Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 февраля 2011 г. N Ф09-636/2011 по делу N А60-24639/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 февраля 2011 г. N Ф09-636/2011

Екатеринбург

28 февраля 2011 г.

N Ф09-636/11-С6 Дело N А60-24639/2010-С5

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спец" (далее - общество "Спец") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2010 по делу N А60-24639/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) - Игринева А.В. (доверенность от 30.12.2010 N 146);

общества "Спец" - Татаринов А.В. (доверенность от 15.04.2010).

Общество "Спец" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным изложенного в письме от 21.05.2010 N 02.12-24-6046 решения комитета об отказе в приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 26, литера А; обязании комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2010 (судья Евдокимов И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 (судьи Гребенкина Н.А., Цодикович В.М., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Спец" просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает неправомерным вывод судов о том, что заявитель владеет и пользуется спорным имуществом менее двух лет. По его мнению, факт перенайма нежилого помещения подтверждается соглашением между ним и обществом с ограниченной ответственностью "ТД Пивная компания" (далее - общество "ТД Пивная компания"), ранее арендовавшим спорное помещение в соответствии с договором аренды от 04.02.2002 N 76900258. Общество "Спец" полагает, что в рассматриваемой ситуации имеет место сингулярное правопреемство от общества "ТД Пивная компания" к обществу "Спец" в отношении арендованного недвижимого имущества.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, муниципальному образованию "Город Екатеринбург" на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 332,4 кв. м, литеры А, А1, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-6; 1 этаж - помещения N 3-23, 52-53, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 26, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.03.2010 серии 66АД N 169419.

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Спец" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 09.07.2007 N 79000077, по условиям которого арендатору передано в аренду встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 26, литера А, 1 этаж, помещение N 3-12, 12а, 13-21, 21а, 22-23, общей площадью 283,7 кв. м, для использования под конторское, торговое, складское, стоматологический кабинет.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 09.07.2007.

Согласно п. 1.2 указанного договора срок его действия установлен с 09.07.2007 по 31.12.2007.

По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем действие договора было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество "Спец" обратилось в комитет с заявлением от 26.04.2010 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 26, литера А.

Письмом от 21.05.2010 N 02.12-24-6046 комитет отказал обществу "Спец" в реализации преимущественного права, указав, что заявителем не представлены документы отнесения общества "Спец" к субъектам малого и среднего предпринимательства; срок с момента заключения договора аренды от 09.07.2007 N 79000077 составляет менее двух лет до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; за несвоевременное внесение платы за пользование арендуемым имуществом начислены пени, которые на момент подачи заявления о реализации преимущественного права заявителем не уплачены.

Общество "Спец", полагая, что решение комитета об отказе в приватизации арендуемого нежилого помещения является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение находилось во временном владении и пользовании общества "Спец" менее двух лет к моменту вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на момент обращения с заявлением о приватизации обществу "Спец" начислены пени по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции, указав на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих факт сингулярного правопреемства между обществом "ТД Пивная компания" и обществом "Спец" в отношении обязательств по договору аренды от 04.02.2002 N 76900258, оставил без изменения решение суда первой инстанции. Вместе с тем суд апелляционной инстанции, учитывая, что на момент обращения общества "Спец" с заявлением от 26.04.2010 пени комитетом начислены и предъявлены арендатору не были, платежным поручением от 27.06.2010 N 1050 начисленная сумма пени была уплачена, пришел к выводу о том, что оснований считать заявителя не соответствующим требованиям п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решение и действие (бездействие) органов местного самоуправления - незаконными при наличии одновременно двух условий: если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, одним из оснований для отказа комитета в предоставлении обществу "Спец" преимущественного права выкупа арендуемого имущества послужило то, что спорное имущество находится во временном владении и пользовании заявителя на основании договора аренды от 09.07.2007 N 79000077 менее двух лет до момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ").

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как следует из материалов дела, между обществом "ТД Пивная компания" (цедент) и обществом "Спец" (цессионарий) подписано соглашение об уступке прав по договору об аренде недвижимого имущества от 15.01.2007, по условиям которого цедент безвозмездно уступил, а цессионарий принял право аренды нежилого помещения по договору от 04.02.2002 N 76900258.

Согласно п. 6 указанного соглашения цедент обязан в течение 30 дней со дня подписания настоящего соглашения получить письменное согласие комитета на состоявшуюся уступку.

Пунктом 3.2.17 договора аренды от 04.02.2002 N 76900258 предусмотрена обязанность арендатора при передаче объекта аренды по любым видам сделок иным лицам получить письменное согласие арендодателя.

Доказательств, подтверждающих наличие согласия арендодателя на заключение между обществом "ТД Пивная компания" и обществом "Спец" соглашения об уступке прав по договору об аренде недвижимого имущества от 15.01.2007, в материалах дела не имеется.

Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 09.07.2007 N 79000077 не содержит ссылки на то, что заключение данного договора явилось следствием передачи обществу "Спец" предыдущим арендатором прав и обязанностей по договору аренды объекта нежилого фонда от 04.02.2002 N 76900258.

Объект аренды передавался заявителю по акту приема-передачи нежилого помещения от 09.07.2007 непосредственно комитетом как арендодателем.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии в деле доказательств, свидетельствующих о непрерывном временном владении или пользовании заявителем спорным объектом недвижимости в течение двух или более лет, предшествующих дню вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в законную силу, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы общества "Спец" об ошибочности вывода судов о том, что заявитель владеет и пользуется спорным имуществом менее двух лет, в рассматриваемой ситуации имеет место сингулярное правопреемство от общества "ТД Пивная компания" к обществу "Спец" в отношении арендованного недвижимого имущества, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2010 по делу N А60-24639/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спец" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.Ю. Смирнов В.А. Купреенков