Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 июня 2022 г. N Ф04-3051/22 по делу N А46-5964/2021

г. Тюмень

23 июня 2022 г.

Дело N А46-5964/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Дерхо Д.С.,

Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Есиповой А.Е., рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бадаляна Артура Самвеловича на решение Арбитражного суда Омской области от 23.12.2021 (судья Колмогорова А.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу N А46-5964/2021 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, город Омск, улица Краснофотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к индивидуальному предпринимателю Бадаляну Артуру Самвеловичу (ИНН 550718764907, ОГРНИП 315554300076860) о взыскании 101 237 руб. 37 коп.

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области явка представителей не обеспечена, в связи с чем суд завершил сеанс видеоконференц-связи.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Бадаляна Артура Самвеловича (далее - ИП Бадалян А.С., предприниматель) 93 099 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.08.2014 N Д-Кр-31-10718 за период с 05.06.2018 по 18.11.2018 и 8 138 руб. 23 коп. пени за период с 11.06.2018 по 17.11.2018, а также с последующим начислением пени, начиная с 18.11.2018 по день фактической оплаты долга, исходя из ставки 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Омской области от 23.12.2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022, исковые требования удовлетворены. С ИП Бадаляна А.С. в пользу департамента взыскано 103 237 руб. 37 коп., в том числе 93 099 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате, 8 138 руб. 23 коп. неустойки за период с 11.06.2018 по 17.11.2018 с дальнейшим ее начислением в размере 0,1% от суммы долга в размере 93 099 руб. 14 коп., начиная с 18.11.2018 по день фактического погашения долга.

С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 037 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, ИП Бадалян А.С. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает необоснованным взыскание с него задолженности по арендной плате за земельный участок и пени, ссылаясь на отсутствие возможности использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием - для строительства, поскольку предусмотренные договором аренды права и обязанности предыдущего арендатора не были приобретены в периоде, когда ИП Бадалян А.С. являлся собственником 1/2 доли в объекте незавершенного строительства, по причине отсутствия на то согласования со стороны арендодателя, а также на то, что земельный участок ответчику по акту приема-передачи арендодателем не передавался. По мнению заявителя жалобы, ответственным перед арендодателем оставался предыдущий арендатор - ООО "Транссевис".

Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.05.2022 ходатайство ИП Балаяна А.С. о проведении судебного заседания посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области удовлетворено.

При отсутствии явки в суде, обеспечивающем исполнение судебного поручения, суд округа перешел к рассмотрению кассационной жалобы в общем порядке, без использования систем видеоконференц-связи.

В представленном отзыве на кассационную жалобу департамент просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.08.2014 между департаментом (арендодатель) и ООО "Транссервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-10718 (далее - договор), в силу которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:130127:771 площадью 25 000 кв. м, расположенный по адресу: город Омск, Кировский административный округ, бульвар Архитекторов, западнее строения N 30, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов.

Согласно пунктам 1.4, 1.5 указанного договора цель и разрешенное использование земельного участка: для строительства многопрофильного объекта образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение (спортивный зал, бассейн).

Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 5 161 руб. 72 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (пункт 2.1).

Арендатор имеет право передавать арендованный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора с письменного согласия арендодателя (пункт 3.1).

В силу пункта 5.2 договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Департамент извещением от 27.11.2017 N Исх-ДИО/20261 уведомил ООО "Транссервис" об одностороннем отказе от договора.

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.06.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по делу N А46-2803/2018 заявление ООО "Транссервис" удовлетворено, односторонний отказ от договора аренды N Д-Кр-31-10718 признан незаконным, договор признан действующим.

На основании договора купли-продажи от 30.05.2018 ИП Бадалян А.С. и ИП Семенов Е.В. приобрели у ООО "Транссервис" по 1/2 доли в объекте незавершенного строительства: многопрофильный объект образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение с кадастровым номером 55:36:130127:840 площадью 324,8 кв. м, степенью готовности 18 %, расположенном по адресу: город Омск, Кировский административный округ, бульвар Архитекторов, западнее строения N 30 на земельном участке общей площадью 25 000 кв. м с кадастровым номером 55:36:130127:771. Право собственности Бадаляна А.С. на указанный объект недвижимости зарегистрировано 05.06.2018 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 16.07.2019 N КУВИ-001/2019-17231483).

11.10.2018 предприниматели Бадалян А.С. и Семенов Е.В. обратились в департамент с заявлением о передаче прав и обязанностей по договору аренды N Д-Кр-31-10718, признанному арбитражным судом действующим в рамках дела N А46-2803/2018.

Письмом от 07.11.2018 N Исх-ДИО/3328-ОГ департамент отказал в передаче прав и обязанностей по договору аренды N Д-Кр-31-10718, мотивировав это невозможностью согласования по причине подачи кассационной жалобы на судебные акты по делу N А46-2803/2018.

Ссылаясь на незаконный отказ департамента в передаче прав и обязанностей по договору аренды N Д-Кр-31-10718, ИП Бадалян А.С. и ИП Семенова Е.В., обратились в Арбитражный суд Омской области.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.03.2019 по делу N А46-20552/2018 заявленные требования удовлетворены. Действия департамента по отказу в передаче прав и обязанностей по договору аренды N Д-Кр-31-10718 признаны незаконными и нарушающими права ИП Бадаляна А.С. и ИП Семенова Е.В., на департамент возложена обязанность передать права и обязанности по договору аренды N Д-Кр-31-10718 от ООО "Транссервис" в пользу ИП Семенова Е.В. учитывая, что право собственности ИП Бадаляна А.С. на объект незавершенного строительства на момент принятия решения суда прекращено (18.11.2018).

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды N Д-Кр-31-10718 зарегистрировано в установленном порядке 06.06.2019.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.07.2019 N КУВИ-001/2019-17231483 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:130127:840 ИП Бадалян А.С. являлся собственником 1/2 доли на указанный объект с 05.06.2018 по 18.11.2018.

Письмом от 13.08.2019 N Исх.-ДИО/11079 департамент уведомил ИП Бадаляна А.С. о размере арендной платы за земельный участок, предоставленный по договору N Д-Кр-31-10718, с учетом доли в праве пользования земельном участком, что составило 17 030 руб. 33 коп. в месяц.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, департамент направил ИП Бадаляну А.С. требование от 23.11.2020 об оплате долга в сумме 93 099 руб. 14 коп. за период с 05.06.2018 по 18.11.2018 и 8 138 руб. 23 коп. пени за период с 11.06.2018 по 17.11.2018.

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что наличия у ответчика обязанности по оплате задолженности и пени.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

В силу положений подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Также в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно положениям части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения по их применению, удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно исходили из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца в аренде, к предпринимателю в силу прямого указания закона на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии у ИП Бадаляна А.С. возможности использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а именно в целях продолжения (завершения) строительства до получения согласования арендодателя на уступку прав и обязанностей, не могут быть приняты во внимание, поскольку независимо от наличия или отсутствия такого согласования предоставленный по договору аренды N Д-Кр-31-10718 земельный участок занят принадлежащим ответчику объектом недвижимости, при этом доказательств того, что для обслуживания объекта незавершенного строительства - многопрофильного объекта образования требуется меньшая площадь, чем предусмотрена договором аренды, ответчиком в материалы дела не представлено.

Отсутствие акта приема-передачи земельного участка от арендодателя не является необходимым и безусловным основанием для пользования участком, поскольку значение для фактического использования земли имеет сам факт нахождения объекта недвижимости, принадлежащего заявителю в исковом периоде на праве собственности.

Таким образом, выводы суда первой и апелляционной инстанции о правомерности начисления департаментом арендной платы, начиная с даты регистрации предпринимателем права собственности и до прекращения этого права в связи с отчуждением объекта недвижимости являются законными и обоснованными.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, не подтверждают нарушение норм материального права в связи с чем не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 23.12.2021 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу N А46-5964/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Д.С. Дерхо Т.А. Зиновьева