Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 июня 2021 г. N Ф04-2458/21 по делу N А46-11376/2020

г. Тюмень

7 июня 2021 г.

Дело N А46-11376/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Щанкиной А.В. -

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Бабиковой Ю.Л. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2020 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 (судьи Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю., Шиндлер Н.А.) по делу N А46-11376/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бридж-Консалтинг Сервис" (644031, Омская область, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корп. 11, пом. 1, ИНН 5504104897, ОГРН 1055507046627) к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (644099, Омская область, г. Омск, ул. Гагарина, д. 32, корп. 1, ИНН 5503031117, ОГРН 1025500761142) о признании незаконным отказа в установлении вида разрешенного использования земельных участков, об обязании принять решение об установлении вида разрешенного использования данных земельных участков - под размещение зданий, строений, сооружений для ремонта автомобилей, под объекты торговли.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент имущественных отношений администрации города Омска (644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613).

Путем использования системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Бридж-Консалтинг Сервис" - Кожевникoва B.B. по доверенности от 13.03.2020.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бридж-Консалтинг Сервис" (далее - ООО "Бридж-Консалтинг Сервис", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее -департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа департамента, изложенного в письме от 02.06.2020 N 07-01/4253, в установлении по заявлению ООО "Бридж-Консалтинг Сервис" от 06.05.2020 N ВхДАГ/2869 вида разрешенного использования земельного участка 55:36:140127:1331 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков - под размещение складов, складских площадок (код вида разрешенного использования земельного участка - 6.9, 6.9.1), в установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:140127:32 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков - под размещение зданий, строений сооружений для ремонта автомобилей, под объекты торговли (код вида разрешенного использования земельного участка - 4.9.1.4, 4.2.); обязании департамента повторно рассмотреть указанное заявление общества от 06.05.2020 N Вх-ДАГ/2869.

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.12.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу N А46-11376/2020, требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по настоящему делу, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.

В обоснование кассационной жалобы департамент настаивает на наличии договорных отношений с собственником земли (договор аренды от 03.04.2017 N Д-Кр13-145, договор аренды N Д-Кр-13-103 от 10.10.2016), в связи с чем изменение использования земельного участка невозможно без изменения такого договора. Заявитель обращает внимание на то, что, руководствуясь сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), департамент полагал действующим обременение земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140127:133, 55:36:140127:32 в виде аренды на основании договоров от 03.04.2017 N Д-Кр-13-145, от 10.10.2016 N ДКр-13-103. В этой связи податель жалобы указывает на то, что законность действий департамента необходимо оценивать с учетом обстоятельств, имевших место на момент рассмотрения обращения. Помимо вышеизложенного, податель кассационной жалобы полагает, что у общества в связи с прекращением арендных правоотношений отсутствует право на изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В судебном заседании представитель заявителя изложил правовую позицию по делу, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав пояснения представителя общества, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Бридж-Консалтинг Сервис" является собственником открытого склада ЖБИ и металлоконструкций по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, дом 83Б, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:140127:1331, а также станции технического обслуживания по адресу:

г. Омск, ул. 22 Декабря, дом 83, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:140127:32, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Участок с кадастровым номером 55:36:140127:1331 предоставлен обществу по договору аренды от 03.04.2017 N Д-Кр-13-145 (государственная регистрация 19.04.2017) на 2 года 11 месяцев 29 дней для завершения строительства.

Участок с кадастровым номером 55:36:140127:32 предоставлен обществу по договору аренды от 10.10.2016 N Д-Кр-13-103 (государственная регистрация 24.10.2016) на 2 года 11 месяцев 29 дней для завершения строительства.

Сроки действия указанных договоров истекли.

Общество обратилось в департамент с заявлениями о предоставлении вышеуказанных участков в аренду повторно. Распоряжениями от 23.01.2020 N 71, от 22.01.2020 N 68 в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140127:32, 55:36:140127:1331 отказано, так как разрешенное использование участков не соответствует целям использования участков; площадь земельных участков превышает нормативный размер земельных участков. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:140127:1331 согласно сведениям из ЕГРН - для строительства коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны; для земельного участка с кадастровым номером 55:36:140127632 - обслуживание автотранспорта.

С целью приведения в соответствие видов разрешенного использования земельных участков целям их использования, для устранения причин отказа в предоставлении земельных участков под объектами капитального строительства в долгосрочную аренду, ООО "Бридж-Консалтинг Сервис" обратилось в департамент имущественных отношений администрации г. Омска с заявлениями об изменении видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с целям их использования, а также в связи с необходимостью приведения видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с действующим Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 (далее - Классификатор); земельному участку с кадастровым номером 55:36140127:1331 вид разрешенного использования - склады, складские площадки, код вида разрешенного использования земельного участка - 6.9, 6.9.1; земельному участку с кадастровым номером 55:36140127:32 вид разрешенного использования - ремонт автомобилей: объекты торговли. Код вида разрешенного использования земельного участка - 4.9.1.4, 4.2.

Письмом от 30.04.2020 N ИСХ-ДИО/4229 департамент имущественных отношений администрации г. Омска сообщил ООО "Бридж-Консалтинг Сервис", что определение видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Омск Омской области, а также в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, относится к функциям департамента, в связи с чем обращения общества были направлены по подведомственности в указанное структурное подразделение Администрации города Омска.

Письмом от 02.06.2020 N 07-01/4253 департамент отказал ООО "Бридж-Консалтинг Сервис" в установлении видов разрешенного использования в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140127:1331 и 55:36:140127:32, указав, что по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:140127:1331 имеет вид разрешенного использования "для строительства коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны", предоставлен ООО "Бридж-Консалтинг Сервис" по договору аренды от 03.04.2017 N Д-Кр-13-145 для завершения строительства объекта незавершенного строительства, условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением; земельный участок с кадастровым номером 55:36:140127:32 имеет вид разрешенного использования "обслуживание автотранспорта", предоставлен ООО "Бридж-Консалтинг Сервис" по договору аренды от 10.10.2016 N Д-Кр-13-103 для завершения строительства объекта незавершенного строительства, условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Со ссылкой на пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) департамент сообщил, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренным градостроительным регламентом) предполагает изменение такого договора и невозможно без изменения такого договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и заключенным договором.

Полагая, что отказ департамента не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества, ООО "Бридж-Консалтинг Сервис" обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьей 615 ГК РФ, статьями 1, 7, 39.1, 39.8, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), частью 3 статьи 12 Правил землепользования и застройки городского округа город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201, разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018 (далее - Обзор от 14.11.2018), и исходили из наличия правовых оснований для изменения вида разрешенного использования земельных участков.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

С учетом положений статей 1, 15, 18, 45, 55 Конституции Российской Федерации при рассмотрении в порядке, определенном главой 24 АПК РФ, дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд, осуществляя согласно части 4 статьи 200 АПК РФ проверку оспариваемого акта по ряду оснований, не только устанавливает соответствие его содержания применимым нормам материального права, но и проверяет, действовал ли принявший оспариваемый акт орган в пределах своих полномочий (в надлежащей административной процедуре), было ли при этом обеспечено право заявителя на защиту.

Как указано выше, общество является собственником открытого склада ЖБИ и металлоконструкций, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:140127:1331, а также станции технического обслуживания, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:140127:32.

На основании части 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Судами установлено, что основанием для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка послужило наличие договорных отношений с собственником земли и невозможность изменения использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренным градостроительным регламентом) без изменения такого договора аренды.

Относительно возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 25.06.2013 принято постановление N 1756/13, в котором Президиум указал, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения.

В пункте 3 Обзора от 14.11.2018 разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Однако судами установлено, что вопреки позиции заинтересованного лица, арендные отношения на основании данных договоров прекратили свое действие на момент вынесения оспариваемого отказа.

Указанные обстоятельства не были учтены департаментом при принятии решения, что послужило основанием для вывода судов о необоснованности отказа.

В кассационной жалобе департамент указывает на то, что согласно выпискам из ЕГРН от 06.05.2020 на момент обращения в департамент зарегистрировано обременение земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140127:133, 55:36:140127:32 в виде аренды в соответствии с договорами от 03.04.2017 N Д-Кр-13-145, от 10.10.2016 N ДКр-13-103, в связи с чем законность действий департамента необходимо оценивать с учетом обстоятельств, имевших место на момент рассмотрения обращения.

Однако подателем жалобы не приведено сведений относительного того, какие препятствия имелись у него для получения информации о продолжении действия договоров аренды непосредственно у департамента имущественных отношений Администрации города Омска в рамках информационного обмена, с учетом того, что срок действия договоров на момент принятия решения департаментом истек.

Помимо этого, податель жалобы полагает, что окончание срока действия договора аренды земельного участка лишает заявителя, не являющегося арендатором земельного участка, права на изменение его разрешенного использования.

Между тем нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории, которая осуществляется в том числе в виде градостроительного зонирования территорий, представляющего собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункты 1, 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)).

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30, части 1 статьи 31 ГрК РФ в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, которые разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов, устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка.

Правила землепользования и застройки включают в себя также положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ, пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 36 ГрК РФ содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Из приведенных выше положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходят из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

С учетом изложенного, необходимость унификации вида разрешенного использования земельного участка и назначения расположенного на нем объекта недвижимости, необходимость приведения видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с действующим Классификатором, предполагает изменение вида разрешенного использования земельного участка на основании представленного заявления (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 N 301-ЭС20-10890).

Доводы подателя жалобы о нарушении судами пункта 3 Обзора от 14.11.2018 подлежат отклонению, поскольку согласно указанному разъяснению произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В рассмотренной Верховным Судом РФ ситуации земельный участок предоставлялся арендатору по договору для определенного вида использования - для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения, поэтому попытка арендатора изменить вид разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство была истолкована как нарушающая установленные законом правила предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В рассматриваемом споре по условиям договоров аренды обществу были предоставлены земельные участки для целей - для завершения строительства коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны, и для завершения строительства станции технического обслуживания. Изменение указанных видов разрешенного использования на "под размещение складов, складских площадок" и "под размещение зданий, строений, сооружений для ремонта автомобилей, под объекты торговли" при предоставлении участков для целей эксплуатации объектов не может быть квалифицировано как направленное на использование земельных участков иным образом, нежели изначально установленный в договоре аренды, поэтому позиция, изложенная в пункте 3 Обзора от 14.11.2018, к данным правоотношениям не применима.

В настоящем случае при волеизъявлении арендатора на изменение видов разрешенного использования судами правомерно не установлено нарушения правил предоставления участков из публичной собственности.

Более того, изменение видов разрешенного использования спорных земельных участков на виды разрешенного использования, установленные Классификатором, направлено не на обход установленного законом порядка предоставления земельных участков, а на приведение их в соответствие с действующими градостроительными нормами и правилами.

Общество, являясь собственником объектов недвижимости, правомерно возведенных и введенных в эксплуатацию в соответствии с действующими в тот период градостроительными нормативами, вправе оформить земельные участки, расположенные под ними в собственность или в аренду, а несоответствие видов разрешенного использования Классификатору, нарушает исключительное право, установленное положениями статьи 39.20 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах суды, руководствуясь принципом единства судьбы объекта недвижимости и расположенного под ним участка, на законном основании пришли к выводу, что права общества на приведение в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков под принадлежащими ему объектами недвижимости, нарушаются противоречащими закону действиями заинтересованного лица.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу N А46-11376/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Е.Ю. Демидова А.В. Щанкина