|
4 октября 2021 г.
|
Дело N А45-7979/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2021 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бедериной М.Ю.
судей Жирных О.В.
Ишутиной О.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на определение от 14.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Бродская М.В.) и постановление от 11.06.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Усанина Н.А., Иващенко А.П., Кудряшева Е.В.) по делу N А45-7979/2015 о несостоятельности (банкротстве) должника - жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" (ИНН 5404443060, ОГРН 1115476094315), принятые по заявлению конкурсного управляющего должником Решетова Александра Владимировича об утверждении начальной продажной цены имущества должника.
В судебном заседании участвовали представители конкурсного управляющего должником Решетова Александра Владимировича - Катерухина Е.Н. по доверенности от 02.07.2021 и Саурина С.А. по доверенности от 18.09.2020.
Суд установил:
в деле о банкротстве Жилищно-строительного кооператива "На Танкистов" (далее - ЖСК "На Танкистов", должник) 10.12.2020 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего Решетова Александра Владимировича (далее - управляющий) об утверждении начальной продажи имущественных прав должника ЖСК "На Танкистов": право аренды земельного участка площадью 9 707 кв. м с кадастровым номером 54:35:063145:26 расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка для Н-этапа строительства (4 933,00 кв. м) с учетным номером 54:35:063145:26/4, в размере 37 830 500 руб., с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 14.04.2021 суд утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и начальную цену продажи права аренды земельного участка площадью 9707 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка для Н-этапа строительства (4933,00 кв. м) с учетным номером 54:35:063145:26/4, в размере 37 830 500 руб.
Постановлением от 11.06.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда определение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении заявления.
Кассатор полагает, что в мотивировочной части определения судом не приведены какие-либо фактические обстоятельства или доказательства, на которых основаны выводы суда о наличии сформированной части земельного участка площадью 4933 кв. м из общей площади земельного участка 9707 кв. м и обоснование реальной возможности передать право аренды земельного участка площадью 9707 кв. м в пределах выделенной части площадью 4933 кв. м, в резолютивной части определения суда указано на утверждение начальной цены продажи имущественных прав ЖСК "На Танкистов" - права аренды земельного участка площадью 9707 кв. м в пределах сформированной части земельного участка площадью 4933 кв. м; изменение первоначально заявленных в заявлении конкурсного управляющего требований (изначально заявлено требование "об утверждении начальной цены продажи имущественных прав должника ЖСК "На Танкистов" - права аренды земельного участка площадью 5347,00 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Танкистов, в размере 37 810 500 руб.") направлено на создание формальной возможности удовлетворения их судом, не учитывая при этом реальную исполнимость таких требований; на переданном в аренду земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию, до настоящего момента не сформирована как самостоятельный объект гражданских прав ни одна из частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 (они выступают лишь в качестве его характеристик), в том числе часть земельного участка площадью 4933 кв. м).
Также мэрия ссылается на то, что в нарушение статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), уведомления в адрес арендодателя не поступало, собственник земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу согласия не давал.
Представитель управляющего в судебном заседании поддержал возражения против удовлетворения кассационной жалобы, изложенные в отзыве на нее.
Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в обособленном споре лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 АПК РФ.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, пояснений представителя участвующего в заседании лица, пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (резолютивная часть) должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов А.В.
Между мэрией в лице начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии Кондратьева А.В. и участником строительства Ветошкиным Игорем Олеговичем заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 N 108555 м (далее - договор аренды), предметом которого являлась передача в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв. м.
Согласно пункту 1.4 договора земельный участок передавался арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции по улице Танкистов, 4 стр.
Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору от 23.01.2012 ЖСК "На Танкистов" арендатором Ветошкиным И.О. переданы все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего соглашения.
В пункте 7.4. договора содержится императивный запрет на передачу прав арендатора третьим лицам без письменного согласования с собственником земельного участка.
Дополнительным соглашением N 2 к договору от 07.12.2018 договор продлен до 10.10.2021.
Утверждая Положение в редакции управляющего, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимости согласовывать передачу прав арендатора третьим лицам, поскольку договор аренды заключен на срок более пяти лет.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) при банкротстве должника в конкурсную массу подлежит включению все имущество последнего, имеющегося на дату открытия конкурсного производства, в том числе и права аренды на земельные участки, относящиеся к муниципальной и государственной собственности.
Однако необходимо учитывать следующее особенности сложившихся в настоящем споре отношений.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пяти лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Право аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, на срок менее пяти лет нельзя передать другому лицу без согласия арендодателя только потому, что арендатор признан банкротом, если в договоре аренды установлен запрет на такую передачу.
Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.
Право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу.
Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 305-ЭС18-8136 и от 0
