Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2021 г. N 08АП-2403/21 по делу N А46-14587/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 июля 2021 г. N Ф04-3918/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

04 мая 2021 г.

Дело N А46-14587/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2403/2021) общества с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" на решение от 22.01.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-14587/2020 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" (ИНН 5515012503, ОГРН 1095515000283) об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" (ИНН 5515012503, ОГРН 1095515000283) к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об установлении условий пользования земельным участком, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" - Зайцев Сергей Алексеевич (по доверенности от 12.04.2021 сроком действия 1 год);

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Анненкова Виктория Александровна (по доверенности от 02.10.2020 N ИСХ-ДИО/9741 сроком действия 1 год);

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Восточное солнце" (далее - ООО "Восточное солнце", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8799, степенью готовности 55% расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3298, площадью 1212+/-2 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 48 м. по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский АО, ул. Затонская 2-я, д. 5, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к производству суда принято встречное исковое заявление общества к Департаменту об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:070107:3298 на новый срок 2 года 11 месяцев и 29 дней.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - третье лицо).

Решением от 22.01.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-14587/2020 исковые требования Департамента удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Восточное солнце" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска, отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента.

В обоснование жалобы ее податель привел доводы о том, что нарушение срока строительство объекта допущено вследствие действий (бездействия) уполномоченных органов; к моменту обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском на объекте строительства были выполнены на 100% работы по архитектурно-строительной части, смонтированы все конструктивные элементы здания, завершено остекление окон в здании, получены технические условия для подключения инженерных систем, вместе с тем судом первой инстанции вопрос о степени готовности объекта не исследован; судом не принято во внимание отсутствие задолженности ответчика по арендной плате, право ответчика на продление договора аренды ввиду наличия чрезвычайной ситуации. На основании приведенных доводов ответчик считает, что суд первой инстанции не оценил все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, сделал выводы, не соответствующие материалам дела.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от Департамента поступил отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого к материалам дела отказано в связи с отсутствием сведений о его своевременном направлении иным участникам процесса (статья 41, часть 3 статьи 65, абзац 2 части 1 статьи 262 АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Восточное солнце" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.

На основании статей 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, заслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов, ООО "Восточное солнце" на праве собственности с 22.09.2016 принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070107:8799, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, ул. Затонская, 2-я, площадью застройки 2450,9 кв.м, степень готовности объекта 55%. Объект незавершенного строительства расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3298 (выписка из единого государственного реестра недвижимости от 29.05.2020 N КУВИ-002/2020-1770021).

Право собственности у общества возникло на основании соглашения об отступном к договору от 02.09.2016 между ООО "Восточное солнце" (кредитор) и ИП Паршиным В.Н. (должник), из условий которого следует, что недвижимое имущество принадлежало должнику в силу выданного разрешения на строительство от 14.06.2014 N 55-1614, договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске от 12.02.2007 N ДГУ-С-34-102.

Впоследствии между Департаментом (арендодатель) и ООО "Восточное солнце" (арендатор) заключен договора аренды земельного участка, государственная собственности на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов от 07.03.2017 N Д-С-13-135 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1-1.3 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок площадью 1212 кв.м, кадастровый номер 55:36:070107:3298, местоположение установлено относительно ориентира с почтовым адресом: г. Омск, Советский административный округ, ул. Затонская 2-я, д. 5.

Согласно пункту 1.4 договора цель использования участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В порядке осуществления своих полномочий отделом аренды земельных участков управления землепользования Департамента произведен осмотр земельного участка, по результату которого составлен акт осмотра земельного участка от 04.03.2020 N 55 (далее - Акт).

Согласно Акту, на момент осмотра земельный участок расположен в пределах огороженной территории общей площадью около 1500 кв.м. В пределах участка расположено пятиэтажное кирпичное здание незавершенное строительством. Строительная деятельность на участке не осуществляется. К Акту приложены фотоматериалы.

Указав, что на момент истечения срока действия договора (06.03.2020) объект недвижимости не завершен строительством, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В обоснование встречного иска ответчик сослался на положения статей 209, 272, части 3 статьи 239.1 ГК РФ, указал, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется, а общество имеет право на увеличение срока действия договора в силу требований Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 235, 239.1 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), правовыми позициями, приведенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", условиями договора и исходил из того, что наличие правовых оснований для удовлетворения требований Департамента подтверждено материалами дела, а ответчиком не доказаны обстоятельства незаконности действий публично-правовых и иных органов, наличие оснований для продления договора.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Закона N 171-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3298 предоставлен ООО "Восточное солнце" по договору для окончания строительства объекта незавершенного строительства на срок по 06.03.2020.

Из представленных в материалы дела сведений следует, что строительство объекта на момент разрешения судом первой инстанции спора не завершено (сведения из единого государственного реестра недвижимости, акт осмотра земельного участка от 04.03.2020 N 55, отчет ООО "Аболют-Эксперт" от 14.10.2020 N 189/20).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ и исходя из положений статьи 239.1 ГК РФ на ответчике как лице принявшим на себя обязательства по завершению строительства лежит обязанность доказать исполнение своих обязательств - возведение объекта (завершение строительства) на арендуемом участке, готовность объекта к вводу в эксплуатацию.

Между тем, данное обстоятельство ответчиком не доказано, ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы не заявлено. Несмотря на приведенные ответчиком возражения обществом не представлены доказательства, свидетельствующие о возведении объекта недвижимости со степенью готовности для ввода его в эксплуатацию.

Исходя из положений части 2 статьи 9, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ нежелание стороны представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент.

Таким образом, оснований полагать, что объект завершен строительством, суд апелляционной инстанции не усматривает.

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Устанавливая обстоятельства для применения данной нормы и признавая встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Статья 272 ГК РФ предусматривает, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (пункт 1).

Между тем в силу прямого указания пункта 3 статьи 272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1).

Доводы ООО "Восточное солнце" о наличии оснований для продления срока аренды также не принимаются.

Действительно, статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Так, пунктом 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из приведенной нормы права следует, что одним из обязательных условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Между тем, срок договора аренды между сторонами истек 06.03.2020.

Соответственно, встречные исковые требования общества ввиду вышеприведенных норм удовлетворению не подлежат.

Таким образом, поскольку срок договора аренды земельного участка, при заключении которого ответчиком реализовано право на однократное получение земельного участка для завершения строительства, истек, объект недвижимости, для целей возведения которого заключен договор, не завершен строительством, исковые требования Департамента об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов имеют под собой правовые основания.

Пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Как указывает ответчик, объект незавершенного строительства не представлялось возможным достроить в связи с изменения градостроительной документации.

Однако, исходя из положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 85 ЗК РФ, в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

При этом постановлением Администрации города Омска от 25.10.2019 N 721-п предоставлено ответчику право на строительство объекта с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства до 2,5 м.

Также следует учитывать, что новый градостроительным план, как указывает Департамент и не опровергает ответчик, выдан 20.12.2017, что свидетельствует о наличии в распоряжении ООО "Восточное солнце" достаточного количества времени как для возведения объекта, так и для устранения формальных оснований.

Более того, не смотря данные обстоятельства из материалов дела усматривается и признается самим ответчиком в апелляционной жалобе, что строительство объекта продолжалось (при сопоставлении фотоматериалов к Акту и заключения ООО "Абсолют-Эксперт"; из договора о подключении объектов капитального строительства к сети газораспределения от 24.07.2019, договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 23.05.2019 N 451/19), то есть само по себе изменение градостроительной документации не влияло на возможность продолжения объекта строительства, предусмотренного проектной документацией.

Таким образом, достаточных доказательств, соответствующих положениям статей 67, 68 АПК РФ, подтверждающих, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ) ответчиком в дело не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования, отказал в удовлетворении встречных требований.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.01.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-14587/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов О.А. Сидоренко