Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 февраля 2023 г. N Ф04-7162/22 по делу N А45-7880/2016

г. Тюмень

21 февраля 2023 г.

Дело N А45-7880/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Дерхо Д.С.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Севастьяновой М.А.

рассмотрел кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Верх-Тулинское" на постановление от 24.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., Ходырева Л.Е) по делу N А45-7880/2016 по иску закрытого акционерного общества "Верх-Тулинское" (630019, город Новосибирск, улица Хилокская, дом 30, ИНН 5433161896, ОГРН 1065475004187) к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания "Базис-Строй" (630087, город Новосибирск, проспект Карла Маркса, дом 24 А, офис 5, ИНН 5404405001, ОГРН 1095404024726) о взыскании денежных средств.

В судебном заседании принял участие представитель Фроловой Ларисы Анатольевны - Манджуго В.В. по доверенности от 13.02.2023.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Верх-Тулинское" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания "Базис-Строй" (далее - компания) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 43 171 849 руб.

13 коп.

Решением от 27.05.2016 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Наумова Т.А.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением от 24.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 27.05.2016 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, принять новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы общество указывает, что судом апелляционной инстанции: не дана оценка доводам истца относительно пропуска Фроловой Ларисой Анатольевной (далее - Фролова Л.А.) срока на подачу апелляционной жалобы; не принято во внимание отсутствие нарушения прав Фроловой Л.А. вынесенным по делу решением суда, поскольку, будучи физическим лицом, требования которого включены в третью очередь реестра требований кредиторов компании, Фролова Л.А. получит удовлетворение преимущественно перед кредиторами четвертой очереди (к числу которых отнесено общество) в полном объеме; не учтено наличие в материалах дела отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 27.07.2022 N Р-6852022, содержащего сведения о рыночной стоимости земельного участка, переданного компании по договору аренды с правом выкупа, которая подлежит учету в составе причитающихся арендодателю платежей.

Фролова Л.А. представила в суд округа отзыв, в котором просит постановление апелляционной коллегии оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Определением от 19.01.2023 суда округа судебное заседание отложено, у сторон испрошены письменные пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) относительно значимых для дела обстоятельств, в частности, о том: имела ли место на момент заключения и исполнения договора аренды и договора купли-продажи права аренды, а также на момент разрешения спора в суде юридическая или фактическая аффилированность общества и компании; при отсутствии такой аффилированности, какими иными обстоятельствами объясняется пассивная процессуальная позиция ответчика при разрешении спора по существу, включая признание иска; в чем именно для истца состоял экономический и хозяйственный смысл совершения всей цепочки сделок, связанных со спорным земельным участком, начиная с его приобретения по договору от 30.10.2018, освоения (в частности, в виде подготовки инженерной инфраструктуры) и заканчивая последующим формированием и реализацией хозяйственных связей по поводу продажи права аренды, последующей аренды земельного участка и его застройки; по какой причине и для какой экономической цели 17.06.2014 изменен порядок расчетов по договорам; каковы пороки раскрытой сторонами (обществом и компанией) схемы хозяйственных отношений; имеются ли основания полагать, что заявленная к взысканию задолженность определена искусственно и не соответствует содержанию реальных хозяйственных связей, какие именно обстоятельства об этом свидетельствуют; как следует квалифицировать договор купли-продажи права аренды; каким образом следует квалифицировать дополнительные соглашения от 17.06.2014 к договорам аренды и продажи права аренды; в случае недействительности таких соглашений (и возврата в связи с этим к первоначальной цене аренды); сохраняется ли у общества право на востребование у компании начальной цены продажи права аренды.

До судебного заседания Фроловой Л.А. представлены письменные пояснения по поставленным судом округа вопросам, согласно которым: предметом настоящего спора является требование общества о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.11.2012 по 30.04.2016, по состоянию на 30.04.2016 между сторонами отсутствовали какие-либо договоренности о выкупе земельного участка в собственность; договоры аренды и продажи права аренды оформляют самостоятельные обязательства; предметом договора продажи права аренды является заключение договора аренды земельного участка со всей необходимой инфраструктурой; 07.12.2019 договор аренды прекращен, а право собственности не передано ответчику; пороками рассматриваемой схемы отношений является необоснованное существенное увеличение размера арендной платы со 150 000 руб. до 2 133 333 руб. в месяц, неисполнение обществом обязательств арендодателя по передаче компании коммуникаций для комплексного освоения в целях жилищного строительства (в части подключения к сетям водоснабжения и водоотведения); подготовленная инженерная инфраструктура является важным фактором, оказывающим влияние на стоимость и сроки строительства; арендная стоимость земельного участка включала в себя всю инженерную инфраструктуру, необходимую для строительства многоквартирных домов; общество не предоставило компании инженерные коммуникации по водоснабжению и водоотведению, необходимые для осуществления строительства, что причинило компании ущерб; заключая договор аренды общество осознавало для каких целей передан спорный земельный участок, при этом к моменту увеличения арендной платы договор действовал уже в течение полутора лет, надлежащего обоснования для столь существенного повышения арендной платы не представлено.

Обществом представлены дополнения к кассационной жалобе, по тексту которых заявитель: отметил отсутствие юридической и фактической аффилированности общества и компании, обособленность их экономических интересов; объяснил процессуальную пассивность ответчика при разрешении спора по существу объективно сложившейся задолженностью, наличием у арендатора заинтересованности в продолжении хозяйственных отношений и дальнейшем освоении земельного участка в целях жилищного строительства; указал, что экономический интерес общества в реализации спорного проекта состоял в обеспечении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков (спорного и ряда других) необходимой инженерной инфраструктурой с последующей их передачей под жилищную застройку застройщикам, предложившим наибольшую цену; отметил, что дополнительные соглашения к договору аренды и договору продажи права аренды от 17.06.2014 фактически представляли собой рассрочку исполнения принятых на себя компанией (и своевременно не исполненных) обязательств по обеим сделкам, фактически представляющим собой комплекс взаимосвязанных обязательств.

В судебном заседании представитель Фроловой Л.А. против удовлетворения кассационной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу и дополнительных письменных пояснениях. Настаивал на том, что договор аренды и договор продажи права аренды оформляют самостоятельные правоотношения, не являются единым обязательством, тогда как предметом настоящего спора является исключительно вопрос о взыскании арендных платежей.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие представителей общества и компании.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами установлено и следует из материалов дела, что общество являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637, площадью 35 692 кв. м по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, село Верх-Тула (далее - земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:637).

Между обществом (продавец) и компанией (покупатель) 28.04.2012 заключен договор купли-продажи (выкупа) права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637 с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - договор продажи права аренды).

Согласно пункту 1.2 договора продажи права аренды договор аренды земельного участка должен быть заключен сторонами в соответствии с условиями, которые определены приложением N 1 к договору продажи права аренды.

В соответствии с пунктом 3.1 договора продажи права аренды цена выкупа права на заключение договора аренды земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства определена по соглашению сторон и составляет 76 800 000 руб. В цену входит стоимость лимитов и технологического подключения к магистральным коммуникациям: водоснабжения, электрификации, канализации, сетей широкополосного доступа, хозяйственно-бытовая и ливневая канализация, газоснабжение.

Цена договора подлежит оплате в срок не позднее 10 рабочих дней с момента подписания настоящего договора, а при невыполнении этого условия - передачей продавцу 20% возводимого жилья на передаваемом в аренду земельном участке, но в любом случае не менее 3 072 кв. м жилья (пункт 3.1 договора продажи права аренды).

В силу пункта 4.1 договора продажи права аренды продавец обязался, в том числе: заключить с покупателем договор аренды земельного участка, указанный в пункте 1.1 настоящего договора; без взимания платы до 30.10.2012 выполнить обязательства по устройству предусмотренных договором внутриквартальных коммуникаций; согласовать точки технологического присоединения к внутриплощадочным коммуникациям (водоснабжения, электрификации, канализации, сетей широкополосного доступа), организованных продавцом, к магистральным инженерным сетям покупателя.

Покупатель обязался, в том числе: оплатить продавцу цену договора; подготовить и согласовать проектную документацию на строительство жилья на данном земельном участке; организовать и осуществить строительство жилых домов на данном земельном участке (пункт 5.1 договора продажи права аренды).

Заключительными положениями договора продажи права аренды, помимо условий подлежащего заключению договора аренды, согласованы справки о состоянии выполнения технических условий на сети водоснабжения, электрификации, канализации, широкополосного доступа объекта "Трехэтажные жилые дома в микрорайоне "Радужный" села Верх-Тула".

В ту же дату (28.04.2012) между обществом (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N А-22/637-2012 (далее - договор аренды), по условиям которого общество предоставило компании земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:637 с подготовленной инженерной инфраструктурой в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное арендованное имущество.

Земельный участок передан ответчику истцом по акту приема-передачи от 15.06.2012 сроком на 2 года (пункт 2.1 договора аренды) под обязательство построить и ввести в эксплуатацию объекты недвижимости согласно утвержденному в установленном порядке и согласованному с арендодателем генеральному плану.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы за земельный участок составил 150 000 руб. в месяц, которая вносится не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Дополнительным соглашением от 17.06.2014 стороны внесли изменения в договор продажи права аренды, изложив его в новой редакции, в соответствии с которой цена выкупа права на заключение договора аренды уменьшена до 52 000 000 руб. При этом в счет оплаты цены договора учитываются ранее внесенные покупателем денежные средства в размере 4 400 000 руб. Неоплаченная на момент подписания соглашения денежная сумма (часть цены выкупа в размере 47 600 000 руб.) включается в состав ежемесячных платежей по договору аренды в размере 1 983 333 руб. и оплачивается покупателем в составе арендных платежей до момента полного погашения неоплаченной части цены договора в размере 47 600 000 руб. (пункты 3.1.1, 3.1.2 договора продажи права аренды в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2014).

Цена договора подлежит оплате по договору аренды покупателем денежными средствами на счет продавца. На основании дополнительно заключенного соглашения расчет может быть произведен путем передачи продавцу квадратных метров возводимого жилья на переданном в аренду земельном участке из расчета 25 000 руб. за 1 кв. м (пункты 3.2, 3.3 договора продажи права аренды в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2014).

В ту же дату (17.06.2014) стороны внесли изменения в договор аренды, продлив его до 17.06.2016 (пункт 2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2014) и предусмотрев в пункте 3.1, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок составляет 2 133 133 руб. На основании дополнительно заключенного соглашения расчет может быть произведен путем передачи продавцу квадратных метров возводимого жилья на переданном в аренду земельном участке из расчета 25 000 руб. за 1 кв. м.

Размер арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора аренды, а также размер такой платы в случае продления действия договора аренды на новый срок определяется с учетом положений, содержащихся в дополнительном соглашении от 17.06.2014 к договору продажи права аренды и составляет 150 000 руб. в месяц после полной выплаты цены договора продажи права аренды в размере 47 600 000 руб.

Ссылаясь на то, что компания уклонилась от внесения платежей по договору аренды в согласованные сроки на сумму 43 171 849 руб. 13 коп., общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе производства по делу в суде первой инстанции ответчик признал иск в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования общества, суд первой инстанции исследовал условия договора аренды и дополнительного соглашения к нему, принял признание иска ответчиком, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с компании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2012 по 30.04.2016 в размере 43 171 849 руб. 13 коп.

Решением от 17.12.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-25526/2020 компания признана несостоятельной (банкротом), введено конкурсное производство, применены правила банкротства застройщика.

Фролова Л.А., являясь конкурсным кредитором компании, оспорила решение суда в суд апелляционной инстанции в экстраординарном порядке, установленном пунктом 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", указав в числе прочего на то, что: арендная плата за спорный земельный участок без надлежаще подготовленной инженерной инфраструктуры для комплексного освоения в целях жилищного строительства существенно и необоснованно завышена; истец ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, не предоставил ответчику инженерную инфраструктуру по водоснабжению и канализации.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 8, 10, 157, 166 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пунктах 1, 86, 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), пункте 7 Обзора Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 08.07.2020 "По отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям", принял во внимание, что компания признана несостоятельной (банкротом), констатировал в связи с этим необходимость применения повышенного стандарта доказывания к требованиям, противопоставленным конкурсной массе, отметил отсутствие надлежащего обоснования существенного повышения размера арендной платы дополнительным соглашением к договору аренды от 17.06.2014; указал, что обоснованным при расчете арендной платы следует считать размер арендной платы, первоначально согласованный сторонами при заключении договора (платеж 150 000 руб. в месяц).

Определяя размер обязательств компании, апелляционный суд установил, что в течение искового периода площадь арендованного земельного участка существенно уменьшилась в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирных домов. А именно, расчет истца (в части площади земельного участка) является верным относительно сведений за 2012 и 2013 годы; с 26.09.2014 земельный участок, ранее составлявший 35 624 кв. м, уменьшился на 3 110 кв. м до площади 32 514 кв. м в связи с регистрацией прав первого собственника на квартиру в доме 17/1, что повлекло пропорциональное уменьшение арендной платы; с 21.05.2015 земельный участок уменьшился еще на 5 151 кв. м до площади 27 363 кв. м с теми же экономическими последствиями для величины арендной платы; с учетом указанных обстоятельств и совокупного размера произведенных компанией платежей по состоянию на 01.05.2016 (пределы исковых требований) задолженность арендатора по внесению арендной платы отсутствует, напротив, имеется переплата на сумму 1 628 575 руб. 68 коп.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что указанный расчет не касается каких-либо иных обязательств между истцом и ответчиком, в том числе отношений по договору продажи права аренды, который представляет собой иное (самостоятельное) обязательство.

Отклоняя довод общества о том, что с 17.06.2014 аренная плата обоснованно увеличена до 2 133 333 руб. в месяц (на период до возмещения полной стоимости выкупленного компанией, но не оплаченного права аренды), апелляционная коллегия указала, что: сам договор аренды, заключенный согласно позиции истца по результатам аукциона, предусматривал внесение арендной платы в размере 150 000 руб. в месяц;

обществом не доказано, что при заключении договора аренды стороны установили в нем изначально заниженный размер арендной платы; к моменту увеличения размера арендной платы договор аренды действовал уже в течение полутора лет; ответчику право собственности на земельный участок передано не было, в связи с чем необходимость взимания с него выкупной цены в составе арендной платы общество не обосновало; представленные истцом в суд апелляционной инстанции документы о рыночной стоимости земельного участка противоречат обстоятельствам, установленным определением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2013 по делу N А45-3209/2013, где рыночная стоимость земельного участка, предоставленного в аренду, определена в размере 6 067 640 руб., а так же тому факту, что в процедуре конкурсного производства должника размежеванные земельные участки, образованные из спорного, переданы должнику в аренду с ежемесячной арендной платой 100 руб. за участок.

При оценке доводов истца об экономически обоснованной величине арендной платы суд апелляционной инстанции дополнительно констатировал, что земельный участок передан арендатором в состоянии, не отвечающем условиям договора аренды, поскольку общество предоставило компании все необходимые для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637 инженерные коммуникации за исключением сетей водоснабжения и канализации, что осложнило для общества ведение хозяйственной деятельности на этой территории.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о том, что увеличение размера арендной платы в данном случае не имеет экономического обоснования, не соответствовало среднерыночному размеру арендной платы, противоречило сложившимся по договору аренды отношениям, не учитывало факт ненадлежащего исполнения обязательств арендодателем, в связи с чем при расчете арендной платы необходимо исходить из первоначально согласованной сторонами при заключении договора величины - 150 000 руб. в месяц.

Проверив законность и обоснованность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы общества, суд округа соглашается с правильностью выводов суда апелляционной инстанции о применимом в настоящем деле к требованиям истца стандарте доказывания - "ясные и убедительные доказательства".

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (статьи 9, 65 АПК РФ), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений и реализует указанную процессуальную обязанность с учетом подлежащего применению в конкретном споре стандарта доказывания.

Обычный стандарт доказывания ("разумная степень достоверности" или "баланс вероятностей") применим в процессе с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 18600(5-8)) и предполагает признание обоснованными требований истца или возражений ответчика при представлении ими доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих обстоятельства, положенные в основание таких требований и возражений.

В случаях, когда процессуальные возможности участвующих в деле лиц заведомо неравны (что характерно, в частности, для споров, осложненных банкротным элементом), цели справедливого, состязательного процесса достигаются перераспределением судом между сторонами обязанности по доказыванию значимых для дела обстоятельств.

В результате такого перераспределения слабая сторона представляет в обоснование требований и возражений минимально достаточные для подтверждения своей позиции доказательства, принимаемые судом при отсутствии их опровержения другой стороной спора, которая, в свою очередь, реализует бремя доказывания по повышенному стандарту, что предполагает необходимость представления суду ясных и убедительных доказательств требований и возражений. Судебное исследование этих обстоятельств должно отличаться большей глубиной и широтой, по сравнению с обычным спором. Изучению подлежит сама возможность исполнения сделок, лежащих в основе оспариваемого притязания, в связи с чем должен быть проведен анализ всей производственной цепочки, реальности, экономической целесообразности сделок, а также их фактической исполнимости, исходя из количества и физических свойств товара, характера услуг, реального наличия денежных средств и пр. (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", далее - Постановление N 35; пункт 13 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016; определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2016 N 305-ЭС16-12960 и др.).

Правила искового производства (статьи 9, 65 АПК РФ) не предусматривают возможности применения к процессуальным оппонентам должника повышенного стандарта доказывания, поэтому при рассмотрении спора в суде первой инстанции (за три года до возбуждения производства по делу о банкротстве компании) основания для такого отступления от общих начал доказывания отсутствовали.

Вместе с тем, учитывая, что принятое по иску решение могло быть потенциально иным в случае рассмотрения дела с участием кредитора компании, исходя из необходимости обеспечения права гражданско-правового сообщества конкурсных кредиторов должника на судебную защиту, представляется допустимым повышение стандарта доказывания в судах проверочных инстанций, в том числе, если к моменту рассмотрения апелляционной жалобы в порядке пункта 24 Постановления N 35 ведется производство по делу о банкротстве ответчика (или имеет место его объективное банкротство) и (или) если кредитором подтвержден факт безосновательного уклонения должника от участия в доказывании возражений по иску при наличии такой возможности.

В данном случае такие основания для повышения стандарта доказывания к требованиям общества у суда апелляционной инстанции имелись как в связи с возбуждением в отношении компании производства по делу о банкротстве, так и с учетом пассивной процессуальной позиции ответчика при разрешении спора по существу - признание иска в ситуации, когда из фактического состояния отношений сторон следовало наличие существенных претензий арендатора к состоянию инженерной инфраструктуры земельного участка в части сетей водоснабжения и водоотведения.

Вместе с тем, правильно определив применимый в споре стандарт доказывания значимых для дела обстоятельств, апелляционная коллегия неверно квалифицировала экономическую и юридическую природу отношений сторон, сложившихся при заключении и исполнении договора продажи права аренды и договора аренды.

Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 609 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

В силу положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства в отношении данного земельного участка.

Специальными положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из приведенных норм права, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570).

Таким образом, предоставление земельного участка его собственником в аренду застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства по итоговым экономическим и правовым последствиям в отношении судьбы земельного участка схоже с правовой конструкцией аренды с правом выкупа.

При ординарной реализации такой схемы хозяйственных отношений собственник земельного участка фактически отчуждает его застройщику, который возводит многоквартирные дома и передает (на платной основе) недвижимость в неразрывной юридической связи с землей в собственность иных лиц (покупателей, участников долевого строительства и пр.).

В таких условиях, учитывая взаимный и возмездный характер эквивалентного обмена ценностями, на котором основан гражданский оборот, ожидаемым эффектом от вступления в подобные хозяйственные отношения для собственника земельного участка является получение адекватного возмещения стоимости этого актива и разумной прибыли, а для застройщика - получение возможности реализации строительного проекта на чужом земельном участке с последующим извлечением дохода от продажи возведенной недвижимости.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49), при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 Постановления N 49).

При наличии цепочки сделок исследованию и оценке применительно к приведенным выше правилам толкования договора подлежат условия каждой из них (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2021 N 305-ЭС20-20802).

Учитывая хронологию заключения и последующего изменения сторонами договора продажи права аренда и договора аренды, взаимообусловленное содержание указанных сделок, их единую хозяйственную цель, особенности предмета (оформление арендной связи в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637 для комплексного освоения в целях жилищного строительства), при квалификации отношений сторон и определении состояния их взаимных прав и обязанностей судам в настоящем деле следовало исходить из совокупного содержания двух договоров, оформляющих единый комплекс встречных обязательств.

С учетом этих же обстоятельств подлежали толкованию судами и изменения в условия договоров, внесенные дополнительными соглашениями от 17.06.2014.

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, соответствующие изменения сами по себе не привели к увеличению объема имущественных обязательств компании перед обществом, а, напротив, облегчили его финансовое бремя (как минимум за счет фактически реализованной рассрочки выкупной стоимости) поскольку: цена выкупа права на заключение договора аренды уменьшена до 52 000 000 руб. (по сравнению с начальной ценой 76 800 000 руб.); учтены ранее внесенные в счет оплаты цены договора денежные средства в размере 4 400 000 руб.; указано, что неоплаченная часть цены выкупа права аренды в размере 47 600 000 руб. включается в состав ежемесячных платежей по договору аренды в размере 1 983 333 руб.; в связи с этим платежи по договору аренды увеличены до 2 133 333 руб. (1 983 333 руб. + 150 000 руб.); после погашения стоимости выкупа права аренды ежемесячные платежи снова подлежали уменьшению до 150 000 руб.

Иными словами, само по себе увеличение ежемесячного платежа по договору аренды со 150 000 руб. до 2 133 333 руб. в исковой период времени с одновременным освобождением арендатора от осуществления самостоятельных расчетов по договору продажи права аренды не свидетельствует о нарушении прав должника (его кредиторов), не порочит такую сделку, в том числе, применительно к статьям 10, 168 ГК РФ и не предоставляет должнику (его кредиторам) право на эксцепцию (пункт 74 Постановления N 25).

Для того, чтобы констатировать ничтожность такого изменения условий договора аренды, недостаточно формально констатировать существенную разницу между номинальным значением первоначальной платы и ее измененной величиной (учитывая одновременное изменение обязательств по договору продажи права аренды), как и то, что ответчику право собственности на земельный участок передано не было (оно и не должно было перейти к нему при исполнении заключенных договоров, а следовало к передаче собственникам помещений в многоквартирных домах, при этом в любом случае выбывало из собственности истца, что предполагало эквивалентное денежное возмещение).

Недостаточным для подобных выводов является и ссылка конкурсного кредитора на ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств в части обеспечения земельного участка сетями водоснабжения и канализации, поскольку соответствующее обстоятельство (как одна их качественных характеристик предмета аренды) имеет иные правовые последствия, не связанные с недействительностью сделки и ее условий.

Так, согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ)

В таких условиях, настаивая на неравноценности обмена встречными предоставлениями, влияющей на действительность сделки, ответчик (либо его кредитор при экстраординарном обжаловании судебного акта) должны были обосновать наличие разумных сомнений в соответствии взаимосвязанных положений обоих договоров, на которых основаны требования общества, реальным рыночным значениям.

Соответственно, учитывая доводы и возражения сторон в предмет доказывания по делу судам следовало включить вопросы: 1) о действительной стоимости полученного компанией имущественного блага в виде земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой (включая стоимость лимитов и технологического подключения к магистральным коммуникациям водоснабжения, электрификации, канализации, сетей широкополосного доступа, хозяйственно-бытовая и ливневая канализация, газоснабжение), который предоставлен собственником под застройку - в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства (то есть без условия о возврате собственнику при надлежащем исполнении сторонами принятых по договорам обязательств); 2) о том, каким образом реальная рыночная цена подобного имущественного блага соотносится с достигнутыми сторонами условиями договоров и дополнительных соглашений к ним; 3) при наличии разницы - является ли она столь существенной, чтобы свидетельствовать о заведомой порочности (нерыночном, нарушающем интересы независимых кредиторов должника характере сделки) дополнительных соглашений от 17.06.2014 к договорам.

В случае отсутствия таких оснований для констатации ничтожности дополнительных соглашений от 17.06.2014 к договорам, требования истца следовало разрешить в соответствии с их условиями и фактическими обстоятельствами исполнения сделки (включая наличие либо отсутствие недостатков переданного в аренду имущества и, соответственно, оснований для реализации арендатором права на соразмерное уменьшение размера арендной платы).

Вопреки приведенным выше нормам права, разъяснениям высших судебных инстанций и вытекающим из них выводам о составе значимых для дела обстоятельств, апелляционный суд рассмотрел договор аренды и дополнительное соглашение к нему от 17.06.2014 в качестве самостоятельной сделки, оформляющей особые, отличные от договора продажи права аренды отношения, что не позволило надлежащим образом квалифицировать отношения сторон в их полноте, определить состав взаимных прав и обязанностей общества и компании, структуру встречных обязательств, проверить надлежащее состояние расчетов.

Суд округа отмечает, что апелляционная коллегия косвенно обращалась к исследованию вопроса о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637, указав, что представленные истцом в суд апелляционной инстанции документы о рыночной стоимости земельного участка противоречат обстоятельствам, установленным определением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2013 по делу N А45-3209/2013, где рыночная стоимость земельного участка, предоставленного в аренду, определена в размере 6 067 640 руб., а так же тому факту, что в процедуре конкурсного производства должника размежеванные земельные участки, образованные из спорного, переданы должнику в аренду с ежемесячной арендной платой 100 руб. за участок.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, однако такая оценка не может быть произведена произвольно и с нарушением закона. Каждое доказательство суд должен оценить не только в отдельности, но также в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020).

Как указано выше, в данном споре рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:637 имеет значение для цели определения действительной стоимости полученного компанией имущественного блага в виде аренды земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой (включая стоимость лимитов и технологического подключения к магистральным коммуникациям водоснабжения, электрификации, канализации, сетей широкополосного доступа, хозяйственно-бытовая и ливневая канализация, газоснабжение) под застройку многоквартирными домами (соотнесения этого значения с достигнутыми сторонами в договоре продажи права аренды и договоре аренды условиями).

Между тем: в деле N А45-3209/2013, на которое сослался суд апелляционной инстанции, рыночная стоимость земельного участка предметом спора не являлась и преюдициальным образом (статья 69 АПК РФ) не устанавливалась, обязательства общества по обеспечению соответствующей территории инженерной инфраструктурой (и их влияние на ценообразование) не учитывались; последующее снижение арендной платы в период банкротства застройщика до символических значений (100 руб. за каждый размежеванный земельный участок) реального рыночного уровня искомой величины также не отражает; представленная конкурсным кредитором справка общества с ограниченной ответственностью "Сибирский институт оценки" от 09.08.2022 N 57 о рыночной стоимости арендной платы на право пользования аналогичными участками по состоянию на 13.09.2013 не содержит подробной исследовательской части и не соотнесена апелляционным судом с конкретными обстоятельствами спорного правоотношения, влияющими на параметры ценообразования (цель предоставления земельного участка, состав принятых на себя арендодателем обязательств по подготовке конкретного перечня инженерной инфраструктуры и пр.).

В свою очередь, отклоняя доказательственное значение "представленных истцом в суд апелляционной инстанции документов о рыночной стоимости земельного участка", апелляционный суд не поименовал эти документы, не раскрыл их содержание, не дал им какой-либо оценки по существу, не указал причину, по которой предпочтение отдано не таким доказательствам и условиям заключенных сторонами договоров, а возражениям подателя апелляционной жалобы. Кроме того, суд округа отмечает отсутствие в материалах дела (в том числе электронного) отчета о рыночной стоимости земельного участка, представленного обществом в суд апелляционной инстанции (который поименован в кассационной жалобе общества как "отчет об оценке рыночной стоимости имущества от 27.07.2022 N Р-6852022"), что не позволяет проверить соответствие выводов судебной коллегии обстоятельствам дела и представленным в деле доказательствам.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

При новом рассмотрении спора арбитражному суду следует учесть изложенное, установить (с применением к требованиям истца стандарта доказывания "ясные и убедительные доказательства") фактические обстоятельства рассматриваемого спора, влияющие на состояние взаимных расчетов, квалифицировать правоотношения сторон, как сложившиеся на основе двух взаимосвязанных сделок - договора продажи права аренды и договора аренды, для цели проверки заявленных конкурсным кредитором возражений относительно экономической обоснованности заявленной к взысканию платы (действительности условий сделки об установлении размера арендной платы) - установить реальную стоимость полученного компанией имущественного блага в виде земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой (включая стоимость лимитов и технологического подключения к магистральным коммуникациям водоснабжения, электрификации, канализации, сетей широкополосного доступа, хозяйственно-бытовая и ливневая канализация, газоснабжение), который предоставлен собственником под застройку - в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства (то есть без условия о возврате собственнику при надлежащем исполнении сторонами принятых по договорам обязательств); определить, каким образом реальная рыночная стоимость подобного имущественного блага соотносится с условиями заключенных сторонами договоров и дополнительных соглашений к ним; при наличии разницы между реальной рыночной стоимостью спорного имущественного блага и условиями договоров о цене выкупа права аренды и размере арендной платы - является ли такая разница столь существенной, чтобы свидетельствовать о заведомой порочности (нерыночном, нарушающем интересы независимых кредиторов должника характере сделки) дополнительных соглашений от 17.06.2014 к договорам; в случае отсутствия таких оснований для констатации ничтожности дополнительных соглашений от 17.06.2014 к договорам разрешить требования истца в соответствии с их условиями и фактическими обстоятельствами исполнения сделки (включая наличие либо отсутствие недостатков переданного в аренду имущества и вытекающее из этого право арендатора на соразмерное уменьшение размера арендной платы; уменьшения площади земельного участка при поступлении его частей в состав общего имущества многоквартирных домов); при констатации ничтожности дополнительных соглашений от 17.06.2014 к договорам - разрешить требования истца исходя из первоначальных условий договора аренды (с применением арендных платежей на уровне 150 000 руб. в месяц), с учетом обстоятельств, установленных при новом рассмотрении, принять законный и обоснованный судебный акт.

В резолютивной части настоящего постановления от 16.02.2023 при ее изготовлении и размещении в электронном виде в картотеку арбитражных дел допущена опечатка в указании суда, где повторно должно быть рассмотрено дело (арбитражный суд Томской области вместо арбитражного суда Новосибирской области), которая должна быть исправлена.

В связи с тем, что данная опечатка носит технический характер и не влияет на выводы суда кассационной инстанции, сделанные при рассмотрении кассационной жалобы, не изменяет содержание судебного акта, руководствуясь статьей 179 АПК РФ, суд округа считает возможным исправить опечатку, допущенную в резолютивной части постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.02.2023 посредством правильного указания суда, в который дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.05.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 24.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-7880/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.С. Дерхо

Судьи

Т.А. Зиновьева М.А. Севастьянова