Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 сентября 2023 г. N Ф04-4307/23 по делу N А75-6209/2022

г. Тюмень

19 сентября 2023 г.

Дело N А75-6209/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Полосина А.Л.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Оренбурга на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу N А75-6209/2022 по исковому заявлению администрации города Оренбурга (460006, Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская, 60, ОГРН 1035605504175, ИНН 5610013779) к индивидуальному предпринимателю Куличкину Андрею Владимировичу (ОГРНИП 311860224100100, ИНН 860220031981) о взыскании задолженности по договору аренды.

Суд установил:

администрация города Оренбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Куличкину Андрею Владимировичу (далее - предприниматель, ИП Куличкин А.В.) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.08.2015 N 15/д-180юр за период с 07.08.2020 по 28.02.2022 в сумме 1 208 081 руб. 95 коп., пени за период с 11.08.2020 по 16.03.2022 в сумме 88 151 руб. 01 коп.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.12.2022 исковые требования удовлетворены. С предпринимателя в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 31.08.2015 N 15/д-180юр за период с 07.08.2020 по 28.02.2022 в сумме 1 208 081 руб. 95 коп., пени за период с 11.08.2020 по 16.03.2022 в сумме 88 151 руб. 01 коп., а всего 1 296 232 руб. 96 коп. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 25 962 руб. государственной пошлины.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 решение от 19.12.2022 изменено, исковые требования удовлетворены частично с ИП Куличкина А.В. в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 31.08.2015 N 15/д-180юр за период с 07.08.2020 по 28.02.2022 в сумме 400 896 руб. 25 коп., пени за период с 26.08.2021 по 16.03.2022 в сумме 20 731 руб. 15 коп., а всего 421 627 руб. 15 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 8 445 руб. государственной пошлины. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 2 024 руб. 10 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с судебным актом суда апелляционной инстанции, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 12.05.2023 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 19.12.2022.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что, определяя размер арендной платы за спорный земельный участок согласно сумме, установленной решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 03.08.2022 по делу N 2-3959/2022, суд апелляционной инстанции не учел, что в рамках спора по указанному делу экспертом определена арендная плата за иной период, не относящийся к спорному. Кроме того, администрация не согласна с выводом суда апелляционной инстанции о том, что пени за просрочку внесения арендной платы должны взиматься с ответчика только с даты вручения уведомления его представителю.

ИП Куличкин А.В. отзыв на кассационную жалобу не представил.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.02.2022 за ИП Куличкиным А.В. 07.08.2020 зарегистрировано право собственности на здание кадастровый номер 56:44:0112003:2682, расположенное по адресу город Оренбург, улица Липовая, 13.

Здание приобретено ответчиком у Немченко Д.А., который, в свою очередь приобрел его в собственность у муниципального унитарного предприятия "Муниципальный имущественный фонд" муниципального образования город Оренбург (далее - предприятие).

В отношении земельного участка, на котором расположено вышеуказанное здание между администрацией и предприятием заключен договор аренды от 31.08.2015 N 15/д-180юр, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 56:44:0112003:42 площадью 3 713 кв. м, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением магазина.

Согласно пункту 1.1 договора аренды на земельном участке расположено помещение N 1 (пристрой литер Е) - торговое, N 11-13.

Срок действия договора определен до 17.01.2063.

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы, указанной в расчете арендной платы, не позднее десятого числа текущего месяца.

В пункте 5.1 договора предусмотрено условие о начислении пени в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки в случае несвоевременной оплаты арендной платы.

В связи с регистрацией права собственности ответчика на здание, расположенное на земельном участке, администрация направила для подписания предпринимателю дополнительное соглашение к договору аренды от 23.07.2021, арендная плата по которому установлена согласно отчету от 09.07.2021 N 421-Н/2021 об оценке рыночной стоимости арендной платы в год, выполненному на дату оценки 25.03.2020 и составляет 751 000 руб.

Дополнительное соглашение ИП Куличкиным А.В. подписано не было в связи с несогласием с установленным размером арендной платы.

В связи с отсутствием оплаты за находящийся в фактическом пользовании предпринимателя земельный участок администрация направила ответчику претензию, которая в добровольном порядке не удовлетворена, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 329, 330, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 25.5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 218-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург", утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 N 120, и исходил из того, что обязательства по использованию ответчиком земельного участка вытекают из отношений по его аренде, плата за которую подлежит исчислению на основании представленного истцом отчета от 09.07.2021 N 421-Н/2021 об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Суд отклонил доводы ответчика, ссылающегося на определение размера арендной платы, установленной решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 03.08.2022 по делу N 2-3959/2022, указав, что предметом спора являлось взыскание за рассматриваемый в настоящем деле земельный участок с иного лица (предыдущий собственник участка) и за иной период (с 25.03.2020 по 06.08.2020), а также на то, что размер арендной платы определен истцом в соответствии с отчетом оценщика, который ответчиком не оспорен, не признан недействительным, а потому подлежит применению на основании Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург", утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 N 120. В связи с признанием обоснованным требования по основному долгу суд первой инстанции удовлетворил в полном объеме требования истца и в части договорной неустойки.

Изменяя решение суда первой инстанции, и, частично удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд руководствовался теми же нормами материального права, а также учел положения части 3 статьи 69 АПК РФ, и исходил из того, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 03.08.2022 по делу N 2-3959/2022 признан недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 09.07.2021 N 421-Н/2021, и, установив, что указанным судебным актом по результату судебной экспертизы по состоянию на 06.08.2022 определен годовой размер рыночной стоимости арендной платы рассматриваемого в настоящем деле земельного участка в сумме 249 216 руб., пришел к выводу о допустимости применения данного размера арендной платы. Установив, что предпринимателем допущена просрочка уплаты арендной платы исходя из даты, когда он был извещен администрацией о размере обязательства, определенного по отчету оценщика, выполненному по заказу истца, суд апелляционной инстанции признал требования о взыскании пени подлежащими удовлетворению частично, учитывая также применимый размер основного обязательства.

Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими подлежащим применению нормам материального и процессуального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации переходя права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления N 73, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Закона N 218-ФЗ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании изложенного в связи с переходом к предпринимателю права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, являющемся предметом договора аренды от 31.08.2015 N 15/д-180юр, судами обеих инстанций сделан правильный вывод о том, что между истцом и ответчиком сложились гражданско-правовые отношения по аренде земельного участка.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендная плата). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург", утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 N 120, арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, указанных в пункте 2 настоящего Порядка. Заказчиком на проведение оценки арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург" является арендодатель.

Между тем отчет от 09.07.2021 N 421-Н/2021 об оценке рыночной стоимости арендной платы в год за земельный участок кадастровый номер 56:44:0112003:42, на основании которого истцом произведен расчет арендной платы не только предыдущему собственнику земельного участка в рамках дела Ленинского районного суда города Оренбурга N 2-3959/2022, но и ответчику в рамках настоящего дела, признан судом общей юрисдикции недостоверным, в связи с чем в порядке судебной экспертизы судом определена применимая рыночная стоимость арендной платы за рассматриваемый земельный участок.

Доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованном применении судом апелляционной инстанции обстоятельств, установленных судом общей юрисдикции в связи с иным составом участников процесса и иным исковым периодом, не могут быть приняты во внимание, поскольку не учитывают, что свойством преюдиции для арбитражного суда согласно части 3 статьи 69 АПК РФ являются непосредственно фактические обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции и имеющие отношение к лицам, участвующим в арбитражном деле. Состав участников споров не имеет правового значения.

Поскольку в рамках дела Ленинского районного суда города Оренбурга N 2-3959/2022 установлена недостоверность отчета о рыночном размере арендной платы, представленного администрацией и определен применимый ее размер относительно одного и того же земельного участка, в том числе и в части одного и того же годового периода - 2020 год, являющегося исковым и в части периода по настоящему делу, при этом доказательств изменения годового значения рыночной стоимости арендной платы на взыскиваемый в настоящем деле последующий период 2021-2022 годы администрацией не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что до следующей оценки рыночной стоимости арендной платы применим установленный в судебном порядке размер.

Исходя из предусмотренного нормативным актом муниципального образования "город Оренбург" Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков муниципальной собственности, предполагающего определение арендодателем его рыночного размера на основании оценки, до проведения таковой и извещения арендатора о результате ее проведения, арендатор не имеет возможности узнать рыночный размер арендной платы.

Указанное свидетельствует о том, что исполнение обязательств должником поставлено в зависимость от соответствующего уведомления кредитора. В связи с чем просрочка должника до его извещения кредитором о размере обязательства отсутствует.

При таких обстоятельствах, вопреки мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции правомерно определили период просрочки исполнения обязательства ответчиком исходя из даты, когда он получил соответствующее уведомление истца.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования доказательств, к установленным обстоятельствам судом правильно применены нормы материального права, процессуальные положения при рассмотрении спора не нарушены, основания для удовлетворения кассационной жалобы по приведенным в ней доводам отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 по делу N А75-6209/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Т.А. Зиновьева А.Л. Полосин