|
17 июня 2022 г.
|
Дело N А46-17855/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2022 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Дерхо Д.С.,
Севастьяновой М.А.-
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сака Эдуарда Каспартовича на решение Арбитражного суда Омской области от 08.10.2021 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2022 по делу N А46-17855/2020 по иску Министерства имущественных отношений Омской области (644043, Омская область, город Омск, улица Орджоникидзе, 5, ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) к индивидуальному предпринимателю Саку Эдуарду Каспартовичу (ИНН 550702315247, ОГРНИП 304550707600979) о взыскании задолженности.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (400050, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. им. Пархоменко, д. 51, ИНН 3443923035, ОГРН 1133443018939).
Суд установил:
министерство имущественных отношений Омской области (далее - министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлением к индивидуальному предпринимателю Саку Эдуарду Каспартовичу (далее - ИП Сак Э.К., предприниматель, ответчик) о взыскании:
- задолженности по договору аренды N АЗ-36-39-2015 в размере 594 192 руб.
53 коп., из которых 192 503 руб. 98 коп. - основной долг (за период с 01.08.2017 по 17.08.2018), 401 688 руб. 55 коп. - долг по пени (за период с 02.07.2017 по 30.06.2020);
- задолженности по договору аренды N АЗ-36-040-2015 в размере 2 583 412 руб.
91 коп., из которых 1 086 148 руб. 25 коп. - основной долг (за период с 01.08.2017 по 30.09.2018), 1 497 264 руб. 66 коп. - долг по пени (за период с 02.07.2017 по 15.12.2020);
- неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:110109:1085 в сумме 1 934 463 руб. 54 коп., в том числе, основной долг в размере 1 313 831 руб. 63 коп. (за период с 18.08.2017 по 31.12.2020) и по процентам за пользование чужими денежными средствами в размере 620 631 руб. 91 коп. (за период с 02.07.2017 по 15.12.2020);
- неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:110109:1084 в сумме 5 697 734 руб. 52 коп., в том числе, основной долг в размере 4 019 619 руб. 72 коп. (за период с 01.10.2020 по 31.12.2020) и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 678 114 руб. 80 коп. (за период с 02.10.2018 по 15.12.2020).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".
Решением от 08.10.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 26.01.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования министерства удовлетворены частично. Суд взыскал с ИП Сака Э.К. в пользу министерства задолженность по договору аренды N АЗ-36-039-2015 за период с 08.09.2017 по 31.12.2020 в размере 1 223 883 руб. 48 коп.; пени по договору N АЗ-36-039-2015 за период с 08.09.2017 по 15.12.2020 в размере 557 039 руб. 07 коп.; задолженность по договору аренды N АЗ-36-040-2015 за период с 08.09.2017 по 31.12.2020 в размере 4 410 747 руб. 12 коп.; пени по договору N АЗ-36-040-2015 за период с 08.09.2017 по 15.12.2020 в размере 2 112 216 руб. 69 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 64 439 руб. государственной пошлины, с министерства в пользу предпринимателя взыскано 16 331 руб. расходов, понесенных при проведении экспертизы (в редакции определения от 17.01.2022 Арбитражного суда Омской области).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, ИП Сак Э.К. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты; принять по делу новый судебный акт взыскав с ИП Сака Э.К. задолженность по договору аренды N АЗ-36-039-2015 за период с 08.09.2017 по 24.06.2019 в размере 389 802 руб.
17 коп.; задолженность по договору аренды N АЗ-36-040-2015 за период с 08.09.2017 по 24.06.2019 в размере 1 453 420 руб. 19 коп.; в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности за период с 25.06.2019 по 31.12.2020 и пени за период с 25.06.2019 по 15.12.2020 по договору аренды N АЗ-36-039-2015 и договору аренды N АЗ-36-040-2015 отказать.
В обоснование жалобы ее податель указал на то, что судом первой инстанции при вынесении определения от 17.01.2022 была исправлена опечатка в уже обжалуемом ответчиком решении, которым суд увеличил период и сумму взыскания. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции нарушил право ответчика на защиту, оставив ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя по причине временной нетрудоспособности без удовлетворения. Ответчик настаивает, что у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, выбывшие из пользования и распоряжения ответчика на основании постановления от 27.06.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда с момента принятия данного судебного акта, поскольку данным участком и объектами недвижимости предприниматель не пользуется. ИП Сак Э.К. полагает, что поскольку в течение всего спорного периода с 27.06.2019 и до 31.12.2020 торги проведены не были, действия министерства свидетельствуют о его недобросовестности. Также судами, по убеждению подателя жалобы, необоснованно не применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о снижении размера пени.
Министерство в представленных суду кассационной инстанции возражениях на кассационную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, возражений ответчика, материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ИП Саку Э.К. в аренду на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области от 28.12.2010 N АЗ-36-047-2010 (далее - договор N 47), предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:110109:1084, площадь - 7114 кв.м, целевое назначение - для строительства торгово-сервисного центра, сроком на три года.
Участок передан по акту приема-передачи, соглашением от 06.12.2013 срок действия данного договора продлен до 02.10.2015.
24.06.2015 в отношении указанного участка для строительства торгово-офисного (сервисного) центра заключен договор аренды N АЗ-36-040-2015 (далее - договор N 40), также сроком на три года.
Из пункта 1.3 договора N 40 следует, что участок передан по акту приема-передачи к договору N 47 в связи с его прекращением, участок не возвращен и остается во владении и пользовании арендатора на период действия настоящего договора.
На участке находится объект незавершенного строительства площадью 712,6 кв.м, степень готовности объекта 7% (пункт 1.4, приложение N 3 к договору N 40).
Согласно пункту 1.6 договора N 40 договор считается заключенным с даты государственной регистрации.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 01.10.2015.
Договор N 40 прекратил свое действие 01.10.2018.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 31.10.2018 N 12279853 в пределах переданного в аренду земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110109:1975 - незавершенное строительством нежилое здание, степень готовности 7%.
На основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области, от 28.12.2010 N АЗ-36-046-2010 (далее - договор N 46) ИП Саку Э.К. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:110109:1085, площадь - 7103 кв.м, целевое назначение - для строительства многоэтажной автостоянки, срок действия договора продлялся до 01.06.2015.
Впоследствии в отношении данного участка заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области, от 24.06.2015 N АЗ-36-039-2015 (далее - договор N 39), для целей строительства многоэтажной автостоянки (пункты 1.1, 1.2 договора N 39).
Согласно пункту 1.3 договора N 39 участок передан по акту приема-передачи к договору N 046, из владения ответчика не выбывал.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.08.2015.
Согласно договору и выписке из ЕГРН по состоянию на 2018 год на участке находится объект незавершенного строительства площадью 691,4 кв.м, степень готовности 7% (пункт 1.4, приложение N 3 к договору N 39).
Согласно пункту 1.6 договора N 39 договор считается заключенным с даты государственной регистрации.
Срок действия данного договора аренды истек 18.08.2018.
Поскольку после прекращения договоров земельные участки не были возвращены и строительство не было завершено, министерство обратилось в арбитражный суд с заявлением об изъятии объектов с кадастровыми номерами 55:36:110109:1974, 55:36:110109:1975, принадлежащих на праве собственности предпринимателю, путем продажи с публичных торгов (дело N А46-21956/2018).
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А46-21956/2018, отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, требования об изъятии объектов удовлетворены.
Как указал истец, на момент подачи искового заявления в суд спорные объекты незавершенного строительства не проданы с публичных торгов, право собственности ИП Сака Э.К. на указанные объекты не было погашено, пользование земельными участками со стороны предпринимателя, таким образом, не прекратилось.
В иске, с учетом принятых судом уточнений, министерство заявило требование о взыскании платы за пользование земельными участками за период до прекращения договоров - как требование о взыскании арендной платы, за период после прекращения договоров аренды и до 31.12.2020 - как требование о взыскании неосновательного обогащения. Также заявлено требование о взыскании пени на сумму арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения, в общем расчет неустойки произведен до 15.12.2020.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, применении статьи 333 ГК РФ.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, придя к выводу, что период взыскания платы за землю не может ограничиваться датой вступления в законную силу судебного акта об изъятии незавершенного строительством объекта, а может быть ограничен только датой государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику объекта недвижимости. Срок исковой давности судом первой инстанции применен, в снижении неустойки отказано.
Указанные выводы суда первой инстанции поддержаны судом апелляционной инстанции.
Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Правоотношения по заключению и исполнению договоров аренды земельных участков регулируются также положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Также в размере, определенном договором, подлежит взысканию и неустойка в связи с несвоевременным внесением платы за пользование земельным участком (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ, пункты 3, 8, 9, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", пункту 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 по делу N 305-ЭС14-3435).
Согласно пункту 4 статьи 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
При этом, судами со ссылкой на абзац 11 пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, верно указано, что плата за пользование арендованным имуществом в случае просрочки его возврата после прекращения договора аренды взыскивается с арендатора как арендная плата, а не неосновательное обогащение.
В соответствии с разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.
Суд при рассмотрении дела вправе изменить правовую квалификацию или правовое обоснование предъявленных требований.
С учетом приведенных положений, суды пришли к выводу, что за весь заявленный (с учетом принятых уточнений и применения срока исковой давности) период, за который министерство просит взыскать плату за пользование земельными участками - то есть с 08.09.2017 по 31.12.2020, подлежит взысканию арендная плата в размере, определенном договорами аренды, с учетом применяемых в различные периоды нормативно-правовых актов и установленной экспертом рыночной стоимости участков, а также пени в размере, определенном договором.
Доводы ответчика о неиспользовании им предмета аренды судами отклонены, поскольку ими установлено, что предпринимателем не предпринимались попытки передать участки и объекты истцу по настоящему спору посредством направления писем либо оспаривания в судебном порядке бездействия министерства.
Таким образом, суды пришли к выводу, что поскольку объекты с кадастровыми номерами 55:36:110109:1974, 55:36:110109:1975, изъятые министерством путём продажи с публичных торгов в рамках дела N А46-21956/2018, не выбыли из собственности ответчика в исковой период, то обязанность по внесению платы за фактическое пользование земельными участками, лежит на ответчике.
Между тем судами не учтено следующее.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 N 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты.
Следовательно, по общему правилу, обязанность собственника объекта недвижимости по оплате землепользования прекращается с момента перехода права собственности к новому собственнику.
Однако в рассматриваемом случае прекращение права собственности ответчика обусловлено не стандартным переходом права в результате совершения гражданско-правовой сделки, а по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Следовательно, обстоятельства землепользования и несения бремени содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка должны определяться с учетом правил и норм земельного законодательства, регламентирующего как порядок проведения торгов, так и процедуру предоставления земельных участков после прекращения срока действия договора аренды для завершения строительства данных объектов.
Так, в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государс
