Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 октября 2023 г. N Ф04-4409/23 по делу N А03-19779/2022

г. Тюмень

19 октября 2023 г.

Дело N А03-19779/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Полосина А.Л.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023 (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А.) по делу N А03-19779/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "КОМО" (656006, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Взлетная, д. 3, кв. 163, ОГРН 1192225026465, ИНН 2222878216) к комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Короленко, д. 65, ОГРН 1062221001160, ИНН 2221114698) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, обязании передать объект незавершенного строительства по акту приема-передачи.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "КОМО" - Полещенков А.В. по доверенности от 20.11.2020.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "КОМО" (далее - ООО "КОМО", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее - комитет) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030105:4786, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7а, обязании передать объект незавершенного строительства степенью готовности 65%, с кадастровым номером 22:63:030105:2910, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7, по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.02.2023 (судья Гуляев А.С.) в удовлетворении искового заявления отказано, с истца в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023 решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.02.2023 отменено. По делу принят новый судебный акт. Суд обязал комитет заключить с ООО "КОМО" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030105:4786, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7а. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что поскольку право однократного предоставления спорного земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства правообладателем данного объекта ранее реализовано, срок действия соответствующего договора истек и в связи с незавершением строительства вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-12722/2020 удовлетворен иск комитета к обществу, объект незавершенного строительства изъят в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в целях его продажи с публичных торгов, то общество не может претендовать на получение земельного участка в аренду для завершения строительства. Принятое по настоящему делу постановление суда апелляционной инстанции ограничивает права комитета по исполнению вступившего в законную силу судебного акта по делу N А03-12722/2020.

В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании с учетом дополнительно представленных письменных пояснений к отзыву, общество просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, ссылаясь на то, что из толкования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), приведенного в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, следует, что повторное однократное предоставление земельного участка для завершения строительства в случае возникновения ситуации правовой неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства, может иметь место и в случае, если данный объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия участников торгов.

Учитывая надлежащее извещение комитета о времени и месте проведения судебного заседания, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность постановления суда апелляционной инстанции, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для его отмены.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель), Алтайским краевым общественным фондом Алексея Смертина "Юные дарования" и ООО "Стройпрактик" (арендаторы) на основании статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) заключен договор аренды земельного участка 19.05.2017 N 128 (далее - договор аренды), по условиям которого арендаторам предоставлен в пользование сроком на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 22:63:030105:46 общей площадью 44 146 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7, для завершения строительства нежилых зданий, развлекательного комплекса с открытыми бассейнами.

01.06.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю осуществлена государственная регистрация договора аренды.

На основании соглашения от 09.11.2017 в договор аренды вместо ООО "СтройПрактик" вступило ООО "СпецПродукт".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) на земельном участке, расположенном по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ленинградская, д. 7, расположен объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 22:63:030105:2910 степенью готовности 65%, право собственности на который с 09.12.2019 перешло к ООО "КОМО".

Приведенные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 05.04.2021 по делу N А03-12722/2020, (оставлено без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2021), которым удовлетворены исковые требования комитета об изъятии у ООО "КОМО" объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030105:2910 степенью готовности 65 %, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7, путем продажи с публичных торгов.

14.11.2022 и 26.12.2022 проведены публичные торги, заявок на участие в аукционе по продаже принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства не поступило.

Аукционная комиссия вновь разместила извещение о проведении аукциона по продаже объектов незавершенного строительства, на 21.02.2023 назначен следующий аукцион.

Полагая, что в случае, когда изъятый на основании судебного решения объект незавершенного строительства не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, то у его собственника возникает право на заключение для завершения строительства договора аренды земельного участка, на котором располагается такой объект, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 239.1 ГК РФ, подпункта 3 пункта 2 статьи 39.1, пункта 1, подпункта 10 пункта 2, пункта 4, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, правовой позицией, выраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2021 N 309-ЭС21-3466, от 30.05.2022 N 310-ЭС22-7416, и исходил из того, что собственник объекта незавершенного строительства, заключив договор аренды от 19.05.2017 N 128, уже воспользовался правом на однократное после 01.03.2015 заключение договора аренды для завершения строительства без торгов на три года, в связи с чем предоставление земельного участка в указанных целях повторно невозможно и фактически направлено на преодоление судебного акта по делу N А03-12722/2020.

Апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 271 ГК РФ, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, подпунктами 9, 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6, пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ, правовой позицией, выраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020 N 304-ЭС20-19559, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, от 27.10.2022 N 306-ЭС22-15090, кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 N 89-КА19-2, от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, и пришел к выводу о том, что сам по себе судебный акт об изъятии у общества объекта незавершенного строительства не является бесспорным основанием для отказа в иске, учитывая, что правовой интерес истца направлен на внесение определенности в отношении судьбы принадлежащего ему объекта недвижимости, на достройку данного объекта, и также то обстоятельство, что по результатам уже трех торгов объект не был реализован, а ответчик не изъявляет намерения на его приобретение в муниципальную собственность.

Кроме того, апелляционная коллегия учла доводы истца о том, что во исполнение распоряжения комитета от 17.06.2021 N 70 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории" утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 22:63:030105, вследствие чего произведен раздел ранее единого земельного участка, в результате чего образовались четыре новых, в том числе земельный участок с кадастровым номером 22:63:030105:4786, на котором располагается объект незавершенного строительства истца. Таким образом, возник новый земельный участок, по поводу которого договор аренды с ООО "КОМО" не заключался, а ранее в аренду предоставлялся иной объект права - земельный участок с кадастровым номером 22:63:030:105:46 и иному лицу - "СтройПрактик".

Также суд апелляционной инстанции отметил, что поскольку в соответствии с законодательством бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в случае его реализации с торгов подлежат выплате средства, вырученные от продажи объекта, то в такой ситуации при реализации спорного объекта денежные средства подлежали бы передаче истцу. Однако, так как объект не реализован, то получение возможности завершения его строительства фактически является равноценным предоставлением. В противном случае собственник имущества лишается вообще всяческих прав в отношении принадлежащего ему объекта. При этом комитет не лишен возможности в самостоятельном порядке обратиться за защитой своих прав, если считает их нарушенными.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда ошибочными.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, что имеет место в рассматриваемом деле.

Таким образом, из совокупного толкования приведенных норм права следует, что действующее земельное законодательство предусматривает право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Указанная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2021 N 309-ЭС21-3466.

Как указано выше, после истечения 19.05.2020 срока действия заключенного сторонами договора аренды земельного участка 19.05.2017 N 128 комитет реализовал право на изъятие у общества незавершенного строительством объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, обратившись 11.09.2020 с соответствующим требованием в арбитражный суд.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 05.04.2021 по делу N А03-12722/2020 произведено изъятие у ООО "КОМО" объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030105:2910 степенью готовности 65 %, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7, путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как указано выше, статья 239.1 ГК РФ и статьи 39.6 ЗК РФ введены в действие с 01.03.2015 в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка.

Между тем суд апелляционной инстанции, приходя к выводу о возможности предоставления обществу земельного участка вновь для завершения строительства со ссылкой на то, что аренда в этих целях внесет определенность судьбы незавершенного строительством объекта, не учел, что правовая судьба данного объекта уже определена изъятием путем продажи с публичных торгов, произведенным вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

Из изложенного следует, что поскольку в отношении земельного участка, ранее предоставленного для строительства, реализовано право без проведения торгов однократного заключения нового договора аренды для завершения строительства незавершенного строительством объекта, однако до истечения срока аренды строительство так и не завершено, и по иску комитета арбитражным судом произведено изъятие этого объекта путем его продажи с публичных торгов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска об обязании комитета вновь без проведения торгов заключить договор аренды с собственником объекта незавершенного строительства. В противном случае нарушается правило об однократности реализации права получения земли публичной собственности в аренду для завершения строительства.

Правовая позиция о том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, когда собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в установленном законом порядке выражена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2023.

Удовлетворение иска общества не только нивелирует принятые комитетом в установленном законом порядке меры по установлению определенности судьбы незавершенного строительством объекта в обстоятельствах создания ее неопределенности самим собственником, но и создаст ситуацию существования противоречащих друг другу судебных актов арбитражного суда в отношении одного и того же объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен.

При этом суд апелляционной инстанции, удовлетворяя иск по настоящему делу, безосновательно не учел, что принятое им постановление не может отменять обязательности вступившего в законную силу судебного акта по делу N А03-12722/2020, предписывающего проведение торгов в отношении объекта незавершенного строительства и являться основанием для его неисполнения.

Судебная практика, приведенная судом апелляционной инстанции в постановлении и обществом в отзыве на кассационную жалобу, не имеет отношения к тем обстоятельствам, которые установлены в настоящем деле, а относится к случаям, когда в ситуации не завершения арендатором строительства в течение срока договора аренды земельного участка, заключенного в порядке реализации права однократного получения земельного участка в аренду без проведения торгов, уполномоченный орган не обратился в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и отсутствует судебный акт об изъятии такого объекта.

Применительно к рассматриваемому в настоящем деле случаю, когда собственник объекта незавершенного строительства уже реализовал право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, то в соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Действующим законодательством, в том числе Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, не урегулирован вопрос о правовых последствиях несовершения действий по приобретению объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность в указанный срок.

В связи с изложенным в рассматриваемой ситуации возможно применение по аналогии закона положений статьи 92 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и проведение по истечении двух месяцев со дня признания первоначальных торгов несостоявшимися повторных и последующих торгов по продаже объекта незавершенного строительства со снижением на каждых последующих торгах начальной цены данного объекта до момента его реализации третьему лицу либо до его приобретения в государственную или муниципальную собственность.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что испрашиваемый обществом земельный участок ранее в аренду не предоставлялся в целях завершения строительства, поскольку представляет собой вновь образованный участок и иной объект права, является неверной, поскольку в данном случае имеет значение то обстоятельство, что спорный участок образован из ранее предоставленного в аренду для завершения строительства в порядке реализации права однократного приобретения земельного участка публичной собственности вне процедуры торгов.

Учитывая вышеизложенное, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права повлекло принятие неправильного судебного акта по существу спора.

Поскольку судом первой инстанции спор разрешен верно, по делу принят законный и обоснованный судебный акт, решение суда подлежит оставлению в силе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023 по делу N А03-19779/2022 отменить. Оставить в силе решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.02.2023.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Т.А. Зиновьева А.Л. Полосин