Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 июля 2024 г. N Ф04-2068/24 по делу N А46-12787/2023

г. Тюмень

1 июля 2024 г.

Дело N А46-12787/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Полосина А.Л.,

судей Донцовой А.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бражника Игоря Михайловича на решение Арбитражного суда Омской области от 30.11.2023 (судья Иванова И.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 (судьи Лотов А.Н., Котляров Н.Е., Шиндлер Н.А.) по делу N А46-12787/2023 по заявлению индивидуального предпринимателя Бражника Игоря Михайловича (ИНН 550300375133, ОГРНИП 304550307500076) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании незаконным решения, об обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка.

В заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Бражника Игоря Михайловича - Родина И.Б. по доверенности от 20.06.2023 (сроком на 2 года), Ротачев С.В. по доверенности от 13.06.2019 (сроком на 10 лет).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Бражник Игорь Михайлович (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 02.06.2023 N Исх-ДИО/7655, о возврате документов на предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:100904:1024 с одновременным указанием на последующий отказ в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:100904:1024.

Решением от 30.11.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 30.11.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, заявитель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды необоснованно исходили исключительно из площади объекта недвижимости по отношению к площади испрашиваемого земельного участка; о противоречии выводов судов об отсутствии обоснования предпринимателем испрашиваемой площади земельного участка, поскольку в материалы дела представлены экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "РЦН "Ресурс".

По мнению заявителя, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию.

В судебном заседании представители заявителя поддержали свою правовую позицию.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.07.2010 между заявителем (арендатор) и департаментом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-8717 для строительства магазина "Автозапчасти", согласно условиям которого предпринимателю предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:100904:1024, местоположение которого установлено в 70 метрах восточнее относительно 12-этажного жилого дома, имеющего почтовых адрес: г. Омск, ул. Дианова, д. 18, в Кировском административном округе, общей площадью 1 542 кв. м.

07.03.2013 предпринимателем получено разрешение N 55-1621 на строительство магазина общей площадью 580,8 кв. м на земельном участке площадью 1 542 кв. м, согласно проекту на строительство.

20.07.2016 за заявителем зарегистрировано право собственности на незавершенный объект строительства - здание с кадастровым номером 55:36:100904:2225, площадью застройки 403,5 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100904:102, площадью 1 542 кв. м, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 20.07.2016 и от 21.06.2023 N КУВИ-001/2023-142979893).

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, 24.02.2022 (номер государственной регистрации 55:36:100904:2465-55/092/2022-1) за заявителем зарегистрировано право собственности на нежилое здание - магазин с кадастровым номером 55:36:100904:2465, общей площадью 590,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 16Б, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100904:1024.

05.05.2022 по договору аренды N Д-Кр-14-12475 департаментом (арендодатель) предпринимателю (арендатор) с целью использования участка - для эксплуатации здания - магазин, предоставлен в аренду на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок с кадастровым номером 55:36:100904:1024, площадью 1 542 кв. м, с видом разрешенного использования "Для строительства магазина Автозапчасти", местоположение участка: установлено относительно ориентира, распложенного за пределами участка. Ориентир 12-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 70 метрах по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Дианова, д. 18.

На участке имеются следующие объекты капитального строительства: объект недвижимости (магазин) с кадастровым номером 55:36:100904:2465 площадью 590,5 кв. м, принадлежащий на праве собственности предпринимателю (регистрационная запись от 24.02.2022 N 55:36:100904:2465-55/092/2022-1); часть сооружения (линия наружного освещения) с кадастровым номером 55:36:100904:2467, протяженностью 255 м, принятого департаментом на учет как бесхозный объект недвижимости 20.01.2022 N 55:36:100904:2467-55/092/2022-1У.

Как указывает заявитель, в феврале 2022 года он обращался в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 55:36:100904:1024.

05.03.2022 за исх. N 219 заинтересованным лицом отказано в предоставлении земельного участка по причине того, что процент застройки испрашиваемого земельного участка, относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки.

Письмом от 28.04.2022 N исх-ОГ-ДИО/3098 заявителю повторно отказано в предоставлении земельного участка в собственность за плату, по причине того, что процент застройки земельного участка составляет 29 %, что ниже нормативного показателя процента застройки, предусмотренного Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 (далее - Правила N 201).

При этом департамент указал, что в соответствии с действующими Правилами N 201, в случае предоставления в аренду земельного участка процент застройки не учитывается.

Предприниматель 29.05.2023 вновь обратился к департаменту с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:100904:1024 в собственность за плату без проведения торгов. К заявлению приложены копия документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя, заключение кадастрового инженера по вопросу обоснования площади необходимой для обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 16Б, сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, и выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании или сооружении).

В письме от 02.06.2023 N Исх-ДИО/7655 департамент в ответ на указанное заявление указал на наличие оснований для возврата заявления с приложенными к нему документами предпринимателю, по причине несоответствия положениям пункта 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку в представленном пакете документов в сообщении не указан адресный ориентир здания, принадлежащего на соответствующем праве заявителю. При этом в письме также указано, что процент застройки земельного участка с кадастровым номером 55:36:100904:1024, относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки, установленного Правилами N 201.

Так, Правилами N 201 предусмотрен максимальный и (или) минимальный процент застройки в отношении земельных участков с видом разрешенного использования: магазины (код 4.4) минимальный - 40, максимальный - 70 (для территориальной зоны ОД-1).

Однако плотность застройки земельного участка с кадастровым номером 55:36:100904:1024 составляет менее 40 %.

Учитывая вышеизложенное, данное обстоятельство является основанием для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:100904:1024 в соответствии с подпунктом 19 статьи 39.16 ЗК РФ.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались статьями 39.1, 39.2, 39.3, 39.14, 39.17, 39.20 ЗК РФ, правовыми позициями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, и исходили из того, что процент застройки испрашиваемого земельного участка относительно площадей расположенного на нем объекта недвижимости ниже нормативного показателя процента застройки, установленных Правилами N 201, необоснованности испрашиваемой предпринимателем площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, в объеме площади, предоставленной для его строительства.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объекта недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что площадь застройки испрашиваемого предпринимателем без проведения торгов земельного участка ниже нормативно установленного минимального процента застройки, установив, что иные объекты капитального строительства, принадлежащие предпринимателю, на испрашиваемом земельном участке отсутствуют, в то время как вспомогательные объекты: асфальтированные парковки, асфальтированная пешеходная зона и зона для разгрузки-погрузки, проходы, проезды, частичные озеленения, не связанные с основным строением, не являющиеся единым недвижимым комплексом, не подлежат учету при определении минимального процента застройки в соответствии с Правилами N 201, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о недоказанности оснований для получения в собственность спорного земельного участка в заявленной предпринимателем площади.

При этом судами также обоснованно учтено, что для эксплуатации объекта недвижимости заявителем испрашивается та же площадь земельного участка, которая предоставлялась ему в аренду для строительства указанного объекта, которая, как правило, объективно является большей, чем площадь, необходимая для эксплуатации непосредственно возведенного объекта.

Доводы кассационной жалобы не опровергают сделанных судами выводов.

Вопреки доводам кассационной жалобы, само по себе представленное предпринимателем экспертное заключение правильно не принято судами во внимание, поскольку допустимый размер земельного участка, на получение которого в собственность без проведения торгов претендует заявитель, определен непосредственно нормативным правовым актом уполномоченного органа и не подлежит установлению опытным (экспертным) путем.

Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ заявителем не представлено доказательств, подтверждающих, что для размещения и эксплуатации, принадлежащего ему объекта недвижимости, необходим земельный участок испрашиваемой площадью, что также указывает на недоказанность нарушения прав и законных интересов заявителя принятым департаментом отказом.

В то же время предприниматель не лишен возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь выражают несогласие с оценкой судом доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы понесенные при ее подаче судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.11.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 20.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-12787/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Л. Полосин

Судьи

А.Ю. Донцова Т.А. Зиновьева