Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г. N 07АП-7505/20 по делу N А27-9747/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 апреля 2021 г. N Ф04-1343/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Томск

25 января 2021 г.

Дело N А27-9747/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Касьян В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (N 07АП-7505/2020) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.03.2020 по делу N А27-9747/2019 (судья Фуртуна Н.К.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой", г. Кемерово, (ОГРН 1054205086330, ИНН 4205085115) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о взыскании неосновательного обогащения,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Ермоленко Н.С. по доверенности от 20.05.2020 (сроком на 1 год), диплом, паспорт,

от ответчика: Ищенко К.С., по доверенности от 13.10.2020 (сроком на 1 год), диплом, служебное удостоверение N 574,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (далее - ООО "МЭС", общество, истец) в рамках дела N А27-9747/2019 (до объединения) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также - комитет, ответчик) о взыскании 272 639,79 руб. неосновательного обогащения за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 (с учетом увеличения размера исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено устное ходатайство об объединении в одно производство дел N А27-9750/2019, NА27-9751/2019 с делом NА27-9747/2019.

Определением суда от 01 ноября 2019 года объединены дела Арбитражного суда Кемеровской области N А27-9747/2019, N А27-9750/2019, N А27-9751/2019 в одно производство для совместного рассмотрения, присвоен объединенному делу N А27-9747/2019.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 06.03.2020 (резолютивная часть объявлена 28.02.2020) с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение 779 075,76 руб. в виде излишне полученной арендной платы по договорам аренды земельных участков N 32-10-С/15, N 28-10-С/15, N 29-10-С/15 от 22.10.2015, судебные расходы по уплате государственной пошлины 18 582 руб.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Монтажэнергострой" в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что суд при определении суммы долга не принял во внимание, что у комитета были основания для исчисления арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы), исходя из положений пунктов 2.11, 2.13 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62; спорный договор аренды заключался сторонами договора, подписан ими, арендуемый земельный участок передан в аренду и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя, арендатора по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал. Спорный договор фактически исполнялся сторонами, арендодатель передал имущество в пользование, а ООО "Монтажэнергострой" принял его без каких-либо замечаний. Между сторонами было достигнуто соглашение о размере платы за использование земельного участка, а также и по иным условиям договора; земельные участки, переданные по указанным договорам аренды были образованы из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, с разрешенным использованием "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" и именно в отношении такого земельного участка применим пункт 2.4-1. Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" (далее - Постановление N 62); суд первой инстанции не применил положения пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и не учитывая условия действовавшего между сторонами договора аренды пришел к необоснованному выводу о возможности изменения договорного условия о методике определения арендной платы, а, следовательно, и о наличии правовых оснований требовать возврата переплаты исходя из иного порядка ее определения, чем установлено договором аренды.

От ООО "МЭС" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что по условиям постановления N 62 (в редакции до 02.11.2017) подлежали применению общие положения, а именно с учетом кадастровой стоимости и соответствующих коэффициентов, как в отношении процедуры комплексного освоения в целях жилищного строительства, так и в отношении новой процедуры. Что касается положения пункта 2.4.-1. Постановления N 62, подлежащего применению со 02.11.2017, то до настоящего времени Комитет в адрес Общества не направил отчет по определению рыночной стоимости спорного земельного участка на основании данного пункта. В настоящее время данный договор расторгнут.

17.09.2020 в апелляционный суд поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором истец в целом поддержал свои доводы, а также указал на позицию суда кассационной инстанции, выраженную в постановлении по делу N А27-9625/2019 со схожими обстоятельствами.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, просил приобщить к материалам дела протокол N 103 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 07.10.2013, решение Комитета N 10-2/3240 от 20.08.2013.

Определением апелляционного суда от 21.09.2020 судебное заседание откладывалось 13 октября 2020 года на 11 час. 20 мин. в помещении суда.

09.10.2020 от Комитета поступил отзыв на возражение, в котором указал, что договор аренды земельного участка N 06-10-тк/13 от 21.10.2013 был заключен с ООО "Монтажэнергострой" на основании протокола об итогах аукциона. Размер арендной платы был установлен на основании отчета об оценке N ОН/105-27-05-2013-12/1 от 27.05.2013 г. и составляла 78081,64 руб. в год (33,87 руб./кв.м.). Земельные участки, переданные по спорным договорам аренды были образованы из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, предоставленного по договору N 06-10-тк/13 от 21.10.2013, в связи с чем в соответствии со ст.30.2. Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) процедуры проведения торгов при заключении договора не требовалось. Но размер арендной платы был определен на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы, также как и в первом случае. Кроме того, Постановлением кассационной инстанции от 03.09.2020 по делу N А27-9625/2019 суд уже определил понятия регулируемой и нерегулируемой цены. Суд кассационной инстанции указал на то, что рыночная стоимость является нерегулируемой ценой, размер арендной платы, установленный на основании отчета о рыночной стоимости права пользования, является нерегулируемым. Следовательно, размер арендной платы по вновь заключенным договорам аренды должен заключаться на условиях нерегулируемой цены, а значит на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования.

12.10.2020 ООО "МЭС" поступили пояснения на доводы Комитета, изложенные в отзыве от 09.10.2020 на возражения общества, в котором указало, что положения пункта 2.11 Постановления N 62, к рассматриваемым правоотношениям, не подлежат применению по доводам, изложенным ранее. И как следствие, арендная плата должна быть рассчитана по формуле от кадастровой стоимости. В рассматриваемом случае, размер арендной платы при комплексном освоении не участвует в аукционе, не является начальной ценой предмета аукциона, повышение которой на аукционе определяет победителя торгов (п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). Кроме того, при комплексном освоении подлежит указанию в протоколе цена за право на заключение договора аренды, которая определила победителя аукциона. Каких - либо исключений, дополнений относительно содержания протокола об итогах аукциона положения ст. 38.2 ЗК РФ, регулирующие комплексное освоение, не содержат, что очередной раз подтверждает нормативное регулирование размера арендной платы при комплексном освоении, то есть второй составляющей. Само по себе указание со стороны Комитета на размер арендной платы в протоколе об итогах аукциона, не придает ему статус - определенный на торгах и не исключает нормативное регулирование в отношении такого размера.

Также, 12.10.2020 от Комитета поступили документы во исполнение определения от 21.09.2020, а именно решение КУГИ КО - Зл., скриншот с официального сайта www.torgi.gov.ru- 1л., сведения с официального сайта www.torgi.gov.ru - 6л., информационное сообщение - 2л., заявка- 1л., проект договора аренды - 6л., протокол N 103 об итогах аукциона - 3л., договор аренды от 21.10.2013 Пл.

27.10.2020 от истца поступило пояснение по вопросу представленной в дело аукционной документации.

Определением от 12.11.2020 судебное заседание откладывалось на 30 ноября 2020 года на 09 час. 50 мин. в помещении суда, истцу предложено заблаговременно до судебного заседания направить в суд и ответчику пояснения по вопросу расчета неосновательного обогащения с применением кадастровой стоимости земельного участка после внесения в Постановление N 62 изменения, в частности п.4.2.-1.

Определением апелляционного суда от 27.11.2020 в связи с болезнью председательствующего судьи Киреевой О.Ю., судебное заседание откладывалось на 17 декабря 2020 года в 10 часов 35 минут в помещении суда.

14.12.2020 от ООО "МЭС" поступил дополнительный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на то, что применение нормативного правового акта, при расчете периодически вносимого размера арендной платы, является законным и обоснованным и не приводит к нарушению принципов, указанных в постановлении Правительства РФ.

Определением апелляционного суда от 17.12.2020 судебное заседание откладывалось на 18 января 2021 года на 10 час. 25 мин. в помещении суда, истцу и ответчику предложено представить суду и заблаговременно направить друг другу мотивированные документально обоснованные пояснения относительно обстоятельств использования/неиспользования истцом спорных земельных участков после периодов, заявленных истцом для взыскания неосновательного обогащения, были ли возвращены истцом участки ответчику или арендатор продолжает их использование. Представить соответствующие расчеты.

29.12.2020 от истца поступили пояснения по размеру переплаты по арендным платежам на момент окончания пользования земельным участком и расчет такой переплаты, в которых указало, что всего по трем участкам переплата составляет с 01.04.2016 до момента прекращения арендных отношений по спорным договорам аренды, путем передачи земельных участков в Комитет или путем заключения договора аренды на новый срок составляет - 648 258,56 руб.

14.01.2021 от Комитета поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором указал на то, что Договор аренды земельного участка от 22.10.2015 г. N 29-10-с/15 расторгнут 30.10.2019 г. (акт приема-передачи земельного участка Комитету от 30.10.2019 г.). Решением Арбитражного суда от 06.03.2019 г. (обжалуемое решение) с Комитета по указанному договору аренды было взыскано 237 781,65 руб. за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2018 г. Расчет платы за пользование земельным участком по вышеуказанному договору аренды за период с 01.04.2016 г. по 30.10.2019 г. в приложении. Договор аренды земельного участка от 22.10.2015 г. N 28-10-с/15 расторгнут 30.10.2019 г. (акт приема-передачи земельного участка Комитету от 30.10.2019 г.) Решением Арбитражного суда от 06.03.2019 г. (обжалуемое решение) с Комитета по указанному договору аренды было взыскано 272 639,79 руб. за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2018 г. Расчет платы за пользование земельным участком по вышеуказанному договору аренды за период с 01.04.2016 г. по 30.10.2019 г. в приложении. Договор аренды земельного участка от 22.10.2015 г. N 32-10-с/15 является недействующим (по акту приема-передачи земельный участок Комитету не возвращался) в связи с заключением нового договора аренды от 12.03.2020 N 32-Ю-с/20 на тот же земельный участок (зарегистрирован в Росреестре 06.05.2020). Решением Арбитражного суда от 06.03.2019 г. (обжалуемое решение) с Комитета по указанному договору аренды было взыскано 268654,32 руб. за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2018 г. Расчет платы за пользование земельным участком по вышеуказанному договору аренды за период с 01.04.2016 г. по 05.05.2020 г. в приложении.

Кроме того, Комитет указал, что не согласен с расчетами, представленными Истцом исходя из кадастровой стоимости спорных земельных участков, настаивает на доводах, заявленных при рассмотрении судом в первой и апелляционной инстанциях на необходимости расчета размера арендной платы исходя из условий Договоров аренды (исходя из рыночного размера арендной платы).

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные ранее.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы, пояснения, дополнения, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.10.2015 между Комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 32-10-С/15, на основании которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 3151 кв.м с кадастровым номером 42:24:0301014:11620 по адресу: г.Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39, разрешенное использование: многоэтажная многоквартирная жилая застройка, объекты инженерной инфраструктуры.

22.10.2015 между Комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 28-10-С/15, на основании которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 3205 кв.м с кадастровым номером 42:24:0301014:11625 по адресу: г.Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 37, разрешенное использование: многоэтажная многоквартирная жилая застройка, объекты инженерной инфраструктуры.

22.10.2015 между Комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 29-10-С/15, на основании которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 2738 кв.м с кадастровым номером 42:24:0301014:11635 по адресу: г.Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 39а, разрешенное использование: многоэтажная многоквартирная жилая застройка, объекты инженерной инфраструктуры.

На основании пункта 2.1 срок договора установлен с момента заключения по 31.08.2018, по истечении которого договор на основании пункта 7.2 договор считается расторгнутым.

Согласно пункту 3.2. договора арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату на расчетный счет.

Во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка истец перечислял на расчетный счет КУГИ КО арендную плату.

Из материалов дела следует, что указанные участки были сформированы из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, расположенного по адресу г.Кемерово, Кемеровский район, юго-западнее пересечения ул. Инициативная и ул. Рекордная, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Ссылаясь на необоснованность определения размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы), исходя из положений пунктов 2.11, 2.13 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения являются приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований (то есть, приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, в том числе по основаниям, установленным законом, а также по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения указанных договоров) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Из системного толкования перечисленных норм следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях также и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что спорные земельные участки, в отношении которых заключены вышеуказанные договоры были образованы из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, ранее предоставленного истцу по результату аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 06-10-тк/13.

В силу положений п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Регулируемая арендная плата означает, что размер платы определяется в порядке, установленном уполномоченным органом в соответствии с федеральным законом, который предусматривает необходимость ее регулирования (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Из анализа законодательства регулирующего данные правоотношения следует, что размер платы за участок, предназначенный под комплексное освоение территории (ст. 46.4 ГрадК РФ, п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, действующих с 01.03.2015) и предоставленный для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст.ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ, действующих до 01.03.2015) состоят из двух частей: Первая часть, определяемая на торгах: При комплексном освоении территории - это предложенный наибольший размер только первого арендного платежа, определяемый на основании рыночной оценки (п. 15, п. 16 ст. 39.11 ЗКРФип. 17 ст. 39.12 ЗК РФ); для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства - это предложенный наибольший размер за право на заключение договора аренды, определенный на основании рыночного отчета (п/п. 3 п. 3 ст. 38.2. ЗК РФ).

Вторая часть, определяемая по правилам о регулируемой арендной плате, так как эта часть в торгах не участвует и подлежит изменению в соответствии и в порядке, предусмотренном нормативным правовым актом и договором аренды: При комплексном освоении территории - размер ежегодной арендной платы, подлежит определению в том же порядке, что и для публичных участков, которые предоставляются без торгов (п/п. 10 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ). То есть, законодатель определил, что эта часть является нормативно регулируемой.

Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в извещении о проведении аукциона подлежит указанию размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения (п/п. 4 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ).

Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что арендная плата в данном случае не формируется на торгах, проводя аналогию с порядком предоставления под комплексное освоение территории, следует, что данная арендная плата также является нормативно регулируемой.

Из анализа представленной в материалы дела аукционной документации следует, что рассматриваемом случае, арендная плата состоит из двух частей, определенной на торгах - единовременный платеж (п. 7 ст. 38 ЗК РФ) и периодически вносимая, арендная плата.

Указанное полностью соответствует вновь введенному с 01.03.2015 порядку комплексного освоения.

Из предоставленной Комитетом аукционной документации следует, что предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка, шаг аукциона устанавливался именно в отношении данной части.

В свою очередь арендная плата предметом торгов не являлась, а только указывалась в протоколе об итогах аукциона на основании отчета об оценке.

Так, в аукционной документации указано, что победителем аукциона признается участник, предложивший в ходе аукциона наибольшую цену за право на заключение договора аренды для комплексного освоения. Протокол о результатах аукциона подписывается в день проведения аукциона и является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора аренды при условии оплаты: права на заключения договора аренды, в размере, определенном протоколом о результатах аукциона.

Именно данный размер - определяет победителя торгов и подлежит указанию в протоколе.

Что касается размера арендной платы, законодатель предусматривает лишь обязанность организатора торгов его указать в информационном сообщении, что еще раз подтверждает, что данный размер не является предметом торгов.

В решении Комитета от 20.08.2013 М10-2/3240 указано:

- установить начальную цену права на заключение договора аренды, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в размере 916 000 руб.

- установить арендную плату за земельный участок, равной рыночной стоимости, определенной независящим оценщиком в размере 33 руб. 87 коп. за один квадратный метр. То есть, 937000/27664 кв.м. = 33,87 руб.

Указанная арендная плата определялась Комитетом на основании положений пунктов 2.11 и 2.13 Постановления N 62, то есть на основании положений нормативного правового акта, в которых были предусмотрены случаи, при наличии которых арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика.

Само по себе определение арендной платы на основании отчета независимого оценщика не свидетельствует о том, что она входит в разряд нормативно не регулируемой, так как в рассматриваемой ситуации это один из подходов определения, предусмотренный нормативным правовым актом.

В пункте 5 решения о проведении аукциона, протоколе об итогах аукциона предусмотрены основания для изменения арендной платы, что применяется к регулируемой цене.

Факт определения арендной платы на основании Постановления N 62 не оспаривается и Комитетом.

Таким образом, размер арендной платы в данном случае является нормативно регулируемым.

Пунктом 2.13 постановления N 62 в редакции на дату заключения сторонами договора предусматривалось, что при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Абзацами пятым и восьмым пункта 2.11 постановления N 62 предусматривалось, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац шестой); если кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, равном рыночной стоимости (абзац седьмой); если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям (абзац восьмой). Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза (абзац восьмой). Расчет отклонения осуществляется по приведенной в абзаце восьмом формуле.

То есть, указанные положения пунктов 2.11. и 2.13. Постановления N 62, в определенных случаях, предусматривали расчет арендной платы на основании отчета об определении рыночного размера арендной платы. Указанное обстоятельство не свидетельствует, что арендная плата является нерегулируемой. Наоборот, такой размер является регулируемым и определяется уполномоченным органом, в том числе, случаи такого определения.

Однако, по мнению суда, обоснованными являются доводы Общества о том, что приведенные положения абзаца пятого, восьмого пункта 2.11 постановления N 62 не подлежат в рассматриваемом случае применению, поскольку противоречат таким принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582 (далее - постановление N 582), как принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Так, Комитетом, по мнению апелляционного суда, не представлено в материалы дела доказательств, а договоры аренды с иными арендаторами по иным земельным участкам таковыми не являются, которые бы позволяли сделать вывод о возможности применения п.2.11 Постановления N 62.

Согласно пояснениям Комитета к рассматриваемым правоотношениям был применен абз. 5 или абз. 8 п. 2.11 постановления N 62, согласно которым - при заключении договоров аренды земельных участков в случаях, указанных в абз. 5 - 8 п. 2.11 настоящего Порядка, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы: если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.

Однако, указанные случаи перехода от методики с применением кадастровой стоимости и соответствующих коэффициентов к рыночному отчету не обоснованы, так как такой переход полностью зависит от органа власти, не подконтролен арендаторам, не прозрачен, также приводит к нарушению принципов, установленных Постановлением N 582.

При этом необходимо отметить, что начиная с 03.05.2017 года (внесение изменений в Постановление N 62) пункты 2.11. и 2.13. исключены.

В соответствии с принципом запрета необоснованных предпочтений, изложенным в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73: "Судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется". Указанное относится при предоставлении с торгов права аренды земельного участка для жилищного строительства - точечной жилой застройки.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ).

В соответствии с положениями со ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ, ст. 39.6, ст.39.11 ЗК РФ, п.7 ст. 38.1 ЗК РФ, п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ земельные участки для точечной жилой застройки и земельные участки под комплексное освоение в целях жилищного строительства подлежат предоставлению посредством проведения аукциона.

Таким образом, что при точечной жилой застройке, что при комплексном освоении, арендная плата за использование земельного участка формируется на торгах, за одним лишь исключением, учитывая специфику такого порядка предоставления, как комплексное освоение, законодателем предусмотрено сочетание двух способов определения арендной платы, а именно, помимо установленного размера на торгах, подлежит внесению периодическая арендная плата, рассчитанная на основании нормативного акта.

Победители торгов при заключении договоров аренды вправе рассчитывать именно на ту плату, которая предусмотрена указанными процедурами предоставления, а не исходить из вероятностного предположения будущих платежей, что соответствует принципам предсказуемости и предельно допустимой простаты расчета размера арендной платы.

В отношении процедуры комплексного освоения согласно п. 5 ст. 38.2 ЗК РФ было установлено требование о необходимости представления заявителем для участия в аукционе помимо документов, перечисленных в п.12 ст.38.1 ЗК РФ, также документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования.

Таким образом, законодатель установил особенность процедуры торгов по комплексному освоению земельных участков для жилищного строительства, которая заключается в том, что заинтересованные лица для участия в аукционе должны предоставить также предложения по планировке. Не предоставление, либо предоставление с нарушением требований влекло к отказу в допуске к участию в торгах.

Специфика комплексного освоения территории также заключается в дополнительных обязательствах победителя торгов перед тем, как он может приступить к жилищному и иному строительству. Так, победитель торгов обязан был обеспечить подготовку и утверждение проекта планировки и проекта межевания территории; государственный кадастровый учет земельных участков в соответствии с документацией по планировке территории; строительство объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность (пункты 3 и 5 ст. 30.2 ЗК РФ).

Раздел земельного участка под комплексное освоение и предоставление разделенных земельных участков без торгов обусловлено стадийностью данной процедуры, при которой прежде, чем приступить к строительству на отведенном для этих целей земельном участке, необходимо было выполнить вышеуказанные мероприятия, в том числе присвоить каждому земельному участку разрешенное использование, определить параметры разрешенного строительства, что не предусмотрено для точечной жилой застройки.

В соответствии с п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

Таким образом, предоставление разделенных земельных участков без торгов не относится к льготному режиму, а является продолжением процедуры предоставления земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства, за пользование которым арендатор внес единовременный платеж, определенный на торгах, и осуществляет оплату периодической части арендной платы.

Указанное, а именно предоставление без торгов, является гарантией победителя торгов в осуществлении жилищного и иного строительства на сформированных, обустроенных инженерными сетями земельных участках после их раздела.

На основании изложенного, учитывая специфику рассматриваемых процедур и их особенности, принимая во внимание, что плата за использование земельного участка, что в одном, что в другом случае формируется на торгах, в данном случае отсутствует нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений.

В рассматриваемых случаях, законодатель при урегулировании вопроса о способах определения размера арендной платы, как - то: определяемый на торгах или смешанный -путем определения на торгах одной части, а для второй части предусматривая нормативное регулирование, исходил из объема правомочий и обязательств лиц, приобретающих права на такие земельные участки с торгов, сроки строительства.

В п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019) в котором предусмотрено, что принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов...

На основании изложенного, применение нормативного правового акта, при расчете периодически вносимого размера арендной платы, является законным и обоснованным и не приводит к нарушению принципов, указанных в постановлении Правительства РФ.

Учитывая, что периодически вносимая арендная плата является нормативно регулируемой ценой, то она должна определяться в четком соответствии и в случаях, установленных постановлением N 62.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки публичной собственности является регулируемой, подлежит уплате в том размере, в котором она определена в установленном порядке соответствующим уполномоченным органом.

В соответствии с пунктом 2.4 постановления N 62 (в редакции, действовавшей до 03.05.2017) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.

На основании формулы исходя из кадастровой стоимости, что по мнению апелляционного суда, является законным и обоснованным и согласуется с вышеуказанными принципами, истец и рассчитывал уплаченное неосновательное обогащение.

Относительно применения п.2.4.-1 Постановления N 62 апелляционный суд соглашается с доводами истца исходя из следующего.

Данный пункт введен постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 30.10.2017 N 579, которое вступило в силу после его официального размещения на сайте Коллегии Администрации Кемеровской области 02.11.2017.

Указанный пункт принят на основании п/п. 10 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, введенного в действие с 01.03.2015, согласно которого периодически вносимая арендная плата при комплексном освоении территории определяется на основании нормативного правового акта.

Таким образом, данный порядок определения размера арендной платы введен в действие спустя более 2,5 лет с момента принятия п/п. 10 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, до этого подлежал применению общий порядок определения размера арендной платы по формуле от кадастровой стоимости.

Также, с 03.05.2017 года введены положения п. 2.15. постановления N 62, согласно которых размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях - принятия нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих порядок определения размера арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы.

Однако, Комитет до настоящего момента не реализовал положения п. 2-4.1. Постановления N 62, то есть не обеспечил подготовку соответствующего отчета и не направил его в адрес Общества.

Применение при расчете арендной платы со 02.11.2017 рыночного отчета от 31.08.2015 N 124-ОЦ/15, необоснованно в виду его неактуальности.

С даты составления отчета - 31.08.2015 по 02.11.2017, прошло более 2-х лет, стоимостные характеристики объектов за это время изменились, в связи с чем, указанную в нем стоимость нельзя признать обоснованной и актуальной в отношении спорного земельного участка.

В соответствии с абз. 2 ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Таким образом, стоимость в отчете не является достоверной для ее применения к правоотношениям, начиная со 02.11.2017 года.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает правомерным определение арендной платы на основании формулы с применением актуальной кадастровой стоимости земельного участка.

С целью определения наличия неосновательного обогащения и его размера, апелляционный суд исследовал вопрос о фактическом использовании земельных участков после заявленного истцом спорного периода.

Определяя размер переплаты, апелляционный суд исходит из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером N 42:24:0301014:11635 по договору аренды от 22.10.2015 N 29-10-с/15 был возвращен Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса 30.10.2019 г., что подтверждается актом приема-передачи земельного участка по договору аренды от 22.10.2019 г. N 29-10-с/15.

За период с 01.04.2016 г. по 31.12.2018 г. размер неосновательного сбережения составлял 237 781,65 руб.

Таким образом, переплата на 01.01.2019 г. составляет 237 781,65 руб.

Кадастровая стоимость с 01.01.2019 г. составила 2 464 000 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, произведя перерасчет, с учетом произведенных начислений и платежей, с 01.04.2016 по 30.10.2019 - на момент возврата земельного участка, апелляционный суд приходит к выводу, что переплата составляет 210 888,15 руб.

Земельный участок с кадастровым номером N 42:24:0301014:11625 по договору р аренды от 22.10.2015 N 28-10-с/15 был возвращен Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса 30.10.2019 г., что подтверждается актом приема-передачи земельного участка по договору аренды от 22.10.2019 г. N 28-1О-с/15.

За период с 01.04.2016 г. по 31.12.2018 г. размер неосновательного сбережения составлял 272 639,79 руб.

Таким образом, переплата на 01.01.2019 г. составляет 272 639,79 руб.

Расчёт арендной платы, начиная с 01.01.2019 г. по 30.10.2019 г.

Кадастровая стоимость с 01.01.2019 г. составила 2 884 000 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Размер переплаты, согласно расчету с учетом произведенных начислений и платежей, с 01.04.2016 по 30.10.2019 - на момент возврата земельного участка, переплата составляет 240 630,58 руб.

Земельный участок с кадастровым номером N 42:24:0301014:11620 по договору аренды от 22.10.2015 N 32-10-C/15. Земельный участок не был возвращен Комитету.

12.03.2020 был заключен договор аренды указанного земельного участка N 32-10-С/20, сроком действия с момента его заключения на 2 года. Акт приема - передачи земельного участка подписан 12.03.2020.

Арендная плата по договору аренды от 12.03.2020 исчисляется по формуле от кадастровой стоимости.

За период с 01.04.2016 г. по 31.12.2018 г. размер неосновательного сбережения составлял 268 654,32 руб.

Таким образом, переплата на 01.01.2019 г. составляет 268 654,32 руб.

Расчёт арендной платы, начиная с 01.01.2019 г. по 11.03.2020 г.

Кадастровая стоимость с 01.01.2019 г. составила 2 836 000 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, с учетом произведенных начислений и платежей, с 01.04.2016 по 11.03.2020 - на момент возврата земельного участка, переплата составляет 196 739,83 руб.

Подробный мотивированный расчет по каждому участку с приложением соответствующих доказательств в обоснование представлен истцом с пояснениями 29.12.2020.

Расчет проверен судом и принят как обоснованный, расчет Комитета отклонен судом, поскольку основан на подходе, который суд признал неверным.

Всего по трем земельным участкам, переплата исходя из основного долга составляет с 01.04.2016 до момента прекращения арендных отношений по спорным договорам аренды, путем передачи земельных участков в Комитет или путем заключения договора аренды на новый срок составляет 648 258,56 руб., в связи с чем, неосновательное обогащение в указанном размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.03.2020 по делу N А27-9747/2019 подлежит изменению.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3, 4 части 1 статьи 270, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.03.2020 по делу N А27-9747/2019 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" неосновательное обогащение в размере 648258,56 рублей, 15462,08 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 5 977 руб. по платежному поручению N 907 от 15.04.2019.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков