Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 июля 2021 г. N Ф04-3918/21 по делу N А46-14587/2020

г. Тюмень

23 июля 2021 г.

Дело N А46-14587/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

Щанкиной А.В. -

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Бабиковой Ю.Л. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" на решение Арбитражного суда Омской области от 22.01.2021 (судья Пермяков В.В.), постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2021 (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу N А46-14587/2020, принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (644024, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" (646930, Омская область, Калачинский район, село Воскресенка, автодорога Воскресенка-Сорочино километр 1, ИНН 5515012503, ОГРН 1095515000283) об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" к департаменту имущественных отношений администрации г. Омска об установлении условий пользования земельным участком.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Омска.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Тетерина Н.В.) в заседании участвовали: представитель общества с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" Зайцев С.А. по доверенности от 10.03.2021, представитель департамента имущественных отношений администрации г. Омска Анненкова В.А. по доверенности от 02.10.2020.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" (далее - ООО "Восточное солнце", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8799, степенью готовности 55%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3298, площадью 1212+/-2 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 48 м. по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский АО, ул. Затонская 2-я, д. 5, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к производству суда принято встречное исковое заявление общества к департаменту об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:070107:3298 на новый срок - 2 года 11 месяцев 29 дней.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.01.2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2021 по делу N А46-14587/2020, исковые требования департамента удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Восточное солнце" отказано. Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что нарушение срока строительства объекта непосредственно связано с действиями органов местного самоуправления, выразившимися в принятии администрацией г. Омска постановления N 993-п от 08.09.2017 "Об утверждении проекта межевания территории, расположенной в границах: улица Заозерная - улица Красный путь - улица Фрунзе - правый берег реки Иртыш - в Советском и Центральном административных округах города Омска" (далее - проект межевания территории), судами неправомерно не учтена динамика изменения градостроительной документации, указывает на наличие у общества разумных ожиданий при заключении договора аренды земельного участка, выводы судов о недоказанности того факта, что приобретенный объект недвижимости невозможно достроить в связи с изменением градостроительной документации, основан на неверной интерпретации обстоятельств дела, полагает, что существенным обстоятельством, которое должна проверить администрация при предоставлении земельного участка, является отсутствие препятствий к строительству объекта с точки зрения требований градостроительного регламента, проекта планировки территорий, разрешенного использования земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Омска в порядке статьи 279 АПК РФ не представил отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Восточное солнце" на праве собственности с 22.09.2016 принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8799, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, ул. Затонская, 2-я, площадью застройки 2450,9 кв.м, степень готовности объекта 55%. Объект незавершенного строительства расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3298 (выписка из единого государственного реестра недвижимости от 29.05.2020 N КУВИ-002/2020-1770021).

Право собственности у общества возникло на основании соглашения об отступном к договору от 02.09.2016 между ООО "Восточное солнце" (кредитор) и ИП Паршиным В.Н. (должник), из условий которого следует, что недвижимое имущество принадлежало должнику в силу выданного разрешения на строительство от 14.06.2014 N 55-1614, договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске от 12.02.2007 N ДГУ-С-34-102.

Впоследствии между департаментом (арендодатель) и ООО "Восточное солнце" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственности на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов от 07.03.2017 N Д-С-13-135 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1-1.3 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок площадью 1212 кв.м, кадастровый номер 55:36:070107:3298, местоположение установлено относительно ориентира с почтовым адресом: г. Омск, Советский административный округ, ул. Затонская 2-я, д. 5.

Согласно пункту 1.4 договора цель использования участка:

для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В порядке осуществления своих полномочий отделом аренды земельных участков управления землепользования департамента произведен осмотр земельного участка, по результату которого составлен акт осмотра земельного участка от 04.03.2020 N 55 (далее - акт). Согласно акту на момент осмотра земельный участок расположен в пределах огороженной территории общей площадью около 1500 кв.м. В пределах участка расположено пятиэтажное кирпичное здание незавершенное строительством. Строительная деятельность на участке не осуществляется. К акту приложены фотоматериалы.

Указав, что на момент истечения срока действия договора (06.03.2020) объект недвижимости не завершен строительством, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Удовлетворяя требования первоначального иска и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды руководствовались статьями 235, 239.1 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон N 171-ФЗ), правовыми позициями, приведенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что наличие правовых оснований для удовлетворения требований департамента подтверждено материалами дела, а ответчиком не доказаны обстоятельства незаконности действий публично-правовых и иных органов, наличие оснований для продления договора.

Выводы судов соответствуют действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В силу пункта 33 статьи 34 закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 закона N 171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными законом N 137-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, применение положений статьи 2 39.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3298 предоставлен ООО "Восточное солнце" по договору аренды для окончания строительства объекта незавершенного строительства на срок по 06.03.2020. Из представленных в материалы дела сведений следует, что строительство объекта на момент разрешения судом первой инстанции спора не завершено (сведения из единого государственного реестра недвижимости, акт осмотра земельного участка от 04.03.2020 N 55, отчет ООО "Аболют-Эксперт" от 14.10.2020 N 189/20).

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов о том, что к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ. Установив реализацию ответчиком права на однократное предоставление земельного участка для окончания строительства, наличие объекта незавершенного строительства и окончание срока действия договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу о правомерности исковых требований управления.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что поскольку объект недвижимости строительством не завершен, а срок действия договора на момент обращения общества с заявлением о его продлении истек, оснований для применения положений статьи 272 ГК РФ и Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" не имеется.

Довод кассационной жалобы о том, что судами не учтена динамика изменения градостроительной документации судом кассационной инстанции отклоняется.

Как указывает ответчик, объект незавершенного строительства не представлялось возможным достроить в связи с изменением градостроительной документации, в частности утверждением проекта межевания территории.

Вместе с тем общество не представило доказательств того, что изначально здание строилось согласно проекту строительства в соответствии с утвержденным планом территориальной застройки.

Судами установлено, что градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 30.12.2011 N 1359, предусматривает идентичную конфигурацию земельного участка и план размещения объекта в сопоставлении с градостроительным планом от 19.12.2017.

Доказательств того, что проект территориального межевания не соответствует Генеральному плану города Омска, в соответствии с которым был выдан предыдущий градостроительный план, подателем жалобы в материалы дела не представлено.

Ссылка общества на то, что в результате изменения градостроительного плана ему пришлось вносить изменения в проектную документацию, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку из представленного в материалы дела договора на выполнение работ по разработке проектной документации от 02.04.2018 N ПР-1/2018 и положительного заключения на разработанный проект строительства не усматривается, что проект строительства был направлен на изменение размещения строящегося здания.

Напротив, из содержания положительного заключение экспертизы следует, что необходимость обследования связана с возобновлением прерванного строительства здания после перерыва, при этом размещение проектируемого здания и сооружений выполнено компактно с учетом границ застройки.

Постановлением администрации города Омска от 25.10.2019 N 721-п ответчику предоставлено право на строительство объекта с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства до 2,5 м. Соответственно, факт утверждения проекта межевания территории не повлиял на размещение здания на участке и период строительства с учетом того, что разрешение на строительство было выдано уже 27.02.2013.

Также судами установлено, что несмотря на утверждение проекта межевания территории строительство объекта продолжалось, то есть само по себе изменение градостроительной документации не влияло на возможность продолжения строительства объекта, предусмотренного проектной документацией.

Учитывая, что обществом не представлены доказательства существенного изменения градостроительной документации, повлекшего невозможность строительства объекта в соответствии с выданной документацией, нарушение срока строительства объекта не находится в прямой причинно-следственной связи с действиями органов государственной власти.

Таким образом, достаточных доказательств, соответствующих положениям статей 67, 68 АПК РФ, подтверждающих, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ) ответчиком в дело не представлено.

Кроме того, исходя из положений части 8 статьи 36 ГрК РФ и части 4 статьи 85 ЗК РФ, в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 22.01.2021, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2021 по делу N А46-14587/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

М.А. Севастьянова А.В. Щанкина