Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 апреля 2022 г. N Ф04-1121/22 по делу N А45-18167/2021

г. Тюмень

15 апреля 2022 г.

Дело N А45-18167/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

Щанкиной А.В.

при ведении протокола помощником судьи Шороховой И.Г., рассмотрел в судебном онлайн-заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительная компания "Антарес" на решение от 22.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 17.01.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу N А45-18167/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью строительная компания "Антарес" (630123, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Красногорская, д. 28/1, этаж 3, офис 8, ОГРН 1145476132119, ИНН 5402582100) к мэрии города Новосибирска о признании недействительной сделки по прекращению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка.

В судебном заседании в онлайн-режиме посредством использования информационной системы "Картотека арбитражных дел" принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью строительная компания "Антарес" - Киселева Н.И. по доверенности от 15.06.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Антарес" (далее - ООО СК "Антарес", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании недействительной сделки по прекращению мэрией города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик) в одностороннем порядке договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 13.06.2013 N 116039 (уведомление об отказе от договора от 30.06.2020 N 31/19-4159).

Решением от 22.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 17.11.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение от 22.10.2021 суда первой инстанции и постановление от 17.11.2021 суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В обоснование жалобы общество приводит доводы о незаконном прекращении мэрией договор аренды, неправильном применении пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); указывает, что оформление прав на достроенный объект недвижимости затруднено ввиду утраты разрешения на строительство; мэрией не доказан факт направления в адрес истца уведомления о расторжении договора аренды.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном арбитражным процессуальным законодательством порядке не представлен.

В судебном заседании представитель общества доводы кассационной жалобы поддержал.

Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, проанализировав доводы жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления мэрии города Новосибирска от 16.10.1998 N 972 между мэрией города Новосибирска и закрытым акционерным обществом Строительная компания "Антарес" (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Антарес") 28.12.1998 был заключен договор аренды.

Во исполнение договора арендатору передан земельный участок общей площадью 680 кв. м, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, под строительство гаража для служебного автотранспорта по улице Красногорской, договор заключен сроком на два года. После истечения срока действия договор аренды продлялся, что подтверждается уведомлениями мэрии города Новосибирска.

10.04.2009 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 90877.

Согласно договору арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:033375:7 площадью 680 кв. м под строительство гаража для служебного автотранспорта по улице Красногорской на срок до 10.03.2010.

26.12.2011 между сторонами был вновь заключен договор аренды в отношении указанного земельного участка.

13.06.2013 между мэрией города Новосибирска и ООО Строительная компания "Антарес" заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 116039 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033375:7 под строительство гаража для служебного автотранспорта по улице Красногорской на срок до 15.06.2015.

Дополнительным соглашением от 19.08.2015 N 2 срок действия договора продлен до 13.06.2018.

Письмом от 19.06.2018 N 31/19/06596 мэрия города Новосибирска сообщила обществу о том, что договор аренды от 13.06.2013 N 116039 на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

02.07.2020 мэрией города Новосибирска в адрес общества направлено уведомление об отказе от договора от 30.06.2020.

В уведомлении арендодатель указал, что договор будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев с даты направления уведомления.

Таким образом, с 02.10.2020 договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 13.06.2013 N 116039 расторгнут по инициативе арендодателя на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Полагая, что уведомление как односторонняя сделка противоречит закону, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении иска, исходили из наличия у арендодателя права на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, которое не ставится в зависимость от каких-либо условий, невозможности ограничения данного права арендодателя, наличия оснований для вывода о том, что арендатор был предупрежден о расторжении договора, недоказанности злоупотребления правом со стороны мэрии.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

Как установлено судами и следует из материалов дела, договор аренды от 13.06.2013 N 116039 на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ после 13.06.2018 был возобновлен на неопределенный срок, о чем общество было уведомлено письмом мэрии от 19.06.2018 N 31/19/06596.

Таким образом, по истечении срока действия договора общество продолжало пользоваться переданным ему земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суд первой инстанции правомерно в силу положений абзаца первого пункта 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 ГК РФ счел договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судами, мэрия направила обществу 08.07.2020 уведомление об отказе от договора по пункту 2 статьи 610 ГК РФ.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

В последнем случае необходимо учитывать, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Из материалов дела следует и судами установлено, что арендодателем в адрес истца 08.07.2020 направлено уведомление, выражающее волю на прекращение договорных отношений (почтовый идентификатор 3405944782081000).

Судами верно отмечено, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание факт направления мэрией в адрес истца уведомления от 30.06.2020 об отказе от договора аренды от 13.06.2013 N 116039, суды пришли к верному выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды земельного участка является прекращенным.

По состоянию на дату оглашения резолютивной части обжалуемого истцом решения суда первой инстанции по настоящему делу (20.10.2021) прошло более трех месяцев, установленных в пункте 2 статьи 610 ГК РФ для уведомления арендатора об отказе арендодателя от исполнения договора аренды. Кроме того, момент надлежащего уведомления арендатора о прекращении договора аренды имеет значение лишь для определения даты окончания действия договора, но не может свидетельствовать о незаконности данного отказа.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что при направлении обществу оспариваемого уведомления об отказе от договора аренды требования пункта 2 статьи 610 ГК РФ не нарушены, оснований для признания незаконным отказа арендодателя от договора не имеется, как и не имеется оснований для признания договора аренды действующим и возобновленным на неопределенный срок.

Выводы судов основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, верном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 17.01.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-18167/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Т.А. Зиновьева А.В. Щанкина