Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 октября 2024 г. N Ф04-4564/24 по делу N А46-19310/2023

г. Тюмень

29 октября 2024 г.

Дело N А46-19310/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рахматуллина И.И.,

судей Хлебникова А.В.,

Щанкиной А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Семитуркина Андрея Михайловича на постановление от 02.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Бодункова С.А., Воронов Т.А.) по делу N А46-19310/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к индивидуальному предпринимателю Семитуркину Андрею Михайловичу (ИНН 550605738180, ОГРНИП 317554300039741) о взыскании задолженности по договору аренды и пени,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Буран",

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Семитуркину Андрею Михайловичу (далее - ИП Семитуркин А.М., предприниматель, ответчик) о взыскании 510 817 руб. 48 коп. задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, от 28.03.2007 N ДГУ-С13-166 за период с 01.07.2021 по 17.05.2023, 175 074 руб. 51 коп. пени за период с 11.07.2021 по 17.05.2023 с последующим их начислением, начиная с 18.05.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Буран" (далее - фирма "Буран").

Решением от 17.04.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Малявина Е.Д.) в иске отказано.

Постановлением от 02.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска в части взыскания с ответчика в пользу истца 510 817 руб. 48 коп. задолженности по договору за период с 01.07.2021 по 17.05.2023, 125 085 руб. 72 коп. пени за период с 11.07.2021 по 17.05.2023 с последующим их начислением, начиная с 18.05.2023, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга; распределены судебные расходы.

ИП Семитуркин А.М., не согласившись с принятым по делу постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на уклонение длительное время департамента от заключения договора купли-продажи участка; незаконный отказ департамента в выкупе участка установлен в рамках дел N N А46-9158/2019, А46-9297/2022; при этом бремя доказывания добросовестности возлагается на департамент.

По мнению предпринимателя, надлежащим ответчиком является фирма "Буран"; кроме того, судом произведен неверный расчет задолженности, в том числе в части периода образования задолженности.

Лица, участвующим в деле, в судебное заседание не явились.

Департамент представил отзыв, просил отказать в удовлетворении жалобы; указал на отсутствие недобросовестности со стороны истца, поскольку предприниматель сам отказался подписывать направленный 30.04.2020 договор; впоследствии оспаривал кадастровую стоимость участка; при этом заявленный в настоящем деле период взыскания с 01.07.2021 по 17.05.2023, то есть после вынесения решения в рамках дела N А46-9158/2019 и которое со стороны департамента исполнено в добровольном порядке.

Проверив законность принятых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и фирмой "Буран" (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 4 546 кв.м с кадастровым номером 55:36:030120:0069 (далее - участок N 69). Местоположение участка: установлено относительно здания мехмастерской, имеющего почтовый адрес: город Омск, проспект Мира, дом 187/2, для производственных целей. Целевое назначение участка: для производственных целей под строение.

Пунктом 5.1 договора (в редакции соглашения от 25.04.2011) предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Государственная регистрации договора произведена 26.11.2007, участок передан во временное владение и пользование арендатора по акту приема-передачи от 26.11.2007.

В соответствии с приложением N 4 к договору на участке расположены следующие объекты недвижимого имущества: мехмастерская - одноэтажное железобетонное строение общей площадью 344 кв. м; кузница - гараж: одноэтажное кирпичное строение, общей площадью 414,1 кв. м; склад - гараж: одноэтажное строение общей площадью 142,7 кв. м.

Впоследствии указанные объекты приобретены в собственность предпринимателем; при этом приобретенные объекты являются частью единого производственного комплекса.

Ссылаясь на то, что собственником объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке, с 28.07.2018 является ИП Семитуркин А.М., что установлено при рассмотрении Арбитражным судом Омской области дела N А46-9158/2019, оплата за пользование земельным участком не произведена, департамент обратился в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности и пени по договору за период с 01.07.2021 по 17.05.2023.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался преюдициально установленным в рамках дела N А46-9158/2019 фактом незаконного отказа департамента в заключении договора купли-продажи земельного участка с предпринимателем; указал, что именно неправомерные действия департамента, выразившиеся в отказе в предоставлении в собственность земельного участка, привели к увеличению сроков по передаче арендованного имущества в собственность предпринимателю; при этом в случае недопущения департаментом названных нарушений обязанность предпринимателя по внесению арендных платежей прекратилась бы еще в период до рассматриваемого искового периода взыскания арендных платежей.

Отменяя судебный акт, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности уклонения департамента от заключения договора купли-продажи, в связи с чем не усмотрел оснований для освобождения предпринимателя от оплаты за пользование земельным участком.

Суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для отмены судебных актов в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, и специального отказа предыдущего собственника недвижимости от права аренды земельным участком не требуется.

Таким образом, покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты. Соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником, что соответствует закрепленному земельным законодательством принципу платности использования земли, который реализован в действующем законодательстве, гражданском обороте и судебной практике в виде уплаты: земельного налога - собственником земельного участка; арендной платы - арендатором земельного участка; суммы неосновательного обогащения - лицом, использующим земельный участок в отсутствие на то правовых оснований либо без их документального оформления.

Кроме того, согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также положениям статьи 39.20 ЗК РФ (до 01.03.2015 - статья 36 ЗК РФ), покупатель, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на участке, наделен правом выкупа такого участка под объектом (исключительное право на приобретение).

Исключительность права на приобретение земельных участков в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. В случае нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих нескольким собственникам, такой участок не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них, в том числе и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По общему правилу, обязанность по внесению платы за пользование земельным участком сохраняется у собственника объекта недвижимости до момента регистрации права собственности на участок за новым собственником; до такой регистрации землепользователь плательщиком земельного налога не является (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога").

Земельный налог и арендная плата являются различными формами платы за землю, основанием применения которых служат разные юридические факты, в силу чего данные платежи не могут быть увеличены (уменьшены) один за счет другого.

В ситуации, когда орган власти необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в аренде (участка), между сторонами одновременно существуют два встречных денежных (или потенциально имеющих денежный эквивалент) обязательства: обязанность арендатора внести арендную плату (которая сохраняется, как на это указано в пунктах 5, 6 Постановления N 73, до момента заключения сторонами договора купли-продажи); обязанность публично-правового образования возместить арендатору убытки, причиненные неправомерным уклонением от заключения договора купли-продажи.

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 ГК РФ, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с выкупом участка, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником.

Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе участка при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование участком (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 N 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 N 305-ЭС16-20734).

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - Постановление N 6) разъяснено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ).

В рассматриваемом случае, как установлено судами, в 2019 году предприниматель обратился в адрес департамента с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности.

Распоряжением от 12.04.2019 N 609 департаментом отказано в предоставлении заявителю земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ ввиду того, что земельный участок предоставлен на праве аренды третьему лицу (обществу "ПКФ "Буран"), тогда как с заявлением о предоставлении указанного земельного участка обратилось лицо, не являющееся обладателем участка. Кроме того, площадь требуемого земельного участка не обоснована заявителем.

Решением от 06.09.2019 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9158/2019, оставленным без изменения постановлением от 10.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 20.03.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, отказ департамента признан недействительным, на департамент возложена обязанность по заключению с предпринимателем договора купли-продажи указанного земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что с момента государственной регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости к нему в силу закона перешло право арендатора земельного участка, в связи с чем он имеет исключительное право на выкуп данного участка без проведения торгов, тогда как департамент, отказывая в реализации права предпринимателя, необоснованно руководствовался сведениями, отраженными в ЕГРН.

Департамент во исполнение вступившего в законную силу решения суда по делу N А46-9158/2019 к сопроводительному письму от 30.04.2020 приложил проект договора купли-продажи участка N 69, подписанный со стороны департамента 29.04.2020, с указанием кадастровой стоимости 2 249 315 руб. 34 коп.

Как пояснил предприниматель, оригинал проекта он не получал; полученную в мае 2020 года копию не подписал по причине несогласия с установленной кадастровой стоимостью земельного участка и впоследствии обратился в Омский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решением Омского областного суда от 03.08.2020 по делу N 3а-44/2020 по состоянию на 01.01.2014 установлена кадастровая стоимость участка N 69 в размере рыночной стоимости в сумме 1 564 000 руб.

20.12.2021 предприниматель вновь обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

Письмом от 29.12.2021 департамент ответил, что проект направлен 30.04.2020, предпринимателем не подписан, повторное решение по данному вопросу не требуется.

Далее в апреле 2022 года предприниматель обращается в департамент, которым подготовлен проект договора и подписанный со стороны департамента 22.04.2022 с указанием кадастровой стоимости земельного участка 8 897 431 руб. 20 коп.

Данный проект получен представителем предпринимателя 26.05.2022.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 13.04.2022 N 26-П утверждена измененная кадастровая стоимость участка в размере 4 442 623 руб. 96 коп.

31.05.2022 предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об обязании департамента заключить договор купли-продажи участка N 69 путем подготовки проектов договора купли- продажи в трех экземплярах и их подписания, с указанием при определении цены выкупа земельного участка кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 564 000 руб., установленной решением от 03.08.2020 Омского областного суда и актуальной на дату вступления в силу решения от 06.09.2019 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9158/2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 04.10.2022 по делу N А46-9297/2022 исковые требования предпринимателя удовлетворены частично, суд обязал департамент заключить с предпринимателем договор купли-продажи участка N 69 путем подготовки проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписания, с указанием при определении цены выкупа земельного участка кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 249 315 руб. 34 коп.

Судом, со ссылкой на пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, указано на то, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нём строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган, а по состоянию на дату обращения предпринимателя в департамент 24.05.2019 кадастровая стоимость участка N 69 выражалась в 2 249 315 руб. 34 коп.

Таким образом, направляя во исполнение решения от 06.09.2019 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9158/2019 сопроводительным письмом от 30.04.2020 предпринимателю проект договора купли-продажи, департамент исполнил в добровольном порядке требования вступивших в законную силу судебных актов и действующего законодательства, приняв за основу кадастровую стоимость в сумме 2 249 315 руб. 34 коп.

Вместе с тем договор предпринимателем подписан не был; при этом предпринимателю, как собственнику объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, принадлежит исключительное право на приобретение этого участка. Выкуп земельного участка и последующее оформление права собственности на него обеспечивает действие принципа правовой определённости, а также принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Впоследствии между департаментом и предпринимателем подписан договор купли-продажи от 24.04.2023 N 11655 участка N 69, расчет выкупной участка произведен из кадастровой стоимости объекта в размере 2 249 315 руб. 34 коп. Право собственности за предпринимателем зарегистрировано 18.05.2023.

Таким образом, направив в 2019 году заявление о выкупе участка, предприниматель был вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполнят свои обязанности надлежащим образом. При этом, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, предприниматель не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и не совершение предпринимателем указанных действий - не может быть расценено в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред.

Несмотря на то, что само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества и кадастровой стоимости, не образует оснований для возмещения убытков, необходимо учитывать, что в определенных обстоятельствах такой спор может возникнуть по вине уполномоченного органа, в частности, если участок предложен был к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 N 304-ЭС23-9605); перечень таких обстоятельств является открытым.

Как было отмечено, вступившим в законную силу решением от 06.09.2019 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9158/2019 отказ департамента в предоставлении в собственность предпринимателя участка N 69 признан недействительным, на департамент возложена обязанность по заключению с предпринимателем договора купли-продажи указанного земельного участка.

Впоследствии, несмотря на инициирование спора предпринимателем относительно кадастровой стоимости участка, департамент в апреле 2022 года указал в проекте договора иную стоимость, отличную от стоимости по проекту 2020 года, и которая (от 2022 года) в рамках дела N А46-9297/2022 признана необоснованной (необходимо исходить из стоимости по состоянию на дату первоначального обращения с соответствующим заявлением - 24.05.2019).

Таким образом, учитывая закрепленные пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" правила непрофессионального процесса (в силу которых вопросы квалификации правоотношений и определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора, отнесены к компетенции суда), судам при разрешении настоящего спора следовало дать юридическую оценку возражениям предпринимателя по иску, как аргументам о наличии фактически у него встречного требования к департаменту о возмещении убытков, причиненных незаконным бездействием при рассмотрении заявлений о выкупе земельного участка, которые направлены к зачету заявленных к взысканию арендных платежей.

Далее необходимо было включить в предмет доказывания вопрос о размере убытков, для чего: 1) применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления N 73, определить дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи участка в случае соблюдения департаментом своих обязанностей (имея ввиду, что после такой даты пролонгация арендных отношений обусловлена неправомерным поведением департамента); 2) определить общую сумму арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений (если плата не внесена, то сумму, подлежащую внесению); 3) определить дату, в которую предприниматель должен был стать плательщиком земельного налога (путем дополнительного учета времени, необходимого на государственную регистрацию перехода к нему права собственности на участок); 4) определить по правилам главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации величину земельного налога, который бы уплатил предприниматель с момента своевременной регистрации за ним права собственности на участок до момента реального заключения договора купли-продажи (в который фактически прекратились арендные отношения); 5) рассчитать математическую разницу между суммой арендной платы, внесенной (подлежащей внесению) предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений, и величиной земельного налога, который бы уплатил предприниматель с момента своевременной регистрации за ним права собственности на участок до момента реального заключения договоров купли-продажи.

Итоговая величина такого расчета составит убытки предпринимателя, которые затем по правилам статьи 410 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления N 6, следует вычесть из суммы заявленной к взысканию арендной платы (которая, как правило, превышает размер убытков, так как их структура дополнительно учитывает фискальную составляющую), что и составит итоговую задолженность предпринимателя. Иными словами, департамент с момента уклонения от заключения договора купли-продажи может рассчитывать на получение платы за земельный участок в размере, не превышающем сумму земельного налога.

Принимая судебные акты, суды не установили все юридически значимые обстоятельства, необходимые для вывода о прекращении части обязательств предпринимателя по внесению арендных платежей (а именно, факт причинения убытков и их размер, направленный к зачету арендной платы); даже при признании действий департамента по заключению договора купли-продажи участка необоснованными, и, как следствие, прекращение с соответствующего момента обязанности по уплате аренды, с такого момента у предпринимателя могла возникнуть обязанность по уплате земельного налога; и если бы плата была внесена, с департамента в пользу предпринимателя подлежали бы взысканию убытки в размере платы за вычетом суммы, причитающейся на налог.

В рамках дела N А46-9158/2019 установлен необоснованный отказ департамента от заключения договора купли-продажи, в рамках дела N А46-9297/2022 фактически повторно признан необоснованным отказ от заключения договора уже по мотивам завышенной кадастровой стоимости; при этом в рамках дела N А46-9297/2022 суд отметил, что датой возникновения интереса Семитуркина А.М. на приобретение в собственность настоящего спорного земельного участка следует считать 24.05.2019 (дата первоначального обращения с заявлением, что установлено в рамках дела N А46-9158/2019); в этой связи, принимая во внимание поведение предпринимателя, суд сделал вывод о том, что соответствующий интерес не утрачен предпринимателем и в настоящее время, ввиду чего все действия Семитуркина А.М. по приобретению в собственность спорного объекта недвижимости следует воспринимать как единые и рассматривать в совокупности.

Таким образом, названным судебным актом (А46-9297/2022) установлена обязанность департамента и предпринимателя по заключению договора купли-продажи по результатам обращения последнего 20.12.2021 по цене, исходя из кадастровой стоимости в 2 249 315 руб. 34 коп., которая была предложена ранее департаментом 30.04.2020. Соответственно, как минимум с указанной даты (20.12.2021) предприниматель был вправе рассчитывать на заключение договора купли-продажи и уплату как собственником участка земельного налога.

С учетом изложенного заявленный департаментом размер задолженности должен быть скорректирован с учетом вышеназванных положений и дополнительно установленных обстоятельств, исходя из того, что плата за участок может состоять из размера арендных платежей применительно к договору аренды участка с прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на участке, либо размера земельного налога с момента, когда собственник объекта мог стать собственником участка (а если предпринимателем в спорый период вносились платежи по аренде, то с учетом зачета налога в счет убытков в виде излишне уплаченной арендной платы).

При этом дату, в которую при соблюдении всех условий подлежал заключению договор купли-продажи участка, а также иные вышеназванные обстоятельства следует определять применительно к рассматриваемому периоду настоящего спора (01.07.2021 по 17.05.2023), с учетом нормативных сроков процедуры рассмотрения заявления о выкупе. Кроме того, неправомерное указание департаментом в проекте договора купли-продажи при повторном рассмотрении заявления кадастровой стоимости, которая в несколько раз превышает стоимость при первоначальном обращении (установлено в деле N А46-9297/2022), и, как следствие, период ее оспаривания в судебном порядке, не может вменяться предпринимателю как основание для возложения на последнего обязанности по несению арендной платы за этот период (предприниматель, как более слабая сторона в правоотношениях по выкупу участка, фактически поставлен в зависимость от неправомерной позиции департамента и лишился возможности платить земельный налог вместо арендной платы).

Иной подход ставил бы в неравное положение лиц, добросовестно осуществляющих арендные платежи в течение всего периода действия договора аренды до заключения договора купли-продажи (претендующих затем на возмещение убытков лишь в виде разницы между арендной платой и налогом) и лиц, произвольно прекративших внесение арендных платежей до окончания арендных отношений (то есть не внесших арендную плату и не понесших расходы на фискальные расчеты с бюджетом), что недопустимо.

Такие нарушения норм права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, установить юридически значимые обстоятельства, в том числе дать оценку действиями сторон в период с 01.07.2021 по 20.12.2021 на предмет уклонения от заключения договора купли-продажи по надлежащей кадастровой стоимости (с учетом обстоятельств, установленных в деле N А46-9297/2022), по результатам которой сделать вывод об обязанности (либо отсутствия таковой) у предпринимателя по уплате арендной платы за данный период, а также после 20.12.2021 в размере суммы, приходящейся на земельной налог в случае необоснованного уклонения департамента от заключения договора купли-продажи;

по результатам рассмотрения дела принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права, распределить судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением настоящей кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.04.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 02.08.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-19310/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.И. Рахматуллин

Судьи

А.В. Хлебников А.В. Щанкина