право на приобретение земельных участков, образованных при разделе земельного участка для комплексного освоения, имеет место на протяжении всего срока строительства, который предусмотрен в аукционный документации. С момента отказа Комитета от 06.11.2018 в реализации прав Общества, на выполнение взятых на себя обязательств по возведению объектов, до истечения пяти летнего срока, оставалось около двух лет, в течение которых Общество должно завершить строительство объектов недвижимости.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в возражения х на апелляционную жалобу.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 07.10.2013 N 103, между ООО "МЭС" и Комитетом был заключен договор от 21.10.2013 N 06-10-ТК/13 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, расположенного по адресу: г. Кемерово, юго-западнее пересечения ул. Инициативная и ул. Рекордная, площадью 27 664 кв.м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Документация по планировке территории после ее разработки, прохождения административных процедур и публичных слушаний была утверждена постановлением Администрации города Кемерово от 03.09.2014 N 2212 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания (после корректировки), градостроительных планов земельных участков в составе проекта межевания (после корректировки) территории квартала в границах ул. Инициативная - ул. Рекордная - ул. Александрова - ул. Леонова Кировского района города Кемерово".

Основной земельный участок был разделен; разделенные земельные участки поставлены на кадастровый учет в соответствии с документацией по планировке территории 30.07.2015; заключены договоры аренды названных участков от 22.10.2015 N 31-10-С/15, от 14.09.2015 N 21-09-С/15, от 22.10.2015 N 27-10-С/15, от 22.10.2015 N 29-10-С/15, от 22.10.2015 N 32-10-С/15 и от 22.10.2015 N 28-10-С/15 сроком действия три года.

06.11.2018 ООО "МЭС" обратилось в Комитет (вх. N 16404) с просьбой продлить/заключить на очередной срок договоры аренды, в рамках установленного срока возникших правоотношений, то есть на два года с момента подписания соответствующего соглашения или договора в отношении земельных участков, ранее предоставленных на три года на основании договоров аренды от 22.10.2015 N 31-10-С/15, от 14.09.2015 N 21-09-С/15, от 22.10.2015 N 27-10-С/15, от 22.10.2015 N 29-10-С/15, от 22.10.2015 N 32-10- С/15 и от 22.10.2015 N 28-10-С/15, мотивируя тем, что максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, указанный в аукционной документации, составляет пять лет.

Письмом от 05.12.2018 N 7-6-12/209 Комитет отказал обществу в продлении/заключении данных договоров аренды на очередной срок на два года, указав, что ранее действующее законодательство (статья 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации) не предусматривало продление договоров аренды земельных участков; общество в заявлениях на предоставлении разделенных земельных участков указало срок предоставления три года, а, следовательно, реализовало свое исключительное право на приобретение земельных участков без торгов; в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 договор аренды, продленный на новый срок в отношении имущества, которое может быть предоставлено только по итогам торгов, ничтожен.

Полагая, что данный отказ не основан на нормах действующего законодательства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Согласно подпунктам 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны в том числе максимальные сроки подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункт 8).

Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 9 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта; работ по обустройству территории посредством жилищного строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществления жилищного строительства и иного строительства с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Кодекса).

Из положения пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) следует, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Согласно статьям 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиции их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что договор аренды от 21.10.2013 N 06-10-ТК/13 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 был заключен по результатам аукциона в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировки территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного строительства.

Во исполнение принятых на себя обязательств по комплексному освоению территории общество выполнило условия договора от 21.10.2013 N 06-10-ТК/13, осуществив формирование новых земельных участков, находящихся в границах участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, переданного в аренду, с последующей их постановкой на кадастровый учет и получением кадастровых паспортов на все земельные участки.

В силу вышеуказанных правовых норм у истца возникло исключительное право на заключение договора аренды вновь образованных спорных земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0301014:11634, 42:24:0301014:11632, 42:24:0301014:11631, 42:24:0301014:11635, 42:24:0301014:11620, 42:24:0301014:11625 в пределах установленных договором аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Поскольку после раздела основного земельного участка, земельные участки по рассматриваемым договорам аренды были приобретены истцом в аренду сроком на три года, тогда как исключительное право на приобретение земельных участков без торгов действует на протяжении пятилетнего срока, общество вправе осуществлять строительство на спорных земельных участках еще в течение двух лет, и как следствие, обладает исключительным правом на приобретение спорных земельных участков в аренду также на два оставшиеся года.

При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, заключая договоры аренды сроком на три года, стороны не изменяли и в силу действующего законодательства не могли изменить условие о максимальном сроке строительства в пять лет.

Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствует совокупность условий, при которых существовала бы возможность заключить новый договор, т.к. общество обратилось с заявлением 06.11.2018 в Комитет (вх. No 16404) с просьбой продлить/заключить на очередной срок договоры аренды, в рамках установленного срока возникших правоотношений, т.е. после истечения срока договора, отклоняется как основанные на неверном толковании норм права.

От оставшихся двух лет, на которые возможно в рамках начатой процедуры продлить арендные отношения либо заключить новые договоры в предусмотренные сроки, в рамках одной процедуры строительства, подлежащей завершению, общество не отказывалось.

Действующее законодательство не содержит императивной нормы, предписывающей необходимость изначального заключения договора аренды на весь максимальный срок строительства, как не содержит и запрета на последующее продление/заключение договора в пределах максимально возможного срока, предусмотренного аукционной документацией.

При этом суд правомерно отклонил ссылку ответчика на то, что продление спорных договоров нарушает положения статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, поскольку в силу действующего законодательства данные положения к возникшим до 01.03.2015 правоотношениям применению не подлежат.

Довод о том, что ранее действующее законодательство (статья 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации) не предусматривало продление договоров аренды земельных участков; общество в заявлениях на предоставлении разделенных земельных участков указало срок предоставления три года, а, следовательно, реализовало свое исключительное право на приобретение земельных участков без торгов; в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 No 73 договор аренды, продленный на новый срок в отношении имущества, которое может быть предоставлено только по итогам торгов, ничтожен, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и ему была дана надлежащая оценка.

При этом, суд первой инстанции верно отметил, что испрашиваемый обществом срок не является новым сроком, а представляет собой срок, предусмотренный аукционной документацией в отношении земельных участков, которые подлежат предоставлению без торгов как реализация исключительного права участника аукциона, в связи с чем содержащиеся в указанном выше постановлении правовые позиции в рассматриваемом случае применению не подлежат, так как регулируют иную область правоотношений, связанную с земельными участками, предоставленными с торгов, в отношении которых срок предоставления, определенный на торгах, истек, что в рассматриваемом случае отсутствует.

Таким образом, принимая во внимание, что общество является обладателем исключительного, а не преимущественного права, суд правомерно указал, что применительно к спорным правоотношениям не имеет правового значения и вопрос о подаче заявления до истечения срока действия договора или после его истечения, так как исключительное право заявителя и возможность его реализации не зависит от момента подачи заявления на приобретение земельных участков до истечения пятилетнего срока.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у истца исключительного права на приобретение спорных земельных участков в аренду на протяжении всех пяти лет, в течение которых должны быть построены объекты недвижимости, в связи с чем, правомерно удовлетворил исковые требования.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.04.2019 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-2006/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Ю.И. Павлова Т.Е. Стасюк