Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 октября 2021 г. N Ф04-5409/21 по делу N А75-8733/2020

г. Тюмень

1 октября 2021 г.

Дело N А75-8733/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Сургута на решение от 02.02.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Сердюков П.А.) и постановление от 03.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу N А75-8733/2020 по иску Администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, 8, ИНН 8602020249, ОГРН 1028600603525) к индивидуальному предпринимателю Черепанову Анатолию Геннадьевичу (Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ИНН 740401228180, ОГРНИП 316861700127451) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, по встречному иску индивидуального предпринимателя Черепанова Анатолия Геннадьевича к Администрации города Сургута об обязании заключить договор.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 27, ИНН 8601001187, ОГРН 1028600513061), общество с ограниченной ответственностью "СТАЙЕР" (628416, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Ленинградская, 4, 32, ИНН 8602248331, ОГРН 1058602081240).

Суд установил:

Администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Черепанову Анатолию Геннадьевичу (далее - ИП Черепанов А.Г., предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства со степенью готовности - 10%, площадью застройки 1 324,1 кв. м, имеющего адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, Западный промрайон, территориальная зона П.2.-6, кадастровый номер объекта: 86:10:0101173:57, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101173:14, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Предприниматель заявил встречные исковые требования к Администрации о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101173:14 на новый срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, общество с ограниченной ответственностью "Стайер" (далее - ООО "Стайер").

Решением от 02.02.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 03.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований Администрации отказано, встречный иск предпринимателя оставлен без рассмотрения; ИП Черепанову А.Г. из федерального бюджета возвращено 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: поскольку срок действия разрешения на строительство истек, а в настоящее время градостроительный регламент территориальной зоны не предусматривает такого вида использования как склады, застройщику первоначально необходимо получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка; материалы дела не содержат сведений о препятствиях при строительстве объекта в период действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, отсутствует причинно-следственная связь между нарушением срока строительства объекта и действиями (бездействием) Администрации и иных лиц, предприниматель не совершил обязательных действий по строительству объекта; судами неправильно применены нормы материального права.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на отсутствие возможности завершения строительства объекта незавершенного строительства в связи со сменой Администрацией территориальной зоны земельного участка с П.2-6 на ОД.1.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Стайер" (арендатор) и Администрацией муниципального образования городской округ город Сургут (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 21.04.2017 N 62 (далее - договор), в соответствии с которым арендодателем передан, а арендатором принят в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ОД.1, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, западный промрайон, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:10:0101173:14, площадью 2 347 кв. м.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что участок предоставляется для строительства холодного склада. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение названных условий использования участка не допускается.

Срок аренды установлен с 21.03.2017 по 20.03.2020. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды (пункт 1.5 договора).

На земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101173:14 расположен объект недвижимости, строительство которого осуществлялось ООО "Стайер" на основании разрешения на строительство от 21.03.2016 N ru86310000-37 в отношении объекта "Производственно-торговая база ООО "Стайер" в западном промрайоне г. Сургут, 3 этап строительства. "Холодный склад оптово-розничной торговли", срок действия разрешения на строительство закончился 21.03.2016.

На основании договора купли-продажи от 15.07.2019 объект недвижимости поступил в распоряжение ИП Черепанова А.Г.

Согласно выписке от 27.03.2020 N 99/2020/322650256 из единого государственного реестра недвижимости, Черепанову А.Г. с 26.07.2019 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности 10%, кадастровый номер 86:10:0101173:57, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, Западный промрайон, территориальная зона П.2.-6, площадью застройки 1324.1 кв. м. Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101173:14.

Дополнительным соглашением от 05.11.2019 к договору аренды, подписанным Администрацией и ИП Черепановым А.Г., произведена замена наименования арендатора в договоре на предпринимателя в связи с переходом к последнему права собственности на объект недвижимости.

Из акта осмотра Администрации от 22.04.2020 N 8-К/2020 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101173:14 по периметру возведены металлические колонны на заглубленном бетонном основании, ориентировочной площадью по фундаменту 28 м *41 м (1 143 кв. м).

Согласно техническому плану от 02.02.2020 степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 45%.

Также судами установлено, что первоначальному арендатору земельного участка - ООО "СТАЙЕР" выдано разрешение на строительство спорного объекта от 21.03.2014 сроком действия до 21.03.2016.

25.01.2016 спорный объект поставлен на кадастровый учет.

20.12.2018 обществу "СТАЙЕР" отказано в выдаче разрешения на строительство на новый срок в связи с несоответствием разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с картой градостроительного зонирования, утвержденной решением городской Думы от 28.06.2005 N 475-Ш ГД "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории города Сургута" (с последующими изменениями от 27.03.2020 N 573-У1 ДГ), в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101173:14, расположенный по адресу: город Сургут, западный промрайон, находится в территориальной зоне ОД.1 "Зона размещения объектов административно-делового назначения".

В соответствии с картой градостроительного зонирования, утвержденной решением городской Думы от 28.06.2005 N 475-Ш ГД "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории города Сургута" (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство), указанный земельный участок ранее находился в территориальной зоне П.2-6 "Зона предприятий Ш-У классов вредности".

В течение 2015 года была проведена работа по внесению глобальных изменений в Правила землепользования и застройки на территории города Сургута в рамках муниципального контракта от 16.08.2013 N 133/2013 на выполнение научно-исследовательских работ "Совершенствование системы управления градостроительным развитием городского округа города Сургута" с обществом с ограниченной ответственностью "ИТП ГРАД".

Данные Правила приводились в соответствие с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", а также действующим генеральным планом города Сургута.

Кроме того, Правила были полностью изложены в новой редакции, в том числе разработаны в новой редакции территориальные зоны, градостроительные регламенты и карта градостроительного зонирования, которая является неотъемлемой частью настоящих Правил.

Решением Думы города от 26.02.2016 N 838-V ДГ "О внесении изменений в решение городской Думы от 28.06.2005 N 457-Ш ГД "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории города Сургута" (прилагается) земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101173:14 был переведен в территориальную зону ОД.1 "Зона размещения объектов административно-делового назначения".

На основании изложенного территориальная зона была изменена в ходе выполнения вышеуказанных работ в соответствии с действующим генеральным планом города Сургута и классификатором видов разрешенного использования.

Согласно действующим на момент выдачи разрешения на строительство спорного объекта Правилам, утвержденным решением Думы города от 28.06.2005 N 475-Ш ГД, данный объект располагался на земельном участке в "Зоне предприятий III - V классов вредности П.2", те есть в территориальной зоне П.2-6, где склады относились к основному виду разрешенного использования (пункт 11 статьи 52).

В настоящее время градостроительный регламент территориальной зоны ОД. 1 "Зона размещения объектов административно-делового назначения" не предусматривает такого вида использования как "Склады".

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101173:14, расположенного по адресу: город Сургут, западный промрайон, территориальная зона ОД. 1, условно разрешенный вид - магазины, по обращению ответчика было принято 02.03.2020, тогда как срок действия договора аренды земельного участка был установлен по 20.03.2020.

Ссылаясь на истечение срока действия договора и не завершение строительством объекта недвижимости, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Предприниматель обратился в суд со встречным требованием об обязании Администрации заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства и введения его в эксплуатацию.

Руководствуясь статьями 239.1, 328, 611, 612, 614 ГК РФ, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 1, 31, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", условиями договора аренды, суды пришли к выводам о том, что нарушение срока строительства объекта связано с объективной невозможностью проведения строительных работ ввиду предоставления участка в территориальной зоне, не предполагающей строительство холодного склада, как то предусмотрено условиями договора аренды, в связи с чем отказали в удовлетворении требований Администрации об изъятии земельного участка.

Встречные требования предпринимателя оставлены судом без рассмотрения на основании статьи 445 ГК РФ, положений статей 4, 125, 126, 148 АПК РФ ввиду не принятия ответчиком мер по соблюдению обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, если иное не предусмотрено АПК РФ.

Поскольку в кассационной жалобе приведены доводы только в отношении отказа в удовлетворении первоначального иска, судебные акты в части оставления встречного иска без рассмотрения проверке не подлежат.

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

В соответствии с положениями части 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из положений перечисленных норм права следует, что правовое значение в рамках настоящего спора имеет вопрос о возможности строительства на спорном земельном участке того объекта, который указан в договоре, и была ли истцом как арендодателем исполнена обязанность по предоставлению земельного участка в состоянии, отвечающем цели предоставления земельного участка, определенной договором.

При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство. Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

Оценив все предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что условиями пункта 1.4 договора аренды от 21.04.2017 предусматривалось предоставление земельного участка для целей строительства холодного склада, в связи с чем ответчик как арендатор имел разумные ожидания по соответствию предоставленного для строительства земельного участка градостроительным требованиям, позволяющим осуществить строительство изначального объекта - холодного склада, при этом на момент заключения договора аренды земельного участка градостроительный регламент территориальной зоны ОД. 1 "зона размещения объектов административно-делового назначения" уже не предусматривал такого вида использования как "склады" и указанная в договоре аренды цель его использования не была изменена, только 06.02.2020 в результате публичных слушаний Комиссией по градостроительному зонированию было вынесено решение о предоставлении обществу разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка - магазины в связи со сменой территориальных зон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что у ответчика имелись объективные препятствия в осуществлении строительства в установленный в договоре срок, возникшие вследствие действий Администрации как арендодателя, предоставившего спорный земельный участок в территориальной зоне, не предполагающей строительство холодного склада.

Исходя из того, что на момент предоставления участка по договору аренды его фактическое использование для целей аренды (пункт 1.4 договора) было невозможным, строительство холодного склада привело бы к нарушению градостроительных норм и невозможности получения как разрешения на строительство (его продление), так и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (статья 51 ГрК РФ), при этом ООО "Стайер" (предыдущий арендатор) обращалось к Администрации с требованием о выдаче нового разрешения на строительство объекта, в выдаче которого Администрацией уведомлением от 20.12.2018 было отказано, вместе с тем за 1,5 месяца до окончания срока действия договора предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка - магазины в связи со сменой территориальных зон, выводы судов о том, что ответчик не имел возможности в пределах срока действия договора аренды получить разрешение на строительство объекта в целях его завершения с функциональным назначением с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка по вине арендодателя являются законными, обоснованными, соответствующими положениям статей 239.1, 328, 611, 612, 614 ГК РФ.

Учитывая изложенное, поскольку строительство в оговоренные в договоре аренды сроки не завершено предпринимателем не по его вине, а вследствие предоставления спорного земельного участка в территориальной зоне, не предполагающей строительство холодного склада (предоставление имущества, не соответствующего условиям договора), завершение строительства после проведения публичных слушаний (06.02.2020) к моменту окончания срока действия договора (20.03.2020) объективно не представлялось возможным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верным выводам о применении пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ и отказе в удовлетворении исковых требований Администрации.

Доводы Администрации о том, что обществу изначально необходимо было получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка подлежат отклонению судом округа, поскольку не опровергают по существу верные выводы судов о наличии в настоящем случае объективных препятствий в осуществлении строительства в установленный в договоре срок, возникших вследствие действий Администрации как арендодателя, предоставившего спорный земельный участок в территориальной зоне, не предполагающей строительство холодного склада.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.02.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 03.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-8733/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Е.Ю. Демидова Т.А. Зиновьева