Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 сентября 2021 г. N Ф04-3795/21 по делу N А46-9316/2020

г. Тюмень

6 сентября 2021 г.

Дело N А46-9316/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

Севастьяновой М.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Футина Андрея Станиславовича на постановление от 01.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А46-9316/2020 по заявлению индивидуального предпринимателя Футина Андрея Станиславовича (ОГРНИП 304421109600065, ИНН 421107233934) к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (644099, г. Омск, ул. Гагарина, д. 32, корп. 1, ОГРН 1025500761142, ИНН 5503031117) о признании недействительным решения.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Захарцева С.Г.) в заседании до отложения участвовали представители:

от индивидуального предпринимателя Футина Андрея Станиславовича -Поморгайло В.В. по доверенности от 14.07.2020;

от департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска - Бусс С.А. по доверенности от 16.02.2020.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) в заседании после отложения участвовали представители:

от индивидуального предпринимателя Футина Андрея Станиславовича - Маркелова И.В. по доверенности от 14.07.2020, Поморгайло В.В. по доверенности от 14.07.2020;

от департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска - Бруева Е.А. по доверенности от 16.02.2021.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Футин Андрей Станиславович (далее - ИП Футин А.С., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее - департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным решения об отказе в предварительном согласовании предоставления заявителю земельного участка, изложенного в ответе от 16.04.2020 N Исх-ОГ-ДАГ/07-01/5972.

Решением от 06.10.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 01.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 06.10.2020 Арбитражного суда Омской области отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП Футин А.С. обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 01.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, считая его незаконным, необоснованным, решение от 06.10.2020 Арбитражного суда Омской области оставить в силе.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: перечень требований к содержанию заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка, а также прилагаемых к нему документов является исчерпывающим и не содержит возможности истребования у заявителя каких-либо иных сведений и документов, в том числе таких как согласование границ образуемого земельного участка со всеми собственниками здания, под которым образуется земельный участок; требований о необходимости обязательного доступа к образуемым и изменяемым участкам с территорий общего пользования, равно как и необходимости получения согласования других собственников, иных владельцев земельного участка при рассмотрении вопроса утверждения схемы расположения земельного участка в целях его предварительного согласования предоставления Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не установлено; одним из собственников помещений в здании является муниципальное образование город Омск, однако заинтересованным лицом не было заявлено замечаний к границам испрашиваемого участка; заявителем не нарушена процедура подачи заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка, требования к подготовке схемы расположения испрашиваемого земельного участка соблюдены; отказ заинтересованного лица в предварительном согласовании предоставления земельного участка не основан на требованиях закона.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит постановление от 01.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании до и после отложения представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 26.01.2021 N КУВИ-002/2021-3995054 в кадастровом учете значатся права на зарегистрированные помещения с кадастровыми номерами 55:36:090204:2838, 55:36:090204:3596, 55:36:090204:3600, 55:36:090204:3601, 55:36:090204:3839, 55:36:090204:3845, 55:36:090204:3850, 55:36:090204:3851, 55:36:090204:4251, 55:36:090204:4497, 55:36:090204:3597, 55:36:090204:3598, 55:36:090204:3826, 55:36:090204:3827, 55:36:090204:3846, 55:36:090204:3848, 55:36:090204:3852, 55:36:090204:4080, 55:36:090204:4498, 55:36:090204:4499, 55:36:090204:3599, 55:36:090204:3828, 55:36:090204:3849, 55:36:090204:4082, 55:36:090204:5179, расположенные в здании (банно-прачечного комбината) с кадастровым номером 55:36:090204:3087.

При этом из графы "Схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке" выписки ЕГРН (раздел 5 лист 3) следует, что сведения о местоположении объекта в Росреестре не значатся, права на здание как единый объект недвижимости ни за кем не зарегистрированы.

Выписка также подтверждает, что здание банно-прачечного комбината расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:2074.

Указанный земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира - 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская обл., г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. Маяковского, д. 64, имеет площадь 2 765 кв. м и находится в собственности муниципального образования городского округа города Омска Омской области.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.01.2021 N КУВИ-ОО2/2021-4008306 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:2074 расположены 4 объекта недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:090204:2261, 55:36:090204:2308, 55:36:090204:3087, 55:36:000000:164638.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:090204:2075, местоположение которого также установлено относительно ориентира - 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская обл., г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. Маяковского, д 64, является смежным участком по отношению к участку с кадастровым номером 55:36:090204:2074.

Правообладателями земельного участка с кадастровым номером 55:36:090204:2075 на праве общей долевой собственности являются Пронин Александр Николаевич и муниципальное образование городской округ город Омск Омской области.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.01.2021 N КУВИ-002/2021-4015608 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:2075 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:163503.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.03.2020 N КУВИ-001/2020-6309215 нежилые помещения 7П, 8П, расположенные в здании банно-прачечного комбината, и имеющие кадастровый номер 55:36:090204:5179, принадлежит на праве собственности ИП Футину А.С.

По утверждению предпринимателя, здание банно-прачечного комбината фактически располагается на двух земельных участках - с кадастровым номером 55:36:090204:2074 и с кадастровым номером 55:36:090204:2075.

ИП Футин А.С. 19.03.2020 обратился к заинтересованному лицу с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду сроком на 49 лет земельного участка, образование которого предусмотрено в соответствии со схемой расположения земельного участка из земельного участка, являющегося муниципальной собственностью города Омска, без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

К заявлению предпринимателя была приложена схема земельного участка и выписка из ЕГРН в отношении помещения 7П, 8П с кадастровым номером 55:36:090204:5179.

Департаментом 16.04.2020 принято решение в виде ответа от 16.04.2020 N Исх-ОГ-ДАГ/07-01/5972 об отказе в утверждении представленной заявителем схемы расположения земельного участка и предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка, со ссылкой на подпункт 1 пункта 8 статьи 39.15, подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10, пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

Решение об отказе мотивировано обстоятельствами того, что здание банно-прачечного комбината расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:2074, в пределах которого, помимо здания комбината (55:36:090204:3087), расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:090204:2261, 55:36:090204:2308, 55:36:000000:164638.

Департамент указал на то, что в силу пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей зданий, сооружений или помещений в них вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение 30 дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным правообладателям зданий, сооружений или помещений в них подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Департамент в качестве одного из оснований для отказа, указал на то, что согласно представленной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории не обеспечен доступ с территории общего пользования к планируемому к образованию земельному участку.

Кроме того, из письма департамента от 16.04.2020 N Исх-ОГ-ДАГ/07-01/5972 следует, что департамент отказал предпринимателю, посчитав, что образование испрашиваемого земельного участка предполагается как образование многоконтурного земельного участка.

По мнению департамента, нарушены требования к разработке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, что и является основанием для отказа в предоставления земельного участка по смыслу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ.

Полагая, что отказ департамента не соответствует действующему законодательству и нарушает права и интересы заявителя, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования предпринимателя, исходил из того, что предприниматель как собственник указанного выше объекта недвижимости, находящегося на планируемом для получения земельном участке, вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в связи с образованием нового земельного участка. Таким образом, принятие решения о предварительном согласовании границ земельного участка в случае необходимости образования такого участка или уточнения его границ является одной из первых стадий предоставления его правообладателю объектов недвижимости, завершение которой не приводит к формированию окончательных границ земельного участка.

Права владельца объекта недвижимости, находящегося на формируемом в новых границах участке, могут быть реализованы и на последующих стадиях, что следует из буквального содержания статей 39.14 ЗК РФ, а также из норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регламентирующих согласие всех арендаторов на заключение договора аренды в определенной редакции и учета их мнения относительно границ земельного участка.

Вне зависимости от рассматриваемого спора оформление права пользования земельным участком правообладателями помещений в здании фактически может быть исключительно на участок, расположенный под частью здания, несмотря на то, что здание располагается на двух земельных участках.

В материалы дела предприниматель представил доказательства доступа к образуемому участку с территорий общего пользования.

Оформление права пользования землей для собственника помещений в здании с кадастровым номером 55:36:090204:3087 будет требовать образования из земельного участка с кадастровым номером 55:36:090304:2074 участков, свободных от объектов капитального строительства, принадлежащих иным лицам (что и предполагает представленная на утверждение заинтересованному лицу схема земельного участка).

Учитывая изложенное, поскольку испрашиваемый предпринимателем способ восстановления права соответствует действующему законодательству, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что земельный участок может быть выкуплен или приобретен в аренду под всем зданием, а в случае, если помещения в здании принадлежат нескольким лицам или если на неделимом земельном участке располагаются несколько самостоятельных объектов недвижимости, то земельный участок может быть предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Возможность приобретения в собственность или в аренду земельного участка под частью объекта недвижимости или раздел земельного участка без учета интересов собственников иных объектов недвижимости, расположенных на нем, из буквального толкования указанных норм не следует.

Полагая, что в здании банно-прачечного комбината зарегистрированы права на помещения, принадлежащие другим лицам, в том числе находящиеся в муниципальной собственности, суд апелляционной инстанции счел, что формирование земельного участка под частью здания без учета интересов других собственников помещений невозможно.

Кроме того, наличие на земельном участке иных объектов недвижимости также свидетельствует о невозможности предоставления части земельного участка заявителю без учета мнения по формированию земельного участка собственников иных объектов недвижимости, расположенных на уже сформированном и фактически эксплуатируемом земельном участке.

Тот факт, что здание банно-прачечного комбината фактически располагается на двух земельных участках, суд апелляционной инстанции оценил как не свидетельствующее о законности требований заявителя об утверждении схемы на часть существующего земельного участка, сформированную под помещениями предпринимателя.

Кроме того, в данной конкретной ситуации схема образования земельного участка, по мнению апелляционного суда, приводит к невозможности размещения на образуемом земельном участке объекта недвижимости, что расценивается судом как нерациональное использование земель, не учитывает местоположение существующего здания. Согласие всех заинтересованных лиц (собственников помещения и собственников отдельно стоящих на земельном участке зданий) в материалы дела не представлено.

Так как в настоящем случае предпринимателем нарушены требования к формированию земельного участка, суд апелляционной инстанции счел отказ департамента правомерным и в удовлетворении требований заявителя отказал.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка, образование которого предусмотрено в соответствии со схемой расположения без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, с целью эксплуатации объекта недвижимости.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в том числе в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Признавая отказ департамента правомерным, суд апелляционной инстанции не учел, что из схемы очевидно следует, что предприниматель обратился не с целью сформировать земельный участок для предоставления его в аренду одному лишь предпринимателю с целью эксплуатации под принадлежащими ему помещениями в здании банно-прачечного комбината.

Таким образом, законный интерес предпринимателя состоит в оформлении с ним арендных правоотношений как с одним из собственников помещений в здании, что прямо следует из приложенной схемы, и означает реализацию заявителем своего исключительного права, предусмотренного указанными положениями норм ЗК РФ. При этом суд апелляционной инстанции счел, что для этого необходимо согласие всех собственников помещений в здании, а также согласие собственников иных объектов недвижимости, которые расположены на земельном участке, из которого формируется испрашиваемый земельный участок.

По сути, судом апелляционной инстанции сделан вывод о невозможности раздела земельного участка без учета интересов собственников иных объектов недвижимости, и не учтено что в случае делимости участка и возможности образования нового земельного участка, препятствий для реализации заявителем своего исключительного права не имеется.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно пункту 1 которой если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Как указано выше, заявитель является собственником нежилых помещений в здании, расположенном на испрашиваемом земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник здания, сооружения без права пользования земельным участком, на котором они расположены, лишен возможности реализовать правомочие пользования этим имуществом, поскольку указанные объекты физически связаны между собой.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020 N 18-КАД20-26-К4 положения статьи 39.16 ЗК РФ, являющейся общей нормой, предусматривающей основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, подлежат применению в единстве с положениями статьи 39.20 ЗК РФ, являющейся по отношению к ней специальной нормой, предусматривающей особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, то есть исключением из общего правила.

Таким образом, отказав в предварительном согласовании предоставления земельного участка по договору аренды, администрация фактически лишила заявителя правомочия пользования принадлежащим ему на праве собственности имуществом в виде двух нежилых помещений и возможности реализации исключительных прав, предусмотренных ЗК РФ.

При этом основаниями для отказа послужили нормы, предусматривающие основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, в частности, подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ, пункт 6 статья 11.9 ЗК РФ, департаментом также указано на необходимость обеспечения доступа к земельному участку с территорий общего пользования.

Однако в обжалуемом отказе не приведено каких-либо ссылок на наличие нарушений в отношении представленной схемы Требований к подготовке схемы расположения земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 N 762.

Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, каждый из собственников имеет право ставить вопрос о реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственности или в аренду независимо от других лиц, если: земельный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимальные допустимые пределы; к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе посредством сервитута.

Указанные препятствия для реализации заявителем своих прав, связанных с предоставлением в аренду земельного участка, судом апелляционной инстанции установлены не были. Также они не были доказаны заинтересованным лицом в суде первой инстанции.

Рассматривая спор, суд первой инстанции обоснованно указал, что предприниматель представил доказательства доступа к образуемому земельному участку с территорий общего пользования, оформление права пользования землей для собственника помещений в здании будет требовать образования земельного участка, свободного от объектов капитального строительства, принадлежащих иным лицам, права которых могут быть реализованы на последующих стадиях, что следует из статьи 39.14 ЗК РФ, процедуры межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет (возможность определения границ и разрешения спора о них при его наличии), статьи 39.20 ЗК РФ, норм, регулирующих процесс заключения договора с множественностью лиц на стороне арендатора.

С учетом изложенного суд округа полагает, что к установленным по делу фактическим обстоятельствам нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, правильно применены судом первой инстанции, тогда как выводы апелляционного суда о применении норм права являются неверными, выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах, апелляционное постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции (пункт 5 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Согласно подпунктам 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), пункту 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при обжаловании судебных актов в кассационном порядке по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными государственная пошлина для физических лиц составляет 150 руб.

На основании статьи 104 АПК РФ, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю кассационной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ с учетом кассационного производства в порядке возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных заявителем при обжаловании судебного акта, с департамента в пользу предпринимателя подлежит взысканию 150 руб.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 01.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-9316/2020 отменить.

Решение от 06.10.2020 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9316/2020 оставить в силе.

Взыскать с департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска в пользу индивидуального предпринимателя Футина Андрея Станиславовича 150 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Футину Андрею Станиславовичу 2 850 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 31.05.2021 N 34.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Е.Ю. Демидова М.А. Севастьянова