Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 апреля 2021 г. N Ф04-1343/21 по делу N А27-9747/2019

г. Тюмень

15 апреля 2021 г.

Дело N А27-9747/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Сириной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Полукаровой С.А., рассмотрел кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.03.2020 (судья Фуртуна Н.К.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу N А27-9747/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (650044, город Кемерово, улица Шахтерская, дом 1, ОГРН 1054205086330, ИНН 4205085115) к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650064, город Кемерово, Советский проспект, дом 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о взыскании неосновательного обогащения.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Смеречинская Я.А.) в заседании до объявлени в нем перерыва (01.04.2021) и по окончании перерыва (08.04.2021) приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" - Ермоленко Н.С. по доверенности от 20.05.2020.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (далее - ООО "МЭС", общество) в рамках дела настоящего дела обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также - комитет) о взыскании 272 639,79 руб. неосновательного обогащения за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 (с учетом увеличения размера исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Определением суда от 01.11.2019 в одно производство для совместного рассмотрения с настоящим делом объединены дела Арбитражного суда Кемеровской области N А27-9747/2019, N А27-9750/2019, N А27-9751/2019 объединенному делу присвоен N А27-9747/2019.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 06.03.2020 исковые требования удовлетворены, с комитета в пользу общества взыскано 779 075,76 руб. неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы по договорам аренды земельных участков от 22.10.2015 N 32-10-С/15, N 28-10-С/15, N 29-10-С/15, а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 18 582 руб.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.03.2020 изменено изложением его резолютивной части в редакции, согласно которой с комитета в пользу общества взыскано 648 258,56 руб. неосновательного обогащения и 15 462,08 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Обществу из федерального бюджета возвращено 5 977 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы:

- судами не принято во внимание, что у комитета имелись основания для исчисления арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы), исходя из положений пунктов 2.11, 2.13 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" (далее - Порядок N 62), поскольку размер арендной платы за арендованные обществом земельные участки значительно отличался в меньшую сторону от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям;

- отличие размера арендной платы за земельные участки общества от размера арендной платы за другие земельные участки комитет подтвердил представлением в материалы дела договоров аренды в отношении последних;

- позиция судов о правильности расчета арендной платы для истца по формуле, предусмотренной пунктом 2.4 заключенных с ним договоров аренды, приводит к нарушению принципа необоснованных предпочтений, так как размер арендной платы будет отличаться от размера арендной платы по аналогичным договорам в 2 и более раза;

- спорные договоры подписаны сторонами, арендуемые участки предоставлены обществу в аренду, эти участки образованы из земельного участка, ранее предоставленного истцу по результату аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды от 21.10.2013 N 06-10-тк/13, арендная плата по которому определена также на основании отчета оценки рыночной стоимости арендной платы;

- удовлетворяя требования истца о возврате излишне уплаченной арендной платы, рассчитанной на основании измененной методики определения арендной платы, суд не применил положения пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не учитывая условия действовавших договоров.

В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, общество просит оставить обжалуемые комитетом судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

Учитывая надлежащее извещение комитета о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 22.10.2015 между комитетом и обществом заключены следующие договоры аренды земельного участка:

- N 32-10-С/15, на основании которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11620 площадью 3151 кв. м по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39, разрешенное использование: многоэтажная многоквартирная жилая застройка, объекты инженерной инфраструктуры.

- N 28-10-С/15, на основании которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 3205 кв. м с кадастровым номером 42:24:0301014:11625 по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 37, разрешенное использование: многоэтажная многоквартирная жилая застройка, объекты инженерной инфраструктуры.

- N 29-10-С/15, на основании которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 2738 кв. м с кадастровым номером 42:24:0301014:11635 по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39а, разрешенное использование: многоэтажная многоквартирная жилая застройка, объекты инженерной инфраструктуры.

На основании пункта 2.1 срок всех указанных договоров установлен с момента заключения по 31.08.2018, по истечении которого договор на основании пункта 7.2 договор считается расторгнутым.

Согласно пункту 3.2 договоров арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату на расчетный счет.

Указанные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, расположенного по адресу г. Кемерово, Кемеровский район, юго-западнее пересечения ул. Инициативная и ул. Рекордная, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ранее предоставленного истцу по результату аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 06-10-тк/13.

Во исполнение обязательств по договорам аренды образованных земельных участков истец производил оплату арендных платежей.

Ссылаясь на необоснованность определения размера арендной платы по отчетам об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы), которая произведена комитетом на основании положений пунктов 2.11, 2.13 Порядка N 62, и на изменение с 01.06.2016 кадастровой стоимости земельных участков, арендованных по вышеприведенным трем договорам аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.04.2016 по 31.12.2018, составляющего излишне уплаченную арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.4 Порядка N 62 (в редакции, действовавшей на дату заключения сторонами договора аренды) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 03.05.2017 N 189 Порядок N 62 изложен в новой редакции, согласно которой введена в действие новая формула расчета (пункт 2.8), предусматривающая коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент) - Кб.

Согласно пункту 2.11 Порядка N 62 в редакции на дату заключения сторонами договоров, действовавшей до 03.05.2017, размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац пятый); в случаях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости (абзац седьмой).

Пунктом 2.13 Порядка N 62 в редакции на дату заключения сторонами договоров, действовавшей до 03.05.2017, предусматривалось, что при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Абзацами пятым и восьмым пункта 2.11 Порядка N 62 предусматривалось, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац пятый); если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям (абзац восьмой). Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза (абзац восьмой). Расчет отклонения осуществляется по приведенной в абзаце восьмом формуле.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались положениями пункта 1 статьи 422, статей 424, 1102 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), абзаца третьего статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства РФ N 582), Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582", Порядка N 62, разъяснениями, данными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), и исходил из того, что расчет комитетом арендной платы исходя из ее рыночной стоимости на основании отчета оценщика является неправомерным, так как положения абзаца пятого пункта 2.11 Порядка N 62 не подлежали применению в связи с несоответствием установленному Постановлением Правительства РФ N 582 принципу запрета необоснованных предпочтений, поскольку ставят в зависимость установление арендной платы по кадастровой стоимости или рыночной стоимости от оценки арендодателем обстоятельств соотношения законно установленной кадастровой стоимости к среднему уровню кадастровой земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области.

Поддерживая выводы суда первой инстанции о том, что применяемый комитетом расчет арендной платы противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений, апелляционный суд, проверил доводы комитета о правомерности применения арендной платы по результату ее рыночной оценки, исходя из того, что к земельным участкам, образованным из первоначально предоставленного аренда сохраняет свою силу на тех же условиях.

Указанный подход суда апелляционной инстанции к вопросу о применимом способе определения размера арендной платы к земельным участкам, образованным из изначально предоставленного по процедуре торгов для комплексного освоения в целях жилищного строительства является правильным.

В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) определено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, в том числе по основаниям, установленным законом, а также по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения рассматриваемых договоров) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Из системного толкования перечисленных норм следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях также и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.

Следовательно, предоставленное подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ право лицу, с которым был заключен договор аренды предоставленного для комплексного освоения территории земельного участка, на заключение договора аренды образованного из него участка без торгов, не означает, что существенные условия землепользования, которыми, в рассматриваемом случае, является методика определения арендной платы, могут по своей сути отличаться от определенной по результатам проведения торгов.

По общим правилам земельного законодательства земельные участки для жилищного строительства могут быть предоставлены только по результатам проведения торгов.

Положениями пункта 2.9 Порядка N 62 (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков, предоставленных в аренду по итогам торгов по продаже права на заключение договоров их аренды, определяется на основании протоколов о результатах торгов.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в период проведения аукциона в отношении аренды участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, регулировались статьей 38.2 ЗК РФ, которой предусматривалось, что аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1, с учетом положений статьи 38.2 ЗК РФ.

Согласно статье 38.1 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона представляет собой начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7), результаты аукционов оформляются протоколом, в котором указываются цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (подпункт 3 пункта 24).

Исходя из приведенных правовых положений, исследовав и оценив дополнительно представленную в суд апелляционной инстанции аукционную документацию, условия договора аренды, заключенного с истцом по результату аукциона, суд апелляционной инстанции установил, что предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка, шаг аукциона устанавливался именно в отношении данной части.

В свою очередь арендная плата предметом торгов не являлась.

Так, в аукционной документации указано, что победителем аукциона признается участник, предложивший в ходе аукциона наибольшую цену за право на заключение договора аренды для комплексного освоения. Протокол о результатах аукциона подписывается в день проведения аукциона и является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора аренды при условии оплаты: права на заключения договора аренды, в размере, определенном протоколом о результатах аукциона.

Именно данный размер определяет победителя торгов и подлежит указанию в протоколе.

В решении Комитета от 20.08.2013 М10-2/3240 указано:

- установить начальную цену права на заключение договора аренды, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в размере 916 000 руб.

- установить арендную плату за земельный участок, равной рыночной стоимости, определенной независящим оценщиком в размере 33 руб. 87 коп. за один квадратный метр. То есть, 937000/27664 кв. м = 33,87 руб.

Указанная арендная плата определялась комитетом на основании положений пунктов 2.11 и 2.13 Порядка N 62, то есть на основании положений нормативного правового акта, в которых были предусмотрены случаи, при наличии которых арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика.

В пункте 5 решения о проведении аукциона, протоколе об итогах аукциона предусмотрены основания для изменения арендной платы, что применяется к регулируемой цене.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что факт определения арендной платы на торгах на основании Порядка N 62 комитетом не оспаривается.

Поскольку размер арендной платы (периодические платежи) за земельные участки, предоставленные истцу по рассматриваемым трем договорам аренды является нормативно регулируемым, а абзацы пятый и восьмой пункта 2.11 Порядка N 62 предусматривающие, что размер арендной платы за земельный участок определяется на основании оценки ее рыночной стоимости в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац пятый); если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям (абзац восьмой), противоречат принципам определения арендной платы при аренде публичных земель: экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, запрета необоснованных предпочтений, суды обеих инстанций правильно признали не подлежащими применению такие положения Порядка N 62, руководствуясь которыми комитет определял обществу размер аренды на основании отчета о ее рыночной оценке.

В связи с этим, определяя размер подлежащей уплате обществом арендной платы по вышеприведенным трем договорам, суд апелляционной инстанции, исходя из неизменности условий о цене аренды за землю, предоставленную на торгах, к земельным участкам, образованным из исходного (предмета торгов), правомерно руководствуясь пунктом 2.9 Порядка N 62 в редакции на дату заключения договора по результату торгов и условиями аукциона о размере арендной платы согласно регулируемой ее цене, определяемой на основании пункта 2.4 Порядка N 62, то есть от кадастровой стоимости, и, установив наличие у общества переплаты, пришел к правильному выводу о том, что она подлежит возврату истцу.

При этом суд апелляционной инстанции верно отметил, что победители торгов при заключении договоров аренды вправе рассчитывать именно на ту плату, которая предусмотрена указанными процедурами предоставления, а не исходить из вероятностного предположения будущих платежей, что соответствует принципам предсказуемости и предельно допустимой простоты расчета размера арендной платы.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что период фактического использования обществом рассматриваемых земельных участков, превышает заявленный исковой период (по земельным участкам с кадастровыми номерами 42:24:0301014:11635, 42:24:0301014:11625 - по 30.10.2019, по земельному участку с кадастровым номером 42:24:0301014:11620 - по 12.03.2020), на основании положений ГК РФ о неосновательном обогащении при его исчислении правомерно учитывал окончание периода использования.

Исходя из подлежащей уплате арендной платы за период после 31.12.2018 и до возврата земельных участков по окончании их использования, неосновательное обогащение определено в сумме 648 258 руб. 56 коп.

В связи с указанным апелляционный суд правомерно изменил решения суда первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, а лишь повторяют позицию ответчика по предъявленному к нему иску, доводы апелляционной жалобы.

Все доводы комитета являлись предметом подробного исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены как несоответствующие требованиям об условиях договоров аренды в отношении земельных участков, образованных из изначально предоставленного на торгах для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы представленные в дело доказательства, в частности касающиеся условий торгов об арендной плате, правильно установлены фактические обстоятельства дела, к которым применены подлежащие применению нормы материального права.

На основании вышеизложенного постановление суда апелляционной инстанции, изменившее решение суда первой инстанции в части суммы взысканного неосновательного обогащения, является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.03.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу N А27-9747/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Т.А. Зиновьева В.В. Сирина