Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 февраля 2022 г. N Ф04-8268/21 по делу N А45-34069/2020

г. Тюмень

3 февраля 2022 г.

Дело N А45-34069/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2021 (судья Векшенков Д.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2021 (судьи Хайкина С.Н., Бородулина И.И., Кривошеина С.В.) по делу N А45-34069/2020 по иску индивидуального предпринимателя Рака Роберта Анатольевича (ОГРНИП 540112355890) к мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, Красный проспект, дом 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании незаконным бездействия.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Дорожно-эксплуатационное учреждение N 1".

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Рак Роберт Анатольевич (далее - ИП Рак Р.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о признании незаконным бездействия по не заключению договора аренды земельного участка от 15.03.2017 N 128131а и дополнительного соглашения N 1 к договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Дорожно-эксплуатационное учреждение N 1" (далее - МКУ "ДЭУ N 1").

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2021, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным бездействие мэрии города Новосибирска, выразившееся в не заключении договора аренды земельного участка от 15.03.2017 N 128131а, дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 15.03.2017 N 128131а. На мэрию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем заключения на новый срок договора аренды земельного участка в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 54:35:071750:121 на условиях договора аренды N 128131а с учетом решения Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2018 по делу N А45-39471/2017.

Не согласившись с решением и постановлением, мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель не согласен с выводами судом о незаконности бездействия мэрии по не заключению с предпринимателем договора аренды, ссылаясь на то, что поскольку в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственная регистрация договора имеет значение только для третьих лиц, учитывая, что по истечении предыдущих договоров аренды земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта (далее - НТО) истец не возвращал его ответчику и участок находится в фактическом владении предпринимателя с 17.11.2011, то на основании пункта 2 статьи 433 ГК РФ договор аренды является заключенным.

Мэрия также считает, что, поскольку договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя передать договор на государственную регистрацию и также решением Арбитражного суда Новосибирской области от по делу N А45-39471/2017 суд не обязывал мэрию на совершение указанных действий, то выводы судов по настоящему делу об обязанности арендодателя совершить указанные действия во исполнение решения суда по названному делу, являются неверными.

Кроме того, заявитель жалобы считает неправильным вывод судов о праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, так как договор аренды содержит условие о его прекращении с истечением срока и на основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у арендатора земельного участка публичной собственности не имеется преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. В связи с этим судами применены не подлежащие применению положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

По мнению кассатора, поскольку произведено перераспределение земельных участков с задействованием испрашиваемого предпринимателем участка, в связи с чем в границах образованного земельного участка стал находиться участок автодороги, закрепленной на праве оперативного управления учреждения, и такое перераспределение произведено в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением мэрии от 09.04.2019 N 1270, то исключительное право на образованный участок принадлежит обладателю находящегося на нем объекта недвижимости. Судами также не учтено, что вследствие перераспределения спорного земельного участка он прекратил существование. В связи с этим судами при разрешении спора не применены подлежащие применению положения пункта 3 статьи 607 ГК, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 6, подпункта 1 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 11.3, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.27 ЗК РФ, пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По мнению мэрии, судами не применены положения части 3 статьи 198 АПК РФ о сроке исковой давности, который истек, учитывая, что о снятии испрашиваемого земельного участка с кадастрового учета истцу стало известно в июне 2019 года из отказа Управления Росреестра по Новосибирской области в приеме на государственную регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

Мэрия полагает судебный акт по делу N А45-15066/2016 не относимым к настоящему делу, поскольку рассмотренные в нем действия мэрии по снятию арендованного предпринимателем земельного участка с кадастрового учета имели место 09.07.2013, то есть задолго до заключения договора аренды от 15.03.2017 N 128131а.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить решение суда первой и постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.07.2013 между мэрией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 109269а, по которому в аренду на срок до 03.07.2016 для эксплуатации автомобильной стоянки по Гусинобродскому шоссе передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:071750:121 площадью 1925 кв. м, расположенный в пределах Октябрьского района г. Новосибирска.

Договор предусматривал возможность продления срока его действия.

14.06.2016 предприниматель обратился в департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с письмом N 31/20/08279 о продлении договора.

12.07.2016 в ответ на указанное обращение департамент сообщил о невозможности продления договора N 109269а по причине снятия 09.07.2013 земельного участка с кадастровым номером 54:35:071750:121 с государственного кадастрового учета.

Полагая незаконным снятие земельного участка с кадастрового учета, предприниматель обжаловал указанные действия.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2016 по делу N А45-15066/2016, удовлетворены требования ИП Рака Р.А. к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице его филиала по Новосибирской области и к мэрии города Новосибирска, суд обязал восстановить в государственном кадастре сведения о земельном участке площадью 1925+/-5 кв. м с кадастровым номером 54:35:071750:121, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, город Новосибирск, шоссе Гусинобродское, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации автомобильной стоянки.

Мэрия указанный судебный акт не обжаловала, подготовила и направила предпринимателю проект договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 15.03.2017 N 128131а сроком действия по 15.03.2020.

В пункте 4.1.2 договора определено право арендатора на продление договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления арендодателя, не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока настоящего договора, о желании продлить действие договора.

Согласно пункту 4.2.11 договора арендатор обязан освободить земельный участок по истечении срока настоящего договора в течение 3-х дней.

Пунктом 6.2 указанного договора предусмотрено, что истечение срока его действия влечет за собой прекращение договора в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашения о его пролонгации.

При подписании договора между сторонами возникли разногласия только по размеру арендной платы, определенному в пункте 2.1.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2018 по делу N А45-39471/2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019, урегулированы разногласия между ИП Рак Р.А. и мэрией, возникшие при заключении договора аренды N 128131а, размер арендной платы определен согласно заключению судебной экспертизы о ее рыночной стоимости.

Как указал заявитель, 29.03.2019 мэрия направила ему для подписания экземпляры проектов договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 15.03.2017 N 128131а и дополнительного соглашения от 15.03.2017 N 1, предусматривающего дополнение раздела договора "Особые условия" пунктом 7.9 договора в следующей редакции: "Земельный участок с кадастровым номером 54:35:071750:121 расположен в границах земель, зарезервированных для муниципальных нужд города Новосибирска, на основании Постановления мэрии города Новосибирска от 09.09.2016 N 4070 "О резервировании земель по Гусинобродскому шоссе в Октябрьском и Дзержинском районах для муниципальных нужд города Новосибирска". Полученные от предпринимателя 30.03.2019 подписанные с его стороны договор и указанные дополнительные соглашения мэрия не направила в регистрирующий орган и не передала арендатору. При этом согласно ответу Управления Росреестра по Новосибирской области от 03.07.2019 в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:32068 при перераспределении, в том числе земельного участка с кадастровым номером 54:35:071750:121, последний снят с государственного кадастрового учета 07.05.2019.

Полагая, что мэрия бездействует, не заключая договор от 15.03.2017 N 128131а, при этом предприниматель с 03.05.2012 по настоящее время использует земельный участок, ИП Рак Р.А. обратился в арбитражный суд с заявлением, рассмотренным в рамках настоящего дела.

В материалы дела мэрией представлены в подписанном виде обеими сторонами договор аренды от 15.03.2017 N 128131а, дополнительное соглашение к нему от 15.03.2017 N 1, а также дополнительное соглашение от 01.04.2019 N 2 к указанному договору, которым пункт 2.1 договора с 15.03.2017 изложен в редакции о размере арендной платы согласно решению Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2018 по делу N А45-39471/2017.

Возражая по предъявленному требованию, мэрия ссылалась, в частности на невозможность исполнения заявленного предпринимателем способа устранения нарушенного права по той причине, что арендованного ранее заявителем земельного участка не существует в связи с тем, что на основании утвержденного Постановлением мэрии от 09.04.2019 N 1270 проекта планировки и проекта межевания территории по Гусинобродскому шоссе в Октябрьском и Дзержинском районах, предусматривающих размещение линейного объекта транспортной инфраструктуры местного значения - автомобильной дороги общего пользования по Гусинобродскому шоссе в Октябрьском и Дзержинском районах, произведено перераспределение земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером 54:35:071750:121, с образованием земельного участка кадастровым номером 54:35:000000:32068, предоставленного в постоянное бессрочное пользование МКУ "ДЭУ N 1" для эксплуатации расположенного на этом участке сооружения с кадастровым номером 54:35:000000:28791 (участок автомобильной дороги по Гусинобродскому шоссе протяженностью 4111 м), находящегося в оперативном управлении указанного учреждения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, и апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", установив, что договор аренды земельного участка от 03.07.2013 N 109269а предусматривал возможность его продления, также как и договор аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 15.03.2017 N 128131а, принимая во внимание, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2018 по делу N А45-39471/2017 урегулированы разногласия между ИП Раком Р.А. и мэрией, возникшие при заключении договора аренды N 128131а, пришли к выводу о том, что бездействие мэрии, выразившееся в не передаче договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 15.03.2017 N 128131а, дополнительного соглашения N 1 от 15.03.2017, дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2019 на государственную регистрацию в уполномоченный орган, нарушает требования части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), пункт 1 статьи 310, пункт 2 статьи 609 ГК РФ, а также права и законные интересы ИП Рака Р.А. в сфере предпринимательской деятельности, поскольку влечет за собой невозможность оформления арендных отношений и право заявителя на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции также указал, что образование земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:32068 путем перераспределения, в том числе земельного участка с кадастровым номером 54:35:071750:121 при наличии подписанного с предпринимателем договора аренды для размещения нестационарного объекта от 15.03.2017 N 128131а, нарушает требования пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, поскольку письменного на то согласия арендатора на образование нового участка не имеется, и предоставив последний в постоянное бессрочное пользование МКУ "ДЭУ N 1" мэрия исключила возможность продления арендных отношений.

Признав имеющим место незаконное бездействие мэрии, арбитражный суд счел обоснованным требование ИП Рака Р.А. о восстановлении нарушенного права посредством обязания мэрии заключить с ним на новый срок договор аренды земельного участка в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 54:35:071750:121 на условиях договора аренды N 128131а с учетом решения Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2018 по делу N А45-39471/2017.

Арбитражный суд округа полагает правильным вывод судов первой и апелляционной инстанции относительно наличия незаконного бездействия мэрии по не передаче договора аренды N 128131а на государственную регистрацию, что верно расценено судами в качестве бездействия по не заключению договора аренды недвижимого имущества в установленном законом порядке с необходимостью осуществления его государственной регистрации.

Доводы кассационной жалобы о том, что Закон N 218-ФЗ и условия договора аренды N 128131а не определяют обязанности мэрии по принятию мер, направленных на осуществление государственной регистрации договора, учитывая, что подписанный предпринимателем и мэрией договор ею не был передан в регистрирующий орган, а также и не возвращен предпринимателю для совершения им соответствующих действий самостоятельно.

Доводов, опровергающих выводы судов по установленным по делу фактическим обстоятельствам незаконного бездействия, мэрией в кассационной жалобе не приведено.

Между тем суд кассационной инстанции считает ошибочными выводы судов о нарушении указанным незаконным бездействием прав и законных интересов предпринимателя, требующем восстановления посредством обязания органа местного самоуправления заключить с ИП Раком Р.А. на новый срок договор аренды на условиях договора N 128131а.

При этом судами не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Из приведенных нормативных положений, разъяснений по их применению следует, что, поскольку мэрией 29.03.2017 предпринимателю направлен для подписания договор аренды от 15.03.2017 N 128131а, который подписан ИП Раком Р.А. и возвращен мэрии в этот же день, учитывая предусмотренный договором срок его действия с 15.03.2017 до 15.03.2020 и урегулированное судом разногласие сторон только в отношении размера арендной платы, стороны фактически на указанный период связали свои правоотношения действием указанного договора.

Таким образом, на момент обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском в декабре 2020 года данный договор сторонами исполнен, срок его действия истек. При этом то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:071750:121, являющийся предметом аренды, снят с государственного кадастрового учета 07.05.2019, не повлекло для предпринимателя нарушения его арендных прав, поскольку это не прекратило и не изменило фактического использования им земельного участка, которое продолжалось.

Нормами ЗК РФ, введенными в действие с 01.03.2015, не предусмотрено предоставление земельного участка публичной собственности, на котором не расположен принадлежащий заинтересованному лицу объект недвижимости, и в тех целях, которые предусмотрены договором аренды от 15.03.2017 N 128131а, без проведения процедуры торгов в отношении объекта аренды (статья 39.6 ЗК РФ).

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015, ЗК РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Поскольку нормами ЗК РФ, действующими с 01.03.2015, а также переходными положениями Закона N 171-ФЗ с указанной даты не предусмотрено преимущественного права арендатора земельного участка публичной собственности на продление договора аренды, признавая неправильным обязание судом первой инстанции мэрии заключить с предпринимателем для размещения нестационарного объекта договор аренды на новый срок, суд кассационной инстанции исходит из установленного законодательного запрета на совершение таких действий после 01.03.2015, то есть на период, когда стороны связали свои правоотношения договором от 15.03.2017 N 128131а. Наличие в данном договоре условия о преимущественном праве предпринимателя на заключение договора аренды на новый срок противоречит введенному с 01.03.2015 правовому регулированию, в связи с чем не могло быть учтено судом.

Кроме того, судами не принято во внимание и введенное в действие с 01.03.2015 новое правовое регулирование размещения, в частности нестационарных торговых объектов, которое осуществляется при использовании земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута (глава V.6 ЗК РФ).

Обязание мэрии заключить договор аренды земельного участка также противоречит положениям главы V.6 ЗК РФ.

Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что обязание мэрии заключить договор на момент принятия судом первой инстанции решения нарушает утвержденные мэрией проект планировки и проект межевания территории, на которой расположен ранее арендованный ИП Раком Р.А. земельный участок. При этом доказательств того, что нормативный правовой акт органа местного самоуправления, регулирующий соответствующую градостроительную планировку территории, предпринимателем обжалован, или в установленном порядке признан недействующим, в материалы дела не представлено.

На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты в части обязания мэрии заключить с предпринимателем договор аренды земельного для размещения нестационарного объекта на новый срок, не соответствуют вышеприведенным нормативным положениям. В связи с этим в указанной части требования истца подлежали оставлению без удовлетворения.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при определении последствий допущенного мэрией незаконного бездействия по непринятию мер, направленных на государственную регистрацию договора аренды от 15.03.2017 N 128131а, судами неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ изменяет в указанной части обжалуемые судебные акты, принимая новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Излишне уплаченная предпринимателем при обращении в арбитражный суд государственная пошлина подлежит возврату плательщику из федерального бюджет. В остальной части расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины по иску относятся на мэрию, действия которой правомерно признаны судом незаконными.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2021 по делу N А45-34069/2020 изменить, изложив резолютивную часть решения Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2021 в следующей редакции:

"Признать незаконным бездействие мэрии города Новосибирска, выразившееся в незаключении договора аренды земельного участка от 15.03.2017 N 128131а, дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 15.03.2017 N 128131а. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Раку Роберту Анатольевичу из федерального бюджета 5 700 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 25.11.2020 N 26 на сумму 6 000 руб.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу индивидуального предпринимателя Рака Роберта Анатольевича 300 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.".

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Е.Ю. Демидова Т.А. Зиновьева