Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 ноября 2022 г. N Ф04-4717/22 по делу N А45-29330/2021

г. Тюмень

2 ноября 2022 г.

Дело N А45-29330/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Тихомирова В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2022 (судья Петрова Ю.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 (судьи Зайцева О.О., Апциаури Л.Н., Усанина Н.А.) по делу N А45-29330/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "УралСибТрейд. Сибирский регион" (630088, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/5, ОГРН 1025401487759, ИНН 5404170960) к мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественный отношений мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, дом 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "УралСибТрейд. Сибирский регион" - Резакова О.С. по доверенности от 30.12.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "УралСибТрейд. Сибирский регион" (далее - общество, ООО "УралСибТрейд. Сибирский регион") обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о признании незаконным выраженного в уведомлении от 23.07.2021 N 31/19/11269 отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:051860:3 для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 54:35:051860:97, обязании мэрии предоставить обществу в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 54:35:051860:3 для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 54:35:051860:97 сроком на 49 лет.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением и постановлением, мэрия города Новосибирска обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неприменение судами первой и апелляционной инстанции закона, подлежащего применению: подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 9 и подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа и на момент вынесения обжалуемых судебных актов площадь застройки спорного земельного участка не соответствует предусмотренным Правилами землепользования и застройки города Новосибирска требованиям к параметрам застройки, которые в первом случае составляли 25%, во втором - 30%, тогда как площадь застройки испрашиваемого участка составляет 15,9%.

Мэрия полагает, что обществом не обоснована необходимость использования спорного земельного участка общей площадью 5 564 кв. м для эксплуатации нежилого здания общей площадью 5 008,8 кв. м, площадь испрашиваемого участка несоразмерна площади участка, необходимого для эксплуатации здания.

Также заявитель жалобы отмечает, что по условиям договора аренды от 12.07.2011 N 106336р земельный участок с кадастровым номером 54:35:051860:3 предоставлен обществу для строительства административно-офисного здания и трансформаторной подстанции, однако построенное обществом нежилое здание с кадастровым номером 54:35:051860:97 является первым этапом строительства, в связи с чем цель предоставления земельного участка для строительства не достигнута.

Кроме того, мэрия полагает, что судами нарушены положения части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку заявленные требования удовлетворены в отсутствие необходимой для этого совокупности оснований.

ООО "УралСибТрейд. Сибирский регион" в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы отзыва на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение мэрии о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие ее представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество с 26.03.2020 является собственником нежилого административно-офисного здания с кадастровым номером 54:35:051860:97 общей площадью 5 008,8 кв. м, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, дом 51/5.

Указанное здание возведено обществом на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051860:3, предоставленном ему мэрией по договору аренды земельного от 12.07.2011 N 106336р для строительства административно-офисного здания и трансформаторной подстанции.

Дополнительным соглашением от 10.07.2014 срок указанного договора аренды, заключенного с 12.07.2011 по 12.07.2014, продлен до 12.07.2017, и далее согласно письму Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 06.07.2017 N 31/19/07276 на неопределенный срок.

Строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051860:3 осуществлялось на основании разрешения на строительство от 17.12.2009 N Ru 54303000-371 сроком действия (с учетом продления) до 02.03.2020. Нежилое административно-офисное здание введено в эксплуатацию 13.12.2019, поставлено на кадастровый учет 30.01.2020 с присвоением кадастрового номера 54:35:051860:97.

Согласно подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Академпроектсервис" (далее - ООО "Академпроектсервис") обоснованию от 30.04.2021 N 9, являющемуся дополнением к корректировке проектной документации по объекту "5-6 этажная часть административно-офисного здания в осях 7-15 (1 этап строительства) административно-офисного здания" по ул. Сибиряков-Гвардейцев в Кировском районе города Новосибирска расположенные в границах спорного земельного участка сети инженерно-технического обеспечения и их охранные зоны создают условия неблагоприятные для дальнейшей его застройки (размещение 2-х этажной пристройки в осях 1-7 (2 этап строительства), а также на основании действующих на текущий момент градостроительных нормативных документов отсутствие возможности размещения дополнительных парковочных мест также не дает условий для расширения пятна застройки; существующее административное здание (по разрешению на строительство - "5-6 этажная часть административно-офисного здания в осях 7-15 (1 этап строительства) административно-офисного здания") является самостоятельным архитектурно-оформленным и законченным объектом с полным обеспечением инженерной инфраструктурой и коммуникациями.

На основании указанного обоснования от 30.04.2021 N 9 обществом выполнена корректировка проектной документации, внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 27.05.2021 N 1707 "О предоставлении ООО "УралСибТрейд. Сибирский регион" разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства" (далее - постановление от 27.05.2021 N 1707) в связи с тем, что наличие охранной зоны инженерных сетей является неблагоприятным для застройки обществу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального процента застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:051860:3 общей площадью 5 564 кв. м для административно-офисного здания с 25% до 15%.

Согласно постановлению от 27.05.2021 N 1707 оно принято в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О Правилах землепользования и застройки города Новосибирск", постановлением мэрии города Новосибирска от 30.10.2019 N 320 "Об административном регламенте предоставления муниципальной услуги по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкция объектов капитального строительства", на основании заключения о результатах общественных обсуждений по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства от 29.04.2021, рекомендаций комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Новосибирска о предоставлении и об отказе в предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства от 30.04.2021.

07.06.2021 общество обратилось в департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:051860:3 для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 54:35:051860:97.

Уведомлением от 23.07.2021 N 31/19/11269 мэрия отказала обществу в предоставлении в аренду земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, указав, что общество не обладает правом на приобретение земельного участка, так как процент застройки испрашиваемого земельного участка составляет 15,9%, тогда как утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 Правилами землепользования и застройки города Новосибирска установлен минимальный процент застройки в границах земельного участка в подзоне ОД-1.1, к которой относится испрашиваемый земельный участок, - 25%, а также на несоразмерность площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Дополнительно мэрия отметила, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как строительство не завершено, на участке возведена 6-этажная часть административно-офисного здания - 1 этап строительства.

Согласно заключению кадастрового инженера от 07.02.2022 площадь земельного участка для размещения административно-офисного здания составляет не менее 5 496,5 кв. м, исходя из площади застройки спорного земельного участка - 19%, площади для организации автостоянок и проездов - 61% с учетом градостроительных нормативов в отношении стояночных машиномест, необходимых для 73 автомобилей, в отношении пожарного проезда, разворотной площадки, обеспечивающей доступ к площадка сбора ТБО и трансформаторной подстанции, площади озеленения - 11% и тротуаров - 9%, и при площади спорного земельного участка - 5 564 кв. м разница между фактической и минимально допустимой площадью участка (67,5 кв. м) не позволяет согласно действующему градостроительному регламенту образовать самостоятельный земельный участок для целей использования, установленных утвержденной документацией по планировке территории.

Ссылаясь на незаконность отказа в заключении договора аренды земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности мэрией наличия оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, исчерпывающий перечень которых предусмотрен статьей 39.16 ЗК РФ, нарушения оспариваемым отказом прав общества, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Вопреки доводам кассационной жалобы, совокупность предусмотренных частью 1 статьи 198 АПК РФ оснований для признания незаконным отказа мэрии в предоставлении обществу земельного участка для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности законченного строительством объекта, судом первой инстанции установлена.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение предусмотрены статьей 39.20 ЗК РФ, согласно пункту 1 которой, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.16 ЗК РФ.

По правилу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом бремя доказывания необходимого размера земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

На основании приведенных правовых положений и установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств настоящего дела: предоставление мэрией обществу в установленном порядке разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального процента застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:051860:3 с 25% до 15% по причине объективной невозможности осуществления на испрашиваемом земельном участке второго этапа строительства; установление мэрией по этой причине минимального процента застройки спорного участка, учитывая, что мэрией не оспорено представленное обществом обоснование испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости самостоятельного назначения (заключение кадастрового инженера), в том числе с учетом функционального назначения многоэтажного здания, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости и земельному участку, принимая во внимание, что мэрией не приведено каких-либо аргументов доводу об отсутствии соразмерности площади административно-офисного здания с вспомогательным объектом - трансформаторной подстанцией площади спорного участка, на котором эти объекты расположены, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности мэрией оснований для отказа обществу в предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет в целях эксплуатации объекта недвижимости. При этом такой отказ, вопреки доводу жалобы, нарушает исключительное право общества на земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости, и необходимый для его эксплуатации после завершения строительства.

Ссылка заявителя жалобы на то, что цель предоставления земельного участка для строительства обществом не достигнута, обосновано не принята во внимание судами первой и апелляционной инстанции с учетом представленного в материалы дела обоснования от 30.04.2021 N 9, наличие которого и послужило мэрии основанием для изменения минимального процента застройки спорного земельного участка постановлением от 27.05.2021 N 1707. При этом мэрией не оспаривается и указанное в названном обосновании заключение о том, что возведенное административно-офисное здание является самостоятельным архитектурно-оформленным и законченным объектом.

Суд округа отмечает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на представленных доказательствах, установленных на их основе фактических обстоятельствах, к которым судами правильно применены регулирующие спорные правоотношения нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, вопреки мнению кассатора, судами при рассмотрении спора не допущено.

Иных доводов о несогласии с принятыми по делу судебными актами первой и апелляционной инстанции мэрией в кассационной жалобе не приведено.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 по делу N А45-29330/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Т.А. Зиновьева В.В. Тихомиров