Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 марта 2022 г. N Ф04-432/22 по делу N А46-13818/2020

г. Тюмень

28 марта 2022 г.

Дело N А46-13818/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола помощником судьи Шороховой И.Г., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи (аудиозаписи) кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 26.07.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 19.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу N А46-13818/2020 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (644043, г. Омск, ул. Фрунзе, д. 1, корп. 4, оф. 803, ОГРН 1085543028780, ИНН 5503206712) о взыскании денежных средств; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" к департаменту имущественных отношений администрации города Омска о признании недостоверной величины рыночной стоимости, установлении размера арендной платы.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Бацман Н.В.) в заседании участвовал представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска Пятков К.В. по доверенности от 13.09.2021.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - ДИО, департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (далее - ООО "Партнер-Инвест", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203 в сумме 5 021 863,21 руб. из которых 3 727 390,72 руб. - арендная плата за период с 05.09.2017 по 31.12.2019, и 1 294 472,49 руб. - пени за период с 11.12.2017 по 31.12.2019, начиная с 01.01.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

ООО "Партнер-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Омской области со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором просило:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, площадью 5 498 кв. м, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное здание, участок находится примерно в 45 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, Набережная Тухачевского, дом 14, цель использования земельного участка: для завершения строительства офисного здания, разрешенное использование земельного участка: для строительства офисного здания, по состоянию на 14.08.2017, указанную в отчете от 17.08.2017 N 516-28-01 общества с ограниченной ответственностью "Айра Торрес" (далее - ООО "Айра Торрес"), в сумме 49 070 000 руб., и принятую для расчета арендной платы по договору аренды от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов, за период с 01.01.2018 по 31.12.2018;

- установить размер арендной платы по договору аренды от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов, за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, в сумме 1 419 588 руб./год (118 299 руб./мес.).

Решением от 26.07.2021 Арбитражный суд Омской области требования департамента удовлетворил частично, взыскал с ООО "Партнер-Инвест" задолженность по пене за период с 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 811 429,83 руб., начиная с 01.01.2020, на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, отказав в удовлетворении остальной части требований. С ООО "Партнер-Инвест" в доход федерального бюджета суд взыскал государственную пошлину в размере 19 229 руб. Встречные исковые требования ООО "Партнер-Инвест" суд удовлетворил в полном объеме, с департамента в пользу общества взыскал 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 40 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Постановлением от 19.11.2021 Восьмой арбитражный апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции в части первоначального иска, изложив его в иной редакции, согласно которой требования департамента удовлетворены частично.

С ООО "Партнер-Инвест" в пользу департамента взыскана задолженность по договору аренды N ДЦ-13-203 в общей сумме 3 049 470,97 руб., в том числе: 1 551 011,52 руб. долга за 2019 год, 1 498 459,45 руб. пени за период с 11.12.2017 по 26.05.2021, с дальнейшим начислением неустойки, начиная с 11.08.2021 на долг в сумме 1 551 011,52 руб. из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга. В удовлетворении требований департамента в остальной части отказано. С ООО "Партнер-Инвест" в доход федерального бюджета суд взыскал государственную пошлину в размере 29 214 руб. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований департамента в полном объеме и отказе обществу в удовлетворении встречных требований.

В обоснование жалобы департамент указывает, что экспертиза, проведенная обществом с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (далее - ООО "Центр интеллектуальных технологий"), является недопустимым доказательством: использованные в заключении объекты-аналоги находятся на значительном удалении от объекта оценки, ошибочно применен аналог N 11 без корректировки на вид использования; отчет, подготовленный по заказу департамента, соответствует нормам в области оценочной деятельности; необходимо было учитывать рыночную стоимость, установленную в рамках дела N 3а-35/2021; за период с 16.10.2019 до 31.07.2020 обществу было известно о необходимости внесения арендной платы в размере 202 938,75 руб., следовательно, последующее ее снижение до 184 031,25 руб. дает право департаменту начислять неустойку исходя из размера арендной платы 184 031,25 руб.

В судебном заседании представитель департамента доводы кассационной жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 05.09.2017 между департаментом (арендодатель) и ООО "Партнер-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов N Д-Ц-13-203 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 5 498 кв. м (далее - участок, земельный участок).

В пункте 1.2 договора указан кадастровый номер участка: 55:36:040104:526.

Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное здание, участок находится примерно в 45 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, Набережная Тухачевского, дом 14 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора цель использования земельного участка: для завершения строительства офисного здания. Разрешенное использование земельного участка: для строительства офисного здания (пункт 1.5 договора).

В пункте 1.7 стороны установили, что на участке имеется объект незавершенного строительства: нежилое здание.

Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 408 916,67 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. В указанных случаях составление дополнительного соглашения не требуется.

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата (пункт 2.3 договора).

В пункте 5.2 договора согласовано, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.10.2017, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2017.

Согласно приложению N 2 к договору расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка осуществлялся в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", по формуле:

А = С Р И / 100%, где:

А - годовая арендная плата (руб./год);

С - рыночная стоимость земельного участка, на 14.08.2017 - 49 070 000 руб. (отчет от 17.08.2017 N 516-28-01);

Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (10%);

И - коэффициент уровня инфляции.

Годовой размер арендной платы составил - 4 907 000 руб., размер ежемесячной арендной платы - 408 916,67 руб.

В выписке из ЕГРН по состоянию на 09.08.2017 указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 608 076,04 руб.

Согласно отчету от 17.08.2017 N 516-28-01 об оценке объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, подготовленному ООО "Айра Торрес" по заказу департамента, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки - 14.08.2017, с учетом допущений, ограничений и округлений, составляет 49 070 000 руб.

Письмом от 15.12.2017 N Исх-ДИО/20850 департамент уведомил ООО "Партнер-Инвест" о том, что с 01.01.2018 арендная плата за земельный участок составляет 147 210 руб. в месяц. Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением N 108-п в редакции постановления Правительства Омской области от 31.05.2017 N 162-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п" (далее - Постановление N 108-п в редакции Постановления N 162-п).

В письме указано, что размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:040104:526, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка составляет: 49 070 000 руб.

(отчет N 516-28-01 от 17.08.2017). Коэффициент - 3,6 (подпункт 2 пункта 5 порядка).

С 01.01.2018 годовой размер арендной платы составляет 1 766 520 руб., ежемесячный размер арендной платы - 147 210 руб.

Письмом от 06.06.2019 N Исх-ДИО/7602 департамент уведомил ООО "Партнер-Инвест" о том, что в связи постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п" (далее - Постановление N 419-п), с 01.01.2019 арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 55:36:040104:526 составляет 54 780,29 руб. в месяц.

В письме указано, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок), утвержденным Постановлением N 419-п.

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Кс Кф, где

Ап - размер годовой арендной платы в руб.

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, площадью 5 498 кв. м, 14 608 076,04 руб.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (пункт 7 Приложения к Порядку).

С 01.01.2019 годовой размер арендной платы составляет 657 363,42 руб., ежемесячный размер арендной платы - 54 780,29 руб.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на 15.05.2019 указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 608 076,04 руб.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 28.09.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 составляет 54 117 000 руб., дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 25.09.2019, сведения о кадастровой стоимости внесены 23.10.2019.

В связи с несвоевременным исполнением обществом обязательств по перечислению арендной платы истец на основании пункта 5.2 договора начислил пени за период с 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 1 006 558,51 руб.

Департамент 28.02.2020 направил в адрес ООО "Партнер-Инвест" претензию N Исх-ДИО/1969 с требованием погасить задолженность по договору N Д-Ц-13-203 по арендной плате за период с 05.09.2017 по 31.12.2019 в сумме 1 949 489,20 руб., а также пени за период 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 1 006 558,51 руб.

Истец, ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей в добровольном порядке ООО "Партнер-Инвест" не погашена, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании основного долга и пени, начисленных на сумму задолженности.

В ходе рассмотрения дела, ссылаясь на абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), абзац второй пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", истец требования уточнил, указав, что в соответствии с Постановлением N 419-п арендная плата с 01.01.2019 составляет 202 938,75 руб. в месяц.

Представил расчет ежемесячной арендной платы за земельный участок по формуле: Ап = Кс Кф / 12, где:

Ап - размер годовой арендной платы в руб.

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, площадью 5 498 кв. м, составляет 54 117 000 руб.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (пункт 7 Приложения к Порядку).

На основании изложенного департамент просил взыскать с общества задолженность по договору аренды в сумме 5 021 863,21 руб., из которых 3 727 390,72 руб. - арендная плата за период с 05.09.2017 по 31.12.2019, и 1 294 472,49 руб. - пени за период 11.12.2017 по 31.12.2019, начиная с 01.01.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

ООО "Партнер-Инвест", в свою очередь, обратилось к департаменту со встречным исковым заявлением об оспаривании рыночной стоимости арендуемого земельного участка, полагая, что отчет о рыночной стоимости от 17.09.2017 N 516-28-01 является недостоверным, реальная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 значительно ниже, чем принятая департаментом к расчету арендной платы за период с 01.01.2018 по 01.01.2019.

Суд первой инстанции исходил из правомерности обращения общества с требованиями об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости земельного участка.

Судом установлено, что департамент при расчете арендной платы за земельный участок руководствовался отчетом от 17.08.2017 N 516-28-01, подготовленным ООО "Айра Торрес", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 по состоянию на 14.08.2017 составляет 49 070 000 руб. В отношении данного отчета судебным экспертом установлено несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (Закону N 135-ФЗ, ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), оценщиком некорректно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, некорректно произведен отбор объектов-аналогов, соответственно, рыночная стоимость объекта оценки не может считаться достоверной.

Из заключения судебного эксперта от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э, подготовленного ООО "Центр интеллектуальных технологий", следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 по состоянию на 14.08.2017 составляет 39 433 000 руб.

Приняв заключение от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э в качестве надлежащего доказательства и исходя из того, что по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость составляет 39 433 000 руб., суд пришел к выводу, что размер арендной платы с 01.01.2018 составляет 1 419 588 руб. в год, 118 299 руб. в месяц.

На основании изложенного встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Размер арендной платы за 2019 года определен на основании Постановления N 419-п, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 608 076,04 руб.

С учетом указанного расчета арендной платы, произведенного на основании действовавших нормативно-правовых актов, а также с учетом проведенной судебной экспертизы, осуществленных ответчиком платежей, представленных в материалы дела платежных поручений, расчета и контррасчета, наличие задолженности по арендной плате суд первой инстанции не установил, в связи с чем в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате было отказано.

Требования истца о взыскании неустойки удовлетворены частично за период с 11.12.2017 по 31.12.2019 в размере 811 429,83 руб. Также суд взыскал с общества пени на сумму основного долга, начиная с 01.01.2020, из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения решения суда.

В отношении расчета и размера арендной платы за период с 05.09.2017 по 31.12.2017 суд апелляционной инстанции указал на отсутствие спора между сторонами. В части требований о взыскании задолженности за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о том, что рыночная стоимость составляет 39 433 000 руб., соответственно, арендная плата с 01.01.2018 равна 1 419 588 руб. в год, 118 299 руб. - в месяц.

Доводы в отношении обоснованности экспертного заключения от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э суд апелляционной инстанции отклонил, отметив, что апелляционная жалоба подписана представителем департамента, сведений о наличии у представителя специальных познаний в области оценки не представлено, ссылки на иной источник (специалиста) сделавшего вывод о необоснованности заключения, жалоба не содержит. Кроме того, эксперт был вызван в судебное заседание суда первой инстанции, в котором дал разъяснения относительно термина "сопоставимость", о выборе объектов-аналогов, абсолютной валовой корректировке. В результате суд апелляционной инстанции счел, что выбор объектов-аналогово был произведен судебным корректно, итоговая выборка сформирована из объектов-аналогово, имеющих минимальную степень отличий, которая учтена при итоговом согласовании результатов путем присвоения соответствующих весомых коэффициентов.

Относительно доводов о несогласии с объектом-аналогом N 11 суд апелляционной инстанции учел, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:140122:531 расположен согласно градостроительному зонированию в зоне жилой застройки, что исключает возможность строительства объектов производственного назначения, цель использования участка - строительство офисного здания.

Из пояснений эксперта следует, что вид разрешенного использования участка приведен в соответствие с градостроительным зонированием "Для размещения объектов предпринимательской деятельности, административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека" и полностью соответствует сегменту рынка, в котором позиционировался, таким образом, внесение корректировки на вид использования для объекта-аналога N 11 не требуется.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э, подготовленное в результате проведения судебной экспертизы, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности, содержит обоснованные выводы в части установления рыночной стоимости спорного земельного участка за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, на основании чего подлежит применению при расчете арендной платы.

Доводы департамента о том, что при определении рыночной стоимости за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 необходимо учитывать заключение судебной экспертизы от 19.02.2021 N 04/02/2021-Э, проведенной ООО "Центр интеллектуальных технологий" в рамках рассмотрения административного дела N 3а-35/2021, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку рыночная стоимость в рамках указанного дела определена по состоянию на 01.01.2014, а в настоящем деле - по состоянию на 14.08.2017, что значительно ближе к 2018 году. Кроме того, при проведении экспертизы от 17.02.2021 N 02/02/2021 эксперт учитывал отчет об оценке от 17.08.2017 N 516-28-01, на котором истец основывал свои требования, в то время как при проведении экспертизы от 19.02.2021 N 04/02/2021-Э указанный отчет экспертом не исследовался.

Ссылку департамента на то, что кадастровая стоимость земельного участка не может быть больше рыночной, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимость - 49 075 000 руб. установлена решением Омского областного суда от 27.04.2021 N 3а-35/2021 на период действия с 01.01.2019 по 31.12.2020, при том, что в рамках настоящего дела рыночная стоимость применяется при расчете арендной платы за иной период - 2018 год.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции обоснованно установил рыночную стоимость земельного участка в указанный период в размере 39 433 000 руб. и удовлетворил встречные исковые требования общества.

С выводами суда первой инстанции о размере арендной платы за 2019 год и итоговым выводом об отсутствии задолженности общества суд апелляционной инстанции не согласился, мотивировав данный вывод тем, что вступившим в законную силу решением Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 установлена по состоянию на 01.01.2014 архивная кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме 49 075 000 руб. на период действия с 01.01.2019 по 31.12.2020, которая и подлежала применению при расчете арендной платы. С учетом данной кадастровой стоимости размер ежемесячной арендной платы в 2019 году составляет 184 031,25 руб., у ответчика имеется задолженность за 2019 год в сумме 1 551 011,52 руб.

Поскольку департамент не уведомлял общество о том, что в период с 01.01.2019 по 31.12.2019 ответчику необходимо вносить арендную платы, рассчитанную из кадастровой стоимости в размере 49 075 000 руб., общество до вступления в законную силу решения Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 не могло знать о своей обязанности по внесению арендной платы в 2019 году в размере 184 031,25 руб., ежемесячно, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности начисления неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере, составляющем разницу, образовавшуюся в связи с принятием решения Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021, за период до вступления в силу указанного решения суда (до 11.08.2021)., в связи с чем взыскание судом первой инстанции неустойки за период с 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 811 429,83 руб. является обоснованным.

Учитывая, что департамент также заявил о взыскании пени за период с 01.01.2020 на сумму основного долга, суд апелляционной инстанции счел необходимым рассчитать сумму пени на дату оплаты арендных платежей за исковой период - 26.05.2021, исходя из размера арендной платы за 2019 год, о котором обществу было известно (54 780,29 руб. в месяц).

По расчету суда апелляционной инстанции сумма пени за период с 11.12.2017 по 26.05.2021 составила 1 498 459 руб. 45 коп. (соответствует расчету департамента).

Оснований для начисления неустойки в период с 27.05.2021 по 11.08.2021 суд апелляционной инстанции не установил, поскольку долг по арендной плате, исходя из ранее установленной кадастровой стоимости земельного участка, обществом оплачен, а о наличии обязанности по несению арендной платы за 2019 год в большем размере общество в этот период не знало и не могло знать.

Решение Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 вступило в законную силу 11.08.2021, следовательно, с указанного числа общество могло и должно было узнать о том, что арендная плата за 2019 год подлежала уплате в больше размере.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признал правомерным дальнейшее начисление неустойки, начиная с 11.08.2021, на долг за 2019 год в сумме 1 551 011,52 руб. из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, исковые требования департамента суд апелляционной инстанции удовлетворил частично в общей сумме 3 049 470,97 руб., в том числе 1 551 011,53 руб. за 2019 год, 1 498 459,45 руб. пени за период с 11.12.2017 по 26.05.2021, с дальнейшим начислением неустойки, начиная с 11.08.2021 на долг в сумме 1 551 011,52 руб. из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Следовательно, новый размер платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 ГК РФ.

Переданный в аренду ООО "Партнер-Инвест" земельный участок (по договору аренды от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203) относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Арендная плата по указанному договору аренды за период с 05.09.2017 по 31.12.2017 обоснованно рассчитана в порядке, установленном постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п в редакции постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п и с учетом положений приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 N 50-п, а также приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 12.07.2018 N 39-п, составляла 18 260,10 руб. в месяц.

Спор по расчету и размеру арендной платы за период с 05.09.2017 по 31.12.2017 между сторонами отсутствует.

За период с 01.01.2018 по 31.12.2018 арендная плата подлежала расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка, которая определена по результатам судебной экспертизы, установившей также недостоверность ранее проведенной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Постановлением N 108-п в редакции Постановления N 162-п (изменения вступили в силу с 01.01.2018) размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 Постановления N 108-п в редакции Постановления N 162-п, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу абзаца третьего статьи 6 Закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд апелляционного инстанции правомерно исходил из того, что рыночная стоимость земельного участка для целей расчета арендной платы может быть подтверждена только заключением оценщика и не может определяться на основе иных доказательств, следовательно, определение рыночной стоимости земельного участка требует специальных познаний, в связи с чем назначение судом первой инстанции судебной экспертизы было признано обоснованным.

Давая оценку заключению эксперта от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э, вопреки доводам департамента, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что экспертиза, проведенная ООО "Центр интеллектуальных технологий", содержит полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы на поставленные вопросы, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное. Заключение мотивировано, содержит исследовательскую часть, выводы основаны на результатах исследований, которые не вступают в противоречие с другими материалами дела и представленными сторонами доказательствами. Заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом N 135-ФЗ и не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности. Суд также учел, что эксперт, проводивший экспертизу от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы заявителя кассационной жалобы в части несогласия с выводами судов первой и апелляционной инстанций, сделанными по результатам оценки проведенной экспертизы, подлежат отклонению, так как экспертное заключение является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (часть 2 статьи 64, часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"), оно исследовано и оценено судебными инстанциями по правилам статьи 71 АПК РФ, при этом нарушений каких-либо фундаментальных принципов и методов проведения подобных исследований при проведении судебных экспертиз экспертом не допущено и судами не установлено.

Отклоняя доводы департамента о несогласии с использованными экспертом методами оценки и выбором объектов-аналогов, апелляционный суд, учел в том числе пояснения эксперта ООО "Центр интеллектуальных технологий", который был вызван в судебное заседание суда первой инстанции для дачи пояснений по проведенному исследованию.

Так, эксперт пояснил смысл термина "сопоставимость", а также указал, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Сопоставимость определяется как возможность сравнения, соизмерения объектов по ценообразующим факторам, а не как понятие, устанавливающее знак равенства между объектами по тем или иным ценообразующим факторам.

Эксперт пояснил, что все земельные участки, относящиеся к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка, в полной мере можно назвать объектами-аналогами, независимо от того в какой ценовой зоне они расположены, какова их площадь, транспортная доступность или обеспеченность инженерными коммуникациями.

Выбор в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных не по соседству с оцениваемым земельным участком и имеющих другие отличия, обуславливается объективной необходимостью, так как по соседству не продаются аналогичные участки с идентичными характеристиками.

Также эксперт указал, что абсолютная валовая корректировка - это показатель, отражающий степень отличия объекта оценки и объекта-аналога, чем величина абсолютной валовой корректировки больше, тем сильнее объект-аналог отличается от объекта оценки по совокупности всех ценообразующих факторов. Ни законодательно, ни нормативно пределы для данной величины не установлены, все зависит от степени развитости рынка объектов, в отношении которых проводится расчет.

Величина абсолютной валовой корректировки используется для расчета величины весового коэффициента, применяемого к полученной в результате корректировок стоимости объекта-аналога, для определения итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Чем больше величина абсолютной валовой корректировки, тем в меньшей степени данный аналог влияет на рыночную стоимость объекта оценки и, наоборот, чем величина абсолютной валовой корректировки меньше, тем в большей степени влияет данный аналог на рыночную стоимость объекта оценки (таблица 6.36 заключения экспертиза от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что выбор объектов-аналогов был произведен экспертом ООО "Центр интеллектуальных технологий" корректно, итоговая выборка сформирована из объектов-аналогов, имеющих минимальную степень отличий, степень отличий от объекта экспертизы каждого из аналогов учтена при итоговом согласовании результатов путем присвоения соответствующих весовых коэффициентов.

Доводы департамента о несогласии с объектом-аналогом N 11, также были предметом рассмотрения в апелляционном суде, который учел, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:140122:531, расположен согласно градостроительному зонированию в зоне жилой застройки, что исключает возможность строительства объектов производственного назначения, цель использования участка - строительство офисного здания.

Апелляционный суд верно отметил, что вид разрешенного использования участка приведен в соответствие с градостроительным зонированием "Для размещения объектов предпринимательской деятельности, административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека" и полностью соответствует сегменту рынка, в котором позиционировался. Таким образом, внесение корректировки "на вид использования" для объекта-аналога N 11 не требуется.

Доводы департамента о необходимости учитывать рыночную стоимость, установленную в рамках дела N 3а-35/2010, были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, который их мотивированно отклонил, указав, что рыночная стоимость спорного земельного участка в сумме 49 075 000 руб. на период действия с 01.01.2019 по 31.12.2020 была определена по состоянию на 01.01.2014, а в настоящем деле оценка земельного участка произведена по состоянию на 14.08.2017.

Доводы департамента о том, что обществу было известно о большем размере арендной платы, которая должна была определяться исходя из кадастровой стоимости в размере 54 117 000 руб., что влияет на период начисления пени, суд апелляционной инстанции также обоснованно отклонил, поскольку основная сумма долга за 2019 год подлежала определению исходя из кадастровой стоимости, установленной решением суда, что соответствует положениям нормативно-правового акта, регулирующего размер арендной платы.

В целом приведенные заявителем жалобы доводы повторяют его позицию по делу, не опровергают выводы апелляционного суда, основанные на фактических обстоятельствах, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ.

Доводы департамента не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 19.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-13818/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Е.Ю. Демидова В.В. Тихомиров