Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2021 г. N 08АП-10674/21 по делу N А46-13818/2020

город Омск

19 ноября 2021 г.

Дело N А46-13818/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10674/2021) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 26.07.2021 по делу N А46-13818/2020 (судья Пермяков В.В.), по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (ИНН 5503206712, ОГРН 1085543028780) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (ИНН 5503206712, ОГРН 1085543028780) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недостоверной величины рыночной стоимости, установлении размера арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Анненковой В.А. (удостоверение, диплом, доверенность от 01.10.2021 N Исх-ДИО13136 сроком действия 1 год) - до перерыва в судебном заседании; Дручининой К.Ю. (удостоверение, диплом, доверенность от 01.04.2021 N ИСХ-ДИО/5481 сроком действия 1 год) - после перерыва в судебном заседании,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (далее - ответчик, Общество, ООО "Партнер-Инвест") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203 в сумме 5 021 863 руб. 21 рублей, из которых 3 727 390 руб. 72 коп. - арендная плата за период с 05.09.2017 по 31.12.2019, и 1 294 472 руб. 49 коп. - пени за период с 11.12.2017 по 31.12.2019, начиная с 01.01.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

ООО "Партнер-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Омской области со встречным исковым заявлением к Департаменту, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором просило признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, площадью 5498 кв.м, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное здание, участок находится примерно в 45 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, Набережная Тухачевского, дом 14, цель использования земельного участка: для завершения строительства офисного здания, разрешенное использование земельного участка: для строительства офисного здания, по состоянию на 14.08.2017, указанную в отчете от 17.08.2017 N 516-28-01 общества с ограниченной ответственностью "Айра Торрес" (далее - ООО "Айра Торрес"), в сумме 49 070 000 руб., и принятую для расчета арендной платы по договору аренды от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов за период с 01.01.2018 по 31.12.2018; а также установить размер арендной платы по договору аренды от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в сумме 1 419 588 руб./год (118 299 руб./мес.).

Решением от 26.07.2021 Арбитражный суд Омской области требования Департамента удовлетворил частично, взыскал с ООО "Партнер-Инвест" задолженность по пени за период с 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 811 429 руб.

83 коп., начиная с 01.01.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, отказав в удовлетворении остальной части требований. С ООО "Партнер-Инвест" в доход федерального бюджета суд взыскал государственную пошлину в размере 19 229 руб. Встречные исковые требования ООО "Партнер-Инвест" суд удовлетворил в полном объеме, с Департамента в пользу Общества взыскал 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, а также 40 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента в полном объеме, и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Общества.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: экспертиза проведённая обществом с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (далее - ООО "Центр интеллектуальных технологий") является недопустимым доказательством, заключение эксперта содержит неточности, использованные экспертом объекты-аналоги находятся на значительном удалении от объекта оценки, а при расчетах ошибочно применяется объект-аналог N 11, предназначенный для строительства производственных помещений, без применения корректировки на вид использования; отчет выполненный по заказу Департамента, для установления рыночной стоимости арендуемого земельного участка, соответствует нормам в области оценочной деятельности, в связи с чем должен быть положен в основу выводов суда.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от Департамента поступили дополнительные письменные пояснения к апелляционной жалобе с приложением дополнительных доказательств: копии решения Омского областного суда от 21.04.2021 по административному делу N 3а-35/2021, и копии апелляционного определения Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 11.08.2021 по делу N 66а-870/2021.

В письменных дополнениях к апелляционной жалобе Департамент указал, что расчет арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 необходимо производить, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 49 075 000 руб., установленной по результатам экспертизы, проведенной в рамках дела N 3а-35/2021. Рыночная стоимость земельного участка на 2018 год, которая была определена в экспертном заключении от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э (39 433 000 руб.) в рамках настоящего дела, значительно ниже стоимости, установленной отчете от 17.08.2017 N 516-28-01 (49 070 000 руб.) в рамках дела N 3а-35/2021 (49 075 000 руб.), что свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости.

Представленные Департаментом дополнения и пояснения к апелляционной жалобе, приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Кроме того, Департамент заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - заключения судебной оценочной экспертизы от 19.02.2021 N 04/02/2021-Э, выполненного экспертом ООО "Центр интеллектуальных технологий" Баженовым Вячеславом Валентиновичем в рамках дела N 3а-35/2021.

Руководствуясь частью 2 статьи 268 АПК РФ, а также пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 30.06.2020 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции для полного установления обстоятельств по делу приобщил к материалам дела представленные Департаментом дополнительные доказательства: копии судебных актов по административному делу NN 3а-35/2021 и заключение судебной оценочной экспертизы от 19.02.2021 N 04/02/2021-Э.

ООО "Партнер-Инвест", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебные заседания суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

В судебных заседаниях объявился перерыв с 11.10.2021 до 15.10.2021 и с 15.11.2021 до 16.11.2021. Информация о перерыве в судебных заседаниях размещена в информационной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru/).

Определением от 15.10.2021 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось на 15.11.2021, сторонам предлагалось представить письменные пояснения и условные расчеты, исходя из кадастровой стоимости, утвержденной решением Омского областного суда от 27.04.2021 по делу N 3а-35/2021.

В судебном заседании представители Департамента поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе и письменных пояснениях, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить, представили условные расчеты задолженности по договору аренды, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнительные пояснения к ней, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 05.09.2017 года между Департаментом (арендодатель) и ООО "Партнер-Ивест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов N Д-Ц-13-203 (далее - договор) (т.1 л.д.11-15).

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 5498 кв.м (далее - участок, земельный участок).

В пункте 1.2 договора указан кадастровый номер участка: 55:36:040104:526.

Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное здание, участок находится примерно в 45 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, Набережная Тухачевского, дом 14 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора, цель использования земельного участка: для завершения строительства офисного здания. Разрешенное использование земельного участка: для строительства офисного здания (пункт 1.5 договора).

В пункте 1.7 стороны установили, что на участке имеется объект незавершенного строительства: нежилое здание.

Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 408 916 руб. 67 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора, арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размере арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. В указанных случаях составление дополнительного соглашения не требуется.

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата (пункт 2.3 договора).

В пункте 5.2 договора согласовано, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.10.2017, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2017 (т.1 л.д.17, 25).

Согласно приложению N 2 к договору, расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка осуществлялся в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 108-п), по формуле:

А = С х Р х И / 100%, где:

А - годовая арендная плата (руб./год);

С - рыночная стоимость земельного участка, на 14.08.2017 - 49 070 000 руб. (отчет от 17.08.2017 N 516-28-01);

Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (10%);

И - коэффициент уровня инфляции.

Годовой размер арендной платы составил - 4 907 000 руб., размер ежемесячной арендной платы - 408 916 руб. 67 коп (т.1 л.д.18).

В выписке из ЕГРН по состоянию на 09.08.2017 указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 608 076 руб. 04 коп. (т.1 л.д.19-24).

Согласно отчету от 17.08.2017 N 516-28-01 об оценке объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, подготовленному ООО "Айра Торрес" по заказу Департамента, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки - 14.08.2017, с учетом допущений, ограничений и округлений, составляет 49 070 000 руб. (т.1 л.д.77-128).

Письмом от 15.12.2017 N Исх-ДИО/20850 Департамент уведомил ООО "Партнер-Ивест" о том, что с 01.01.2018 арендная плата за земельный участок составляет 147 210 рублей в месяц. Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением N 108-п в редакции постановления Правительства Омской области от 31.05.2017 N 162-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 года N 108-п" (далее - Постановление N 108-п в редакции Постановления N 162-п) (т.1 л.д.29).

В письме указано, что размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:040104:526, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка составляет:

49 070 000 руб. (отчет N 516-28-01 от 17.08.2017). Коэффициент - 3,6 (подпункт 2 пункта 5 порядка). С 01.01.2018 годовой размер арендной платы составляет - 1 766 520 руб., ежемесячный размер арендной платы - 147 210 руб. (т.1 л.д.30).

Письмом от 06.06.2019 N Исх-ДИО/7602 Департамент уведомил ООО "Партнер-Ивест" о том, что в связи постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п" (далее - Постановление N 419-п), с 01.01.2019 арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 55:36:040104:526 составляет 54 780 руб. 29 коп. в месяц (т.1 л.д.31-32).

В письме указано, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, утвержденного Постановлением N 419-п.

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Кф, где

Ап - размер годовой арендной платы в руб.

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, площадью 5498 кв.м, 14 608 076 руб. 04 коп.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (п. 7 Приложения к Порядку).

С 01.01.2019 годовой размер арендной платы составляет - 657 363 руб. 42 коп., ежемесячный размер арендной платы - 54 780 руб. 29 коп. (т.1 л.д.33).

В выписке из ЕГРН по состоянию на 15.05.2019 указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 608 076 руб. 04 коп. (т.1 л.д.34-35).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 28.09.2020, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 составляет 54 117 000 руб., дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 25.09.2019, сведения о кадастровой стоимости внесены 23.10.2019 (т.1 л.д.56).

В связи с несвоевременным исполнением Обществом обязательств по перечислению арендной платы, на основании пункта 5.2 договора истцом начислены пени за период 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 1 006 558 руб. 51 коп.

Департамент 28.02.2020 направил в адрес ООО "Партнер-Ивест" претензию N Исх-ДИО/1969 с требованием погасить задолженности по договору N Д-Ц-13-203 по арендной плате за период с 05.09.2017 по 31.12.2019 в сумме 1 949 489 руб. 20 коп, а также пени за период 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 1 006 558 руб. 51 коп.

Истец, ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей в добровольном порядке ООО "Партнер-Инвест" не погашена, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании основного долга и пени, начисленных на сумму задолженности.

В ходе рассмотрения дела, ссылаясь на абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", абзац второй пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", истец требования уточнил, указал, что в соответствии с Постановлением N 419-п арендная плата с 01.01.2019 составляет 202 938 руб. 75 коп в месяц.

Представил расчет ежемесячной арендной платы за земельный участок по формуле: Ап = Кс х Кф / 12, где:

Ап - размер годовой арендной платы в руб.

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, площадью 5498 кв.м, составляет 54 117 000 руб.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (п.7 Приложения к Порядку).

На основании изложенного, Департамент просил взыскать с Общества задолженность по договору аренды земельного участка от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203 в сумме 5 021 863 руб. 21 рублей, из которых 3 727 390 руб. 72 коп. - арендная плата за период с 05.09.2017 по 31.12.2019, и 1 294 472 руб. 49 коп. - пени за период 11.12.2017 по 31.12.2019, начиная с 01.01.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

ООО "Партнер-Инвест" в свою очередь обратилось к Департаменту со встречным исковым заявлением об оспаривании рыночной стоимости арендуемого земельного участка, полагая, что отчет о рыночной стоимости от 17.09.2017 N 516-28-01 является недостоверным, реальная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 значительно ниже, чем принятая Департаментом к расчету арендной платы за период с 01.01.2018 по 01.01.2019.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333, 422, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), Постановления N 108-п в редакции Постановления N 162-п, Постановления N 419-п, правовыми позициями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 13), постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, а также условиями договора от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене, назначил проведение экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости имущества. В результате судебной экспертизы суд первой инстанции установил, что рыночная стоимость земельного участка составляет 39 433 000 руб., следовательно, арендная плата с 01.01.2018 равна 1 419 588 руб./год (118 299 руб./мес.), в связи с чем удовлетворил встречные исковые требования ООО "Партнер-Инвест" в полном объеме. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, задолженность по арендной плате за исковой период отсутствует, в связи с чем отказал в удовлетворении требований Департамента о взыскании долга по арендной плате, частично удовлетворив требования истца по взысканию неустойки за период с 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 811 429 руб. 83 коп., указав на дальнейшее взыскание неустойки, начиная с 01.01.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил основания для изменения решения суда в силу следующего.

Правоотношения сторон верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательства аренды, регулируемые нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), ЗК РФ, а также условиями заключенного договора.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления N 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Следовательно, новый размер платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 ГК РФ.

Факт передачи земельного участка подтверждается материалами дела, а также не оспаривается ответчиком.

Переданный в аренду ООО "Партнер-Инвест" земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Как следует из материалов дела, арендная плата по договору аренды N Д-Ц-13-203 за период с 05.09.2017 по 31.12.2017 рассчитана в порядке, установленном постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п в редакции постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п и с учетом положений приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 N 50-п, а также приказа Министерства имущественных отношений Омской области N 39-п от 12.07.2018, составляла 18 260 руб. 10 коп. в месяц.

Спор по расчету и размеру арендной платы за период с 05.09.2017 по 31.12.2017 между сторонами отсутствует.

За период с 01.01.2018 по 31.12.2018 Департамент произвел расчет арендной платы по договору аренды N Д-Ц-13-203 на основании пункта 5 Постановления N 108-п в редакции постановления Правительства N 162-п, а также на основании отчета об оценке от 17.08.2017 N 516-28-01, подготовленного ООО "Айра Торрес" по заказу Департамента, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:040104:526 по состоянию на 14.08.2017 составляет 49 070 000 руб.

Размер арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 был рассчитан Департаментом как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. В расчет истец принял рыночную стоимость земельного участка 49 070 000 руб. и коэффициент - 3,6.

Таким образом, по расчетам истца размер арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составил 147 210 руб. в месяц.

Постановлением 108-п в редакции Постановления N 162-п (изменения вступили в силу с 01.01.2018) размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 Постановления N 108-п в редакции Постановления N 162-п, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу абзаца третьего статьи 6 Закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1 Информационного письма N 92).

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Изучив материалы дела, доводы встречного искового заявления, проверив расчет истца за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка за указанный период составляет 39 433 000 руб., следовательно, арендная плата с 01.01.2018 будет составлять 1 419 588 руб./год (118 299 руб./мес.).

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой о том, что арендная плата по договору аренды N Д-Ц-13-203 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет 1 419 588 руб./год (118 299 руб./мес.), на основании следующего.

Так, с учетом встречного искового заявления, наличия между сторонами спора относительно рыночной стоимости земельного участка за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, пунктом 2 Информационного письма N 92, статьей 82 АПК РФ, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене имущества, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения возникшего между сторонами спора.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается для разрешения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем, оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (статьи 64, 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Вместе с тем, согласно положениям статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как уже указывалось выше, рыночная стоимость земельного участка для целей расчета арендной платы может быть подтверждена только заключением оценщика и не может определяться на основе иных доказательств.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определение рыночной стоимости земельного участка требует специальных познаний, следовательно, судом первой инстанции обоснованно назначена экспертиза.

Из заключения эксперта от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э, подготовленного ООО "Центр интеллектуальных технологий", следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 по состоянию на 14.08.2017 составляет 39 433 000 рублей.

Эксперт также указал, что отчет от 17.08.2017 N 516-28-01 об оценке земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (Федерального закона N 135-ФЗ, ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7). Оценщиком не корректно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, не корректно произведен отбор объектов-аналогов, соответственно рыночная стоимость объекта оценки, определенные в результате проведенных расчетов не могут являться достоверными (т.2 л.д.118-150, т.3 л.д.1-141).

В апелляционной жалобе Департамент возражает относительно обоснованности экспертного заключения от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э, критикует используемые экспертом методы оценки и выбор объектов-аналогов.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что апелляционная жалоба подписана представителем Департамента, сведений о наличии у представителя специальных познаний в области оценки не представлено, ссылки на иной источник (специалиста), сделавшего выводы о необоснованности заключения, жалоба не содержит. В виде рецензии на заключение, исходящей от лица, обладающего специальными познаниями, с приложением доказательств его квалификации, возражения не оформлены.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма N 92 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Суд апелляционной инстанции считает, что экспертиза, проведенная ООО "Центр интеллектуальных технологий", содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы на поставленные вопросы, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом N 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы в части недостоверности и ошибочности выводов, изложенных в заключение эксперта ООО "Центр интеллектуальных технологий", суд апелляционной инстанции также учитывает, что эксперт, проводивший экспертизу от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение мотивированно, содержит исследовательскую часть, выводы, основанные на результатах исследований, которые не вступают в противоречие с другими материалами дела и представленными сторонами доказательствами.

Кроме того, эксперт ООО "Центр интеллектуальных технологий" был вызван в судебное заседание суда первой инстанции, для дачи пояснений по проведенному исследованию, где также был предупрежден об уголовной ответственности.

Так, эксперт пояснил смысл слова "сопоставимость", а также указал, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" ФСО N7).

Сопоставимость определяется как возможность сравнения, соизмерения объектов по ценообразующим факторам, а не как понятие устанавливающее знак равенства между объектами по тем или иным ценообразующим факторам.

Эксперт пояснил, что все земельные участки, относящиеся к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка, в полной мере можно назвать объектами-аналогами, независимо от того в какой ценовой зоне они расположены, какова их площадь, транспортная доступность или обеспеченность инженерными коммуникациями, поскольку по всем этим и иным указанным в Рекомендациях для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков Территориально-экономическое зонирование города Омска, выпуск N 1, итоги 2017 года (по состоянию на 2017 год) [2.1] ценообразующим факторам их можно сравнить (соизмерить степень отличия по каждому из факторов и привести стоимость объекта-аналога к стоимости оцениваемого земельного участка).

Выбор в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных не по соседству с оцениваемым земельным участком и имеющих другие отличия, обуславливается объективной необходимостью, так как по соседству не продаются аналогичные участки с идентичными характеристиками.

Также эксперт указал, что абсолютная валовая корректировка - это показатель отражающий степень отличия объекта оценки и объекта-аналога, чем величина абсолютной валовой корректировки больше, тем сильнее объект-аналог отличается от объекта оценки по совокупности всех ценообразующих факторов. Ни законодательно, ни нормативно пределы для данной величины не установлены, все зависит от степени развитости рынка объектов, в отношении которых проводится расчет.

Величина абсолютной валовой корректировки используется для расчета величины весового коэффициента, применяемого к полученной в результате корректировок стоимости объекта-аналога, для определения итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Чем больше величина абсолютной валовой корректировки, тем в меньшей степени данный аналог влияет на рыночную стоимость объекта оценки и наоборот, чем величина абсолютной валовой корректировки меньше, тем в большей степени влияет данный аналог на рыночную стоимость объекта оценки (таблица 6.36 заключения экспертиза от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э).

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что выбор объектов-аналогов был произведен экспертом ООО "Центр интеллектуальных технологий" корректно, итоговая выборка сформирована из объектов-аналогов имеющих минимальную (на сколько это применительно к объекту экспертизы) степень отличий, степень отличий каждого из аналогов от объекта экспертизы учтена при итоговом согласовании результатов, путем присвоения соответствующих весовых коэффициентов.

Относительно доводов о несогласии с объектом-аналогом N 11, суд апелляционной инстанции учитывает, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:140122:531, расположен согласно градостроительному зонированию в зоне жилой застройки, что исключает возможность строительства объектов производственного назначения, цель использования участка - строительство офисного здания.

Из пояснений эксперта следует, что вид разрешенного использования участка приведен в соответствие с градостроительным зонированием "Для размещения объектов предпринимательской деятельности" Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека" и полностью соответствует сегменту рынка, в котором позиционировался. Таким образом, внесение корректировки "на вид использования" для объекта-аналога N 11 не требуется.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что экспертное заключение от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э, подготовленное в результате проведенной судебной экспертизы, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности, более того, содержит в себе обоснованные выводы в части установления рыночной стоимости спорного земельного участка за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, поэтому оно подлежит применению при расчете арендной платы с учетом изложенных выше обстоятельств.

Доводы Департамента о том, что при определении рыночной стоимости за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 необходимо учитывать заключение судебной оценочной экспертизы от 19.02.2021 N 04/02/2021-Э, проведенной ООО "Центр интеллектуальных технологий" в рамках рассмотрения административного дела N 3а-35/2021, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Согласно решению Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021, оставленному без изменения апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 11.08.2021, по состоянию на 01.01.2014 установлена архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 в размере его рыночной стоимости в сумме 49 075 000 руб. на период действия с 01.01.2019 по 31.12.2020. Датой подачи заявления считать 25.09.2019 (документы поступили через "Мой арбитр" 08.10.2021).

В ходе рассмотрения административного дела N 3а-35/2021 ООО "Центр интеллектуальных технологий" проведена экспертиза и подготовлено заключение от 19.02.2021 N 04/02/2021-Э по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 по состоянию на 01.01.2014. Эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка составляет 49 075 000 руб.

Суд апелляционной инстанции считает, что результаты экспертизы, проведенной в рамках административного дела N 3а-35/2021, не могут быть положены в основу расчет арендной платы за исковой период с 01.01.2018 по 31.12.2018 по настоящему делу, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2014, а в настоящем деле оценка земельного участка произведена по состоянию на 14.08.2017, что значительно ближе по временному периоду к 2018 году.

При проведении экспертизы от 17.02.2021 N 02/02/2021-Э эксперт учитывал отчет об оценке от 17.08.2017 N 516-28-01, на котором истец и основывал свои исковые требования, в то время, как при проведении экспертизы от 19.02.2021 N 04/02/2021-Э указанный отчет экспертом не исследовался.

Ссылку Департамента на то, что кадастровая стоимость земельного участка не может быть больше рыночной, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости - 49 075 000 руб. установлена решением Омского областного суда от 27.04.2021 N 3а-35/2021 на период действия с 01.01.2019 по 31.12.2020, при том, что в рамках настоящего дела рыночная стоимость применяется при расчете арендной платы за иной период - 2018 года.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно установил рыночную стоимость земельного участка в указанный период в сумме 39 433 000 руб. и удовлетворил встречные исковые требования ООО "Партнер-Инвест".

Расчет арендной платы по договору аренды от 05.09.2017 N Д-Ц-13-203 за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 произведен Департаментом в соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением N 419-п.

С учетом указанного постановления за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 по расчету суда первой инстанции размер арендной платы составил 54 780 руб. 29 коп. в месяц, исходя из следующей формулы: Ап = Кс XКф, где Ап - размер годовой арендной платы в руб. Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, площадью 5498 кв.м, 14 608 076,04 руб. Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,5 (п.7 Приложения к Порядку).

С учетом изложенного, учитывая произведенную ответчиком оплату арендных платежей, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии долг по арендной плате за исковой период.

Между тем, вступившим в законную силу решением Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 (оставлено без изменения апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 11.08.2021), установлена по состоянию на 01.01.2014 архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 в размере его рыночной стоимости в сумме 49 075 000 руб. на период действия с 01.01.2019 по 31.12.2020. Датой подачи заявления считать 25.09.2019.

В соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Закон N 135-ФЗ (в редакции, до внесения изменений Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, а именно: в случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку (абзац 4 статьи 24.20), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.19 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац 5 статьи 24.20).

В соответствии со статьей 24.20 Закона N 135-ФЗ, а также исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в ЕГРН за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона N 135.

Таким образом, установленная решением Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 в размере его рыночной стоимости в сумме 49 075 000 руб. подлежит применению при расчете арендной платы за исковой период с 01.01.2019 по 31.12.2019.

С учетом указанной кадастровой стоимость размер ежемесячной арендной платы арендной в 2019 году составляет 184 031 руб. 25 коп.

Согласно представленному условному расчету Департамента общая сумма долга по аренной плате за весь исковой период (с 05.09.2017 по 31.12.2019) составляет 1 551 011 руб. 52 коп. (документы поступили через "Мой арбитр" 08.10.2021).

В указанном расчете истцом при определении размера арендной платы учтена рыночная стоимость земельного участка в период с 01.01.2018 по 31.12.2018, установленная судом перовой инстанции по результатам проведенной судебной экспертизы (арендная плата составила 1 419 588 руб./год, 118 299 руб./мес.), кадастровая стоимость земельного участка в период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в сумме 49 075 000 руб., установленная решением Омского Областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 (арендная плата составила 184 031,25 руб./мес.), а также учтена произведенная ответчиком оплата (29.06.2018, 22.04.2019, 10.12.2020, 14.04.2021. 17.05.2021, 26.05.2021) на общую сумму 2 147 557 руб. 20 коп.

Представленный Департаментом расчёт проверен судом апелляционной инстанции, признан верным и обоснованным, расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не предоставлен, как и доказательства внесения арендной платы в большем размере.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии долга по договору аренды N Д-Ц-13-203 за 2019 год в сумме 1 551 011 руб. 52 коп., в связи с чем исковые требования в этой части подлежат частичному удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 1 294 472 руб. 49 коп., а также пени, начиная с 01.01.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку пеня за просрочку оплаты арендных платежей предусмотрена договором, факт ненадлежащего исполнения обязательств установлен судом и подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика пени является обоснованным.

Удовлетворяя требование о взыскании неустойки частично, суд первой инстанции пришел к выводу, что исходя из размера арендной платы на 2018 год - 118 299 руб. в месяц, на 2019 год - 54 780 руб. 29 коп. в месяц, сумма пени за период с 11.12.2017 по 31.12.2019 составляет 811 429 руб. 83 коп. Оснований для снижения размера пени, рассчитанной исходя из 0,1 процента за каждый день просрочки, суд первой инстанции не усмотрел.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ежемесячный размер арендной платы на 2019 год составляет 184 031 руб. 25 коп., в связи с чем у ответчика имеется задолженности по оплате арендных платежей за 2019 год в сумме 1 551 011 руб. 52 коп.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что указанное обстоятельство не может влиять на правомерность взыскания неустойки, начисленной на сумму ежемесячной аренной платы 2019 года - 54 780 руб. 29 коп., в силу следующего.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 305-ЭС19-12083 (пунктом 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу статьи 406 ГК РФ он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Абзацем вторым пункта 2.2 договора предусмотрено, что в случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

В абзаце пятом пункта 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размере арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. В указанных случаях составление дополнительного соглашения не требуется.

О том, что в период с 01.01.2019 по 31.12.2019 ответчику необходимо вносить арендную плату, рассчитанную из кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 49 075 000 руб., Департамент не уведомлял Общество.

Общество до вступления в законную силу решения Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 не могло знать о своей обязанности по внесению арендной платы в 2019 году в размере 184 031 руб. 25 коп. ежемесячно.

На основании пункта 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ)

То обстоятельство, что до вступления в законную силу решения Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 Департаменту также не было известно о том, что арендная плата должна была быть рассчитана из кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 49 075 000 руб., не исключает применения указанных норм к должнику.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что основания для начисления неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере, составляющем разницу, образовавшуюся в связи с принятием решения Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021, за период до вступления в силу указанного решения суда (до 11.08.2021) не имеется.

Соответственно, взыскание судом первой инстанции неустойки за период с 11.12.2017 по 31.12.2019 в сумме 811 429 руб. 83 коп. является обоснованным.

Между тем, Департаментом также заявлено о взыскании пени за период с 01.01.2020 на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

При этом из расчета Департамента, не оспоренного Обществом, следует, что арендная плата оплачивалась Обществом за рамками искового периода, а именно - 10.12.2020, 14.04.2021, 17.05.2021, 26.05.2021, и на момент вынесения решения судом первой инстанции арендная плата за исковой период в установленном судом первой инстанции размере оплачена в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым рассчитать сумму пени на дату оплаты арендных платежей за исковой период - 26.05.2021, исходя из размера арендной платы за 2019 год о котором Обществу было известно (54 780 руб. 29 коп. в месяц).

По расчету суда апелляционной инстанции сумма пени за период с 11.12.2017 по 26.05.2021 составляет 1 498 459 руб. 45 коп. (соответствует расчету Департамента - т.4 л.д.43).

Оснований для начисления неустойки в период с 27.05.2021 по 11.08.2021, суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку долг по арендной плате, исходя из ранее установленной кадастровой стоимости земельного участка, Обществом оплачен, а о наличии обязанности по несению арендной платы за 2019 год в большем размере Общество в этот период не знало и не могло знать.

Решение Омского областного суда от 21.04.2021 по делу N 3а-35/2021 вступило в законную силу 11.08.2021, следовательно, с указанного числа Общество могло и должно было узнать о том, что арендная плата за 2019 год подлежала уплате в больше размере.

На основании изложенного, дальнейшее начисление неустойки, необходимо производить, начиная с 11.08.2021 на долг за 2019 год в сумме 1 551 011 руб. 52 коп. из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Оснований для применения статьи 333 ГК РФ судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (часть первая); при этом правила о возможности уменьшения неустойки не затрагивают права кредитора на возмещение убытков (часть вторая).

В пункте 69 Постановления N 7 разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. В свою очередь, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (пункты 73, 74 постановления N 7).

В пункте 77 постановления N 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пунктам 74, 75 постановления N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для снижения размера пени, рассчитанной исходя из 0,1 процента за каждый день просрочки.

Таким образом, исковые требования Департамента подлежат частичному удовлетворению в общей сумме 3 049 470 руб. 97 коп., в том числе:

1 551 011 руб. 52 коп. долг за 2019 год, 1 498 459 руб. 45 коп. пени за период с 11.12.2017 по 26.05.2021, с дальнейшим начислением неустойки, начиная с 11.08.2021 на долг в сумме 1 551 011 руб. 52 коп. из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

При изложенных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Омской области от 26.07.2021 по делу N А46-13818/2020 подлежит изменению в части первоначального иска.

Абзацем вторым части 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Размер заявленных исковых требований по первоначальному иску составил 5 021 863 руб. 21 коп., удовлетворены исковые требования в общей сумме 3 049 470 руб. 97 коп., что составляет 60,73%.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 29 214 руб. (3 049 470,97 руб. * 60,73%) государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

При изготовлении судом апелляционной инстанции резолютивной части постановления по данному делу, объявленной в судебном заседании 16.11.2021, допущена опечатка, которая выразилась в неверном указании секретаря судебного заседания, а именно: вместо "Зайцевой И.Ю." ошибочно указано "Зинченко Ю.О.".

По правилам части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

В связи с тем, что данная опечатка носит технический характер и не влияет на выводы суда апелляционной инстанции, не изменяет содержание судебного акта, руководствуясь статьей 179 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным исправить опечатку, допущенную в резолютивной части постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021, посредством указания правильной фамилии секретаря судебного заседания при изготовлении постановления в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 26.07.2021 по делу N А46-13818/2020 изменить в части первоначального иска, изложив в этой части следующим образом.

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (ИНН 5503206712, ОГРН 1085543028780) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997, зарегистрированного по адресу: 644043, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8) задолженность по договору аренды N ДЦ-13-203 общей сумме 3 049 470 руб. 97 коп., в том числе: 1 551 011 руб. 52 коп. долга за 2019 год, 1 498 459 руб. 45 коп. пени за период с 11.12.2017 по 26.05.2021, с дальнейшим начислением неустойки, начиная с 11.08.2021 на долг в сумме 1 551 011 руб. 52 коп. из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" (ИНН 5503206712, ОГРН 1085543028780) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 29 214 рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 26.07.2021 по делу N А46-13818/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко