Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 февраля 2024 г. N Ф04-6618/23 по делу N А75-1062/2023

г. Тюмень

12 февраля 2024 г.

Дело N А75-1062/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Полосина А.Л.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НК Синергия" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.08.2023 (судья Гавриш С.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2023 (судьи Бодункова С.А., Солодкевич Ю.М., Тетерина Н.В.) по делу N А75-1062/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью "НК Синергия" (628141, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Крылова, дом 53, корпус 4, ОГРН 1198617013330, ИНН 8602294835) к индивидуальному предпринимателю Рябову Сергею Викторовичу (ОГРНИП 315860200008210, ИНН 860208346093) о взыскании 25 061 500 руб.

В заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью "НК Синергия" - Контрабаева К.У. и Мамичева Н.Б. по общей доверенности от 18.12.2023, индивидуального предпринимателя Рябова Сергея Викторовича - Журавлева М.А. по доверенности от 12.10.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "НК Синергия" (далее - ООО "НК Синергия", общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Рябову Сергею Викторовичу (далее - ИП Рябов С.В., предприниматель) о взыскании 25 061 500 руб. за нарушение обязательств по соглашению о сотрудничестве от 09.02.2021, в том числе: 14 000 000 руб. - двойной размер уплаченной предпринимателю суммы, квалифицируемой обществом в качестве задатка, 10 000 000 руб. - штраф за уклонение от заключения договоров купли-продажи земельных участков, 1 061 500 руб. - проценты, начисленные по статье 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с даты уплаты предпринимателю денежных средств в размере 7 000 000 руб. до 15.12.2022.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.08.2023 по делу N А75-1062/2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "НК Синергия" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы с учетом письменных объяснений лица, участвующего в деле, об известных ему обстоятельствах, имеющих значение для дела, заявитель ссылается на следующее:

- длительное время стороны предпринимали шаги к исполнению соглашения, предприниматель выдал обществу нотариально удостоверенную доверенность от 19.02.2021, поэтому реальная возможность приступить к реализации Соглашения появилась 19.02.2021;

- на момент заключения соглашения предприниматель понимал, что в п. Юность г. Сургута на тот момент отсутствует техническая возможность подключения к сетям электроснабжения, тепло- и водоснабжения, канализации в необходимом объеме на четыре многоэтажных жилых дома, поэтому, заключая соглашение он собирался объединить усилия с обществом для усиления позиции и представления интересов ООО "НК Синергия" в ресурсоснабжающих организациях и Администрации города Сургута с целью обоснования необходимости выдачи технических условий и осуществления строительства сетей;

- судами не давалась оценка доводам общества о нарушении предпринимателем пункта 1.4.1 соглашения, тогда как полного перечня технических условий, необходимых для получения разрешения на строительство, до настоящего времени не получено, при этом стороны не были ограничены во времени получения всего перечня технических условий от ресурсоснабжающих организаций;

- действия ИП Рябова С.В. по продаже земельных участков иному лицу совершены недобросовестно, без уведомления общества, указанным обстоятельствам суды уделили недостаточно внимания и не дали им полной, всесторонней и объективной оценки;

- судами неверно применены положения статьи 429 ГК РФ, вследствие чего сделано неверное заключение о том, что заключенное между сторонами соглашение по своей правовой природе является предварительным договором купли-продажи;

- уплаченные обществом предпринимателю 7 000 000 руб. являются задатком, а не авансом, как сочли суды, в связи с чем в удовлетворении требований о взыскании указанной суммы и начисленных на нее процентов по статье 317.1 ГК РФ отказано необоснованно;

- условия заключенного сторонами соглашения не предусматривают его расторжения в одностороннем порядке;

- к участию в деле не привлечены в качестве третьих лиц АО "Специализированный застройщик Азимут", ООО АКБ "Проект" - проектная организация, ЗПИФК "Сибпромстрой Югория" - новый собственник спорных земельных участков.

Предприниматель представил отзыв на кассационную жалобу по каждому приведенному в ней доводу, просит отказать в ее удовлетворении, оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, соответственно.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ИП Рябовым С.В. (Сторона-1) и ООО "НК Синергия" (Сторона-2) подписано соглашение о сотрудничестве от 09.02.2021 (далее - соглашение), предметом которого является определение порядка и условий взаимного сотрудничества Сторон по застройке принадлежащих Стороне-1 земельных участков с кадастровыми номерами 86:10:0101231:357, 86:10:0101231:1563, 86:10:0101231:1562 общей площадью 21 231 кв. м при финансовом, техническом и титульном участии Стороны-2. Характеристики участка поименованы в пункте 2.1.1 Соглашения. В рамках проекта Сторона-2 планирует построить 4 (четыре) многоквартирных жилых дома. Название проекта ЖК "Юность" (пункт 1.1 соглашения).

Согласно пункту 1.2 настоящее соглашение закрепляет предварительные договоренности, необходимые для оценки возможности реализации проекта, указанного в пункте 1.1 соглашения, определяет права и обязанности сторон необходимые для взаимодействия с проектировщиками, энергоснабжающими организациями, третьими лицами, информация от которых будет существенно влиять на принятие решения о реализации проекта и капиталоемкость проекта. Стороны в период действия настоящего соглашения заключают договоры, в которых определяют статус сторон по отношению друг к другу, состав обязательств (предмет, сроки, место, стоимость, ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательств и т.п.).

На момент заключения настоящего договора Стороны договорились, что Сторона-1 оценивает стоимость всех земельных участков, указанных в пункте 2.1.1 настоящего соглашения в размере 85 600 000 руб., включая в себя все возможные налоги и сборы. Эта сумма образуется из расчета стоимости в 5 000 руб. за 1 кв. м и 2 000 руб. за 1 кв. м от площади продаваемых жилых и нежилых помещений в размере 7 800 кв. м. В случае если площадь продаваемых жилых и нежилых помещений, возведенных на указанных земельных участках, будет менее 21 800 кв. м, то стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к договорам купли-продажи земельных участков об уменьшении стоимость земельных участков на разницу между согласованной площадью (21 800 кв. м) и фактически застроенной площадью жилых и нежилых помещений, возведенных на указанных земельных участках по ставке 2 000 (две тысячи) руб. 00 коп. за 1 (один) кв. м жилых и нежилых помещений, возведенных на указанных земельных участках (пункт 1.3 соглашения).

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения стороны договорились, что Сторона-2 заключит со Стороной-1 договоры купли-продажи участков, указанных в пункте 2.1.1 настоящего соглашения, с рассрочкой платежа, на следующих существенных условиях в том числе, что договоры купли-продажи земельных участков заключаются не позднее 6 (шести) месяцев после получения сторонами:

- правоудостоверяющих документов на земельные участки, поименованные в пункте 2.1.1 настоящего Соглашения, с видом разрешенного использования: "Многоэтажное жилищное строительство";

- получения технических условий на подключение объектов, указанных в пункте 1.1 настоящего Соглашения, к сетям инженерно-технического обеспечения обеспечивающих осуществление строительства не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) кв. метров жилых помещений (пункт 1.4.1).

В силу пункта 1.4.2 соглашения земельные участки отчуждаются на условиях:

- первый платеж в размере 7 000 000 руб. Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 в срок не позднее 30 календарных дней от даты подписания настоящего соглашения путем перечисления указанной суммы равной 7 000 000 руб. на расчетный счет;

- второй платеж в размере 7 000 000 руб. оплачивается в течение 60 дней от даты передачи договора купли-продажи земельных участков в МФЦ;

- порядок и сроки оплаты последующих платежей, определяются договорами купли-продажи земельных участков, указанных в пункте 2.1.1 настоящего соглашения, в соответствии со следующими принципами:

а) оплата производится ежемесячно равными платежами в пределах суммы 71 600 000 руб.;

б) размер ежемесячного платежа равен 7 000 000 руб.;

в) последующие платежи оплачиваются ежемесячно, не позднее 30 числа каждого месяца.

В соответствии с пунктом 1.4.3 соглашения в случае уклонения Стороны-1 от заключения договоров купли-продажи земельных участков (пункт 2.1.3), образованных в результате межевания земельных участков, поименованных в пункте 2.1.1 настоящего соглашения, Сторона-1 возвращает уплаченную Стороне-1 сумму, указанную в пункте 1.4.2 настоящего соглашения, компенсирует затраты, понесенные Стороной-2 при реализации настоящего соглашения, а также уплачивает штраф в размере 10 000 000 руб. в течение 60 календарных дней от даты получения соответствующей претензии.

Согласно пункту 1.4.4 соглашения при наличии всех документов, перечисленных в пунктах 2.1.2-2.1.6, и в случае необоснованного уклонения Стороны-2 от заключения договора купли-продажи земельных участков (пункт 2.1.3), образованных в результате межевания земельных участков, поименованных в пункте 2.1.1 настоящего соглашения, Сторона-1 удерживает сумму, указанную в пункте 1.4.2 настоящего соглашения в качестве штрафа. Кроме того, Сторона-2 уплачивает Стороне-1 убыток в виде упущенной выгоды в размере 3 000 000 руб. и компенсирует затраты, понесенные Стороной-1 при реализации настоящего соглашения в течение 60 календарных дней от даты получения соответствующей претензии.

Пунктом 1.7 соглашения предусмотрено, что обязательства Стороны-2 по настоящему соглашению начинают действовать после выполнения Стороной-1 обязательств, указанных в пунктах 2.1.2 - 2.1.6 настоящего соглашения. Стороны договорились, что Сторона-1 предоставляет нотариально заверенную доверенность на реализацию указанных в пунктах 2.1.2 - 2.1.4 настоящего соглашения обязанностей. Техническое сопровождение и финансовое обеспечение получения ответов от третьих лиц осуществляет Сторона-2, а Сторона-1 способствует этому.

В соответствии с пунктом 1.8 соглашения в случае невозможности достичь условий, указанных в подпункте 1.4.1, Сторона-1 возвращает Стороне-2 сумму уплаченную в соответствии с подпунктом 1.4.2 не позднее 30 календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения.

В разделе 2 соглашения определены обязательства сторон.

Согласно пункту 2.1 в обязанности предпринимателя входит:

- продать Стороне-2 земельные участки категории земель: земли поселений (земли насоленных пунктов), указанные в пункте 2.1.3 настоящего соглашения, образованные из земельных участков, принадлежащих Стороне-1 на праве собственности: земельный участок N 1 площадью 4 442 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101231:357, находящийся по адресу: г. Сургут, п. Юность, ул. Саянская, д. 48 категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов); земельный участок N 2 площадью 1 380 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101231:1563, находящийся по адресу: г. Сургут, п. Юность, ул. Саянская, д. 50; земельный участок N 3 площадью 15 409 кв. м, кадастровый номер 86:10:010:231:1562, находящийся по адресу: г. Сургут, п. Юность, yл. Саянская, д. 50 (пункт 2.1.1),

- изменить назначение земельных участков, поименованных в пункте 2.1.1 настоящего соглашения, на вид разрешенного использования многоэтажное жилищное строительство (пункт 2.1.2),

- образовать на основе земельных участков, поименованных в пункте 2.1.1 настоящего соглашения, 4 (четыре) земельных участка, с видом разрешенного использования, указанным в пункте 2.1.2 настоящего соглашения, общей площадью не менее 21 216 кв. м (пункт 2.1.3),

- осуществить запрос технических условий в целях строительства, перечисленных в пункте 1.1 настоящего соглашения (пункт 2.1.4),

- после зачисления первого платежа (подпункт 1.4.2) осуществить снос всех имеющихся на земельных участках, поименованных в пункте 2.1.1 соглашения, существующих построек, в том числе: оформить документы, необходимые для исключения указанных объектов из ЕГРП; исключить указанные объекты из ЕГРП. При этом, снос строений обеспечивает Сторона-1, о чем сообщает Стороне-2 письменно, путем предоставления справки о сносе (пункт 2.1.5),

- реализовать указанные в настоящем пункте мероприятия и фактически освободить земельные участки, поименованные в пункте 2.1.1 настоящего соглашения, в срок необходимый для изменения вида разрешенного использования земельных участков и не препятствующие подготовке земельных участков для строительства. Указанные сроки будут сообщены Стороной-1 Стороне-2 в письменном виде (пункт 2.1.6).

Согласно пункту 2.2 соглашения в обязанности общества входит:

- предоставить Стороне-1 Проект внесения изменений в Проект межевания п. Юность г. Сургута (пункт 2.2.1),

- при условии надлежащего исполнения обязательств, указанных в пункте 2.1 настоящего соглашения выплатить Стороне-1 сумму, указанную в пункте 1.4 настоящего Соглашения, в размере и в порядке, согласованном Сторонами (пункт 2.2.2),

- самостоятельно нести расходы по проектированию и строительству ЖК "Юность" на земельных участках, проданных Стороной-1, включая все расходы на получение технических условий (пункт 2.2.3),

- в течение 5 дней от даты получения предоставить Стороне 1 копии разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на жилые и нежилые помещения, возведенные на указанных земельных участках (пункт 2.2.4).

Согласно пункту 3.1 соглашения стороны договорились реализовать обязательства, предусмотренные настоящим соглашением в течение 6 месяцев, необходимых для сноса существующих построек, завершения работ по подготовке документов на земельный участок и готовности разрешения на строительство, с возможностью пролонгации по инициативе одной из сторон.

Приложением N 1 к соглашению является подписанный сторонами проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Во исполнение пункта 1.7 соглашения предприниматель выдал нотариальную доверенность от 19.02.2021 на имя директора ООО "НК Синергия" Соломеиной А.А., наделив доверенного полномочиями представлять ИП Рябова С.В. во всех компетентных органах, учреждениях и организациях в городе Сургуте и Сургутском районе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, в том числе: Администрациях и их структурных подразделениях, Департаменте (Комитете) архитектуры и градостроительства, архивных отделах, Филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, по вопросам межевания, установления границ, изменения разрешенного использования, постановки на кадастровый учет, регистрации права собственности и оформления технической документации, на земельные участки, в том числе и на вновь образованные в связи с разделом и межеванием принадлежащих Рябову С.В. на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами 86:10:0101231:357, 86:10:0101231:1563, 86:10:010:231:1562.

В составе полномочий в доверенности определено право общества на получение необходимых для строительства технических условий.

Указанная доверенность получена Соломеиной А.А. 02.03.2021.

По получении от общества предусмотренного соглашением первого платежа в общем размере 7 000 000 руб. (платежные поручения от 15.03.2021 N 203, от 16.03.2021 N 205, от 16.03.2021 N 219, от 17.03.2021 N 220, от 17.03.2021 N 222, от 18.03.2021 N 224, от 18.03.2021 N 228) ИП Рябов С.В. во исполнение пункта 2.1.5 соглашения осуществил снос всех зданий, находящихся на земельных участках, обеспечил исключение из ЕГРН сведений об этих объектах недвижимости (договор подряда от 12.04.2021, письма Департамента архитектуры и градостроительства о размещении информации о предстоящем сносе от 30.04.2021, уведомления о завершении сноса строений, зарегистрированные названным департаментом 13.05.2021, акт о выполненных работах по сносу от 20.05.2021 N 13, выписки из ЕГРН от 18.06.2021 о снятии снесенных зданий с кадастрового учета.

Во исполнение пункта 2.1.6 соглашения предприниматель осуществил изменение вида разрешенного использования земельных участков.

О завершении сноса объектов недвижимости предприниматель уведомил общество, а также предоставил выписки из ЕГРН о смене вида разрешенного использования земельных участков.

01.07.2021 предприниматель направил на электронную почту директора ООО "НК Синергия" Соломеиной А.А. договоры купли продажи образованных в результате межевания земельных участков с кадастровыми номерами: 86:10:0101231:1621 площадью 7 635 кв. м; 86:10:0101231:1622 площадью 4 039 кв. м; 86:10:0101231:1623 площадью 3 335 кв. м; 86:10:0101231:1624 площадью 6 205 кв. м.

Ответ о намерении заключить договоры купли-продажи земель от ООО "НК Синергия" в адрес предпринимателя не поступил.

Ссылаясь на уклонение общества от исполнения обязательства по заключению договоров купли-продажи земельных участков, предприниматель направил ООО "НК Синергия" претензию от 28.09.2022 N 14, в которой на основании соглашения потребовал компенсации убытков в виде упущенной выгоды в размере 3 000 000 руб., а также компенсации затрат в сумме 750 000 руб., понесенных в связи со сносом нежилых зданий, находящихся на земельных участках. В претензии предприниматель также уведомил, что соглашение о сотрудничестве от 09.02.2021 просит считать расторгнутым 30.09.2022.

Полагая, что указанной претензией ответчик уклонился от реализации проекта, предусмотренного соглашением о сотрудничестве от 09.02.2021, ООО "НК Синергия" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о взыскании с ответчика уплаченной ему суммы в двойном размере, что составляет 14 000 000 руб., а также 10 000 000 руб. штрафа за уклонение от заключения договоров купли-продажи земельных участков и 1 061 500 руб. процентов, начисленных по статье 317.1 ГК РФ с даты уплаты предпринимателю денежных средств в размере 7 000 000 руб. до 15.12.2022.

Суд первой инстанции, руководствуясь условиями соглашения о сотрудничестве, положениями статей 380, 421, 429, 431, 445 ГК РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), исходил из того, что соглашение о сотрудничестве фактически является предварительным договором купли-продажи земельных участков, и, установив факт неисполнения истцом обязательств по исполнению условий предварительного договора и факт уклонения истца от заключения договоров купли-продажи земельных участков, признал обоснованным удержание ответчиком перечисленной истцом суммы в размере 7 000 000 руб. в качестве штрафа, и исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Отклоняя доводы истца о том, что неисполнение соглашения имеется со стороны предпринимателя в связи с тем, что не получены все технические условия на подключение четырех многоквартирных домов, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что принятые на себя по соглашению обязательства ответчиком исполнены, в том числе обществу выдана нотариальная доверенность на получение технических условий, однако с заявками на их выдачу ответчик обратился: в ООО "СГЭС" лишь спустя год после выдачи доверенности, в СГМУП "Городские тепловые сети" и СГМУП "Горводоканал" спустя 9 месяцев после выдачи доверенности, при этом заявка на получение технических условий в СГМУП "Горводоканал" истцом подана только в отношении одного многоквартирного дома, а в отношении подключения других трех домов не подавалась.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 38-КГ15-7).

По правилу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 314, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ). Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из цели, преследуемой сторонами при заключении соглашения о сотрудничестве, условий этого соглашения; определение одновременно с заключением соглашения всех необходимых условий договора купли-продажи, как в самом соглашении, так и в приложенном к нему проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, суды обеих инстанций верно квалифицировали соглашение о сотрудничестве в качестве предварительного договора купли-продажи и применили положения статьи 429 ГК РФ.

Вопреки мнению заявителя жалобы, полагающего, что суды неправильно применили к спорным правоотношениям положения статьи 429 ГК РФ, общество не приводит доводов о том, в чем состоит, по его мнению, ошибочность выводов судов о применении указанного нормативного положения. Кроме того, заявитель жалобы не приводит иной квалификации заключенного сторонами соглашения, не определяет иным образом правоотношения сторон в рамках этого соглашения.

Вместе с тем, основываясь на смысле соглашения, предусмотренных им цели его заключения и правах и обязанностях каждой из сторон соглашения, судами правильно определено, что соглашение определяет порядок действий сторон в целях заключения договора купли-продажи земельных участков, а, следовательно, является предварительным договором приобретения недвижимости при исполнении сторонами своих обязательств.

Учитывая, что общество не предпринимало мер по надлежащему исполнению соглашения, не отреагировало на письмо предпринимателя от 01.07.2021 о заключении направленных на рассмотрение проектов договоров купли-продажи, а также на претензию от 28.09.2022 с уведомлением о расторжении соглашения, и, принимая во внимание, что после того, как указывает общество, ему стало известно, что в декабре 2022 года предприниматель продал земельные участки другому лицу, вместе с тем истец не оспаривает сделку ответчика, не просит перевести на себя права и обязанности, а также в судебном заседании пояснил относительно утраты интереса в исполнении соглашения, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что к прекращению отношений в рамках соглашения о сотрудничестве привело неисполнение истцом своих обязательств, тогда как все свои обязательства предприниматели исполнил.

Выводы судов являются правильными, так как с того момента, как предпринимателем совершены следующие действия: истцу выдана нотариальная доверенность на совершение от его имени, как собственника земельных участков всех действий, необходимых для осуществления застройки участков многоквартирными домами; осуществлены все предусмотренные соглашением обязательства (по образованию из трех земельных участков четырех, изменению вида разрешенного использования земельных участков; освобождению земельных участков от располагавшихся на них объектов недвижимости и исключении из ЕГРН сведений о данных объектах), препятствия для заключения договора купли-продажи земельных участков отсутствовали.

При этом в обоснование незаключения договора истец ссылается на трудности в подключении проектируемых им многоквартирных домов к энергоресурсам: недостаточная существующая мощность существующей инфраструктуры водоснабжения; обеспечение водоотведения только при строительстве магистральной трубы, которая запланирована градостроительной документаций органа местного самоуправления, но еще не начато.

Указанные доводы правомерно отклонены судами, поскольку решение данных вопросов находится в компетенции самого общества, которое может их решать, став собственником земельных участков, тогда как ожидание предпринимателем, исполнившим все свои обязательства по соглашению, момента получения обществом всех необходимых ему для осуществления строительства согласований, создает ситуацию, когда вопрос о продаже им своей недвижимости и получении за нее денежных средств ставится в зависимость только от разрешения истцом своих задач и откладывается на неопределенное время. При этом возможность использовать свое имущество (земельные участки), являющиеся предметом предварительного договора купли-продажи, по своему усмотрению у ответчика, остающегося собственником земельных участков, уже отсутствует.

Такое положение не соответствует тому сотрудничеству сторон на взаимовыгодных условиях, которое определялось сторонами при заключении соглашения.

Доводов о несогласии с выводами судов относительно установленных по делу обстоятельств, связанных с неполучением обществом всех технических условий, необходимых для технологического присоединения жилого комплекса, состоящего из четырех многоквартирных домов, в кассационной жалобе не приведено.

Суды обеих инстанций обосновано не усмотрели в действиях предпринимателя уклонения от заключения договоров купли-продажи земельных участков, оценив поведение истца, длительное время после получения проектов договоров незаключающего их в отсутствие каких-либо препятствий к покупке недвижимости, подготовленной предпринимателем к продаже, как намерение переложить ответственность за недостижение преследуемой обществом цели строительства жилого комплекса на ответчика.

Кроме того, являясь профессиональным застройщиком, общество еще до заключения соглашения, могло получить необходимую информацию, в том числе из публичных открытых источников относительно возможности осуществления застройки жилого комплекса с планируемыми параметрами, в том числе с учетом места расположения земельных участков, принадлежащих предпринимателю.

Поскольку материалами дела доказано уклонение общества от заключения договора купли-продажи земельных участков, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска, отметив правомерность удержания предпринимателем полученной по соглашению суммы аванса за подлежащие продаже земельные участки в качестве штрафа согласно пункту 1.4.4 соглашения.

Доводы заявителя жалобы относительно несогласия с квалификацией уплаченной ответчику суммы и ее оценкой обществом в качестве задатка являлись предметом оценки судов обеих инстанций и также правильно ими отклонены.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 380 ГК РФ всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком.

Поскольку соответствующего письменного соглашения о том, что уплачиваемые ответчику в качестве первого платежа 7 000 000 руб. являются задатком, между сторонами не имеется, суды первой и апелляционной инстанции указанную оплату обоснованно признали авансом.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на не привлечение к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отклоняется как несостоятельная.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В силу приведенного нормативного положения целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий, необходимой предпосылкой, допускающей привлечение к участию в деле третьего лица, является возможность оказания влияния судебного акта по делу на права или обязанности этого лица по отношению к одной из сторон спора.

Основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2009 N ВАС-14486/09).

При установленных по делу фактических обстоятельствах принятый по настоящему спору судебный акт не затрагивает права и обязанности АО "Специализированный застройщик Азимут", ООО АКБ "Проект", ЗПИФК "Сибпромстрой Югория", в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовала обязанность по привлечению указанных обществ к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмет спора.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судами первой и апелляционной инстанций при полном и всестороннем исследовании доказательств, изучении процессуальных позиций сторон спора, к установленным по делу обстоятельствам судами правильно применены регулирующие спорные правоотношения нормы материального права, и при рассмотрении спора судами не допущено процессуальных нарушений, основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда в кассационном порядке отсутствуют. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.08.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2023 по делу N А75-1062/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Т.А. Зиновьева А.Л. Полосин