Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2021 г. N Ф04-6850/21 по делу N А45-35401/2020

г. Тюмень

20 декабря 2021 г.

Дело N А45-35401/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Концепт Девелопмент" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.06.2021 (судья Петрова Ю.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 (судьи Бородулина И.И., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу N А45-35401/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Концепт Девелопмент" (630027, город Новосибирск, улица Дунаевского, дом 3, офис 14, ОГРН 1205400026160, ИНН 5410084109) к мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, Красный проспект, дом 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании устранить допущенные нарушения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: министерство природных ресурсов и экологии по Новосибирской области, Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Концепт Девелопмент" (далее - ООО "СЗ "Концепт Девелопмент", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании устранить допущенные нарушения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство природных ресурсов и экологии по Новосибирской области, Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.06.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что, сославшись на Проект планировки территории, ограниченной полосой отвода Западно-Сибирской железной дороги, рекой Обью, дамбой Октябрьского моста, перспективной магистральной улице общегородского значения непрерывного движения, в Ленинском районе, утвержденный постановлением мэрии города Новосибирска от 26.08.2018 N 3499 (далее - Проект планировки территории), суды не учли, что указанный документ не подлежит применению, так как противоречит Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 (в редакции от 28.10.2020, далее - ПЗЗ г. Новосибирска), согласно пункту 2 статьи 27 которых предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования "коммунальное обслуживание", "гидротехнические сооружения", "земельные участки (территории) общего пользования" - 0,001 га; предельный размер земельного участка с иным видом разрешенного использования: максимальный - 180 га, минимальный - 0,1 га.

Общество считает, что площадь испрашиваемого земельного участка соразмерна площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости - стоянки, так как на данном земельном участке планируется организация площади для хранения транспортных средств (стоянки). Данная территория размещена рядом с вновь возводимым спортивным корпусом, рядом открывается новая станция метро и планируются досуговые места для отдыха населения, чем обусловлена необходимость и возможность такой застройки.

ООО "СЗ "Концепт Девелопмент" полагает, что отказ в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы нарушает его права на всестороннее, полное исследование судом обстоятельств дела.

В отзыве на кассационную жалобу мэрия просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.11.2020 за обществом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - стоянка с кадастровым номером 54:35:064405:165 площадью 771,9 кв. м, расположенная по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Стартовая в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37.

Истец 12.11.2020 на основании статей 36.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность обратился в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 в собственность без проведения торгов.

Уведомлением от 26.11.2020 N 31/19/16346 мэрия отказала ООО "СЗ "Концепт Девелопмент" в предоставлении в собственность земельного участка в связи с расположением его части в пределах береговой полосы водного объекта - обводненного карьера, несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка (20 901 кв. м) площади расположенного на нем объекта недвижимости - стоянки (771,9 кв. м), а также наличием на участке объектов недвижимости, право собственности на которые у заявителя отсутствует.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, рассмотренным судами в рамках настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались положениями пунктов 1, 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, правовыми позициями, выраженными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11), пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и исходили из того, что ни при обращении в мэрию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, ни в ходе рассмотрения дела спора по существу, заявитель не обосновал испрашиваемую площадь земельного участка, при этом Проектом планировки территории для земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 предусмотрен минимальный и максимальный процент застройки, соответственно 10% и 30%, тогда как площадь испрашиваемого земельного участка 20901 кв. м, а площадь возведенного на нем принадлежащего заявителю здания 771,9 кв. м, что составляет 3,69%.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По правилам главы 24 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо установление арбитражным судом одновременно несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконного возложения на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Обязанность доказывания нарушения оспариваемым актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере его предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается на самого заявителя (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела доказана законность обжалуемого обществом отказа мэрии, при этом общество не доказало нарушения своих прав и законных интересов оспариваемым отказом заинтересованного лица.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 11, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли.

Поскольку общество не обосновало испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации здания стоянки, и более того, сам заявитель обусловливает необходимость предоставления всего земельного участка планируемой им организацией площади для хранения транспортных средств, учитывая, что данная территория размещена рядом с вновь возводимым спортивным корпусом, открытием новой станций метро, планированием досуговых мест для отдыха населения. Представленный обществом план застройки испрашиваемого земельного участка подтверждает планирование использования земельного участка не только для эксплуатации объекта недвижимости, но и для организации дополнительной стоянки автомобилей.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявитель не обосновал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации здания, при этом испрашиваемая площадь земельного участка превышает площадь участка, рассчитанную с учетом утвержденного минимального процента застройки. В связи с этим в признании незаконным обжалуемого отказа мэрии судом отказано правомерно.

Кроме того, судом принято во внимание, что общество не опровергает доводы мэрии о том, что здание стоянки является лишь первым этапом строительства на испрашиваемом в собственность земельном участке.

Вместе с тем суд первой инстанции обоснованно указал на то, что такое основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность как выявление в границах земельного участка объектов недвижимости, право собственности на которые заявителем не подтверждено, мэрией не доказано.

Вопреки доводам общества, суд первой инстанции правомерно не установил оснований для назначения по делу судебной экспертизы и рассмотрел спор на основании имеющихся в деле доказательств, поскольку вопрос о минимальном проценте застройки земельного участка носит правовой характер; значимые для дела обстоятельства установлены судом на основании совокупности иных относимых и допустимых доказательств.

Довод кассационной жалобы о том, что Проект планировки территории противоречит ПЗЗ г. Новосибирска является несостоятельным, поскольку между указанными ненормативными актами противоречий не установлено. Кроме того, кассатор не указывает на то, в чем конкретно выражаются, по его мнению, противоречия применительно к назначению и цели использования принадлежащего обществу здания стоянки.

Также суд кассационной инстанции отмечает, что доказательств обращения обществом в суд с требованием об оспаривании Проекта планировки территории, утвержденного по прошествии соблюдения публичных процедур его принятия, в том числе публичных слушаний, в материалы дела не представлено.

Общество вправе обратиться за формированием земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему здания стоянки. Кроме того, при продолжении строительства на испрашиваемом участке общество вправе вновь обратиться за выкупом земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

В порядке статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины по жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.06.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по делу N А45-35401/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Е.Ю. Демидова Т.А. Зиновьева