Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 апреля 2024 г. N Ф04-635/24 по делу N А70-7709/2023

г. Тюмень

16 апреля 2024 г.

Дело N А70-7709/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Градстрой" на постановление от 25.01.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу N А70-7709/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью "Градстрой" (ОГРН 1197232008600, ИНН 7203476091) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН 1097232017574, ИНН 7202198042) о расторжении договоров аренды.

В судебном заседании приняли участие представители: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе - Садаева М.С. по доверенности от 09.01.2024; общества с ограниченной ответственностью "Градстрой" - Реу В.А. по доверенность от 16.12.2023; Решетников С.М. (директор, решение от 12.02.2024).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Градстрой" (далее - ООО "Градстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - МТУ Росимущества, управление) о расторжении договоров аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, от 09.01.2020 N 3772, N 3773, N 3774, N 3775 с 30.12.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент дорожной деятельности и благоустройства Администрации города Томска.

Решением от 26.10.2023 Арбитражного суда Тюменской области (судья Бадрызлова М.М.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 25.01.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в иске.

Общество, полагая, что при вынесении постановления судом апелляционной инстанции допущено нарушение норм материального права, а также дана неверная оценка обстоятельствам дела, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что управлением в рамках спорных договоров в аренду было передано имущество в состоянии, делающим невозможным его использование по назначению, что подтверждено совокупностью имеющихся в деле доказательств; вопреки выводам апелляционного суда, указавшего на длительное непринятие обществом мер по сообщению арендодателю о непригодности спорных объектов, общество 12.01.2020 после осмотра объектов обращалось к управлению, которое сообщило о наличии у общества возможности выкупа данных объектов, вместе с тем, право на выкуп обществу не было предоставлено. Кассатор обращает внимание, что непригодное состояние объектов на момент их передачи в аренду обществу подтверждено фактом отсутствия их снабжения электроэнергией, энергоснабжения. По мнению заявителя, судом не учтено, что на арендодателя возложена обязанность по проведению капитального ремонта объектов (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); в отчете об оценке, представленном управлением по состоянию на 03.07.2019, также содержатся указания на неисправности помещений, носящие существенный характер.

Управление, ссылаясь на необоснованность данных доводов, в отзыве на кассационную жалобу просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт.

В судебном заседании представители общества и МТУ Росимущества выраженные в представленных ими документах позиции поддержали.

От общества поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А70-23589/2023 по иску управления к обществу о взыскании ущерба, возникшего в связи с ухудшением состояния объектов с момента их передачи в аренду, в сумме 32 170 342 руб.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда (пункт 1 статьи 145 АПК РФ).

Приостановление производства по указанному основанию производится в случае, когда в производстве суда имеется иное дело, обстоятельства которого касаются одного и того же материального правоотношения, разрешаемые по этому делу вопросы находятся в пределах рассматриваемого арбитражным судом спора.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до рассмотрения другого дела.

При этом обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть могут влиять на рассмотрение дела по существу. Кроме того, такие обстоятельства должны иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах, устанавливаемых судом по отношению к лицам, участвующим в деле.

Отклоняя данное ходатайство, суд округа исходит из того, что невозможность рассмотрения кассационной жалобы без приостановления производства по делу из материалов дела не следует.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Судами установлено и из материалов дела следует, что в собственности Российской Федерации находятся объекты недвижимого имущества, полномочия собственника в отношении которых, осуществляет управление:

- кирпичное строение - школа 1 курс, учебный корпус, назначение: нежилое, 2- этажный, общая площадь 1370,90 кв.м., лит. А., кадастровый номер 72:24:0504001:293, расположенное по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Панин Бугор, д. 28, строение 6 (РНФИ П12720001865);

- нежилое строение, назначение: штаб, 2-этажный, общая площадь 846,90 кв.м., лит. Ж, кадастровый номер 72:24:0504001:290, расположенное по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Панин Бугор, д. 28, строение 13 (РНФИ П 12720001857);

- двухэтажное нежилое строение (общежитие N 1), назначение: нежилое, 2- этажный, общая площадь 1725,30 кв.м., лит. И, кадастровый номер 72:24:0504001:287, расположенное по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Панин Бугор, д. 28, строение 16 (РНФИ 11 1272 0001886);

- одноэтажное нежилое строение (столовая), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 858,20 кв.м., лит. П, кадастровый номер 72:24:0504001:530, расположенное по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Панин Бугор, д. 28, строение 19 (РНФИ П 12720001863).

Указанные объекты переданы во временное владение и пользование обществу "Градстрой" на основании договоров аренды от 09.01.2020 N 3772, N 3773, N 3774, N 3775, заключенных на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды федерального имущества, являющегося казной Российской Федерации от 27.12.2019. Акты приема-передачи от 09.01.2020 содержат указание на то, что объекты по своему состоянию пригодны для эксплуатации.

Пунктом 2.1 договоров предусмотрено, что договоры заключены сроком на 5 лет.

В соответствии с пунктом 3.3.11 договоров в случае необходимости досрочного расторжения договора арендатор обязан не менее чем за 30 дней уведомить об этом арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7.4 договора, а именно досрочного расторжения договора в случае принятия собственником решения о его сносе или использовании для федеральных нужд. При этом арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о досрочном расторжении договора не менее чем за три месяца. Договор считается расторгнутым по истечении срока, установленного в соответствующем уведомлении (пункт 7.4).

В силу пункта 3.3.12 в случае досрочного расторжения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю объекты по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем в котором его получил, с учетом нормального износа в порядке, предусмотренным разделом 4 договора.

Как указывает истец, 28.11.2022 в адрес управления направлены уведомления о расторжении договоров аренды по инициативе арендатора. Уведомления получены управлением 29.11.2022.

Письмом от 18.12.2022 арендодатель сообщил арендатору о том, что договор будет считаться расторгнутым с 29.12.2022. При этом управлением указано на необходимость возврата арендованного имущества в соответствии с пунктом 3.3.12 договоров.

Арендодатель совместно с арендатором 23.12.2022 осуществили осмотр арендованного имущества. По утверждению истца, каких-либо претензий арендодателя к арендатору относительно технического состояния объектов аренды не предъявлено.

Между тем, 31.01.2023 в адрес истца поступило сообщение управления о том, что договоры будут прекращены после того как арендатор вернет имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В письме от 31.01.2023 общество предложило арендодателю подписать соответствующие акты приема-передачи в течение трех календарных дней, указав, что объекты находятся в таком же состоянии, в каком и были переданы арендатору.

Поскольку акты приема-передачи со стороны управления подписаны не были, а арендатор утратил интерес к продолжению арендных отношений, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При вынесении решения суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 407, 452, 453, 616, 620 ГК РФ, проанализировав имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о передаче арендодателем имущества в состоянии, не позволяющим использовать его по назначению.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, оценив доказательства по делу при повторном рассмотрении спора, руководствуясь положениями статей 309, 435, 450, 450.1, 606, 612, 616, 622 ГК РФ, разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", принимая во внимание, что недостатки, на наличие которых в спорном имуществе ссылается арендатор, являются явными и должны были быть им обнаружены как при проведении натурного осмотра объектов при их приемке по актам приема-передачи, так и до подачи заявки на участие в аукционе, учитывая также, что после обнаружения недостатков в январе 2020 года истец к ответчику о непригодности помещений не заявлял, не требовал устранения недостатков, осуществляя внесение арендной платы, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды по приведенным обществом мотивам.

Приведенные выводы суда апелляционной инстанции признаются судом округа соответствующими установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Иные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При этом по смыслу статьи 620 ГК РФ основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Спорные договоры аренды заключены по результатам аукциона, предполагается, что все участники аукциона информированы о передаваемом в аренду имуществе, информация о характеристиках имущества и его состоянии была доступна, истец мог с ней ознакомиться, равно, как и осмотреть имущество, оценить его состояние на предмет соответствия целям, с которым истец планирует заключить договоры аренды.

Из актов приема-передачи от 09.01.2020, приложенных к договорам аренды, следует, что в результате осмотра технического состояния имущества установлено наличие полов, стен, потолка, окон, дверей, отопительных приборов, электрооборудования, специальные отметки относительно замечаний по техническому состоянию отсутствуют; указано, что объект по своему состоянию пригоден для эксплуатации.

Данные акты подписаны управлением и обществом, при этом формой актов предусмотрена оценка количества/состояния полов, стен, потолков и т.д., однако эти графы не заполнены.

Из материалов дела не усматривается, что арендодатель скрывал от арендатора состояние имущества или создавал препятствия в его осмотре.

Поскольку указанные ответчиком недостатки не являются скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, как до подписания самого договора, так и при передаче имущества в аренду, кроме того, на наличие дефектов в передаваемом в аренду имуществе указывалось и в аукционной документации (отчет от 03.07.2019), на что указано самим обществом, вместе с тем, истцом, действуя разумно и осмотрительно при осуществлении предпринимательской деятельности, не реализована предоставленная ему возможность осмотра имущества в целях проверки его состояния на соответствие целям, для которых оно планировалось использоваться (проживание работников, как указывает представитель истца, затруднившийся пояснить, где сейчас они проживают), апелляционный суд обоснованно заключил, что арендатор выразил волю на заключение договоров аренды в отношении имущества, которое уже на момент оценки в 2019 году имело определенные дефекты, наличие которых не препятствовало обществу вступить в арендные отношения и продолжать их на протяжении почти трех лет, не заявляя о недостатках имущества.

Вместе с тем, установив, что в январе 2022 года общество обратилось к управлению с предложением о выкупе объектов аренды, однако соглашение между сторонами не было достигнуто, договоры купли-продажи не заключены, что подтверждается материалами дел N N А70-9312/2022, А70-9145/2022, А70-9144/2022, А70-9142/2022, по которым управление признавало право общества на выкуп, учитывая пояснения представителя истца о том что общество намеревалось приобрести здания по остаточной стоимости для их сноса, но договоренность не была достигнута, суд апелляционной инстанции правомерно указал на незаинтересованность истца в сохранении имущества, полученного в аренду, в поддержании имущества в надлежащем состоянии.

Принимая во внимание, что общество, ссылаясь, что непригодное состояние имущества установленное им еще в январе 2020 года, вместе с тем, с требованиями о проведении капитального ремонта с 2020 по 2022 год к арендодателю не обращалось, заявив о непригодности имущества только в конце ноября 2022 года (спустя почти 3 года), при этом мер по обеспечению сохранности имущества не предпринимало (пункты 3.3.4, 3.3.6 договоров), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований полагать, что помещения в состоянии, делающим невозможным их использование в целях аренды и с наличием недостатков, на которые указывает арендатор при обращении в суд с настоящим иском, являлись таковыми на момент их передачи по договорам аренды, и, как следствие отсутствие оснований для утверждения о ненадлежащем исполнении обязанностей арендодателем и наличии неприемлемых для арендатора недостатков имущества, как об основании для расторжения договоров аренды.

Данные выводы суд округа признает сделанными в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ на основе оценки всей совокупности представленных в материалы дела доказательств с разумной степенью достоверности.

Установление такого рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Приведенные в кассационной жалобе доводы об обратном не свидетельствуют.

Фактически доводы жалобы истца сводятся к необходимости дачи окружным судом иной оценки тем доказательствам, которые надлежащим образом исследованы и оценены судом апелляционной инстанции.

Между тем в полномочия окружного арбитражного суда переоценка доказательств не входит (статья 286 АПК РФ).

Оценка доказательств является прерогативой суда первой и апелляционной инстанции, рассматривающих спор по существу, суд кассационной инстанции не вправе подменять нижестоящие судебные инстанции в отношении их исключительной компетенции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О).

Полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не для пересмотра существа спора.

Иное позволяло бы арбитражному суду окружного уровня подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Само по себе несогласие заявителя кассационной жалобы с результатами оценки судом содержащихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, об отсутствии в данном случае правовых оснований для удовлетворения иска, достаточным основанием для отмены постановления являться не может, поскольку такая позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Учитывая, что оснований, предусмотренных статьями 286, 288 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта не имеется, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 25.01.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7709/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Ю. Демидова

Судьи

М.А. Севастьянова В.В. Сирина